Недвижимость полного цикла + редевелопмент

8 октября в ресторане Yura на Страстном бульваре прошла конференция «Недвижимость полного цикла + редевелопмент», организованная ИД «Коммерсантъ». Мероприятие, разделенное на два тематических блока, собрало ведущих экспертов рынка для продуктивного диалога. Открывая встречу, модератор первой сессии и руководитель проекта «Коммерсантъ-Недвижимость» Елизавета Макарова подчеркнула, что инвестиции в коммерческую недвижимость продолжают снижаться — по итогам года спад составил 8% по сравнению с аналогичным периодом, а прошлый год уже стал антирекордным, показав падение на 25% в первом полугодии. По ее словам, отмена массовой льготной ипотеки в прошлом году привела к временной просадке спроса, однако сейчас интерес покупателей постепенно восстанавливается, а рынок стабилизируется. В ходе дискуссии участники обсудили полный жизненный цикл девелоперского проекта — от подбора участка до эксплуатации объекта. Эксперты подробно рассмотрели, с какими вызовами сталкиваются компании на каждом этапе и какие решения помогают адаптироваться к новым реалиям и сдержанному поведению инвесторов и конечных пользователей.

Член Экспертного совета при Минстрое России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец отметила, что первый этап девелоперского цикла (выбор участка или региона) сегодня определяется не только «инфраструктурной триадой» (социальная, инженерная и транспортная инфраструктура), но и государственной стратегией развития территорий. Ключевое значение имеют опорные населенные пункты с разрабатываемыми мастер-планами, перечень которых уже опубликован Минэкономразвития. По словам эксперта, вектор градостроительной политики смещается в сторону стратегического планирования и комплексного подхода к анализу исходных данных — от спроса и градостроительной документации до политической стабильности региона. В рамках нацпроектов до 2030 года утверждено финансирование свыше 50 трлн руб., из которых 40 трлн выделены из федерального бюджета, при этом особое внимание уделяется развитию Дальнего Востока как территории приоритетных изменений.

Партнер департамента инвестиций и рынков капитала Kept Александр Боронтов заявил, что современные модели позволяют не только просчитывать предпосылки, но и управлять параметрами, влияющими на рост или снижение добавленной стоимости на каждом этапе жизненного цикла девелоперского проекта. Он подчеркнул, что в условиях усложнения проектов, волатильности макросреды и накопления большого количества данных по своему портфелю успешные компании переосмысливают роль финансовых моделей, интегрируя их с системами бюджетирования, планирования и анализа рисков, а также увязывая с процессами принятия управленческих решений и стратегического планирования. В итоге финансовая модель становится одним из ключевых интегрированных инструментов параметрического моделирования проектов и стратегического планирования.

Генеральный директор «ГЕФЕСТ» Алексей Самородов подчеркнул, что проектирование — это не формальность, которая необходима для получения РНС, а ключевое звено между финансовой моделью и строительной площадкой, где каждая ошибка оборачивается потерей времени и денег. По его словам, девелоперский проект опирается на три «кита» — финансовую модель, проектирование и строительство, при этом именно проектирование определяет реализуемость замысла. Благодаря BIM проектная документация трансформируется в ключевой инструмент для строительства. Сегодня проектирование рассматривается как фундамент всего цикла, от которого напрямую зависит прибыльность, устойчивость и конкурентоспособность девелопера. А главная задача генерального проектировщика — соблюсти баланс между творческой архитектурной и технической составляющими, обеспечив качество и точность решений.

