Москва. Летний бизнес-бранч Ъ для девелоперов
2020 год стал для рынка жилой недвижимости вынужденным драйвером для изменений: многим застройщикам пришлось не только пересмотреть свой подход к работе, но и поменять взгляд на привычные, казалось бы, вещи. Помогли ли эти меры пережить время кризиса с наименьшими потерями, и с какими результатами компании закроют текущий год — ответ на эти вопросы попытались найти эксперты жилого рынка во время бизнес-бранча от ИД «Коммерсантъ», организованного в партнерстве с жилым кварталом Headliner и ГК «Инград».
Одним из главных преимуществ рынка жилой недвижимости, как и многих других секторов российской экономики, в период пандемии стала адаптивность, напомнил модератор, редактор газеты «Коммерсантъ» Халиль Аминов. Пережить это непростое время, сохранить бизнес и уверенность в том, что объемы ввода жилья и темпы продаж вернутся к прежним показателям, смогли только те, кто вовремя интегрировал в свои бизнес-процессы цифровые технологии и перешел на современные инструменты для работы.
Период с апреля по май 2020 года, когда строительство новых жилых объектов остановилось, оценивается большим простоем рынка, но в целом жизнь отрасли не прекратилась. Стройплощадки поставили на паузу только в Москве и Московской области, регионы же продолжали работу по возведению новых домов. Своевременные решения по принятию мер для поддержки строительной отрасли позволили девелоперам продолжать работу над своими проектами, отметил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин. По поручению президента РФ еще в марте были приняты такие нормы, как льготная ипотека, субсидирование ставок по кредитам застройщиков, перенос на полгода возможности регистрации права собственности, формирование системообразующих компаний и другие. Банки в том числе включились в работу по поддержке отрасли и сохранили условия для кредитного портфеля девелоперов, тем самым обеспечив их достаточным количеством финансовых средств для реализации жилищных проектов. Последние же, в свою очередь, научились эффективно оптимизировать свои затраты.
За семь месяцев текущего года общий объем введенного жилья снизился на 7,8% в отношении показателя 2019 года. К концу года рынок жилой недвижимости максимально подойдет к прошлогодним результатам, но основной упор будет сделан на том, сколько квадратных метров нового жилья находится в стройке, подчеркнул чиновник. Согласно проектным декларациям, на сегодняшний день на этапе строительства находится порядка 98 млн кв. м. Это практически на 28% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Для того чтобы соответствовать норме ввода жилья, установленной рамками национальной программы «Жилье и городская среда», объем жилищного строительства в следующем году необходимо увеличивать: к концу 2021 года он должен составить не менее 130–150 млн кв. м. Приблизиться к этому показателю позволит обеспечение земельных участков, отданных под строительство домов, инженерной инфраструктурой, возможность для застройщиков максимально быстро выходить на площадку и, конечно же, поддержка спроса на покупку нового жилья среди населения.
В целом же, по оценке господина Стасишина, строительная отрасль преодолела кризис, вызванный коронавирусной инфекцией. За эти несколько месяцев многое было сделано и с точки зрения поддержки девелоперов, и для решения вопросов обманутых дольщиков, и с прицелом на будущую работу игроков отрасли. Отрасль не только пережила пандемию, но и адаптировалась под новые правила игры, доказав свою эффективность: сегодня рынок успешно пользуется теми инструментами, которые вводились и обкатывались на протяжении последних трех лет. Рынок жилой недвижимости должен и будет развиваться, убежден эксперт, особенно если продолжать плотно работать с увеличением предложения среди потенциальных покупателей.
Количество зарегистрированных переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья в начале периода пандемии снизилось почти в три раза по сравнению с 2019 годом, поддерживает коллегу заместитель руководителя Росреестра по Москве Мария Макарова. В апреле 2020 года их насчитывалось всего 5 196. А вот в июне и июле текущего года цифры существенно выросли, составив 12 563 и 11 303 договора соответственно. Несмотря на то что эти показатели по-прежнему меньше прошлогодних, их рост говорит о возможной стабилизации вторичного рынка жилья в ближайшее время. Всего же за семь месяцев 2020 года управлением зарегистрировано 63 200 переходов прав, более половины которых проведены с использованием кредитных средств.
Самым востребованным кредитным инструментом в период пандемии стала программа льготной ипотеки: с момента ее старта и по сегодняшний день зарегистрировано 2 892 ипотеки со ставкой 6,5% и менее. Также Росреестр за это время принял 40 заявлений о внесении изменений в рамках ипотечных каникул и 22 соглашения в рамках арендных каникул. С одной стороны, количество таких заявлений достаточно скромное, но с другой — это статистика по тем обращениям, которые попадают под соответствующие требования специального перечня, отметила эксперт.
Что касается договоров долевого участия, заключенных с начала года, то данные здесь также демонстрируют небольшие провалы в первые месяцы пандемии и существенный отскок в июне и июле 2020 года. За период с января текущего года зарегистрировано 46 616 ДДУ, причем каждый третий договор заключен с использованием эскроу-счета. На май пришлось рекордно низкое число таких договоров — всего 3 939 ДДУ, но в июне показатель существенно вырос. Подавляющее количество обращений пришло в управление посредством онлайн: число заявлений, которые подают на регистрацию в Росреестр в электронной форме, растет с каждым годом и в 2020 году увеличилось до 4% в сравнении с 2019 годом, подчеркнула госпожа Макарова. В целом же, несмотря на действительно значительное снижение показателей по всем видам учетно-регистрационных действий в период введения ограничительных мер, показатели текущего месяца позволяют с оптимизмом смотреть на будущее рынка жилой недвижимости.
