Ре:Локация — офисы, коворкинги, гибкие офисы

Обсуждая перспективы развития рынка офисных помещений в 2021 году, эксперты делали акценты на особенности и тренды, диктуемые COVID-19, а также смело рассуждали о децентрализации головных компаний в бизнес-парки с развитой инфраструктурой. За текущий год изменилось многое, и прежде всего произошла глобализация и схлопывание бизнеса: у кого-то филиалы, команды или отдельные специалисты релоцировались в другие страны, кто-то потерял связь с зарубежными штаб-квартирами, у других продолжился бурный рост и развитие бизнеса, а кто-то закрыл подразделения и целые компании. Как это отразилось на рынке офисных пространств в текущем году и какие прогнозы можно делать на будущее, ведущие эксперты рынка офисной недвижимости обсудили на конференции ИД «Коммерсантъ».

Московский рынок коммерческой недвижимости с его основными характеристиками, которые знакомы и близки нам сегодня, начал формироваться в 1990-е годы — именно в это время появились первые девелоперские проекты. За 30 лет своего становления недвижимость Москвы превратилась в сильный, уверенный и высокопрофессиональный сегмент российской экономики. Многие специалисты офисного сегмента работают сегодня в других странах и передают свои уникальные навыки зарубежным коллегам. Различные кризисы, с которыми коммерческой недвижимости приходилось сталкиваться на пути своего становления, только укрепляли ее позиции как передового рынка на международной арене. Однако в 2022 году нам приходится переживать один из самых серьезных периодов за всю его историю, подчеркнул проблематику модератор, директор по офисной недвижимости, PPF Real Estate Russia Никола Обайдин.

«Общий объем предложения на столичном рынке офисной недвижимости сегодня — это почти 20 млн кв. м. При этом в составе нового предложения по итогам трех кварталов 2022 года в эксплуатацию было введено около 350 тыс. кв. м, что является очень скромным результатом»,— поделилась статистикой член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Она отметила: «Объем сделок, совершенных с участием консультантов за второй-третий кварталы, составил 206 тыс. кв. м, что вдвое меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем львиная доля этого объема пришлась на сделки по новой аренде — 62%. На расторжение договоров аренды, о котором сегодня так много говорят, из этих 206 тыс. кв. м пришлось всего 50 тыс. кв. м. Продлений зафиксировано достаточно мало — 24 тыс. кв. м. Превалирующая доля сделок показала интерес компаний к классической аренде, при этом 69% сделок были закрыты в офисных центрах класса В+ и В-. Еще одним заметным трендом стало уменьшение среднего размера сделки: так, в 2021 году он составлял 1415 кв. м, а в период апреля—октября нынешнего года снизился до 1279 кв. м. Если говорить о прогнозах, то, по нашим данным, объем спроса до конца года может составить около 1 млн кв. м, а доля свободных площадей вырастет до 13%».

Условия текущей действительности существенно сказались и на сроках сделок по аренде офисных площадей. Если раньше договоры заключались в среднем на пять-десять лет, то сегодня арендаторы предпочитают короткую аренду на срок от года до трех лет. При этом в современных документах все чаще встречаются различные оговорки, позволяющие досрочно прекратить действие арендного соглашения или временно его приостановить. Работают такие «брейки» на более длинных сроках аренды и преимущественно закладываются арендатором исключительно в свою пользу. Например, одна из подобных современных сделок состоялась при условии, что арендатор может расторгнуть договор, если ключевых сотрудников компании мобилизуют в связи с последними событиями в стране.

«Доля свободных помещений на рынке офисной недвижимости начала расти в начале 2022 года. По большому счету мы вошли в достаточной степени перегретый рынок,— поддержала дискуссию директор отдела по представлению интересов арендаторов и покупателей офисной недвижимости NF Group (ex. Knight Frank Russia) Алисса Бонд.— Качественного предложения мало, а нового объема в обозримом будущем не появится. Многие компании сегодня либо оптимизировали свои площади, либо высвободили большие их части. Это беспрецедентный случай на нашем рынке, прежде мы с подобным не сталкивались. Много интересных вакансий появилось в центре, например, в таких местах, как Романов Двор, Моховая и прочие. Отрицательное поглощение в офисном сегменте составляет минус 140 кв. м. Большинство из тех площадей, что снова вышли на рынок, принадлежали крупным международным компаниям, соответственно, нам пришлось работать с помещениями прайм-класса, но по цене проиндексированной арендной ставки, которую мы наблюдали в начале текущего года. Безусловно, на данный момент она начала падать. В следующем году это падение станет заметным, но до какого показателя оно опустится, сказать сегодня сложно. Из того, что мы увидели, и того, что увидим в следующем году, можно назвать тенденции на отрицательное, чистое поглощение, действительно, с рынка либо уходят, либо реформируются иностранные компании, практически полное отсутствие сделок в shell-and-core, снижение ставок аренды, рост субаренды».

