Kommersant Invest Fest

Летний фестиваль инвестиционных возможностей для компаний, занимающихся привлечением и вложением b2b- и b2c-инвестиций, а также специалистов, вовлеченных в оптимизацию и повышение доходности портфелей компаний.

Гостей и экспертов фестиваля ждет несколько тематических блоков:

• Обзор инвестиционных возможностей и перспективных направлений
• Недвижимость
• Авторское виноделие и туризм

А также все атрибуты летнего фестиваля — дегустация российских вин, bbq-зона, живая музыка, летние фотозоны и многое другое!

Летний фестиваль инвестиционных возможностей от ИД «Коммерсантъ» для компаний, занимающихся привлечением и вложением b2b- и b2c-инвестиций, а также специалистов, вовлеченных в оптимизацию и повышение доходности портфелей компаний, будь то жилые дома, коммерческая недвижимость или производство вина.

Обзор инвестиционных возможностей и перспективных направлений

Реальность, в которой мы оказались сегодня, хоть и достаточно тревожная, но довольно интересная. Изменения в различных сегментах экономики происходят настолько стремительно, что игроки рынка, будь то девелоперы, собственники объектов или инвесторы, просто не успевают к ним адаптироваться. Еще два месяца назад курс рубля к доллару варьировался на отметке 90–100 рублей, а сегодня уже опустился практически до 60 рублей. Высокая ключевая ставка, внезапно остановившаяся на отметке 20% в начале марта, может опуститься до 7% к концу года. Многие показатели макроэкономики, которым прогнозировали рекордное падение, просели не так критично, как ожидалось, описал ситуацию на рынке модератор, директор по анализу финансовых рынков и макроэкономики УК «Альфа-Капитал» Владимир Брагин. Российский рынок акций, конечно, по-прежнему демонстрирует весьма скромные возможности, но определенные перспективы для инвестиций у него все же есть.

В целом для инвестора, рассматривающего возможности для инвестиционных вложений, начался период постепенного отрезвления: если с началом санкционных ограничений многие надеялись на то, что ситуация быстро изменится и долларовые активы скоро разморозятся, то сегодня уже очевидно, что нужно рассчитывать на российские активы и адаптировать свою стратегию к тому, что происходит на рынке.

Экономика по большому счету вступила в стадию сжатия ликвидности и ужесточения кредитно-денежной политики. До конца текущего года прогнозируется возвращение рынка к тому размеру бюджетного фонда, который установился в мире к 2020 году, до момента, когда разыгралась мировая пандемия. На волне всеобщей паники за развитие крупной промышленности, среднего и малого бизнеса в период прошлых двух лет было напечатано рекордно большое количество новых денег — почти $5 трлн. К концу 2022 года прогнозируется сжатие этого объема в два раза, то есть $2,5 трлн будет изъято из системы через сокращение баланса и другие инструменты регулирования бюджетных средств, отметил управляющий директор «Алго Капитал» Михаил Ханов. К осени, вероятнее всего, по оценке эксперта, мировые и российский рынки станут дешевле, поэтому с инвестиционными проектами следует немного подождать. Однако в случае, если финансирование проекта неизбежно, лучше выделить на него всего треть из своего бюджета.

Сложившаяся ситуация действительно не настолько критична, как о ней многие отзываются, поддержал дискуссию начальник управления анализа рынков «Открытие Инвестиции» Антон Затолокин. Для большей части инвесторов открыт сегодня публичный фондовый рынок. Стратегия поведения заинтересованных в финансировании лиц сводится к тому, чтобы купить акции по максимально высокой цене после их размещения. Однако со временем становится понятно, кто из компаний действует грамотно и остается на рынке, сохраняя свою конкурентоспособность. В целом мы медленно, но верно входим в фазу стабилизации. Все самое худшее для фондового рынка России уже случилось, поэтому остается пережить это время и действовать грамотно, просчитывая каждый свой шаг. Для любого инвестора по большому счету лучшая стратегия — дождаться дна экономического цикла и уже после оценить ситуацию и действовать, подчеркнул эксперт.

