Офисная сессия ИД «Коммерсантъ» в рамках выставки-форума Mallpic 2.0

Обсуждая текущее положение дел в офисном сегменте и перспективы развития рынка на ближайший 2024 год, эксперты держали акцент на особенностях и трендах, диктуемых событиями последних двух лет. За это время изменилось многое, однако офисный рынок достойно прошел через все кризисы и испытания, убедился в своей востребованности, сумел сохранить стабильность в своем развитии и разжечь интерес инвесторов. За 2023 год появилось немало новых проектов и технологий, что позволяет с уверенностью говорить о том, что рынок офисных помещений довольно уверенно чувствует себя к концу этого очередного непростого года.

По мнению большинства игроков рынка коммерческой недвижимости, дела в офисном сегменте идут достаточно оптимистично. «В частности, спрос на покупку и аренду офисных помещений продолжает расти. По итогам третьего квартала 2023 года, например, количество сделок в офисах класса А превысило показатель аналогичного периода прошлого года на 42%,— поделился статистикой и задал тон дальнейшей беседы модератор, управляющий партнер, генеральный менеджер сети сервисных офисов iSpace Александр Островский.— За девять месяцев текущего года в Московском регионе купили или сдали в аренду 518 тыс. кв. м качественных офисных помещений. При этом ввод нового предложения меньше, чем спрос,— с начала года на рынок выведено 114 тыс. кв. м, а к концу 2023 года ожидается еще 265 тыс. кв. м. Мы наблюдаем явный дефицит качественных офисных площадей».

«Спрос на объекты офисной недвижимости действительно приятно удивляет, притом что сам сегмент коммерческой недвижимости переживает непростые времена. Все тенденции, которые начались в период пандемии два года назад, так или иначе сохраняются на рынке,— поддержала дискуссию сомодератор, генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова.— У многих компаний сохранилась привычка удаленной работы, другие — работают в гибридном графике, отсюда сокращение офисных пространств, однако ввод новых площадей заявлен, и спрос на них достаточно высок, а в классе А даже немного подросла арендная ставка».

«С одной стороны, сохраняется тренд на смешанный рабочий график, но тем не менее многие компании начинают все чаще возвращать своих сотрудников на рабочие места. В таких компаниях, что логично, увеличивается и площадь занимаемых помещений,— прокомментировала современные тенденции офисного рынка международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP) Наталья Никитина.— Если отдельно говорить про спрос, то за третий квартал 2023 года закрыто 1 млн 500 тыс. кв. м из 1 млн 700 тыс. кв. м, заявленных на реализацию в этом году. Это довольно хорошая картина в целом по рынку, однако мы ожидаем небольшое торможение спроса со стороны арендаторов в 2024 году. Причиной тому может стать повышение ключевой ставки. Опасения по этому поводу различные компании высказывают уже сейчас. Тем не менее на следующий год заявлено в реализацию 1 млн 600 тыс. кв. м. Ввод нового предложения на 2024 год составляет 650 тыс. кв. м. И это против 270 тыс. кв. м, заявленных на 2023 год. Новые сделки, которые произойдут в доле этих плановых квадратных метров в следующем году, автоматически поднимут арендную ставку в объектах класса А на новый ценовой уровень. Что касается вакансии, то на третий квартал 2023 года она составляет 8,9%. Свободные площади, которые остались после исхода иностранных компаний, по факту занимают отечественные игроки, как правило, с участием госсектора в своем составе».

Настоящий хайп сезона 2023 года в офисном сегменте — это продажа объектов недвижимости. Из заявленных к реализации 1 млн 700 тыс. кв. м офисных площадей 23% этого объема пришлось на продажу. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года этот показатель в два раза больше. Конечно же, речь преимущественно про офисные площади класса А. Даже несмотря на то что ряд компаний сокращали свои площади и переходили из класса А в класс В, объем спроса на качественные помещения получился достаточно высоким именно за счет покупок в этом сегменте. Тренд подхватили и многие жилые девелоперы, которые заявили о выводе на рынок своих проектов с весомой долей коммерческой недвижимости в составе. В 2022 году таких проектов было 8%, а в 2023 году — уже 19%. Все это качественные, современные, технологические проекты офисных помещений в том числе.

