Офисы с «Коммерсантом»

В прошлом году, обсуждая положение дел в офисном сегменте и перспективы развития рынка на текущий, 2024, год, эксперты говорили о том, что на рынок напрямую будут влиять особенности и тренды, диктуемые событиями последних двух лет. Конечно, за два года изменилось многое, однако офисный рынок достойно прошел самые сложные времена. За прошедший год появилось немало новых проектов и технологий. Ввод новых объектов прогнозируется и в текущем году. Насколько реалистичны эти ожидания и оправдан ли оптимизм большинства игроков сегмента офисной недвижимости в 2024 году, игроки рынка обсудили на конференции ИД «Коммерсантъ» в ВЭБ Центре, посвященной офисному сегменту недвижимости.

Офисный рынок: вчера, сегодня, завтра

За последние три года сегмент офисной недвижимости столкнулся с большим давлением негативных политических и экономических последствий. Здесь и перевод сотрудников компаний на работу из дома, и уход с российского рынка иностранных брендов, и сохранение гибридного графика посещения рабочих мест, и высокая ключевая ставка Центробанка, и, конечно же, заметная вакансия рынка. Однако рынок жив, несмотря ни на что, он постоянно адаптируется и старается идти в ногу с современными и актуальными потребностями конечного пользователя, отметила модератор, старший вице-президент Hines Наталья Мальцева. Одним из самых заметных трендов на офисном рынке сегодня стало постепенное и планомерное функциональное изменение рабочих пространств. По оценке эксперта, даже самые консервативные структуры бизнеса начинают гармонизировать свои помещения, делая ставку прежде всего на комфорт сотрудников. Появляются новые зоны, умное освещение, эргономичная мебель, инновационная расстановка столов и другие нововведения. В связи с этими изменениями появляется закономерный вопрос к собственникам офисных площадей и девелоперам: на что обращать внимание при просчете эффективности современного здания и как всем этим в конечном счете управлять?

Такие мысли обсуждаются вполне своевременно, убежден руководитель бюро T+T Architects Сергей Труханов, поскольку на сегодняшний день наметился определенный разрыв в понимании офиса как продукта с точки зрения девелопера и конечного пользователя. Именно в этом кроется большая проблема. Эффективный офис с позиции застройщика и собственника — это максимально полезные и привлекательные квадратные метры под продажу. Но есть другая сторона — арендатор, главная задача которого сегодня заключается в том, чтобы получить максимально комфортное и интересное рабочее пространство. Таким образом, ценности одной стороны и потребности другой — разные, подчеркнул эксперт. Для конечного пользователя офис становится не просто местом, где он работает, а неким большим продуктом, который позволяет ему закрывать свои базовые личные потребности. На первое место выходят сервисы и функции, позволяющие не только привлечь человека в деловое пространство, но и удержать его там. Понимание современного офиса сегодня меняется, а эффективность здания действительно необходимо считать по-другому, убежден эксперт.

В течение последних трех лет рынок офисной недвижимости существенно изменился, поддержал дискуссию основатель Parus, генеральный директор Central Properties Сергей Егоров. С точки зрения предложения поменялись условия: аренда идет по БТИ, заключаются гибкие по срокам и по объемам занимаемой площади договоры, офисы сдаются с отделкой и мебелью, арендаторы получают полный сервис для решения своих вопросов. С точки зрения спроса появился тренд на комплексное управление зданием одной профильной и профессиональной управляющей компанией. В целом сегодня наблюдается положительная динамика по возвращению сотрудников в офисы. Несмотря на то что еще год назад многие уверенно говорили о том, что люди останутся дома, обратная динамика вернулась на уровень 2019 года, подчеркнул эксперт.

