Офисная сессия на Mallpic

20 ноября в рамках форума-выставки Mallpic в Сочи «Коммерсантъ» провел сессию, посвященную офисной недвижимости. В ходе встречи консультанты, эксперты из сферы девелопмента и управления недвижимостью, а также представители крупных компаний—пользователей офисов обсудили перспективы этого рынка. Участники дискуссии пришли к выводу, что офисы останутся важными, несмотря на рост удаленной работы и технологические изменения, поскольку они служат центром коммуникации и корпоративной культуры.

Модератором мероприятия выступила гендиректор консалтинговой компании workplacer, член правления Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости Дарья Петрова. В начале сессии она попросила аудиторию и каждого из спикеров ответить на вопрос: «Нужен ли будет офис через десять лет?»

Генеральный директор Space 1 Михаил Бродников отметил, что офисное пространство необходимо сотрудникам компаний, но скорее не для работы, а для коммуникации. «Людям офис нужен не для того, чтобы пользоваться компьютером. Смысл его скорее в том, чтобы сплотиться вокруг какой-то цели. Пока у людей есть цель, у них будут и офисы»,— считает эксперт.

Директор по коммерческой недвижимости FORMA Евгения Борзова придерживается похожей точки зрения. «Пока существует бизнес, он будет в офисе, потому что офис — часть его успешного ведения»,— добавила она. Такое же мнение выразила заместитель директора по работе с собственниками офисной недвижимости NF GROUP Елена Арзамасцева. «Человек — социальное существо»,— подчеркнула эксперт.

Директор по коммерческой недвижимости MR Group Кермен Мастиев тоже считает, что офисы еще долго будут нужны компаниям. Он подчеркнул, что пока Москва отстает по обеспеченности такими пространствами от большинства западных столиц. «Мы за десять лет, может быть, хотя бы чуть-чуть подтянемся к среднемировой отметке по квадратным метрам на человека»,— прокомментировал он.

Управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости департамента кредитования ключевых клиентов Сбербанка, лидер отрасли «Коммерческая недвижимость» Анатолий Слуцкий отметил, что даже в 2020 году, когда началась пандемия, были компании, чьи сотрудники продолжали работать из офиса, а не уходили на удаленку. По его мнению, в любое время будут существовать типы бизнеса, которые просто не могут работать удаленно.

Коммерческий директор в категории «коммерческая недвижимость» «Авито Недвижимость» Виктория Сафронова рассказала, что их компания, напротив, ушла на удаленку во время пандемии. Но со временем сотрудники все равно вернулись в офис. Есть мнение, что айтишники могут работать откуда угодно, но это не совсем так: и им нужно взаимодействовать между собой в офлайне, считает эксперт.

Директор по развитию «УК «СИТИ» Дмитрий Никоноров также отметил, что сами по себе офисы еще не скоро уйдут в прошлое, но их концепция постоянно меняется. «Вопрос в том, как они будут выглядеть и для кого будут построены»,— отметил он.

Далее участники дискуссии обсудили перемены на рынке, произошедшие в последние годы, и прогнозы на будущее.

Елена Арзамасцева считает, что тенденция к преобладанию предложений на продажу еще долго будет играть значимую роль на рынке. В Москве, например, этому способствует программа МПТ, которая стимулирует застройщиков вместе с жильем создавать места приложения труда, то есть строить социальные объекты, торговые центры или офисы. Аренда может снова стать интересна девелоперам, если будет снижена ключевая ставка. Еще одним фактором роста для нее может стать возвращение на российский рынок зарубежных компаний, которые офисы традиционно арендуют.

Также участники сессии коснулись вопроса о делении офисов на классы. «Будут ли считаться моветоном офисы класса В в Москве в 2035 году?» — такой вопрос спикерам задала модератор. Михаил Бродников отметил, что существующая классификация отражает скорее потребности руководителей, а не сотрудников. Руководители, по его словам, рассматривают офис как фактор построения репутации компании: здание становится способом показать устойчивость бизнеса.

Госпожа Борзова отметила, что на рынке существуют совершенно разные типы бизнеса и у каждого из них свои потребности. Например, деятельность производственных или логистических компаний часто привязана к локациям вне черты города, и офис класса А в центре им просто незачем.

Директор по стратегии и продажам Pridex Spaces Елизавета Голышева напомнила, что из 21 млн кв. м качественных офисов в Москве почти 70% относится к классу B и эти объекты даже с учетом активного нового строительства класса А будут составлять значимую часть рынка. «Конкурируя ценой, они продолжат привлекать свою категорию спроса, которая соответствует им по целям размещения, бюджету и т. д.,— добавила эксперт.— При этом для сохранения актуальности и ликвидности таких офисов, построенных 10–15–20 лет назад, собственники должны инвестировать в апгрейд их инженерных систем и инфраструктуры».

Елена Арзамасцева привела данные: вакансия в классе А сейчас составляет 7,1%, а в классе В — 4,7%. При этом она сомневается, что девелоперы заинтересованы в строительстве офисов класса В.