Одним из актуальных трендов, набравших силу в короткие сроки, стала субаренда офисных площадей. Консультанты признаются, что этот вид аренды остается наименее популярным видом услуг, однако на сегодняшний день именно такая передача прав на пользование помещением востребована у арендаторов. Субаренда требует согласования гораздо большего количества деталей и соблюдения формальностей, оставаясь при этом рисковым активом. Арендаторы при этом также достаточно волатильны в своем решении сдавать офис или нет — всегда есть возможность передумать и отказать от сделки. Тем не менее для большинства сегодня такое решение позволяет сохранить свои объемы офисных помещений, поэтому цифры по субаренде достаточно высокие. За последние пять месяцев с рынка в субаренду ушло 203 тыс. кв. м, что составляет достаточно большой объем.

«В целом динамика по новым сделкам аренды и покупки помещений в 2022 году сильно просела. За первые три квартала текущего года объем сделок по аренде и покупке офисных площадей составила 586 тыс. кв. м, из которых 90 тыс. кв. м пришлось на “отказников”. Одну треть этого объема занимают российские компании, а две трети — западные. При этом следует обратить внимание на то, что и отечественным компаниям в текущих реалиях требуется помощь и поддержка по сохранению своего бизнеса и, соответственно, площадей для работы,— дополнила статистику коллег директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская.— К цифре 90 тыс. кв. м отказов от сделок следует добавить тот объем рынка, который мы проследить не можем,— это класс С, первые этажи зданий и другие источники аренды и покупки помещений. Скорее всего, это минимум 30% сверху к той цифре, которую мы называем. Если смотреть по сегментам тех игроков, которые покинули рынок, то первую строчку здесь занимает IT-сегмент. Многие компании, попав под санкции, перебрались в Таиланд, Турцию и Казахстан, составив тем самым самый большой кластер оттока в офисном сегменте недвижимости. В сравнении с ними прочие сегменты бизнеса занимают достаточно скромные проценты. Лично я считаю, что все эти высвободившиеся площади в скором времени будут заняты новыми компаниями, появляющимися на рынке и активно развивающимися. Замирание сегодня связано с естественными процессами, однако ноябрь уже может стать активным с точки зрения аренды и покупки офисных площадей. Конечно, при условии, что не произойдут какие-нибудь новые события на мировой арене».

«Рынок коммерческой недвижимости Петербургской агломерации ждет серьезная эволюция — растет спрос на объекты light industrial. Почему не в самом Санкт-Петербурге? Дефицит подходящих площадок. Кроме того, в Ленинградской области мы предлагаем полноценную городскую среду более высокого качества и по стоимости на 30–35% меньше, чем в Петербурге. Это образование, и медицинские сервисы, и рекреационная инфраструктура. Единственное — это время в пути до центра Петербурга. Из Лаголово и Всеволожска, где мы начинаем свои первые проекты, это дополнительные 15 — 20 минут. Но, во-первых, там уже проектируется новая транспортная инфраструктура, а во-вторых, качество жизни, стоимость недвижимости и возможности работать рядом с домом — снижает необходимость ежедневных поездок», — рассказала коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Алиса Шишнина. «В Лаголово и Всеволожске суммарно будет создано почти 10 тыс. рабочих мест. В Корпикюля — примерно 23 тыс. Это технологический авиапарк с производственно-конструкторским центром, объектами НИОКР, центром авиатуризма, образовательный и медицинский, спортивный и туристический кластеры, а также жилье городского и загородного формата с инфраструктурой. С точки зрения экономического эффекта Корпикюля точно будет одним из лидеров в Ленинградской области».

Последние пять лет набирает обороты такая ниша коммерческой недвижимости, как «офисы на продажу». Имеется в виду продажа объекта на раннем этапе по аналогии с квартирами в строящихся домах. Этот формат работы на нашем рынке уже сформировался и на текущий момент представлен в среднем восемью игроками — крупными девелоперами.