Коммерческий директор девелопера и оператора сервисных офисов Business Club Сергей Черноусов рассказал, как компания прошла путь от оператора к полноценному девелоперу офисных пространств, объединив под одной структурой все этапы — от отделки и эксплуатации до административной поддержки. По его словам, ключевая философия Business Club — офис как продукт, созданный на основании «пользовательской модели». То есть, исходя из накопленного опыта управления крупными корпоративными офисами, в Business Club собрали стандарты в области организации, управления, изменения офиса, а также создания продуктивной среды для сотрудников. Таким образом, функциональное зонирование определяет набор инфраструктуры; распределения потоков в здании диктует количество и вид вертикальных связей; эффективность планировок измеряется вместимостью стандартных рабочих столов между колоннами и их инсоляцией, а также возможностью трансформации открытой планировки в кабинетную с минимальным loss-фактором; энергоснабжение и воздухообмен рассчитаны для максимальной плотности рассадки (до 5,2 кв. м / чел.), чтобы позволить размещать и плотную рассадку, и загруженные конференц-пространства при необходимости; ⁠подсобные помещения для УК распределены по зданию и обеспечивают оптимальную логистику и удобство эксплуатации без увеличения loss-фактора; архитектурные решения (фасадные системы, амфитеатр и парящая лестница в атриуме здания) должны быть эффектными и минималистичными, чтобы позволить с помощью дизайна и финишных покрытий изменять восприятие здания, не давая ему морально устаревать. На примере проекта БЦ «Обсидиан» на Ходынском поле площадью 10 тыс. кв. м Сергей Черноусов отметил, что, несмотря на рост стоимости материалов, ключевой ставки и дефицит оборудования, компания обеспечивает качество за счет оптимизации процессов, замещения импортных решений отечественными, привлечения собственного генерального подряда, а также высококвалифицированных архитекторов для реализации сложных конструктивных решений.

Коммерческий директор «Брусники» в Москве и Московской области Андрей Фатнев поделился наблюдениями о ключевых тенденциях спроса на рынке жилья. По его словам, покупатели все чаще обращают внимание на планировки и функциональность пространства: востребованы кухни-гостиные, спальни площадью 9–10 кв. м, а также вспомогательные помещения — гардеробные, постирочные, второй санузел. Набирает силу тренд на общественные зоны внутри жилых комплексов, повышающие комфорт и создающие дополнительные возможности для жизни и работы. Проекты становятся самодостаточными пространствами, а 85% клиентов компании приобретают жилье для собственного проживания, причем 78% сделок совершаются с использованием ипотеки.

Управляющий директор ГК «РКС Девелопмент» Петр Власенко отметил, что современный девелопмент ориентирован не на количество квадратных метров, а на создание полноценного продукта и комфортной городской среды. За пять лет при инфляции 49% цены на новостройки выросли на 80%, а себестоимость строительства — на 91%, что отражает рост требований к качеству жилья. В регионах основная аудитория — молодые семьи, использующие ипотеку под 6% и материнский капитал; средний чек — 4–6 млн руб. за квартиру 40–45 кв. м. Востребованы закрытые дворы без машин, благоустройство и безопасность, тогда как подземные паркинги пока не прижились. По словам Власенко, региональные рынки дают больше свободы архитекторам и становятся полем для экспериментов, а растущий тренд — компактные «квартиры холостяка» без кухни, доля которых заметно увеличится к 2030-м годам.

Директор по развитию Professional FM Александр Устинов рассказал, как участие управляющей компании влияет на все этапы реализации девелоперского проекта. Он отметил, что если раньше FM-компании подключались в основном после ввода здания в эксплуатацию, то сегодня их все чаще вовлекают уже на стадии проектирования и разработки продукта, что позволяет учитывать будущие эксплуатационные особенности и потребности пользователей. Девелоперы все больше делают ставку на качество продукта, а участие управляющей компании на ранних этапах проектирования становится решающим условием для повышения эффективности и комфорта будущих объектов. Среди приоритетных задач — анализ проектной документации, консультирование по вопросам эксплуатации, участие в совещаниях и регулярный контроль хода строительства.

