Редевелопмент: новая история

«Нужно бежать со всех ног, чтобы только оставаться на месте, а чтобы куда-то попасть, надо бежать как минимум вдвое быстрее!»

Льюис Кэрролл

Город развивается, сменяются поколения жителей, появляются новые экономические факторы, влияющие на устойчивую работу и развитие существующих объектов. Поэтому реновация, редевелопмент, ревитализация и джентрификация городского пространства — одно из ключевых направлений работы как на уровне государства, так и для бизнеса. И все чаще в фокус RE-специалистов попадают не только физически устаревшие районы и отдельные объекты, но и относительно недавно построенные, но морально уставшие, потерявшие трафик и с высокой вакансией.

Как меняется облик города и какие форматы ждут существующие объекты коммерческой недвижимости, эксперты рынка коммерческой недвижимости обсудят в ходе конференции ИД «Коммерсантъ» 31 мая.

• Какая городская среда нужна современным жителям и бизнесу?
• Как меняется привлекательность районов, попавших в проект реновации жилья?
• Удачные кейсы пеРЕработки: ТЦ, БЦ, склады и Light industrial
• КРТ промышленных зон: кейсы, подводные камни, тренды
• Редевелопмент памятников архитектуры
• Специфика управления объектами редевелопмента

Город развивается, сменяются поколения жителей, появляются новые экономические факторы, влияющие на устойчивую работу и развитие существующих объектов, поэтому реновация, редевелопмент, ревитализация и джентрификация городского пространства — одно из ключевых направлений работы как на уровне государства, так и для бизнеса. И все чаще в фокус RE-специалистов попадают не только физически устаревшие районы и отдельные здания, но и относительно недавно построенные, однако уже морально уставшие объекты, потерявшие трафик и полупустые. О том, как меняется облик города и какие форматы ждут существующие объекты коммерческой недвижимости, эксперты рынка поговорили в ходе конференции ИД «Коммерсантъ».

Редевелопмент все глубже и прочнее проникает в сферу деятельности современного инвестора и девелопера. Из простого инструмента, который использовали для того, чтобы переделать объект коммерческой недвижимости, он превратился в полноценное направление, позволяющее не только управлять портфелем активов, но и влиять на формирование городской среды. На сегодняшний день редевелопмент продолжает активно развиваться, вызывая интерес у бизнеса, подчеркнула проблематику модератор, партнер и директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова. Все чаще проявляют себя на рынке и частные инвесторы, заинтересованные в покупке небольших зданий, подвергнутых полной технической и концептуальной трансформации и перестроенных под комфортное деловое пространство. Выгодная локация таких объектов делает их по-настоящему ликвидным активом.

Новая жизнь зданий, районов и территорий напрямую влияет на облик города, поддержала дискуссию совладелица и идейный вдохновитель коллекции отелей и ресторанов WeFamilyGroup Марина Старчикова. Жители и гости города диктуют новые условия, при которых он будет жить и функционировать ближайшие годы, поэтому и бизнесу важно держать руку на пульсе и поддерживать современные форматы и тенденции. Сегодня, например, людям в первую очередь интересны концептуальные проекты, поэтому недостаточно рассматривать каждое отдельное здание как простой объект. Важно сохранить его душу и наделить новым смыслом, тогда и для людей появится привлекательное комфортное пространство, и город обретет второе дыхание, уверена эксперт.

«Бережное отношение к архитектурной среде города — важная задача девелопера. К сожалению, эта философия очень затратная в плане реализации, но в конечном итоге именно она позволяет создавать интересные, востребованные и экономически эффективные городские объекты,— поделилась опытом реализации проектов редевелопмента директор коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.— Мы, например, в своей работе за основу берем тренды урбанизма, которые сохранятся вне зависимости от того, какая ситуация происходит в мире. Более того, мировые исследования 10-летней давности говорят о том, что город здорового человека представляет собой смешанную застройку, когда у каждого района сохраняется свой дизайн-код. Люди стремятся жить, работать, отдыхать, проводить свое свободное время именно в такой среде. Появился такой термин, как разумный урбанизм. Радует, что в последние годы такой концепции стали придерживаться и местные власти, поэтому и у бизнеса появилась возможность концептуально и стилистически влиять на образ города. Первым инструментом для этого стал редевелопмент, поскольку в центре города строить с нуля невозможно, остается перерабатывать устаревшие объекты. Упор идет не только на строительство жилого фонда, но и социальной инфраструктуры, в том числе и бизнес-центров, которые зачастую используются как места приложения труда в уже бывших промышленных зонах, попавших под реновацию. Многие БЦ морально устарели, и им также требуется глобальная перестройка, поэтому для девелопера и инвестора это направление остается одним из самых перспективных. С точки зрения расположения большинство объектов находятся в выгодных местах с уже отлаженной инфраструктурой для конечного пользователя, поэтому при должной работе с ними спрос на площади после редевелопмента, как правило, держится, высокий. В одном из самых заметных наших проектов БЦ “Сады Этрета”, например, мы реализовали 73% площади еще до момента его ввода в эксплуатацию. Покупатели вдохновились концепцией объекта и, конечно же, его экономической привлекательностью».

