Офисы с «Коммерсантом»

29 мая в ВЭБ Центре в Москве второй год подряд прошла конференция ИД «Коммерсантъ», посвященная офисной недвижимости. Ведущие эксперты рынка в ходе двух сессий обсудили ключевые тенденции сегмента, затронули тему инвестиций в офисы, а также спрогнозировали, какими будут спрос, вакансия и арендные ставки в 2025 году. Модераторами мероприятия выступили заместитель генерального директора STONE Виктория Васильева и член совета директоров, руководитель по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

Первую сессию открыл исполнительный директор ВЭБ Центра Михаил Подругин. Он рассказал про реконцепцию объекта: как классический бизнес-центр превратился в уникальный кластер развития с полезной средой и инфраструктурой для арендаторов. Драйвером реконцепции, по словам эксперта, стала «событийная функция». За прошедший год ВЭБ Центр принял более 100 мероприятий — от веломарафонов до оперных концертов и знаковых конференций. «Каждое событие — это не только выручка от аренды, но и инвестиции в капитализацию бренда здания. И мы видим, что это эффективные инвестиции»,— отметил Михаил Подругин. По словам эксперта, за год после перезапуска здания удалось довести заполняемость офисных пространств центра до 100%, а ставка аренды по новым площадкам выросла более чем на 25%.

Член совета директоров, руководитель по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова поделилась с аудиторией текущими аналитическими данными по рынку офисной недвижимости Москвы, обозначив тенденцию к снижению темпов ввода новых объектов. Так, в период с декабря по апрель 2025 года в эксплуатацию был сдан лишь один офис класса B+, что составляет менее 1% от объема, прогнозируемого до конца года.

При этом доля свободных площадей продолжает снижаться, а запрашиваемые ставки растут. По данным IBC Real Estate, вакансия в Москве по итогам первого квартала составила в среднем по рынку 4,6%, снизившись на 0,2 п. п. за квартал и на 2,8 п. п. год к году. «Примечательно, что между столичными субрынками наблюдается явный разрыв. С одной стороны — “Москва-Сити”, Центральный и Ленинградский деловые коридоры, где по-прежнему сохраняется ажиотажный спрос и рост арендных ставок: качественные предложения в аренду здесь единичны, а вакансия по зданиям Prime и A-класса не превышает 3%. С другой — напротив, в удаленных от центра локациях наблюдается рост вакансии и вполне приемлемые ставки»,— отметила госпожа Белова.

Коммерческий директор в категории «Коммерческая недвижимость» «Авито» Виктория Сафронова поделилась своей аналитикой о динамике спроса и предложения. В целом по России в сегменте продаж наблюдается рост предложения при небольшом снижении спроса. На фоне усиливающегося дефицита офисных площадей в Москве увеличивается и спрос на аренду. При этом в регионах рост предложения обусловлен нехваткой капитала на покупку и высокой ключевой ставкой.

На столичном рынке наблюдается небольшое снижение арендных ставок в офисах класса А в небольших площадях, но в средних и больших помещениях ставки растут на 14–21%. В классе B самый большой рост фиксируется именно в небольших площадях — за год цены выросли на 36%. Что касается цены продажи, то в офисах класса А она растет на 11–19%, а в классе B происходит стагнация.

Генеральный директор PARUS Asset Management Алексей Сивяков назвал офисы «новым золотом» с еще нераскрытым потенциалом. К сегменту стремительно продолжает расти интерес как со стороны институциональных игроков, так и розничных инвесторов. Последние вкладываются в недвижимость даже с небольшим чеком. Паи фонда «ПАРУС-Двинцев», в составе которого одноименный бизнес-центр, доступны частным инвесторам на Мосбирже. За первые пять месяцев 2025 года торги по фонду составили ~ 5 млрд руб., в абсолюте это десятки тысяч сделок на бирже.

Как отметил эксперт, острый дефицит офисного пространства приводит к ускорению роста ставок. По прогнозам господина Сивякова, запланированный объем 1 млн кв. м площадей в ближайшие годы не поможет выходу рынка из фазы острого дефицита. В результате средняя ставка аренды достигнет 50 тыс. руб. за кв. м.

В конце первой сессии руководитель архитектурного бюро MAD architects Мария Николаева рассказала о том, какие требования заказчик предъявляет к проектированию офисов и на какие моменты стоит обращать внимание владельцам, чтобы обеспечить стабильный рост арендных ставок. Как отметила эксперт, важно учитывать специфику компании и ее бизнес-процессов. Офис должен быть одинаково удобен для работы, отдыха и общения. Существует запрос на гибкость офисного пространства с возможностью быстрой трансформации. Например, в случае изменения структуры бизнеса может появиться необходимость превратить опен-спейс в кабинетную систему, для чего уже на стадии проектирования должны быть заложены соответствующие инженерные решения. Заказчик также уделяет внимание экологичности отделочных материалов и стремится сертифицировать свой офис.

Вторую сессию открыл Сергей Черноусов, коммерческий директор девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club. Он отметил высокую себестоимость капитального строительства сервисных офисов. Ставки аренды за рабочее место в сегменте стремительно росли в последнее время, поскольку увеличились затраты на отделку, управление и эксплуатацию объектов. Несмотря на устойчивый спрос, на рынке сохраняется дефицит качественного предложения по приемлемым ставкам. «Ставка 65 тыс. руб. за рабочее место в месяц для многих бизнесов является запретительной»,— отметил Сергей.