Кермен Мастиев подчеркнул, что разница между офисами класса А и В с точки зрения строительства уже сейчас почти стерлась. «Класс А от В сейчас отличается высотой потолка и двух- или четырехтрубной системой кондиционирования, установленной в здании»,— говорит он. По мнению эксперта, за десять лет рынок насытится офисами, и новые объекты будут одинаково качественными. «Выстрелы вверх по классу объекта, его наполнению и расположению возможны в плане строительства штаб-квартир. Там корпорация сама задает параметры»,— считает он.

Дмитрий Никоноров рассказал, что с точки зрения управляющей компании большой разницы между офисом класса А и офисом класса В нет. «Оборудованию в принципе все равно, в каком классе оно находится, оно в любом случае требует обслуживания»,— заметил он. По его мнению, вызовом может стать скорее быстрое реагирование на изменения, которые происходят в офисных зданиях со временем. Помещение под офис — не догма. На примере делового комплекса «Империя» видно, как меняется функциональное назначение помещений в ходе жизни объекта. За десять лет функциональное назначение изменилось у 15–20% помещений.
Эксперт отметил, что привлечение управляющей компании на этапе проектирования позволяет заложить техническую базу, чтобы будущие изменения по запросу собственников или арендаторов проходили максимально комфортно для всех участников процесса.

«Мне кажется, что моветон в бизнесе — это мало зарабатывать, а не офис»,— заявила Виктория Сафронова. Она отметила, что в целом на российском рынке офисы класса А можно «по пальцам пересчитать» и большая часть российских компаний базируется не в них. Анатолий Слуцкий напомнил, что у многих компаний есть и бэк-офисы — различные технические и поддерживающие подразделения, и размещать которые в зданиях класса А нет надобности.

Далее модератор попросила представителей девелоперских компаний поделиться мыслями о том, какой будет их бизнес-модель через десять лет и что будет важнее: инновации или себестоимость. Господин Мастиев отметил, что в этом вопросе важно соотношение предложений по продаже и аренде, которое упомянули ранее.

«Текущая ставка, возросшая на 30–40%, не позволяет сделать финансовые модели плюсовыми для девелопера… Если ставка подрастет еще на 30–40%, модель начнет сходиться. И вроде бы, вот оно счастье, давайте строить здания для сдачи в аренду. Но нет. Дело в том, что несколько лет назад с рынка пропали крупные институциональные инвесторы. Вернутся они через десять лет? Я не знаю. А если нет инвестора, то девелоперу нет интереса строить здание и сдавать его в аренду. Что нам с ним делать? Его надо через три-пять лет продать. Нет гарантии, что его кто-то купит»,— пояснил господин Мастиев.

В контексте ограниченного предложения новой аренды участники дискуссии обсудили альтернативные варианты размещения корпоративного бизнеса, например, сервисные офисы. «В ближайшее время операторы получат новую нишу для развития — крупные офисные лоты, приобретенные инвесторами в бизнес-центрах. В зданиях, распродавшихся блоками, будут появляться сервисные офисы, которые станут готовым предложением для арендаторов и инфраструктурой БЦ в целом»,— отметила Елизавета Голышева.

Кроме того, на сессии затронули вопрос о том, как будут выглядеть общественные пространства в офисах будущего. Господин Мастиев напомнил, что несколько лет назад считалось нормальным, если в лобби у бизнес-центра была только одна кофейня. Сейчас же первый и цокольный этаж офисного здания по наполнению напоминают районные торговые центры: много кафе и ресторанов, точек с бытовыми услугами.

Удорожание офисного продукта в целом выводит эффективность квадратного метра на первое место в глазах бизнеса, резюмировала Елизавета Голышева. По ее словам, на фоне роста стоимости недвижимости, увеличения инвестиций в отделку и эксплуатацию офисов компании стремятся оптимизировать занимаемые площади. На этом фоне основными подходами к организации пространств становятся вариативность типологий и адаптивность. «Строя офис сегодня, вы должны быть уверены, что в очередную волну новых запросов сотрудников и HR-трендов он не утратит своей актуальности и сохранит эффективность»,— дополнила она.

В конце сессии участники поделились на команды и нарисовали свои схемы идеальных «офисов будущего».

Будущее офисов: трансформация, инновации и новые вызовы! На сессии с «Коммерсантом» в рамках форума-выставки Mallpic в Сочи обсудим актуальную проблематику офисной недвижимости, посмотрим, как меняется рынок, и узнаем, какие стратегии позволят быть на шаг впереди.

Вопросы к обсуждению:

• Что происходит в офисном сегменте, как перераспределяются форматы? Аналитика от консультанта.
• Какие сегменты офисной недвижимости наиболее устойчивы и привлекательны для инвесторов?
• Как офисы становятся центрами коллаборации, а не просто рабочими местами и что это значит для девелоперов и арендаторов?
• Как интеграция в нашу жизнь гибких пространств влияет на традиционные модели аренды?
• Насколько важны гибкие рабочие места (hot-desking, hot-offices) и как их эффективно управлять?
• Как дизайн и технологии способствуют развитию командной работы, инноваций и удержанию талантов?
• Какие умные технологии являются must-have для современного офиса?
• Насколько важны экологичность, энергоэффективность и устойчивость для арендаторов и инвесторов?

Вход на мероприятие при наличии бейджа выставки MALLPIC