Один из таких будущих знаковых проектов — комплекс премиум-класса SLAVA. «Его общая площадь составляет 500 тыс. кв. м, куда входят и апартаменты, и офисные помещения, и торговые. Если акцентировать внимание только на офисных объектах, то смело можно говорить о трех зданиях, которые будут полностью реализованы под рабочее пространство,— поделилась концепцией проекта директор подразделения управления коммерческой недвижимостью ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Евгения Аничкова.— Оно появится к концу 2025 года. Изначально планировалась исключительно аренда офисных площадей в нашем комплексе, однако события последних двух лет внесли определенные коррективы в планы по реализации помещений, поэтому на сегодняшний день рассматриваются и варианты на продажу. У SLAVA все для этого есть — выгодная локация и шикарная концепция, которая позволит любому резиденту комплекса получить все ему необходимые для комфортного существования в здании услуги и сервисы в течение 15 минут. Специально для этого напротив офисных зданий будет реализован большой квартал, в котором есть все: и фитнес, и рестораны, и продуктовый магазин, и другие сервисные функции. В нашем премиальном комплексе будет даже мост через железную дорогу, что облегчит переход через пути и ускорит время, проведенное в дороге до офиса и обратно. Этот проект мы постарались сделать интересным, удобным и многофункциональным».

Еще один пример успешного офисного пространства в Москве — бизнес-центр «Двинцев». Это классический офис на 57 тыс. кв. м. На сегодняшний день в нем 20 арендаторов, нулевая вакансия и приличный годовой входящий поток, привел факты генеральный директор PARUS Asset Management Алексей Сивяков. БЦ более десяти лет, но, несмотря на это, локация, грамотное управление и приверженность классическому формату сохраняют интерес как арендаторов, так и инвесторов к этому объекту. С уходом иностранных компаний офисные площади в БЦ «Двинцев» так же, как и в других подобных объектах, заняли отечественные компании, сместив акцент на национализацию портрета арендаторов,— доля российских игроков в составе tenant-mix на сегодняшний день составляет 80%. Из них компании с госучастием — 50%.

«Идеальное офисное пространство будущего — экологичное и комфортное, которое удовлетворяет все потребности сотрудников и благоприятствует эффективной коммуникации и креативу,— убежден генеральный директор Comcity Александр Ходоров.— Обеспечить такое пространство могут только большие и качественные проекты, реализованные по принципу “город в городе”. Такие как Comcity. Это офисный парк площадью 270 тыс. кв. м. В числе наших арендаторов — такие крупные российские компании, как “Ростелеком”, “Теле2” и другие. Конечно, события последних лет изменили портрет арендатора и его запросы. Современные пользователи офисов — российские игроки рынка, пришедшие на смену западным компаниям. Отвечая их запросам, мы переориентировали open space под кабинетную структуру. Отсюда и новые вызовы для нас, с решением которых мы столкнулись, и это было интересно в плане нового опыта, размещение в стенах нашего офисного парка нестандартных помещений, например, лаборатория, учебный центр и даже сложное рабочее оборудование с высоким шумовым порогом. Как итог — нулевая вакансия в нашем объекте и довольные арендаторы. Если вы создаете просто рабочее место, то оно будет пустовать. Сегодня нужно немножко больше, поэтому мы держим руку на пульсе запросов наших клиентов и стараемся учесть каждый запрос от каждой компании, которая выбрала нас».

Важная часть успеха любого офисного объекта сегодня — это его цифровизация. В 2021 году бизнес в России потратил почти 3 трлн руб. на цифровизацию своих бизнес-процессов. При этом, согласно презентации Pridex, 20% из этой суммы вложено в разработку программного обеспечения.