«Компания “Пионер” — один из таких игроков. В последние годы мы пересмотрели стратегию своей работы и гораздо больше внимания стали уделять сегменту коммерческой недвижимости именно с точки зрения продажи новых площадей,— прокомментировал акцент стратегии развития директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании “Пионер” Евгений Межевикин.— На данный момент у нас находится в продаже порядка 320 тыс. кв. м офисных площадей. Объем предложения с начала 2022 года вырос в 1,5 раза. Несмотря на все, что происходит в мире, рынок продолжает набирать обороты, появляются новые объекты. У нас, например, с начала года вышло уже четыре новых проекта. Доля “Пионера” на рынке составляет примерно 25% от общего объема имеющихся площадей. Мы также придерживаемся одного из главных современных трендов — децентрализации офисных объектов. Политика города, в свою очередь, также создает для девелоперов хорошие условия для того, чтобы создавать не только жилые кластеры, но и коммерческую инфраструктуру, места приложения труда, поэтому осваивать площади за пределами ТТК сейчас достаточно интересно и востребовано. Что касается цен, то с начала 2022 года стоимость площадей выросла на 15%. Например, с нашим проектом бизнес-парка “Останкино” мы стартовали с ценой в 160 тыс. руб. за кв. м. Спустя два года стоимость выросла на 60%. С начала текущего года реализовано порядка 30 тыс. кв. м, большая часть из которых пришлась именно на “Останкино”».

Последствиями ситуации сложившейся нестабильной обстановки объясняется снижение инвестиционных интересов застройщиков к земельным участкам. Многие сегодня заняли выжидательную позицию. Однако крупные федеральные игроки продолжают приобретать землю под реализацию новых проектов. Этот тренд заметен не только в Новой Москве и Подмосковье, но и в ближайших областях. Например, около 70% приобретаемых земельных участков приходится на периферийные районы Санкт-Петербурга и Ленинградскую область.

«В целом наблюдается рост числа проектов комплексного освоения территории. Эти проекты стали интересны крупным застройщикам в силу ряда причин — дефицита участков в черте города, рекордного роста цен на жилье, высокого спроса со стороны населения, возможности получить выгодные долгосрочные проекты,— поделился данными руководитель отдела земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.— Сейчас мы наблюдаем появление очень крупных проектов комплексного освоения. Многие из них были запланированы еще в 2020 году и к концу 2022 года, вероятно, будут готовы выйти на рынок. Еще один важный момент, о котором стоит сказать применительно к нашей области,— развитие формата индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Доля ИЖС в общем вводе площадей Ленинградской области преобладает — по итогам девяти месяцев оно в 2,4 раза превысило объем ввода многоквартирных домов и составило 2,2 млн кв. м (70% общего объема ввода). Причин тому также несколько — популярность отдыха в области у большинства российского населения, соизмеримая стоимость строительства собственного дома с покупкой квартиры в городе, государственные программы поддержки ИЖС. В целом развитие новых проектов в Ленинградской области положительно сказалось на динамике объема строительства — он вырос на 6% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. При этом динамика строительства в Санкт-Петербурге, наоборот, снизилась на 8%».

«Что касается динамики развития сервисных офисов на российском рынке, то 2022 год станет рекордным годом за последние пять лет по вводу нового предложения. За три квартала 2022 года рынок гибких офисов прирос на 38% по сравнению с тем же периодом прошлого года, обогнав показатель по объему ввода 2021 года,— присоединилась к дискуссии директор по стратегии и продажам Multispace Елизавета Голышева.— Но несмотря на растущую вакансию за последние два квартала (на сегодня достигла показателя в 29%) и серьезное давление на ставку, спрос на готовые сервисные решения остается умеренно высоким в текущих условиях кризиса, что подтверждается количеством сделок в общем объеме сделок по новой аренде. Крупнейшие сделки третьего квартала закрывались именно в сервисных офисах, предлагая арендаторам максимально кастомизированные и гибкие по условиям решения. В следующем году ситуация изменится: мы увидим снижение вакансии на фоне существенного сокращения нового предложения. Конечно, произойдет корректировка стоимости ставок аренды, особенно премиального сегмента, однако коррекция не будет значительной — в пределах 10–15% и исключительно на коротких договорах аренды. Сервисные офисы — не классические арендные помещения. Структура арендного платежа включает, как правило, арендные обязательства перед арендодателем, эксплуатационные платежи и расходы на поддержание площадки. При достаточно скромной маржинальности проектов (особенное по новому предложению) зазор на скидку, который имеет оператор, достаточно небольшой. Кроме того, нужно понимать, что существенное снижение цены неизменно приведет к падению качества самого продукта и оказываемых услуг, что, наверное, не хочет ни одна из сторон».

Пока одни компании усиливают свое влияние на отечественном рынке, другие рассматривают возможности международной экспансии бизнеса. Сервисные офисы и коворкинги в свете последних событий выбрали для себя направление Ближнего Востока. По мнению представителей компаний, эта локация на сегодняшний день остается правильным местом для инвестиций в сегмент коммерческой недвижимости. Так, одним из городов для развития составляющей сервисных офисов и коворкингов эксперты называют Дубай. Несмотря на кажущуюся современную и исчерпывающую составляющую жилой и коммерческой недвижимости, его глобальность и технологичность, качественного предложения в данной нише там представлено крайне мало.

