РЕ: Локация - офисы, коворкинги, гибкие офисы

Рынок гибких рабочих пространств и коворкингов активными темпами растет в Москве. За последний год в два раза увеличилось не только количество площадок, но и их общая площадь. Конечно же, наибольшее предложение таких гибких офисов сосредоточено в центре города. Крупнейшие сделки по аренде за первое полугодие 2021 года в этом сегменте закрывают в основном компании-представители IT-сектора в различных областях экономики. В целом актуальные тренды рынка можно свести к таким проявлениям, как появление большего количества площадок под гибкие рабочие пространства в формате built-to-suit, стабильно высокий спрос на подобные офисные решения, появление новых игроков и собственные проекты крупных девелоперов».

Популярность коворкингов во многом обусловлена возможностью быстро настраивать их пространство в соответствии с актуальными общественными и бизнес-трендами. Именно поэтому уже сегодня они составляют серьезную альтернативу традиционным офисным форматам. Мы все чаще получаем запросы на проектирование гибких офисов самых разных размеров и конфигураций, в том числе «узкоспециализированных» кейсов. Сегодня на рынок выходят проекты, предназначенные для работы IT-резидентов, дизайнеров, медицинского персонала, стартапов или исключительно для женщин. Человек и тонко настроенное комьюнити — это ядро, вокруг которого строится пространство коворкинга, поэтому основной тренд развития данного формата заключается в создании площадок с комфортной атмосферой, где собираются единомышленники. Сегодня офисы не только изменились как девелоперский продукт, но и стали более адаптивными, а успешным становится тот проект, который позволяет резидентам эффективно работать в условиях быстро меняющейся конъюнктуры. Так, опыт удаленной организации труда во время карантина доказал, что вести дела за пределами стандартных офисных концепций можно, не жертвуя комфортом и карьерой. Люди начали искать возможность заниматься бизнесом вблизи от своего дома. Нельзя забывать и о том, что качественные коворкинги в спальных районах позволяют разгружать транспортную инфраструктуру, развивать идеи полицентризма в городе».

Офис сегодня действительно трансформировался, и успешным остается тот проект, пространство которого вдохновляет его посетителей и повышает продуктивность, отмечают эксперты. Опыт удаленной работы во время карантина у многих закрепил желание и дальше совмещать рабочие и семейно-бытовые задачи. Люди начали искать возможность работать вблизи от своего дома. В рамках своих жилых комплексов мы в 2020 году открыли два бесконтактных лайфворкинга нашей сети Easy Busy. Уже в первые месяцы их среднесуточная загрузка колебалась в районе 30–50%, а сейчас составляет порядка 70%. Поэтому мы развиваем направление рабочих мест недалеко от дома. В частности, в первой очереди бизнес-квартала «Прокшино”, который мы строим прямо рядом с одноименной станцией метро, откроется коворкинг нового формата площадью 1 тыс. кв. м. Его ключевая особенность — кабинеты для работы группами, рассчитанные на команды численностью от трех до десяти человек, которые можно будет быстро трансформировать с помощью перегородок. На сегодня это один из самых востребованных вариантов рабочих пространств. Кроме того, в новом коворкинге будут скайп-кабины, переговорные, кабинеты со спальным местом, а также открытая терраса, которую также можно использовать как рабочее место. Посетители смогут пользоваться инфраструктурой в лобби офисного здания, которое займет порядка 4 тыс. кв. м, а также общественной многофункциональной зоной вокруг здания площадью 7 га. Мы рассчитываем, что коворкинг привлечет людей, которые живут в пределах десяти минут на машине или общественном транспорте от станции метро “Прокшино”».

Одним из глобальных трендов современного рынка коммерческой недвижимости и сегмента гибких офисных пространств в том числе эксперты называют децентрализацию. Сформировался он не только за счет грамотной организации пространств за пределами Садового кольца столицы, но в большей степени из-за ключевого изменения каркаса транспортной карты Москвы. За последние пять лет в городе открылись ТПУ, МЦК и новые станции метро. Точки развития офисных пространств переходят на новые транспортные артерии, где, в свою очередь, начинают развиваться жилые и коммерческие кластеры. Второй важный момент заключается в том, что каждый из новых объектов должен быть многофункциональным. В более выигрышной позиции сегодня находятся те из них, где эффективно сочетаются все сервисы офисной, торговой и социальной составляющей. Чаще всего особое внимание уделяется дополнительным общественным пространствам — особым зонам с организованной рабочей инфраструктурой, которой в свободном доступе может пользоваться любой арендатор жилого или коммерческого кластера. Ну и, конечно же, следует отметить такой интересный тренд, как программирование офисного пространства,— продуманные планировочные решения, которые спокойно трансформируются под запрос арендатора и не требуют дополнительных затрат на ремонтные работы. На наш взгляд, это один из главных успехов креативного современного офиса».