«Рынок офисной недвижимости сегодня интересен как никогда. После того как в 2022 году из России ушли иностранные компании, нам досталось большое количество так называемых вау-офисов — помещений с отделкой, оборудованием, мебелью, созданных по высоким западным стандартам. Наш рынок такого ранее не видел, поэтому в 2023 году мы наблюдали рекордный спрос на офисы,— отметила член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.— Высвободившийся объем офисных площадей на конец 2022—начало 2023 года составлял порядка 2 млн кв. м, и за прошлый год все это качественное предложение было успешно реализовано. На фоне этого в текущем году мы столкнулись с низким показателем вакансии, по-прежнему высоким спросом на офисы класса А и тотальным дефицитом ликвидного продукта. Прогноз по спросу на помещения класса А и В на середину 2024 года — 600 тыс. кв. м. Во втором квартале текущего года активность рынка сохраняется, однако заявленные объемы нового строительства в текущем году достаточно скромные — 51 тыс. кв. м, по факту — всего два здания. В ожиданиях значатся несколько крупных проектов, и мы сейчас наблюдаем их динамику. Вакансия продолжает снижаться, а ставка аренды расти — на сегодня ее среднее значение составляет 22,6 тыс. руб. за кв. м. В прошлом году многие стали говорить о точечном повышении данного показателя, в текущем году тенденция продолжается — все больше девелоперов подхватывают эту тему. Если говорить в целом про офисный рынок сегодня, следует отметить основные тренды, среди которых конкуренция между арендаторами за качественные офисы, дефицит предложения, высокий спрос на покупку офисных помещений, сильная заинтересованность в приобретении офисов компаниями из госсектора и формирование новых деловых районов».

«Прошлый год для офисного рынка действительно был рекордным, в том числе и по динамике инвестиций,— поддержала коллег старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг, отдела инвестиций и рынков капитала, CORE.XP Ирина Ушакова.— В общем объеме инвестиций за 2023 год офисная недвижимость составила чуть меньше 25%. В нынешнем году показатель немного снизился, но при этом офисы сохраняют свой потенциал и привлекают интерес инвесторов. В первом квартале 2024 года на офисный рынок пришлось 33 млрд руб., что составило 50% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Инвесторы рассматривают офис как инструмент для приобретения и расположения своей компании. Особенно заметна активность компаний с госучастием — за их счет растет и сама доля инвестиций на офисном рынке. Наблюдается тренд на повышение стоимости квадратного метра. Это связано с тем, что существующего предложения мало, а девелоперы начинают уходить в пользу проектов под конкретные нужды конечного покупателя. До конца года ставки аренды, вероятнее всего, подрастут: за счет давления высокой ключевой ставки и отсутствия конкретного прогноза по ее дальнейшему снижению, заметен тренд на увеличение ставок капитализации. Соответственно, требуемая доходность со стороны капитала инвестора также увеличивается. Откровенно говоря, вряд ли сейчас у нас есть предпосылки для падения стоимости 1 кв. м, поэтому, скорее всего, рост будет: где-то скромный, а где-то достаточно агрессивный».

«Продолжая говорить о новых трендах на рынке офисной недвижимости, отдельно нужно остановиться на обновленной классификации офисов,— поддержал дискуссию генеральный директор Metrika Investments Антон Мельников.— На наш взгляд, она получилась несколько однобокой, во многом направленной на то, чтобы полностью угодить собственникам зданий. Вместо класса А+ и А появился Prime. Правильным решением здесь было отдать управление данным классом офисного здания единому собственнику, потому что довольно сложно поддерживать офис в состоянии действительно Prime, если ты не управляешь всем комплексом. В остальном — покажет время. Еще один заметный тренд последних лет — активный выход жилых девелоперов в сегмент коммерческой недвижимости. Правда, они скорее вынуждены строить офисные площади в составе своих проектов, поскольку в том числе и на это нацелена программа мест приложения труда. В текущем году, я уверен, мы увидим много хороших проектов. Но на этом фоне ставки аренды действительно будут расти. С учетом скромного ввода нового предложения существующие площади продолжат вымываться независимо от цены, установленной за квадратный метр. В целом соглашусь, что компании сегодня активно смотрят не на метраж, а действительно на инфраструктуру, удобство и наличие правильных и надежных инженерных систем».

Одним из ярких примеров офисного здания, которое отвечает современным запросам конечного пользователя, стал ВЭБ Центр. Одна из целей здания — развитие городской экономики в том числе. Исполнительный директор ВЭБ Центра Михаил Подругин отметил, что при его создании придерживались решения — создать кластер, когда за счет тематики и синергии резидентов, мероприятий, событий и брендинга создается добавленная стоимость квадратному метру недвижимости. Таким образом, квадратный метр здания стал кратно дороже, чем в любом другом бизнес-центре. Главная цель центра — создать уникальный продукт для арендатора за счет имиджа, инфраструктуры и полезной среды для резидентов. По оценке эксперта, ВЭБ Центр сегодня — это идеальная локация с продуманной и эксклюзивной инфраструктурой, а также просто модное место, о котором все знают.

