Редевелопмент: новая история

Реконструкция и восстановление ветхой недвижимости в обновленные жилые или коммерческие объекты — один из проверенных и эффективных инструментов для того, чтобы вдохнуть в здание новую жизнь. Благодаря перепрофилированию недвижимость из невостребованного объекта превращается в востребованный и интересный. Но действует ли это золотое правило для всех зданий, оправдывает ли себя экономика проекта, как соблюсти баланс между историческими деталями и современной архитектурой, да и нужно ли таким образом спасать все проблемные объекты — вот основные вопросы, которые по-прежнему задают себе девелоперы. Ответить на них игроки рынка попробовали на ежегодной конференции «Редевелопмент: новая история» от ИД «Коммерсантъ».

Глобально редевелопмент можно рассматривать на нескольких уровнях — масштабном и локальном. В первом случае инициатором выступает город, а во втором — девелопер или собственник объекта недвижимости. При этом перепрофилирование здания на сегодняшний день действительно остается одним из самых эффективных инструментов, который позволяет добиться главного — преобразовать устаревший городской облик, сделать его вновь актуальным и привлекательным, задал тон дискуссии модератор, партнер бюро Syntaxis Александр Стариков. Зданий, которые заслуживают того, чтобы пересмотрели их историю и назначение, достаточно много, особенно в центре Москвы. Да, они не всегда могут быть эффективны с точки зрения экономики и рентабельности, но совершенно точно важны для составления и сохранения летописи города.

Именно Москва занимает сегодня лидирующее место по задачам реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). В рамках КРТ большое внимание уделяется редевелопменту промышленных зон города. На данный момент в работе находится больше 3 тыс. га промзон с ежегодным финансированием на их реализацию 5 трлн руб., поделилась статистикой архитектор, член Экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды, советник губернатора Астраханской области, советник губернатора Ульяновской области, преподаватель магистратуры ИГСУ РАНХиГС Евгения Муринец. По ее словам, первое, на что следует обращать внимание при выборе проекта для инвестирования,— это транспортный каркас. Например, сейчас активно развиваются такие направления, как Минск, Адлер, Рязань, Екатеринбург и Санкт-Петербург. Логично, что именно здесь лежит большой потенциал для возможного строительства как коммерческой, так и жилой инфраструктуры, подчеркнула эксперт. Помимо ставки на ряд транспортных направлений правительство РФ рассматривает также порядка 2 тыс. населенных пунктов, под каждый из которых регион должен разработать долгосрочную программу развития. Понятный мастер-план на территорию готов уже для 200 из них, а это значит, что на сегодняшний день этот список населенных пунктов — самый четкий инструментарий для понимания, куда можно смело инвестировать время и деньги.

«При выборе объекта для редевелопмента необходимо помнить также и об определенных юридических аспектах. Особенно когда объект приобретается посредством торгов,— поддержал дискуссию адвокат, заведующий МГКА “Бюро адвокатов «Де-юре»” Никита Филиппов.— Первый шаг — это, конечно же, анализ документов: здесь мы смотрим все, что касается приобретения земельного участка в первую очередь, а также его соседство с другими землями. Все ограничения, которые отражены в ЕГРН, кадастровую карту, генеральные планы, правила землепользования застройки — все это также внимательно и детально проверяется и анализируется. Отдельное внимание уделяется мелкому шрифту в документах: на него часто не обращают внимание, и совершенно напрасно! На втором этапе идет все та же проверка, но уже заключаемого договора на КРТ. Здесь необходимо внести все те изменения в его условия, если они есть и, что важно, если для этого есть такая возможность. Далее обязательно нужно изучить основные риски, в числе которых изъятие объектов у третьих лиц. Особое внимание уделяем ЗОУИТ! Все, что смущает на этапе проверки и анализа документов и договора, должно быть обязательно отработано: мы рекомендуем направлять запросы в соответствующие органы власти для получения ответов и сведений, что позволит существенно сэкономить время и силы в случае, если наступят судебные споры. Среди выявленных рисков при проверке объектов можно отметить поддельные документы о приватизации, банкротные основания для изъятия объектов при оспаривании сделок, несоблюдение охранных обязательств, покупка федеральных объектов у города Москвы, покупка объектов, находящихся в охранных зонах, и др. Все это может обернуться большими проблемами и долгими хлопотами покупателю объекта. Поэтому наша главная и настоятельная рекомендация заключается в следующем — проводите аудит и детальный, тщательный, глубокий анализ истории объекта, документов по торгам и заключаемого контракта».