Период карантина во время пандемии действительно запустил новый виток развития офисного сегмента. Акцент на выбор офисного здания, удобного в первую очередь генеральному директору компании, постепенно смещается на ее сотрудников. Стремление работодателя удержать работников и привлечь новые кадры привело к развитию тренда на формирование интересной комфортной рабочей атмосферы. Таким образом офисы продолжают жить, в очередной раз трансформируясь под актуальные тенденции. За первое полугодие 2021 года наблюдался спрос в пределах 1 млн кв. м. Количество запросов на офисы в мире увеличилось на 80% по сравнению с прошлым годом. Первоначальный прогноз по аренде и продаже 1,55 млн кв. м по итогам года мы увеличили до 1,75 млн кв. м. А это уже показатель, сопоставимый с результатами 2019 года (2,1 млн кв. м), что свидетельствует о следующем: сегмент офисной недвижимости перешагнул период кризиса и даже уже почти полностью восстановился. Импульс такого беспрецедентного развития офисному рынку придают IT-компании, e-commerce и государственный сектор. Сотрудники постепенно возвращаются в офисное пространство, каждая корпорация выбирает индивидуальную стратегию своего развития и формат деловой активности. Вакансия офисных площадей сегодня — порядка 9,5%. При этом процент крупных сделок (более 1 тыс. кв. м) по аренде гибких рабочих пространств от общего количества сделок, закрытых с участием крупнейших консультантов в 2020–2021 годах, составляет всего 26%. Основной драйвер их роста — маленькие компании, которые арендуют до 1 тыс. кв. м, их 74%. Интересно также то, что офисный рынок помимо всего прочего все больше становится федеральным — с внедрением гибридного графика работы у компаний появилась возможность решать свои задачи без привязки к географии. Также формируется тенденция открытия офисов под конкретные задачи работодателя, например, для предотвращения выгорания сотрудников».

Важнейшая социальная функция офиса — личное взаимодействие его сотрудников. Офлайн-коммуникация напрямую влияет на продуктивность бизнеса, формирование правильной работы, генерацию идей и эффективность работников компании. Поэтому работодателю сегодня также важно, чтобы его сотрудники максимальное количество времени проводили непосредственно в офисе. Согласно данным опроса Общества исследования человеческих ресурсов, 65% компаний отметили, что им сложно поддерживать моральный дух коллектива, работающего в удаленном формате. Именно офис является знаковым артефактом корпоративной культуры: привлекать сотрудников, мотивировать их и воспитывать таланты полноценно можно только офлайн. Мы находимся в самом разгаре значительного переосмысления подхода к рабочим процессам в наше время. И именно поэтому качество физического рабочего места приобретает особое значение. Проектируя офисные здания сегодня, важно на первых этапах учитывать актуальные тренды, направленные на создание привлекательного для сотрудников пространства. Место работы изменило свою функцию и помимо комфорта несет и развлекательную составляющую, направленную прежде всего на поддержание ментального здоровья сотрудника. Современное офисное пространство должно включать в себя обязательные элементы для поддержания продуктивности, комфорта и счастья сотрудников — места для общения, биофильные элементы в дизайне, озелененная многофункциональная территория, альтернативное пространство для нетворкинга, спортивные зоны».

Большинство сотрудников, вынужденных в период карантина перейти на удаленный формат работы, действительно называли отсутствие личного общения одной из главных причин низкой эффективности в своей работе. Молниеносная смена привычек сказалась на морально-психологическом состоянии многих из нас. Спустя два месяца дистанционной работы опросы внутри компании показали, что основная причина, усложняющая рабочий процесс, по мнению большинства сотрудников, именно нехватка личного общения. На сегодняшний день дистанционно остались трудиться всего 10% работников головного офиса DPD в России, 60% предпочли гибридный формат, и 30% работают строго в офисе. Поскольку многие бизнес-процессы за время пандемии компания научилась выполнять удаленно, доля онлайн-сотрудников, по словам эксперта, продолжит наращиваться. Это позволяет оптимизировать офисные площади, нанимать персонал из регионов и переводить в онлайн задачи подразделений, которые прежде работали только в традиционном формате».