«Говоря об инвестициях, стоит обозначить, что помимо главного таланта — умения правильно инвестировать — нужно еще своевременно просчитывать и прогнозировать налоговые последствия инвестиций,— поделился наболевшим управляющий партнер ASB Consulting Group Роман Маргулис.— Многие, например, сегодня задумались о том, чтобы поменять налоговое резидентство, чтобы сократить издержки своего бизнеса, однако в этом решении кроется много потенциальных рисков. Так, необходимо будет сообщить всем брокерам о том, что вы перестали быть резидентом РФ и попросить исчислить для вас налоги как для нерезидента. А, к примеру, у брокерских подразделений банков обычно нет большого желания и готовности пересчитывать отчеты и ваши налоги, что может привести к штрафам, пеням и доплатам в бюджет, так как налоговый орган может получить отчетность по одному и тому же плательщику с разным статусом резидентства. Поэтому, принимая решение о смене налогового резидентства, следует четко осознавать налоговые риски и заранее их просчитывать».

Время сегодня сложилось действительно уникальное — одновременно мы наблюдаем развитие большого количества кризисных явлений, которые непонятно к чему могут привести, но при этом открывают большие возможности для дополнительного и существенного заработка, предоставляют новые ниши для развития. Несмотря на достаточно позитивные взгляды многих экспертов на текущую ситуацию, не следует все же забывать и о рисках, чреватых необратимыми последствиями, в том числе и социальными проблемами, отметил инвестбанкир, профессор НИУ ВШЭ Евгений Коган. Сложностей в 2022 году перед рынком появится еще немало, поэтому компаниям, занимающимся инвестициями, как минимум стоит задуматься о персональном риск-менеджменте, чтобы пройти этот период достойно и без лишних потерь.

Недвижимость

Инвестиции в недвижимость, несмотря ни на что, остаются одним из самых стабильных инструментов сохранения капитала и получения высокой доходности. Другое дело — формат объектов и запросы самого вкладчика.

«Портрет современного инвестора сегодня кардинально изменился. Время “белых воротничков” все больше уходит, и на передовой появляются представители креативных профессий. Например, молодые блогеры, годовой доход которых достигает нескольких миллионов рублей,— описала текущие тенденции модератор, вице-президент по инвестициям Becar Asset Management, инвестор, эксперт в сфере продаж и инвестиций на рынке недвижимости Катерина Соболева.— Это творческие люди, полностью зависимые от своих гаджетов и технологий, ценящие комфорт и готовые платить за эмоции. Актуальным форматом недвижимости для них становится коливинг. Такое средство размещения востребовано как со стороны потенциальных жильцов, так и с точки зрения инвестиций — это инструмент высокой доходности, позволяющий при меньших вложениях на один квадратный метр получать максимальную прибыль. Такие форматы завоевывают мир. Например, в 2021 году мы открыли коливинг в Дубае, и уже за полгода он был полностью распродан. Другие форматы для инвестиций, которые полностью оправдали себя,— это домики для машин и кондо-формат торговых центров. В первом случае речь идет о больших дата-центрах, а во втором — о мелкой нарезке торгового объекта, распроданной в розницу малым инвесторам».

«Если инвестиции в недвижимость — это стабильность, то вложение в жилые объекты — еще и удовольствие,— убеждена руководитель департамента продаж “Донстроя” Анна Коробкова.— Порядка 20% наших клиентов покупают квартиры в жилых кварталах компании с прицелом на инвестиции. Портрет нашего покупателя — это мужчина от 35 до 44 лет, владелец бизнеса, топ-менеджер или руководитель среднего звена. Для него важны доверие к застройщику, близость к центру и парк рядом с домом. Именно поэтому наши проекты выбирают чаще других, особенно в сегменте бизнес-класса. Любой клиент, даже если он непрофильный инвестор, стремится заработать, вложить свои средства в ликвидный объект, с которого получит максимальный доход. Рост цены со старта продаж проекта “Символ” у нас за два года вырос до 84% и преимущественно за счет наличия большой, удобной и зеленой парковой зоны на территории жилого комплекса. Своими проектами мы меняем лицо города, и за счет этого растет цена самого района. Если говорить о доходности в цифрах, то приведу пример покупки квартиры в ипотеку в проекте “Событие”. Расклад здесь такой: стоимость жилья — 20 млн руб., достаточно иметь 4 млн руб. первоначального взноса и выплачивать ежемесячный платеж в 50 тыс. руб., и уже через три года цена увеличивается на 4,8 млн руб., что составляет 16% годовых».