«Основным фактором покупки любого объекта с точки зрения его экономики является, конечно же, цена, а в случае с проектами редевелопмента его стоимость особенно важна. Складывается она из многих факторов, среди которых и месторасположение здания, и уровень изношенности инженерных систем, и многое другое. Давайте посмотрим на эти цифры детальнее,— предложила директор коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.— В зависимости от состояния объекта и его локации стоимость покупки может варьироваться, но при этом не должна превышать 180 тыс. руб. за кв. м с учетом НДС. Важным аспектом остаются строительно-монтажные работы: экономить на них нельзя, поэтому стоимость СМР во многом равна новому строительству самого объекта и составляет от 120 тыс. до 150 тыс. руб. за кв. м. Демонтаж также занимает до 5% от общей сметы редевелопмента проекта. Его сложность связана с особенностью исторической застройки, а также всевозможными сюрпризами, вшитыми в конструктив здания. В итоге демонтаж в рамках проекта редевелопмента, как правило, проходит медленно и очень аккуратно. Коммуникации, их подведение или изменение забирают еще 10% от сметы. В конечном счете на экономике объекта скажутся еще и такие важные критерии, как планировка и расположение несущих стен, наличие деловой инфраструктуры, земельного участка и паркинга, подвалов и чердаков. Все это — важные детали, которые могут как сыграть в плюс при реализации проекта, так и завести в большой минус по срокам и стоимости самого редевелопмента».

«Если говорить про редевелопмент такого отдельно взятого сегмента рынка коммерческой недвижимости, как гибкие офисные пространства, то следует отметить, что за последние пять лет его пик приходится на центральный деловой район Москвы,— продолжила дискуссию партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP Юлия Токарева.— В рамках Садового кольца переформирование зданий под нужды классических офисов, например, составило 17 тыс. кв. м, а в сегменте гибких рабочих пространств — более 20 тыс. кв. м. Порядка 70% сделок по аренде происходит с участием компаний, занимающихся аудитом и консалтингом, в том числе финансовым, а также из сфер строительства, сырья и энергетики. При этом располагаться такие компании предпочитают в рабочих пространствах, которые базируются в одном из трех видов исторических объектов — особняке, доходном доме или городской усадьбе. Так, с 2019 года по первый квартал 2024 года в таких “древних” зданиях заключались сделки с представителями консалтинга, инвестиций, ритейла, ИТ и др. Перечисляя конкретные проекты, следует назвать топ-3 — “Officeless Милютинский”, Krooms и Space 1 на Тверском бульваре. Все эти операторы стали номинантами, а некоторые и победителями различных премий рынка коммерческой недвижимости. Выбор локации — одна из причин, по которой их высоко оценили эксперты. В текущем дефиците офисных помещений гибкие рабочие пространства могут рассматриваться как инструмент ускоренного формирования инвестиционного предложения. Даже несмотря на то что освоение интересных исторических локаций в центре деловой жизни Москвы на данный момент достаточно скромное — всего 6%. Основная масса гибких офисов расположена, конечно же, в различных бизнес-центрах и других офисных зданиях. Но с учетом общего устаревания современного офисного фонда повторное использование исторических помещений становится более привлекательным и к тому же позволяет действительно вдохнуть новую жизнь в само здание».

В последние 30 лет исторический центр Москвы утратил немало объектов, но в то же время здесь появилось и немало новых зданий, которые далеко не всегда логично вписываются в окружающий контекст. При реализации проекта редевелопмента важно не просто сохранить объект, но вписать его в городскую среду, наделить его новыми функциями. Именно поэтому фокус внимания нужно держать еще и на том, чтобы сохранить культурное и историческое наследие города, одновременно обеспечивая современных граждан новым, подходящим для них уровнем жизни, убежден генеральный директор ГК «Инсигма» Илья Федотов. По мнению эксперта, проект клубного дома «Тессинский, 1» стал прекрасным подтверждением этому правилу и настоящим украшением своего района: объект логично вписан в существующую среду, в нем уравновешены исторические и современные части фасада, сохранены объемные части планировочных решений и сама ключевая часть былой архитектуры.

Сохранить историческую среду и подчеркнуть связь времен действительно очень важно, поддержала коллег руководитель архитектурного бюро Agile Architect Евгения Ширяева. Таким образом продлевается жизнь города и его объектов. Примером этого стал еще один интересный объект редевелопмента — бутик-отель Vertical на Таганской. Он находится в здании бывшей тюрьмы для политических заключенных. Когда в 2021 году бюро досталось это здание, главной задачей стало увеличить полезную коммерческую площадь, но реновировать при этом здание, максимально сохранив его историческую канву. В результате получился современный и комфортный отель на 83 номера, сохранивший при этом свое «прошлое»: на дверях остались решетки, а в самом здании есть мини-музей таганской тюрьмы. По словам эксперта, после старта продаж было реализовано 60% номеров. При затратах на строительство 150 тыс. руб. за кв. м стоимость 1 кв. м в бутике-отеле составила от 500 тыс. до 650 тыс. руб. за кв. м.

