Недвижимость полного цикла + редевелопмент

8 октября в московском доме культуры ЧТД состоялась конференция ИД «Коммерсантъ» «Недвижимость полного цикла + редевелопмент». В ее рамках участники рынка обсудили наиболее актуальные проблемы отрасли, ее развитие и главные тренды рынка недвижимости.

Модератором первой сессии, посвященной недвижимости полного цикла, выступил ведущий радиостанции «Коммерсантъ FM» Петр Косенко. Он предложил обсудить сложности, с которыми сталкиваются подрядчики и девелоперы сейчас, новые нормы и стандарты рынка, а также то, какие проекты сейчас остаются наиболее востребованными на современном рынке недвижимости.

В своем выступлении исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский отметил растущий объем проектов, реализуемых через механизм комплексного развития территорий (КРТ). По мнению господина Преображенского, жесткие условия договоров и нестабильность градостроительного регулирования создают дополнительные риски для девелоперов, особенно в условиях дорогого проектного финансирования. Региональные власти все чаще распространяют механизм КРТ на новые территории, однако предусмотренные договорами ограничения практически не оставляют застройщикам возможности корректировать сроки и условия реализации проектов при изменении внешних обстоятельств и отсутствии переходных предложений регулирования. Действующая модель, по мнению господина Преображенского, нуждается в доработке. «В отличие от обычного строительства, где ты можешь так или иначе регулировать, увеличивать темпы строительства и согласовывать это в том числе и с банком, то с точки зрения КРТ у тебя таких шансов практически нет»,— считает он. Глава объединения застройщиков пояснил, что уже разработан и направлен для рассмотрения в Минстрой РФ пакет предложений по оптимизации механизма КРТ: он призван упростить административные процедуры, снять избыточные ограничения и повысить «прозрачность» и привлекательность таких проектов для потенциальных инвесторов.

Управляющий директор Национальной ассоциации демонтажных организаций Артем Кондратьев считает, что существенно сократить расходы девелоперов на снос и вывоз материалов может помочь селективный демонтаж. «Демонтаж давно перестал быть экскаватором с шар-бабой, теперь это инженерная отрасль с десятком технологий, от алмазной резки до роботов»,— заметил он. Только переработка железобетона непосредственно на площадке одного из проектов позволила бы сэкономить заказчику более 100 млн руб., отметил господин Кондратьев. «За рубежом давно задают вопрос, можно ли построить здание так, чтобы через 50 лет его не пришлось ломать. Ответ: проектирование под разборку. Здание собирается как конструктор, а не отливается в монолит из однородных материалов. Если сегодня при проектировании нового квартала заложить раздел о будущей разборке, через полвека нам скажут спасибо преемники. А если наладить сортировку при демонтаже — спасибо скажут уже в этом бюджетном году»,— отметил Артем Кондратьев.

Успех редевелопмента зависит от качества подготовки проекта, полноты исходных данных и учета городской среды еще до начала строительства, считает главный архитектор Бюро Павла Романова Мария Глазкова. При работе с бывшими промышленными территориями архитекторам приходится сталкиваться с неопределенностью границ участков, сложной инфраструктурой и расхождениями между документацией и фактическим состоянием объектов, отметила госпожа Глазкова. При этом важно не только создать привлекательную архитектуру, но и предусмотреть функциональные планировки, комфортные для будущих жителей. «Удачный редевелопмент — это не жилье на месте завода, а восстановление городской ткани, функциональное смещение, появление общественных и коммерческих пространств»,— считает госпожа Глазкова. Также важным направлением развития городской среды она назвала создание многофункциональных пространств, где жилье, рабочие места и коммерческая инфраструктура находятся в шаговой доступности.

Сейчас девелоперам необходимо определять целевую аудиторию и сценарии использования объекта, ориентируясь не только на текущий спрос, но и на потребности рынка через 10–15 лет, считает коммерческий директор СЕЗАР ПРО компании Sezar Group Павел Иншаков. Такой подход особенно актуален для рынка коммерческой недвижимости, где конкуренция усиливается, а формальное соответствие классу объекта уже не гарантирует успешных продаж. При этом характеристики, которые сегодня отличают объекты прайм-класса, через десять лет могут стать базовыми требованиями рынка. Поэтому уже при проектировании важно предусматривать возможность менять планировки и адаптировать инженерные системы к новым запросам пользователей. Ошибки в определении продукта могут привести к низкой распроданности даже качественных объектов, считает Павел. «Самый дорогой квадратный метр — это тот, который девелопер построил, но не понимает, кому его продать»,— отметил он. Ключевым конкурентным преимуществом девелопера, по мнению Павла Иншакова, должна стать уникальность продукта и его способность адаптироваться к изменению потребностей рынка.