Возможности для развития в текущих условиях эксперт видит в работе с себестоимостью, добиться снижения которой позволяют: усовершенствование продукта бизнес-центра на этапе создания с точки зрения физической доступности, оптимальной конфигурации этажей, достаточности инфраструктуры и других факторов, позволяющих увеличить привлекательность здания для конечных пользователей; ревитализация устаревших зданий в удачных локациях, что позволяет за счет больших вложений средств, времени и других ресурсов на старте получить здания с более доступной арендой; развитие внутренних компетенций, позволяющих решать все задачи по подбору площадок, проектированию, стройке, отделке, сдаче в аренду, эксплуатации и поддержанию жизнеспособности офисов. За счет этого достигаются скорость и оптимизация затрат на каждом этапе проекта; built-to-suit и схожие продукты, позволяющие не нагружать себестоимость офисов сроками экспонирования его на открытом рынке и нерелевантными для конкретного заказчика решениями, и услугами.

Изменение цены для конечного потребителя в сегменте сервисных офиса отметил и генеральный директор ASPACE Иван Гуськов. «Потерпевший в этом плане потребитель, так как оператор старается держаться той же доходности»,— добавил он. Эксперт рассказал о своем проекте в центре Москвы, в проектировании которого использовались технологии искусственного интеллекта. Сразу несколько нейросетей применялись для генерации 2D-изображений на основе текста с последующим моделированием: Chat GPT — для текстовых запросов, Midjourney — для работы с фотографиями и изображениями. «Пока применение нейросетей работает на 30–40%, но это направление необходимо развивать»,— резюмировал эксперт.

Коммерческий директор Офисного парка Comcity Алена Кудрявцева остановилась на том, как связано развитие HR-бренда компании с офисом. По ее словам, сильно изменился запрос при подборе офиса: если пять лет назад клиенты выбирали помещение, чтобы консолидировать бизнес или оптимизировать расходы по аренде, то сейчас с помощью хорошего офиса стараются привлечь новых сотрудников и удержать текущие кадры. «Фокус внимания с бизнеса перешел на людей»,— сказала эксперт.

Офис становится не просто рабочим пространством, но очень важным активом компании для развития корпоративной культуры. Среди основных трендов: обеспечение многофункциональными зонами, забота о физическом и ментальном здоровье сотрудника, содействие в обучении, развитии и адаптации, зеленая сертификация.

Александр Менжулин, генеральный директор студии Designic, в своем выступлении акцентировал внимание аудитории на актуальность применения дизайн-стратегии при проектировании офисных и деловых пространств. «Разработка дизайн-стратегии всегда начинается с глубокого аудита: особенностей рынка, бизнес-процессов, корпоративной культуры, стратегических целей, точек роста и амбиций компании. Цель — не просто “упаковать” офис, а выстроить эффективную экосистему, работающую на устойчивость бизнеса, создать пространство, которое усиливает команду, поддерживает трансформации и масштабирование, становясь активом, а не статьей затрат»,— сказал эксперт.

Директор коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина рассказала о подходах к редевелопменту в условиях роста себестоимости и перечислила основные критерии, которые нужно учитывать при подборе объекта. Ключевым фактором остается расположение с удобной транспортной доступностью. При оценке объекта на старте также важно учитывать место и качество технических конструкций. Необходимо понимать, что редевелопмент объекта культурного наследия может повлечь за собой многочисленные согласования и увеличит срок вывода объекта на рынок. Проект должен быть рентабельным: на старте здание должно стоить меньше 200 тыс. руб. за кв. м, однако таких объектов в центре очень мало и их приходится искать годами. Поэтому следующий логичный шаг для компании — выход за рамки Садового кольца. Здесь тоже можно реализовывать концептуальные проекты с исторической составляющей, а объекты внутри исторического центра станут элитным направлением коммерческой недвижимости.

Исполнительный директор Zeppelin Сергей Калитов рассказал о пользе управляющей компании на этапе эксплуатационного контроля. По его мнению, опытная обслуживающая организация сможет выявить критические, незаметные на первый взгляд ошибки в проекте здания и прилегающей территории, которые существенно затруднят обслуживание и эксплуатацию здания в дальнейшем, а также окажут значительное влияние на увеличение эксплуатационных расходов. Он также отметил, что предэксплуатация решает сразу несколько проблем: исключает некорректный выбор решений на этапе формирования концепции здания, учитывает затраты на эксплуатацию, обеспечивает доступ к оборудованию для техобслуживания, а также контролирует монтаж инженерных систем и оборудования, в том числе при проведении ПНР.

Для рынка офисной недвижимости прошедший 2024 год стал рекордным во всех смыслах, и, несмотря на высокую ключевую ставку, по-прежнему остается низкая доля вакантных площадей. Как сегодня эксперты оценивают ситуацию на рынке и чего нам ждать в ближайшее время, обсудим на конференции «Офисы с «Коммерсантом».

Вопросы для обсуждения:

• Аналитика от консультанта по сегменту за прошедший период 2025 года
• Офисы класса А и B с нулевой вакансией
• Эра гибких офисов?
• Ограниченное количество качественных площадей, рост ставок
• Портрет арендатора и покупателя офисных пространств
• Инвестирование в офисы как сохранение и преумножение капитала
• Офисы в ЗПИФ
• Цифровизация и ESG в сегменте
• HR-инструмент в лице офиса
• Дизайн-стратегия офиса, ее влияние на эффективность работы