Директор международного кадрового агентства «Синергия» Лидия Филатова осветила проблему кадрового дефицита в строительстве и подходы к привлечению иностранных специалистов. По ее словам, безработица в России опустилась до рекордно низких 2%, а число вакансий превышает количество работников. Кадровый дефицит во многом обусловлен демографическим спадом 1990-х годов и миграцией рабочей силы в другие сектора экономики, в том числе в сферу маркетплейсов. Ввиду внешнеполитических ограничений становится все сложнее привлекать рабочую силу из стран ближнего зарубежья, поэтому основной поток сейчас идет из Индии, Бангладеш, Индонезии, Малайзии, Вьетнама и Шри-Ланки. Для строительства чаще всего нанимают специалистов из Индии и Африки, работающих по разрешению на работу сроком до 65 дней с последующей пролонгацией, что обеспечивает их закрепление за конкретным работодателем на весь срок контракта — в среднем на 2,5–3 года.

Модератором второй сессии, посвященной теме редевелопмента, выступил партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков, отметив, что редевелопмент может принимать самые разные формы — от преобразования отдельных квартир до комплексного обновления крупных городских территорий.

Руководитель договорной и законотворческой практики МГКА бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко представила юридические аспекты редевелопмента, сосредоточив внимание на реализации проектов с привлечением средств граждан (214-ФЗ) и особенно — на регулировании апарт-отелей. Она отметила, что в этой сфере долгое время наблюдался правовой вакуум, однако законодатель начал структурировать отрасль: теперь продажа строящихся апарт-отелей под видом жилья расценивается как признак самовольного строительства и может послужить основанием для предъявления соответствующего иска со стороны города, а сами объекты регулируются актами о гостиничной деятельности. По словам Елены Тимошенко, новые нормы вводят требования к управлению апарт-отелями единым оператором, наличию отдельного входа и предоставлению услуг временного размещения, но при этом остается множество неурегулированных вопросов — от механизма замены оператора и передачи прав и обязанностей при продаже юнита до возможности личного использования помещений. Она подчеркнула, что неопределенность законодательства может привести к рискам для инвесторов и снижению доверия к формату апарт-отелей как инвестиционного инструмента.

Заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group Марина Гостева представила кейсы редевелопмента компании и сформулировала четыре ключевых критерия успеха. Первый — коммерческая эффективность для девелопера, для которой важно перед покупкой оценить потенциал здания. В качестве примера эксперт привела бывший доходный дом Романова на Лубянке: интерес к объекту сформировался у игроков рынка еще до старта ремонтных работ. Второй критерий — доходность помещений для инвесторов и ликвидность при перепродаже. Так, в БЦ «Сады Этрета» более 70% лотов были реализованы до открытия, а офисы с дизайнерской отделкой сдавались вдвое быстрее типовых аналогов в том же районе. Третий критерий — имидж объекта, в формировании которого играет роль диалог с обществом. Проект «Нега» станет примером редевелопмента, при котором были учтены пожелания активистов и сохранен привычный облик улицы. Четвертый критерий — ценность объекта для города, в том числе благодаря раскрытию историзма, усилению идентичности района. Фабричное прошлое БЦ Sugar Factory на Земляном Валу послужило отправной точкой для его концепции в стиле лофт, и здание превратилось в узнаваемый стильный объект.

Директор по коммерческой недвижимости FORMA Евгения Борзова представила два проекта компании в сфере редевелопмента — жилой SOUL и коммерческий GUSTAV workplace. Проект SOUL в районе Аэропорт реализуется вблизи бывшей изофабрики 1930–1940 годов, построенной в духе раннего итальянского Ренессанса по проекту Георгия Гольца. Здание, объект культурного наследия, будет интегрировано в жилой кластер с развитой инфраструктурой, которая будет включать разнообразный ритейл и творческие мастерские. Второй проект, GUSTAV workplace у метро «Савеловская», создается на базе машиностроительного завода Густава Листа. Два исторических цеха и водонапорная башня были демонтированы, перевезены и восстановлены на новой площадке, где сегодня формируется современный деловой кластер, объединяющий историческую архитектуру и современный функционал.