Гендиректор УК CMWP Майя Грехова отметила, что эксплуатационные расходы и сохранение ликвидности недвижимости должны учитываться с момента разработки концепции объекта, а не после завершения строительства. Это становится особенно важным в условиях роста налоговой нагрузки и распространения моделей с несколькими собственниками, для которых стоимость содержания недвижимости становится одним из ключевых факторов при принятии решения о покупке или аренде. По словам госпожи Греховой, раннее привлечение специалистов по эксплуатации позволяет выявить решения, способные сократить расходы на протяжении всего жизненного цикла здания. «Мы, как эксплуатанты, должны прийти в момент, когда появляется идея проекта»,— подчеркнула она. При этом стратегия эксплуатации должна зависеть от целей собственника: сохранения ликвидности на длительный срок, подготовки актива к продаже или поддержания текущего денежного потока перед редевелопментом. Отдельное внимание Майя Грехова уделила качеству сервисов в коммерческой недвижимости, а также рассказала о созданном ее компанией стандарте «Integrated Facility Management», расширяющем подход к управлению объектами за счет требований к качеству услуг и инструментам контроля.

Последней в рамках сессии выступила CEO HR-агентства ProPersonnel Татьяна Долякова. Она рассказала об изменениях российского рынка труда. Сейчас он идет на пользу работодателю: на фоне сокращения издержек компании стремятся удерживать действующие команды и ограничивают наем, тогда как число кандидатов на отдельные вакансии существенно растет. При этом в строительстве и девелопменте сохраняется дефицит рабочих специальностей. «Если раньше многие компании занимались расширением компании, расширением персонала, расширением площадок, то сейчас, наоборот, компании все время говорят об эффективности»,— отметила она. Также госпожа Долякова отметила новый тренд рынка — российские компании все активнее рассматривают выход в Казахстан, Узбекистан и ОАЭ как способ диверсифицировать бизнес, найти новых клиентов и расширить компетенции команд.

Вторая сессия была посвящена редевелопменту. Ее модератором выступил партнер и сооснователь бюро Syntaxis Алексей Задоров. В начале сессии он отметил актуальность этой темы в современных реалиях: «Мне кажется, что все прогрессивное человечество сейчас сталкивается с разными вопросами, что делать с тем наследием, которое вокруг нас. Есть варианты, когда контекст превращается в замороженный музей под открытым небом, и другая крайность, когда умышленно или неумышленно наследие прошлого обесценивается, демонтируется, и уже на пустой площадке предлагается новый контекст для города. И мы понимаем, что это стоит обсуждать, это то будущее, которое мы делаем здесь и сейчас».

Первым выступил начальник отдела автоматизации и технического сопровождения торгов департамента города Москвы по конкурентной политике Максим Хромов. Он рассказал о том, как развиваются торги сейчас. На фоне сокращения нового предложения на рынке недвижимости городские торги могут стать дополнительным источником объектов для девелоперов и инвесторов, отметил Хромов. Сейчас на торгах представлены отдельно стоящие здания, нежилые помещения, земельные участки, потенциально интересные для редевелопмента. «Торги — это максимально просто. И мы стараемся с каждым годом делать их еще проще»,— подчеркнул Хромов. Также, рассказал он, город предоставляет подробную документацию об объектах, информацию об ограничениях и охранных обязательствах, 3D-туры для дистанционного ознакомления.

Следом выступил руководитель комитета по сохранению объектов культурного наследия НОПСМ и генеральный директор «Практики реставрации и развития» Ранэль Зинатуллин. В своей речи он сфокусировался на объектах культурного наследия и тонкостях работы с такими активами. Если будущий сценарий использования здания и расходы на реставрацию не просчитаны заранее, то такие объекты могут обернуться существенными убытками, отметил господин Зинатуллин. Даже доступная цена покупки не гарантирует рентабельности: затраты на проектирование и восстановление могут в несколько раз превысить первоначальные ожидания, а сроки запуска бизнеса растянуться на годы. «Люди сначала покупают, а потом уже думают, что с этим делать»,— подчеркнул он. Перспективным подходом Ранэль Зинатуллин назвал создание уникальных бизнес-концепций, основанных на истории самого здания. «История — это уникальное преимущество»,— подчеркнул Зинатуллин, отметив, что именно грамотное сочетание исторической ценности, функционального решения и финансовой модели может сделать редевелопмент объектов культурного наследия экономически оправданным, в том числе в регионах.