Говоря об инструментах, которые позволили строительной отрасли пережить период пандемии с наименьшими потерями, девелоперы называют программу льготной ипотеки. В апреле, когда действия государства по предотвращению распространения коронавирусной инфекции привели к тому, что закрылись МФЦ, а люди оказались в вынужденной самоизоляции, объем заявок на ипотеку упал в два раза. Отрасль нуждалась в экстренных мерах, которые не позволили бы рынку просесть еще больше, вспоминает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Льготную ипотеку со средней ставкой в 6,5% запустили очень быстро, и она сразу же положительно сказалась на состоянии жилой отрасли: если в апреле падение интереса покупателей к приобретению нового жилья составляло 30–40%, то уже в мае стал заметен возврат кредитных обращений. Всего по итогам семи месяцев было выдано примерно 700 тыс. кредитов более чем на 1,8 трлн руб. Абсолютным рекордсменом по числу ипотечных обращений стал июль — за 30 дней выдали примерно 140 тыс. кредитов на сумму 340–350 млрд руб., поделился эксперт.
Подавляющая доля рынка ипотеки в последние несколько месяцев определяется наличием программы льготной ипотеки. Только на первичном рынке выдано 50 тыс. кредитов, 40 тыс. из которых одобрено по ставке 6,5%. Это примерно 80% обращений! На этом фоне произошел и существенный приток спроса на жилье в новостройках с вторичного рынка: сильный арбитраж ставок по ипотеке на рыночных условиях обратил внимание населения на возможность вложения финансовых средств в жилую недвижимость. Ставок такого уровня, доступных для широкого числа заемщиков во всех регионах России и для любой социальной группы, на рынке прежде не было. Неудивительно, что многие воспользовались этим уникальным предложением, резюмирует господин Гольдберг.
Количество выдачи ипотечных кредитов на жилье в новостройках сегодня увеличилось ровно в два раза по сравнению с прошлым годом. Этот показатель ярко демонстрирует высокую эффективность самой программы льготной ипотеки, принятой для поддержки бизнеса девелоперов жилой недвижимости. Она не только создала возможность для приобретения жилья и повысила его доступность для большего количества потенциальных покупателей, но и поддержала отрасль в период спада продаж. К ноябрю 2020 года планируется выдать ипотечных кредитов с льготной ставкой еще на 900 млрд руб. С учетом суммы первого взноса населения это привлечет на рынок примерно 1,1–1,3 трлн руб., которые будут распределены на завершение строительных работ текущих проектов застройщиков. По оценке эксперта, эта мера — значимый задел для выполнения показателей нацпроекта, способная обеспечить будущий рост объема жилья в стройке и, соответственно, ввода новых квадратных метров.
Роль программы льготной ипотеки для рынка и поддержки бизнеса подтверждают и сами девелоперы. Нет ничего удивительного в том, что отрасль жилой недвижимости демонстрирует всплеск активности, говорит вице-президент ГК «КОРТРОС» Филипп Третьяков. На рекордных показателях июля и августа сказывается и отложенный спрос, сформированный у населения во время самоизоляции, и ответная реакция на все те меры поддержки, принятые государством в это непростое время. Месяцы карантина для рынка стали не только испытанием на прочность, но и положительным толчком для усиления «апгрейда». Продаж у застройщиков на момент апреля 2020 года практически не было: одна тысяча сделок, совершенная в Москве в этот период, только доказывает, что девелоперы оказались не готовы к новым вызовам цифровой эпохи. Нужно было не только наладить работу посредством онлайн, но и убедить потребителя, что он может безопасно переводить свои средства при помощи этих инструментов. Те девелоперы, которые сориентировались быстрее в этой новой реальности, получили лучший результат, подчеркнул эксперт.
Рынок жилой недвижимости в период карантина действительно разделился на две неравноценные группы. В первую вошли 10 компаний-застройщиков, которые чувствовали себя во время кризиса наиболее уверенно, а во вторую — все остальные, упав в продажах на 40%, делится данными вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский. «Мы вошли в первую десятку девелоперов,— говорит эксперт.— Да, наши результаты немного просели, но жизнь наших проектов не остановилась. В конце апреля, например, мы вывели на рынок новый проект, и он показал хорошие продажи, несмотря на непростое время».
По оценке эксперта, программа льготной ипотеки, безусловно, оказала существенное влияние на состояние бизнеса в период карантина, но рассматривать ее нужно в комплексе с другими решениями, среди которых инструменты для работы онлайн и новые продукты, позволяющие выводить новые объемы построенного жилья в продажу и поддерживать их. Использование эскроу-счетов, например, стало ключевым для того, чтобы пройти кризис с бесперебойным финансированием, признается господин Бортневский. Все деньги лежат на счетах в банке, поэтому работать с ними удобно, а покупатели оценивают взаимоотношения с девелопером более надежными. Треть сделок на сегодняшний день проходят онлайн или с элементами онлайн. Ну а льготная ипотека, конечно же, ускорила продажи: август, например, демонстрирует высокие показатели, хотя традиционно этот месяц не считается характерным для покупки жилья.
Оглядываясь на рынок жилой недвижимости во время карантина, которое стало непростым, но во многом определяющим для отрасли, становятся очевидными несколько ключевых трендов — использование digital-инструментов, работа в режиме онлайн, проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, стратегическое партнерство с крупными, проверенными банками и наличие компетентной команды. Они позволили девелоперам не только пережить карантин и выйти из него с минимальными потерями, но и скорректировать стратегию своего развития на будущее.