Помимо точечных проектов, которые подвергаются редевелопменту, в полной переработке нуждаются и огромные территории размером в несколько десятков гектаров. Такие проекты способны создавать новые экономические смыслы не только для города, но и для всего региона. «Помимо экономических показателей такой редевелопмент формирует еще и социальные эффекты, связанные с улучшением качества среды,— отметила партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP) Юлия Токарева.— В целом влияние редевелопмента можно разделить на два направления — все те положительные моменты, которые получает девелопер и инвестор, и все то, что получает город. В частности, для девелопера это интенсификация использования территории, экономические результаты, создание новых возможностей, повышение привлекательности прилегающих территорий, увеличение стоимости объекта, использование истории места. Для города же это возврат в оборот проблемных или малоиспользуемых территорий, изменение статуса района в долгосрочной перспективе, улучшение социальной среды, повышение общего качества жизни, сохранение объектов культурного наследия. Мировая практика только подтверждает это влияние — редевелопмент превращает промышленные зоны в места с культурной и промышленной достопримечательностью, становясь местом привлечения труда, точкой притяжения людей и многофункциональными современными пространствами. Более того, именно через крупные проекты редевелопмента государство способно реализовывать другие свои задачи, направленные на стратегическое развитие города».

Города действительно не могут оставаться в статичном состоянии, поддержала коллег заместитель директора Института генплана Москвы Анна Иванова. Однако их территории так или иначе ограничены, что и диктует особенности развития городских пространств. В последние годы тренд в формировании современной инфраструктуры идет в сторону ориентированности на человека. Для больших мегаполисов отдельный фокус стали уделять средствам и способам передвижения горожан. Местные власти все чаще обращают внимание на новые форматы и пространства для усиления комфорта жителей и гостей города. На сегодняшний день в уже существующих проектах редевелопмента идет работа преимущественно над формированием и разведением пешеходных маршрутов, пересмотром и освоением первых этажей жилых зданий, переориентацией районных объектов в полноценные городские объекты со своими достопримечательностями и полноценной инфраструктурой.

В 2021 году на рынке появился новый тренд на КРТ — комплексное развитие территорий. На протяжении последних двух лет это направление активно развивается как на уровне центральных городов, так и регионов. Со слов советника, соруководителя практики недвижимости и строительства адвокатского бюро ЕПАМ Екатерины Верле, механизм КРТ относительно новый, основы его правового регулирования и практика применения окончательно еще не сформировались, поэтому в процессе развития территорий инвесторы время от времени сталкиваются с различными трудностями. Тем не менее КРТ — это специальный инструмент, который предоставляет девелоперу и инвестору определенный набор преференций и льгот в отношении оформления прав на землю, разработки градостроительной документации, специальных условий финансирования. По большому счету, комплексное развитие территорий стало хорошей помощью для города пересмотреть и полностью изменить ту или иную промышленную зону, что идеально ложится в концепцию редевелопмента. В зависимости от исходной площадки, отмечают четыре основных механизма КРТ — жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории и по инициативе правообладателя. Мы видим, что инвесторы начали проявлять активный интерес к КРТ как в Центральном регионе, так и в других областях России, большинство проектов пока находится в первоначальной стадии реализации.

«Свои специфические особенности наблюдаются и в управлении объектами редевелопмента,— поделился нюансами управления технический директор O1 Standard Дмитрий Осипов.— Часто бывает так, что на одной территории находятся несколько собственников, сети которых зависимы друг от друга. Появляются сервитуты, взаимные обязательства, которые необходимо четко прописать и придерживаться. Например, разделение эксплуатационной ответственности, обеспечение доступа к объектам права для использования, обслуживания, ремонта, возмещения затрат на эксплуатацию тех или иных объектов, используемых в интересах нескольких сторон. Все эти моменты несут определенные обременения для работы управляющей компании.

Более того, на территории, как правило, находится группа зданий, и все они разной этажности, сроков постройки, архитектуры. Такая разнородность объектов в управлении приводит к тому, что растет количество номенклатуры оборудования и его разнотипности.

Конструктивные особенности здания, отсутствие обычного для новых офисных зданий “ядра” с вертикальными коммуникациями и поэтажным распределением ограничивают гибкость при планировках. Возникают дополнительные требования по обеспечению пожарной безопасности, разработки и выполнению в процессе эксплуатации специальных технических условий по пожарной безопасности.

Локация зданий также усложняет подход к их управлению, офисные центры, например, определенное влияние оказывают на городскую среду и инфраструктуру. Поскольку объекты редевелопмента находятся в центре города, их окружает плотный жилой фонд, следовательно, приходится выполнять дополнительные мероприятия по звуко- и шумоизоляции офисных зданий, чтобы сократить уровень дискомфорта для жителей района.

Отдельно стоит упомянуть охранные обязательства по зданиям культурного наследия. Индивидуальная архитектура накладывает большие ограничения по гибкости использования самого здания и требует большого внимания к его специальным техническим условиям. Все это только небольшая часть принципиальных особенностей в управлении объектами редевелопмента».

Редевелопмент — это всегда трансформация здания, и помимо создания правильного, многофункционального и экономически выгодного пространства инвестору всегда следует думать о том, какое именно влияние эта территория оказывает на конечного пользователя и всех тех, кто находится рядом. Бизнесу, как крупному, так и частному, при развитии городской среды через переработку частных объектов или комплексного развития территорий необходимо в первую очередь тесно взаимодействовать с государством. По мнению экспертов, только тогда удастся прийти к общей цели — создать проекты, которые будут максимально эффективны для города и привлекательны для его жителей.