«Новый бизнес-центр в другом районе не заменит компании офис рядом с ее клиентами. На карте города свободных площадей может быть много, а в нужной точке не оказаться подходящих вариантов. В этом разрыве между предложением и задачей бизнеса есть потенциал для редевелопмента. Но хороший адрес еще не означает, что здесь нужен дорогой офис. Важно понять, кто готов переехать, за что он готов платить и какой формат ему подходит. Наши новые проекты, “Каминский” и ВАРСТ, показывают, насколько разными могут быть ответы. В первом случае это камерный деловой центр на Лубянке, первые в России офисы с сервисом роскошного отеля. Тут адрес подсказывает потребности аудитории. Во втором — многолюдный деловой квартал на Сущевском Валу, в котором предусмотрены разные офисные форматы и торговые помещения. Мы работаем со сценариями жизни компаний, а не просто обновляем фасады. Успех проекта определяется тем, насколько точно мы поняли будущую потребность клиента и сможет ли здание отвечать на нее к моменту завершения работ»,— отмечает Елизавета Ильюхина, коммерческий директор West Wind Group.

Директор по управлению коммерческой недвижимостью УК «Место встречи» София Трофимова поделилась опытом реконструкции при развитии ТЦ. Сеть районных центров «Место встречи», созданная на месте реконструированных советских кинотеатров, стала новой точкой притяжения для жителей Москвы. Сегодня проект включает 26 объектов, которые ежегодно посещают свыше 45 млн человек, рассказала госпожа Трофимова. При реконструкции девелопер стремился сохранить историческую идентичность мест, адаптировав здания к современным потребностям горожан. «Эта социальная функция объекта — ключ к успеху, который позволяет создавать частотный трафик и делает нас любимым центром притяжения жителей районов»,— отметила она. Основой концепции «Места встречи» стали современная архитектура, безбарьерная среда и атмосфера места с возможностями для досуга и отдыха, в котором посетителям комфортно проводить время с семьей и встречаться с соседями. «Людей привлечь просто торговым предложением или социальным предложением почти невозможно. Они идут туда, где чувствуют себя хорошо»,— подчеркнула София Трофимова.

Последней выступила коммерческий директор «Товарищества Рябовской мануфактуры» Мария Котова. Она рассказала о том, как получилось превратить «Рябовскую мануфактуру» из промышленной фабрики в коммерческое пространство, при этом сохранив архитектурное наследие и сформировав новую городскую среду. При редевелопменте, начавшемся в 2018 году, команда раскрыла историческую кирпичную кладку, восстановила элементы фасадов и оригинальную вывеску 1920-х годов, сохранила советское панно и интегрировала в пространство детали промышленного прошлого. Сегодня площадка работает не только как деловой кластер, но и как городское пространство с прогулочными зонами, арт-объектами, фестивалями, концертами и экскурсиями. «Мы решили сохранить этот дух, переосмыслив его по-новому»,— отметила госпожа Котова.

Слоган недвижимости 2026 года — капитал, суверенитет, наследие, что отражает будущее активов в новой реальности от идеи до наследия. Куда движется капитал и роль недвижимости в ближайшее время?

На ежегодном мероприятии с экспертами рынка недвижимости:

• Проанализируем все стадии жизненного цикла объектов жилой и коммерческой недвижимости.
• Представим передовые практики, инновационные решения и стратегии для создания востребованного и устойчивого жилья.
• Объясним растущие ожидания потребителя продукта.
• Обсудим экспертизу по созданию и приумножению стоимости активов.
• Покрутим понимание каждого этапа жизни коммерческого объекта, что критически важно для успеха.
• Подумаем над эффективным управлением и максимизацией активов.
• Соединим строительство и ввод в эксплуатацию.
• Посмотрим успешные проекты редевелопмента в регионах России 2024–2026 годов.