Бум инвестиций в рынок коммерческой недвижимости пришелся на 2021 год. Только в Московский регион в объекты складской и офисной недвижимости было вложено порядка $3,3 млрд. Чаще всего в тот период времени приобретались земельные площадки под жилье. После введения первого пакета ограничительных мер в 2022 году строительство пришлось остановить, и планы многих инвесторов рухнули. Лидерские позиции удалось сохранить только складскому сегменту.

«Объем инвестиций в склады в прошлом году составил около $330 млн, и это только данные по подтвержденным сделкам,— привела статистику партнер ricci Яна Кузина.— В текущем году ожидается приостановление развития проектов в сегменте BTS, рост вакансии и замедление темпов роста сегмента в целом. Однако в перспективе склады останутся интересными объектами для вложения в них новых средств. Вторым по значимости на рынке коммерческой недвижимости остается офисный сегмент. По итогам прошлого года объем инвестиций в него составил $324 млн, что по сравнению с показателями 2017 года, например, остается довольно скромным показателем. В 2022 году активности в развитии офисных объектов не ожидается, а вот рост вакансии, наоборот, прогнозируется высокий — до 25%. Ну и самым пострадавшим сегментом традиционно остается торговая недвижимость: в 2021 году она показала рекордно низкие результаты по объему вложений инвестиционных средств за последние пять лет — всего $247 млн. Торговые центры сегодня находятся в полном кризисе, требуют пересмотра концепции, формата и подхода к управлению. Закрытие иностранных брендов в 2022 году вызвало повышение роста вакансии свободных площадей во многих знаковых ТРЦ до 20–30%. Если говорить про возможности инвестирования в объекты недвижимости в целом, то стоит отметить такие форматы, как коллективные формы вложений и расширение доли частных непрофильных инвесторов».

Прошлый, 2021, год для коммерческой недвижимости действительно стал периодом возврата на траекторию роста, большие надежды возлагались на 2022 год — в январе-феврале наблюдался рост цен на арендные ставки и повышенный спрос на новые площади. Несмотря на то что новые вызовы, такие как уход иностранных игроков с рынка, например, не сильно сказались на арендных отношениях, многие инвесторы поспешили пересмотреть свои планы, согласился с коллегами директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов. В целом коммерческие объекты подвержены движению ставок стоимости капитала, поэтому по определению остаются востребованными. Одна из выгодных возможностей для вложения средств сегодня — это покупка проекта с хорошей скидкой. Второй вариант для инвестиций — концентрация на арендном объекте особенно в складском сегменте. Купить сегодня намного выгоднее, чем построить. В долгосрочной перспективе планирования недвижимость непременно впитает в себя всю инфляцию, которая происходит сегодня, и через четыре-пять лет принесет ее владельцу неплохой доход. Остается только выбрать проект, подверженный наименьшим рискам, и ждать.

«Перспективной с точки зрения инвестиций в последние два года остается недвижимость за рубежом. В прошлом году квартиры и виллы покупали для того, чтобы свободно передвигаться между странами Евросоюза. В тройке лидеров держались Португалия, Греция и Кипр. В 2022 году эта картина кардинально изменилась — на первое место вышли Турция и ОАЭ,— рассказала о возможностях инвестирования руководитель проектов департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Russia Анна Ларина.— Растущий интерес со стороны иностранных инвесторов демонстрирует в первую очередь Турция. Россияне находятся в тройке главных покупателей недвижимости этой страны — в 2021 году было совершено 68 тыс. сделок по покупке жилья, более 15 тыс. из которых пришлось на долю наших соотечественников с целью получения гражданства. В нынешнем году показатель таких сделок существенно увеличился. Гражданство Турции дает большие преимущества, как, например, безвизовый въезд в 110 стран мира, доступ к качественной медицине, отсутствие необходимости отказываться от основного гражданства и учить местный язык, право передать имущество по наследству и другие. Минимальный объем инвестиций для получения гражданства составляет $400 тыс. Также сегодня высоким спросом пользуется элитная недвижимость в Дубае. В 2021 году было заключено 93 сделки по покупке элитных вилл стоимостью более $10 млн каждая. При этом рост интереса к подобному формату жилого пространства в текущем году продолжится».