Девелопмент и управление

Любая компания сегодня заинтересована в первую очередь в том, чтобы ее сотрудники стремились работать в офисе, а сама работа протекала комфортно. Именно эту задачу она, как арендатор и конечный пользователь офисным помещением, перекладывает на плечи девелопера, собственника или оператора здания. Клиенты ждут, чтобы их вопросы и бытовые проблемы решили за них и предоставили весь спектр комфортных условий на рабочем месте. Такие ожидания небеспочвенны, поскольку сервисные офисы в России, например, за несколько лет своего существования на рынке приучили арендаторов к тому, что они действительно могут получить от оператора полностью готовое решение для работы, подчеркнул модератор, генеральный директор Space 1 Михаил Бродников. Другой вопрос заключается в том, насколько конечный пользователь готов к этому, как сильно изменились его ожидания и потребности и что именно клиент готов передать на усмотрение собственника и оператора здания, задал тон дискуссии эксперт.

«Большое влияние на изменение требований и запросов клиента оказал постковидный период. Сотрудники успели привыкнуть к гибридному графику, к экономии временных и финансовых затрат, связанных, например, с транспортными расходами,— согласилась коммерческий директор Офисного парка Comcity Алена Кудрявцева.— Кроме того, новое поколение не настроено принудительно оставаться в офисе и стремится соблюдать баланс между корпоративными и личностными ценностями. Важными факторами при выборе офиса стали гибкость, комфорт, всесторонняя поддержка и оперативное реагирование на запросы арендатора, решение его проблем. Клиент хочет, чтобы за него решали вопросы и делали это быстро. Когда в рамках поддержки арендаторов мы напрямую спросили, нужны ли им дополнительные сервисы от нас, как от собственника и управляющей компании, то 18 компаний из 20 ответили утвердительно. Среди наиболее востребованных услуг — переезд “под ключ”, озеленение офиса, закупка мебели, трансформация помещения под корпоративные потребности. Я думаю, что будущее офисного рынка уже наступило: идет переход от open space к activity based. Это современные помещения, где есть зоны для уединения, интересные пространства, места для обсуждения рабочих вопросов, удобные кухни-кафе, где также можно проводить встречи и так далее. При этом важен не только дизайн интерьеров, но и пространственный дизайн — та среда, которая предлагает разные сценарии активностей в течение дня внутри офисного парка и вне его. Мы в Comcity успешно создаем такой новый формат офисного пространства, который помогает развитию HR-бренда и решению бизнес-задач компании».

Когда создается продукт, будь то офис или другой объект рынка коммерческой недвижимости, прежде всего необходимо помнить о том, что он должен быть приемлемым не только с точки зрения внутренней эргономики, но и внешней, отметил директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. Необходимо окружить здание определенной инфраструктурой и набором услуг, которые станут по большому счету его визитной карточкой. Здесь речь идет о большой палитре различных сервисов, включая общепит, пространства для занятия спортом и саморазвития и так далее. Однако не стоит забывать и про логистику, подчеркнул эксперт. Полный набор этих факторов и услуг превращает проект в более целевой и уникальный продукт, конкурентоспособный на рынке и интересный инвестору.

«Ключевым клиентом любого офисного здания был и остается его арендатор. На арендатора направлены все услуги, которые предоставляет управляющая компания,— поддержал дискуссию управляющий директор Standard Property & Facility Management Дмитрий Свешников.— Управление, эксплуатация и техническое обслуживание, сервисы и комфорт, устойчивое развитие и социальные проекты — все это основные направления жизни современного офиса. Для арендатора, который сегодня снимает офис, имеет значение каждое из этих условий. Важнейшим фактором успеха функционирования бизнес-центра является своевременное техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, вопросы обеспечения безопасности на объекте и его санитарно-техническое состояние. Второй ключевой тренд, привлекающий интерес арендаторов и в перспективе инвесторов,— зеленая повестка. Из 20 бизнес-центров, которые находятся в нашем портфеле управления, 11 сертифицированы по стандарту “Клевер”. Также мы развиваем внутренние программы по снижению ресурсопотребления и внедряем на объектах раздельный сбор отходов. Сокращение потребления воды, газа, тепла и электроэнергии дает конкурентное преимущество объекту на офисном рынке. В целом комплексное предоставление услуг по управлению объектом способно обеспечить максимально комфортные, удобные и безопасные условия для арендаторов. Поэтому УК, предоставляющие одновременно PM- и FM-услуги, обеспечивают лучшую координацию между процессами управления и оказывают наиболее высокий уровень обслуживания».