Директор проектов AFI Development Екатерина Кравцова представила опыт компании по реализации промышленного комплекса в Москве в рамках механизма комплексного развития территорий (КРТ) с сохранением производственной функции. По ее словам, КРТ — это системный инструмент, который не только регулирует правовые и организационные аспекты, но и формирует новое качество городской среды, ориентированное на экономическое развитие и создание рабочих мест. В качестве примера Кравцова привела проект «AFI ПРОМ Алтуфьево» общей площадью 375 тыс. кв. м, где впервые в России будет реализован многоуровневый формат light industrial с доступом среднетоннажного транспорта на каждый этаж через две автомобильные рампы. Этот проект, подчеркнула она, показал, что промышленное здание может быть не только функциональным, но и эстетически привлекательным, отражая курс Москвы на осмысленный и гармоничный редевелопмент промышленных зон.

Директор по управлению активами ADG Group Мария Ромашина представила проект редевелопмента московских кинотеатров «Место встречи» — сеть многофункциональных пространств, из которых 26 уже реализовано, 24 работают, а еще 2 откроются до конца года. В их составе — 16 террас на крышах, 10 фуд-холлов и 90 социальных концепций. Ромашина также рассказала о подходах к оценке эффективности проектов торговой недвижимости, подчеркнув, что успешный due diligence требует технического обследования, юридического аудита и анализа локации. Ключ к устойчивости проекта — прозрачная стратегия и финансовая модель, основанная на трех параметрах: Capex, операционные затраты и прогноз доходов. По словам спикера, современные инструменты — PropTech, ESG-сертификация и налоговая оптимизация — помогают повышать капитализацию и продлевать жизненный цикл объектов.

Управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры» Алексей Алешин рассказал о редевелопменте лофт-квартала, расположенного в минуте от метро «Тульская» и ведущего свою историю с XIX века — от красильно-набивной фабрики до советского завода промышленной аппаратуры. В 2018 году здание приобрели для реновации, а к 2020-му реализовали косметический редевелопмент, сохранив арендаторов и инфраструктуру, но обновив фасады и коммуникации. В оформлении использовались материалы, естественно стареющие со временем: бетон, сталь «кортен», термодревесина, медь. Алешин также представил второй проект — реконструкцию бывшего завода имени Власова, впоследствии крупнейшего ролл-холла Европы, который после глубокой реконструкции стал современным бизнес-центром. По словам спикера, им важно было сохранить индустриальное наследие и наполнить исторические пространства новой жизнью, объединяя на территории компании с разными ценностями и подходами в духе подлинного товарищества.

Жизненный цикл объекта недвижимости очень понятный и структурированный, но на каждом этапе могут меняться вводные, влияющие как на сам объект, так и на доходность проекта. С экспертами рынка недвижимости обсудим в деталях все циклы жизнедеятельности объектов недвижимости, включая редевелопмент и восстановление памятников культурного наследия.

Вопросы к обсуждению:

• Выбор объекта, выбор участка под новое строительство, анализ промзон и неиспользованных территорий.
• Утилизировать и строить или восстанавливать? Как выбрать девелоперу?
• Финансовое моделирование и привлечение инвестиций.
• Проектирование, инжиниринг, архитектура как старт проекта.
• Взаимодействие с подрядчиками и госструктурами.
• Управление строительством и управление готовым объектом. Особенности на каждом этапе.
• Продажи и маркетинг в недвижимости: эффективные стратегии для новых проектов и проектов восстановленных.
• Аренда и продажа площадей в коммерческой недвижимости (офисы, ТЦ, склады) — что в тренде.
• Кейсы успешного редевелопмента: опыт и выводы.
• Инновационные подходы к строительству.
• Вызовы и возможности будущего рынка недвижимости.
• Экологическая повестка и устойчивое развитие.
• Вопрос и варианты решения «кадрового голода» в строительстве.
• Как провести редевелопмент объекта торговой недвижимости в 2025 году: как рассчитать экономику проекта?