Редевелопменту подвержены не только офисные здания, объекты промзон или исторические дома, но и такой большой пласт коммерческой недвижимости, как санатории. Например, в Сочи представлена большая карта советского санаторно-курортного наследия. В последние годы интерес инвесторов к таким объектам появляется все чаще, однако из-за достаточно внушительных сумм, которые требует полное переоснащение старого санатория, учитывая износ инженерных коммуникаций и конструкций, только один из десяти проектов выходит на реализацию, поделилась опытом партнер и соучредитель ГК UNK, архитектор Юлия Тряскина. С точки зрения экономики для девелопера или инвестора это не самый рентабельный проект. И даже притом что не меняется функция санатория, реконструировать его дороже, чем построить заново. Здесь скорее миссия — привести здание в порядок и сделать из него новую точку притяжения для той территории, где оно базируется.

«Одной из основных составляющих современного редевелопмента должна стать экологичность и ESG-повестка. Для любой компании, которая поддерживает и занимается сертификацией, это означает, что она действительно успешна,— она ответственна, надежна и формирует положительный имидж среди конкурентов,— убежден генеральный директор Est group Евгений Тесля.— На сегодняшний день у нас сохранились две системы российской сертификации — Eco smart office и Green house. Стоит также отметить инициативу ДОМ.РФ и ВЭБ.РФ, которые выступили с серьезной поддержкой для развития экологического строительства в России: есть зеленый ГОСТ от ДОМ.РФ, который применяется в жилищном строительстве. Есть сертификация “Клевер”, по которой на данный момент сертифицировано 25 проектов. Все они — объекты коммерческой недвижимости. Есть приказ правительства РФ о том, что экологические проекты должны быть, поэтому разрабатываются определенные финансовые инструменты стимулирования зеленой повестки — это и программа зеленой ипотеки, и зеленое проектное финансирование, и снижение ставки налогообложения. К сожалению, пока ни одна из этих программ не работает. Однако яркие примеры проектов с приставкой ESG у нас есть. Один из них — особняк Плющиха-55 в самом центре Москвы. Greenbook объекта включает современные классические решения любого проекта, но тем не менее они относятся к сертификации: озеленение на территории здания, велопарковки, электрозарядки для экомобилей, экологические материалы, раздельный сбор мусора и, конечно же, электромодерирование. Последний пункт можно использовать на любом объекте вне зависимости от того, поддерживает он сертификацию или нет. Энергомоделирование как инструмент снижения эксплуатационных затрат — это история, когда можно построить архитектуру объекта, спроектировать инженерные системы, реализовать программу математического моделирования и посчитать, сколько здание будет потреблять ресурсов. Второй инструмент в рамках сертификации — математическое моделирование поиска решений по качественному микроклимату и тепловому комфорту. Другими словами, мы заранее можем посмотреть и настроить максимально эффективную работу инженерных систем. Повторюсь, эти два инструмента успешно применяются как в международной, так и в российской системе сертификации, их полезно применять на совершенно любом объекте».

В целом история редевелопмента как инструмента работы с устаревшими объектами, потенциально привлекательного источника дохода и способа преобразовать не только здание, но и сам город продолжает работать. Если раньше идея качественно переработать объект была больше инициативой девелопера или собственника, то сегодня эти задачи активно поддерживает правительство РФ и городские власти. Через 10–15 лет нас ждет неминуемая волна редевелопмента устаревающего офисного фонда, ну а пока в работе находятся исторические здания, санатории и объекты бывших промышленных зон.

Редевелопмент — это реконструкция и восстановление ветхой недвижимости в обновленную жилую или коммерческую, чаще всего перепрофилирование ее из невостребованного объекта либо нерационально используемого в современный, с сохранением исторических деталей.

Обсудим с экспертами:

• Какие объекты максимально популярны как продукты редевелопмента?
• Как правильно найти объект и оформить документально?
• Проектный и архитектурный этапы, в чем особенности и сложности?
• Позиция города на обновление зданий и планы по разработке невостребованных ранее территорий.
• Потенциал промышленных зон.
• Как посчитать экономику проекта, что первично, что вторично?
• Сохранение технической и архитектурной частей.
• Использование качественных, прочных и безопасных материалов в объектах редевелопмента и улучшение экологической обстановки района.
• Юридическое сопровождение проекта.