«Оператор сервисных офисов как раз и является полноценной экосистемной организацией, способной закрыть весь комплекс задач проекта,— подсветил преимущества коммерческий директор девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club от Capital Group Сергей Черноусов.— Наличие в составе Business Club всех необходимых подразделений с профессиональной командой и отлаженными процессами позволило нам создать продукт, в котором в последнее время так сильно нуждался рынок,— комплексные услуги для собственников и инвесторов офисных помещений, куда вошли: fit-out с базовой и стандартной отделкой, а также организация под ключ полностью готовых к въезду офисов, FM-обслуживание (техническая эксплуатация, клининг и пр.), а также PM-сопровождение. То есть все то, что касается подготовки площадки, предоставления сервисов для арендатора внутри нее и управления арендным потоком. Последнее, впрочем, особенно актуально для собственников офисных площадей, не являющихся профессиональными лендлордами».

«С точки зрения дизайна также заметно, как менялись запросы и ожидания клиентов за последние три года. Сегодня — это потребность в гибких пространствах, многофункциональности и технологичности,— отметил современные тенденции генеральный директор студии Designic Александр Менжулин.— Главный запрос, который поступает к нам от собственников офисных объектов, сводится к тому, как привлечь и удержать сотрудников внутри здания. Актуальными вызовами для бизнеса стали дефицит кадров, высокая конкуренция, рост ожиданий сотрудников, возвращение сотрудников с удаленки и работа с молодежью. Как же дизайнеры интерьеров решают задачи бизнеса, спросите вы. Все просто — созданием проектов красивых современных бизнес-центров, которые привлекают людей. Мы говорим в первую очередь про эргономичную рабочую среду, которая оказывает влияние на продуктивность, создание бренда, транслирующего положительный имидж компании. Офис в целом — запрограммированная среда. В наших силах сделать так, чтобы он воспринимался как второй дом. Для этого в интерьере используется озеленение, правильное освещение, органические формы мебели, гибкие пространства, предметы искусства. Все то, что работает на поддержание определенного эмоционального состояния сотрудников. Совокупность всех этих элементов и делает офис по-настоящему привлекательным».

Рынок офисной недвижимости остается открытым и конкурентным. За последние годы стало заметно, насколько сильно разные виды бизнеса перемешиваются между собой. Управляющие компании все больше перенимают опыт у сервисных операторов, собственники офисных объектов выводят на рынок предложения с отделкой и сокращают сроки поставки готового продукта до конечного пользователя, а представители сервисных офисов все больше переходят на сторону девелопмента. Именно это позволяет рынку жить и адаптироваться под современные вызовы и изменчивые потребности своего клиента.

В прошлом году, обсуждая положение дел в офисном сегменте и перспективы развития рынка на текущий, 2024 год, эксперты говорили о том, что на рынок напрямую будут влиять особенности и тренды, диктуемые событиями последних двух лет. Конечно, за два года изменилось многое, однако офисный рынок достойно прошел самые сложные времена – COVID, локдаун, санкции, уход международных игроков. Не говоря уже о постоянных последствиях экономического кризиса – закрытие границ и рост ключевой ставки делают новое строительство практически невозможным.
Тем не менее в 2023 году на офисном рынке появилось немало новых проектов и технологий. Ввод новых объектов прогнозируется и в текущем году. Насколько реалистичны эти ожидания и оправдан ли оптимизм большинства игроков сегмента офисной недвижимости в 2024 году, мы обсудим на конференции ИД «Коммерсантъ», посвященной офисному сегменту недвижимости.