«Мы создаем в Дубае сеть сервисных офисов премиального сегмента в лучших зданиях этого города и считаем, что тот опыт, который мы наработали за годы развития сети в России и других странах, будет востребован и здесь,— убежден партнер, генеральный директор сети сервисных офисов iSpace Александр Островский.— Рынок Эмиратов в нашей нише на данном этапе отстает от Москвы на десять лет, поэтому наш проект должен быть здесь достаточно успешным. Ключевыми факторами развития именно в этом городе мы считаем передовые технологии, высокую рентабельность, мягкий налоговый режим и высокий спрос на сервисные офисы. Мы наблюдаем большой спрос на офисные площади в высоком, премиальном сегменте. Во втором квартале 2022 года зарегистрировано более 9 тыс. сделок по рынку. Это на 40% больше, чем в прошлом году. Одна из тенденций, которая влияет на такой спрос,— возвращение 80% сотрудников на свои рабочие места после всех ограничений, связанных с пандемией. Тенденция, которой придерживались многие компании на протяжении двух лет — возможность сохранить удаленный формат работы, не оправдала себя. Многие международные компании считают офис стратегическим инструментом ведения бизнеса. Средний рост арендных ставок на офисном рынке Дубая растет на 15% каждый год. С первого квартала 2022 года они выросли на 11%, а в некоторых районах и на 30%. При этом уровень конкуренции в сегменте сервисных офисов, по сути, очень низкий. Следующие пять лет станут пиком для развития нашего сегмента ввиду нехватки сервисных офисов и отставания Эмиратов от европейских рынков в этом плане. Наш первый офис в комплексе ONE Central в районе Dubai World Trade Centre откроется в марте 2023 года. В дальнейшем в ближайшие три года в планах реализовать и взять в управление в Дубае около 5 тыс. кв. м офисных площадей».

«Дубай и для нас стал одним из направлений для развития бизнеса,— поддержал дискуссию управляющий директор CODEVELOPMENT Ростислав Биденко.— Год назад мы поменяли нашу финансовую модель — перешли из арендных отношений в девелопмент, рассматриваем покупку недвижимости, строительство, модельный ремонт и управление объектом. Одна из причин выхода на рынок Дубая — диверсификация рисков. Мы достаточно уверенно чувствуем себя на российском рынке, но международный опыт развития бизнеса открывает перед нами новые горизонты. Заходя на рынок Дубая, мы сразу решили развивать несколько концепций. В основном мы ориентируемся, конечно, на корпоративного клиента, однако предусмотрели небольшие офисы от 100 кв. м, средние блоки на 400 кв. м и решения для крупных компаний, которым, возможно, будет интересно забрать половину этажа. На текущий момент наша первая площадка находится на этапе разработки инженерных проектов. Это помещение площадью 4 тыс. кв. м, два этажа в башне Burjdaman. Буквально через полгода нам уже будет, что показать».

В целом рынок офисной недвижимости, несмотря на все вызовы, с которыми ему приходится сталкиваться, продолжает функционировать и демонстрировать достаточно позитивные результаты. Крупные компании придерживаются прежних стратегий своего развития, планируя и реализуя новые проекты, высвобождающиеся площади осваиваются новыми игроками, молодые форматы офисных пространств осваивают новые рынки. Но самое главное — в конечном итоге офисов хватит всем. Другой вопрос, где и в каком объеме?

Год назад, обсуждая перспективы развития рынка офисных помещений, эксперты делали акценты на особенности и тренды, диктуемые COVID-19, а также смело рассуждали о децентрализации головных компаний в бизнес-парки с развитой инфраструктурой.

Что изменилось за год? Прежде всего, одновременная глобализация и схлопывание бизнеса. У кого-то филиалы, команды или отдельные специалисты релоцировались в другие страны. А кто-то потерял связь с зарубежными штаб-квартирами. У кого-то бурный рост и развитие. Кто-то закрыл подразделения и целые компании.

Как это отразилось на рынке офисных пространств в текущем году и какие будут прогнозы на будущее? Обсудим с экспертами рынка на ежегодной конференции «Ре:Локация — офисы, коворкинги, гибкие офисы».

Вопросы для обсуждения:

• Как изменились вакансии и ставки?
• Какие форматы наиболее востребованы у арендаторов?
• Какие новые проекты выйдут на рынок в ближайшее время?
• Появились ли изменения в договорах аренды в связи с простоями, досрочными расторжениями и т. п.?
• «Зеленые» стандарты в офисном строительстве.