Рынок офисной недвижимости трансформируется в пользу улучшения качества проектов. Основная задача сегодня — комфорт для сотрудников. Происходит переосмысление инфраструктурной составляющей реализующихся проектов. Арендаторам бизнес-парков необходимо пространство для встреч и для общения, причем не всегда по рабочим вопросам. Важно, чтобы у них была такая возможность. Открытые пространства все больше становятся востребованными в структуре современных бизнес-пространств. Развитая инфраструктура объекта, в свою очередь, может привлекать не только сотрудников, но и местных жителей, испытывающих нехватку интересных общественных и социальных мест. В целом же арендаторы сегодня нередко сами формируют на своих площадях невероятные проекты, направленные на то, чтобы привлечь и удержать сотрудников непосредственно в офисе, подчеркнула эксперт».

В этом смысле коворкинг остается как раз тем самым удобным, а главное, готовым решением для формирования комфортной рабочей атмосферы. Этот формат гибкого офисного пространства предлагает не просто рабочее место, он продает эмоции. Коворкинг здорового человека — это место притяжения людей с хорошим тайм-менеджментом, то, что позволяет работать в любом удобном месте, новые знакомства, комьюнити и атмосфера. Коворкинг — это полноценная зона притяжения. Для здоровой компании такое рабочее пространство — это повышение КПД сотрудников, которое происходит за счет подключения офисных зон различной направленности, продуктивной работы команд в совместном, удаленном и гибридном формате, комплексные решения, позволяющие компании концентрироваться на основной деятельности. Другими словами, коворкинг — это просто очень удобно, наверное, поэтому прирост рынка этого сегмента в Москве составил 30% за последний год, а это 297, 6 тыс. кв. м новых площадок. Причем импульс для развития ему дал именно кризис, благодаря которому были решены такие вопросы как безопасность и смена парадигм офисных пространств».

Коворкинг — это продукт для человека в первую очередь и уже потом элемент коммерческой недвижимости. Согласно данным опроса от РБК, около 40% опрошенных сотрудников недовольны условиями, в которых они работают. Мы занимаемся тем, что создаем условия для людей, которые работают в офисном пространстве. Наш клиент — непосредственно человек, который сидит за столом и работает за компьютером. Говорить о том, каким будет коворкинг будущего — больше вопрос мировых тенденций и дизайна, а для нас главное, чтобы в офисе было хорошо. Офис должен жить и являться своего рода домом для сотрудника. С помощью таких инструментов, как отточенные бизнес-процессы, обратная связь от арендаторов, дизайн помещений и интеграция элементов гостиничного бизнеса, мы создаем правильную атмосферу».

Коворкинги — это действительно не просто офис, но продукт, предоставляющий соответствующий сервис. Это готовый к употреблению продукт. Наш сегмент занимает всего 2% от общего объема офисного рынка Москвы, однако в этих 2% нет вакансии. Это говорит о том, что готовый продукт понятен людям, наверное, поэтому он востребован. Создание традиционного офиса — это огромная работа и большие инвестиции на старте проекта. Коворкинг же — это CAPEX, как сервис. В ближайшие десять лет мы совершенно точно продолжим расти и развиваться, но этот рост будет обусловлен не новым рынком, а скорее замещением классических офисных пространств форматом коворкинга».

Не секрет, что человеку не хочется возвращаться в то место, в котором ему не нравится. Если в офисе плохая вентиляция, кондиционирование или освещение, сотрудник работает в нем неохотно, считая часы до окончания рабочего дня. Руководители компаний наконец-то осознали прямое влияние комфортной атмосферы на продуктивность работника и начали задумываться о том, как сделать офис привлекательным. Баланс между жизнью и работой предлагают сегодня именно гибкие рабочие пространства. Здоровое здание — это смещение фокуса на людей, их физическое и ментальное состояние. Существует девять элементов, на которых базируется данная концепция,— это освещение, акустика, воздух, вентиляция, температура, влажность, качество воды, уровень запыленности, отсутствие вредителей. Мы у себя в компании разработали стандарт work-life balance от Apollax Space, в котором описали правильное зонирование и создание благотворной среды для работы в офисе. Это новая офисная экосистема, которая включает функциональность, гибкость решений, доступность, систему сервиса “все включено” и healthy building решения. Совокупность этих принципов формирует возможность комфортно работать, повышает желание находиться в офисе. О востребованности сервисных офисов в формате work-life balance свидетельствуют цифры: в “Рябовской мануфактуре” и на “Цветном бульваре” сданы все помещения. В этом году планируется увеличение нашего портфеля до 15 тыс. кв. м».