«Бизнес идет в сторону цифровизации всех своих процессов, это неизбежно, и в будущем эта тенденция только усилится. За последние четыре года затраты на умную начинку офисов увеличились в пять раз,— поделилась статистикой директор по стратегии Multispace, Pridex Spaces Елизавета Голышева.— Самые передовые в этом отношении, как ни странно, гибкие офисные пространства. Так как они нацелены на конечного потребителя, то постоянно вводят и тестируют современные инструменты цифровизации в своей работе. Так, почти 70% сервисных пространств имеют собственные мобильные приложения». По словам Елизаветы Голышевой, офисный рынок в целом активно меняется: «40% бизнес-центров, которые будут построены в ближайшие годы, планируют внедрение цифровой инфраструктуры. И это прекрасные новости: это означает, что девелоперы постепенно разворачиваются в сторону цифровой инфраструктуры современного бизнес-центра, в сторону актуальных потребностей арендаторов. И здесь рынок сталкивается с проблемой отсутствия готового решения, которое можно взять и спокойно интегрировать внутрь здания. Девелоперы только начинают самостоятельно разрабатывать такие программы, тогда как мы в Pridex уже прошли этот путь и имеем реализованные, активно работающие технологичные офисы. Наши технологии охватывают все основные сценарии работы бизнес-центра, включая систему безопасности (например, турникеты с Face ID) и сервисную инфраструктуру здания — маркетплейс, к которому подключены все точки питания, умный паркинг, курьерские зоны, взаимодействие с управляющей компанией и другие услуги. За такими решениями — будущее современных офисных пространств».

«Внутренняя составляющая современных объектов офисной недвижимости на 90% состоит из инженерных систем, оборудования и компонентов американских, а также европейских производителей. Их своевременное качественное обслуживание и ремонт — важная часть эффективного функционирования и доходности офисного здания,— обратил внимание коллег на проблематику в сфере УК управляющий директор O1 Standard Дмитрий Свешников.— Начиная с 2022 года именно с поставками оборудования связан один из главных вызовов для УК на данный момент — крупные поставщики инженерных систем, оборудования и компонентов перестали работать с российскими представительствами или вовсе их закрыли, из-за чего возросла стоимость на оборудование, материалы и запчасти. В России по-прежнему нет необходимых аналогов, поэтому пришлось адаптироваться,— проводить точечный ремонт и налаживать новые логистические цепочки с рынками Азии и Ближнего Востока, балансировать с точки зрения затрат и стоимости оказываемых услуг. Также остро стоит вопрос нехватки квалифицированного технического персонала. С 2021 года мы активно работаем с вузами и специализированными техническими колледжами, ежегодно приглашая на практику в компанию более 80 студентов. Конверсия не очень большая — около 20% возвращаются на первичные технические должности на наши объекты и продолжают работать в компании. Снижение ввода нового строительства объектов офисной недвижимости — еще один вызов для управляющей компании, который не в полной мере позволяет увеличивать и расширять портфель компании. Но несмотря на все эти вызовы, наблюдается динамика, которая позволяет нам с оптимизмом смотреть в будущее,— спрос на качественное управление объектами коммерческой недвижимости остается неизменным. В 2023 году прирост по нашему портфелю составил около 21%».

Офис — это место, где люди собираются, чтобы решить рабочие задачи быстрее и эффективнее, увидеться и пообщаться, причем не только на деловые темы, поэтому востребованность комфортных, удобных и в определенной степени умных объектов офисной недвижимости сохраняется, несмотря на все кризисы и новые вызовы. 2023 год стал прекрасным доказательством этого, а каким будет 2024 год — покажет время. В одном эксперты сходятся: в новом периоде нас ждет немало позитивных моментов.

Установочная сессия по рынку офисов. Аналитика. Новые проекты. Портрет арендатора. Специфика управления. Реконцепция и реновация.

Вопросы для обсуждения:

• Аналитика по классическим, гибким и сервисным офисам.
• Девелопмент офисного сектора: архитектурные, строительные, инженерные тренды.
• За какими форматами будущее? Портрет арендатора и его потребностей.
• Импортозамещение по всем статьям: арендаторы, технологии, материалы.
• Реконцепция и реновация офисных пространств. Лучшие мировые и российские кейсы.
• Распределенные команды — влияние на рынок офисных помещений.
• Управление рабочими пространствами: современный подход, кейсы.