Недвижимость в «Коммерсантъ MEDIA DOME»

19 июня на полях Петербургского международного экономического форума прошла сессия ИД «Коммерсантъ», посвященная недвижимости. Эксперты обсудили ключевые тенденции, а также поделились прогнозами на год по всем сегментам рынка. Модератором мероприятия выступила руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate (ex.JLL) Екатерина Ногай.

Директор по аренде УК «Север Эстейт» (ex. Raven Russia) Дмитрий Лыгин открыл сессию рассказом о самом большом сегменте коммерческой недвижимости — складах. Острый дефицит помещений, который был в предыдущие годы, рекордно высокий спрос и рост ставок на 30–50% в год сменяются периодом стабилизации. По разным прогнозам аналитиков, планируемый ввод складской недвижимости в текущем году — от 4,5 млн до 7 млн кв. м. Показатель может стать рекордным за всю историю рынка. При этом спрос со стороны компаний онлайн-торговли охлаждается, а существенную долю в сделках по аренде и покупке складских площадей снова стали занимать компании дистрибуторы, производители, офлайн-ритейлеры сектора FMCG (товары широкого потребления). Ставки аренды стабилизировались на уровне 12–12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год в Московском регионе.

Как отметил господин Лыгин, по данным аналитиков обеспеченность складскими помещениями в России все еще находится на крайне низком уровне — порядка 0,3 кв. м на душу населения. При этом, к примеру, в Китае этот показатель порядка 0,8 кв. м, а в США — более 4 кв. м. Несмотря на то что рынок в настоящий момент не определился с направлением дальнейшего движения, отчетливо виден его потенциал, резюмировал эксперт.

Управляющий партнер Case группы компаний IPG Россия Иван Починщиков перешел к сегменту классических и гибких офисов. В условиях очень низкой вакансии рынок диктует условия арендодателя. Доля свободных площадей на офисном рынке Санкт-Петербурга составляет всего 3–4%, в столице — 3%. «Арендодатели сегодня все чаще обращаются к арендаторам с информированием о повышении арендных ставок от 20% до 50% в год»,— отметил господин Починщиков.

Из-за высоких арендных ставок и низкой вакансии в Москве растет спрос на покупку офисов для конечного пользования. Что касается сегмента коворкингов, то он становится менее привлекательным в Санкт-Петербурге с точки зрения аренды: ставка в офисном сегменте растет в среднем на 15–20%, у коворкингов — на 9–10%., так как доля свободных коворкингов на уровне 15%. «Либо покупать здание и самим реализовывать, но тогда срок окупаемости будет в районе восьми-девяти лет. Та модель с окупаемостью два-три года, когда берешь в аренду и пересдаешь, не работает. В Москве арендные ставки и на офисы, и на коворкинги растут примерно одинаково — на 20–30%. Это объясняется тем, что в столице, в отличие от Санкт-Петербурга, вакансия в сегменте сервисных офисов на уровне 5%»,— поделился тенденцией господин Починщиков.

Управляющий директор ТРЦ «Охта Молл» Санкт-Петербург ГК «Проспект» Анна Ходош коснулась сегмента торговых центров. Качественные объекты в хорошей локации заполнены, их вакансия минимальна. Однако такое положение вещей характерно не для всего рынка: существуют объекты, где доля свободных площадей достигает 10%. Некоторым из них приходится перепрофилироваться под другие форматы недвижимости. За последние пять лет посещаемость российских торговых центров снизилась на 25%, отметила госпожа Ходош. На это повлияли как экономические, так и политические факторы, однако одна из главных причин — развитие интернет-торговли. Ее доля в общем объеме потребительского спроса превысила 20%. В итоге объем покупок, совершаемых онлайн, практически сравнялся с объемом покупок, совершаемых людьми в ТЦ.

Тем не менее потенциал развития торговых центров кроется именно в сотрудничестве со сферой e-commerce. «Это уже делают наиболее успешные бренды: они развивают онлайн, шоурумы, хабы, доставки и размещают их в торговых центрах. Даже маркетплейсы ищут возможность выходить в офлайн, чтобы создавать дополнительные точки контакта с потребителями»,— рассказала она. Торговые центры должны стать местом, где люди найдут то, что не может им дать онлайн: услуги, еда, развлечения, возможности живого общения.

Гостиничный сегмент сильно недооценен, считает коммерческий директор группы «Мантера» Ирина Игнатьева. Драйверами рынка выступают как активная поддержка со стороны государства, так и рост внутреннего туризма, который влечет за собой динамическое ценообразование в индустрии. С 2024 года ADR (Average Daily Room Rate) — средняя цена одной ночи в номере — растет высокими темпами, что позволяет бизнесу сохранять высокую доходность.

«Быть отельером — дело непростое. Когда предприниматель возводит гостиницу, рассчитывая на стабильную растущую маржинальность от ее эксплуатации, он должен понимать: быстрее всего окупаются трехзвездные объекты. Четырехзвездный отель при грамотном подходе к строительству и управлению может вернуть вложения за 12 лет. А вот “пятерка” — это уже не столько про бизнес, сколько про амбиции и становление бренда»,— рассказала госпожа Игнатьева. Апартаменты сравнялись по загрузке и доходности с четырехзвездными отелями. При этом для сегмента характерна меньшая операционная нагрузка. С 2025 года действует обязательная классификация всех средств размещения, которая предусматривает требования для гостиниц, апарт-отелей, санаториев, туристических баз и кемпингов. Индивидуальные апартаменты в рамках гостиничного сегмента не выделены и попадают под нормы для отелей.

Директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов рассказал о сложностях, с которыми сталкиваются застройщики. Рынок недвижимости заканчивает фазу первичного насыщения. По мнению эксперта, мотив потребление из «надо» превращается в «хочу». При этом фокус внимания потребителя смещается на более качественные проекты, реализовать которые могут только системные девелоперы. «Девелопмент становится все сложнее. Нельзя просто купить землю и начать строить на ней квартиру. Непрофессиональный девелопмент практически умер естественным путем»,— отметил господин Глазунов.

Директор по развитию Professional FM Александр Устинов рассказал о важности качественного управления недвижимостью, чтобы объект максимально долго приносил деньги собственнику. «Управляющая компания — это лакмусовая бумажка того, как тот продукт, который задумал девелопер, может реализоваться в текущий момент времени»,— отметил эксперт. Поэтому, по его словам, многие системные застройщики еще на этапе проектирования технических заданий привлекают управляющие компании в качестве экспертов и консультантов с точки зрения создания будущего продукта.

Недвижимость является неотъемлемой частью экономики любой страны. Следовательно, развитие рынка недвижимости определяет характер и направления изменений всей экономики. Куда идет девелопер: склады, офисы, торговые центры, гостиницы? Если жилая недвижимость, то премиум? На обзорной сессии обсудим варианты развития всех направлений, порассуждаем на тему экономики проектов.