В целом формат коммерческой недвижимости как способ сохранить и преумножить средства сохраняет свою инвестиционную привлекательность. Главное при этом понимать, что такие вложения — долгая история, которая окупится не раньше чем через несколько лет, набраться терпения и правильно распределить свой бюджет.

Авторское виноделие и туризм

Виноделие представляется легким делом и ассоциируется с красивой картинкой, казалось бы, ничего не надо делать, пей вино и живи в радость, виноград сам поспеет. Однако за этой кажущейся простотой скрыто множество нюансов, которые упираются в силы, время и, конечно же, немалые деньги, озвучил проблематику модератор, автор Telegram-канала «Вино и люди» Алексей Синельников. Конечно, вино может сделать практический каждый, но хорошее вино должны делать профессионалы. Но стоит ли виноделие того, чтобы им заниматься и постоянно инвестировать в виноградники и производство,— популярные вопросы новичков, которые пытаются войти в этот бизнес.

Ключевой фактор для того, чтобы делать вино,— искреннее желание и внутренняя потребность заниматься именно этим делом. В отрасли виноделия немало людей, которые никак не могут стать самостоятельными виноделами, даже несмотря на то, что обладают всеми необходимыми для этого техническими навыками. Но производство вина — это прежде всего люди. Каждый заходит в эту отрасль со своим ресурсом — интеллектуальным или финансовым. Наличие одного из двух этих факторов непременно приведет к успеху, поделился своим взглядом основатель винодельни «Два сердца» Павел Пестов. Вино — некий технологичный продукт, при его создании важно уметь отвечать на вопрос «как», потому что процесс производства может модифицироваться. Некоторые не стесняются пользоваться услугами профессиональных консультантов и средствами сторонних инвесторов, чтобы запустить свое дело или ускорить производство напитка. Здесь все зависит только от стремления и готовности действовать самого человека.

Многое действительно базируется на тех задачах, которые ставит перед собой винодел,— получение удовольствия или постоянный заработок, поддержал коллегу основатель «Виноградники Плато Кара-Тау» Александр Лебедев. В любом случае следует четко понимать, что потребуются определенные вложения. Если заниматься виноделием серьезно, то основной источник расходов — это земля. Цена за гектар виноградника варьируется в диапазоне от 1,5 млн до 2 млн руб. При этом содержать такой виноградник — тяжелый каждодневный труд. В процессе приходится сталкиваться с такими проблемами, как острая нехватка кадров и отсутствие адекватной техники. Сэкономить на этих позициях невозможно. Виноградник — это живой организм, уход за которым можно сравнить с заботой о ребенке: первые четыре года он требует постоянного внимательного и бережного подхода. Именно поэтому хорошее вино дешевым никогда не будет. Каждая бутылка — это тяжелый труд винодела и большие инвестиции в конечный продукт, подчеркнул эксперт.

Если смотреть на виноделие в целом, то эта отрасль во многом традиционно остается семейным бизнесом. Именно здесь, как нигде больше, сильна преемственность поколений. Производство вина — не только бизнес, но и стиль жизни, отмечают многие. Иначе это дело просто не выживет. Помимо горящих глаз и дрожи в сердце виноделы — люди большого мужества, которые понимают все риски и долгосрочные перспективы, но все равно посвящают жизнь этому делу, подчеркнула особенность совладелица ресторана «Винотеррия» и Nesterov Winery Анна Нестерова. Путь от первого саженца до первой проданной бутылки, как правило, долгий и совсем не простой и порой занимает несколько лет. Монетизировать производство вина помогает развитие сферы гостеприимства — прилегающий к винограднику ресторан, гостиница, различные развлекательные программы для посетителей, выгодные и интересные предложения для отдыха. Например, большую часть продукции можно реализовывать в ресторане, а потенциальным гостям предлагать небольшие туры по окрестностям или велосипедную прогулку вдоль виноградника, поделилась опытом эксперт.

Для того чтобы войти в сферу виноделия, есть два пути — собственные сбережения и заемные средства. В любом случае инвестиции в производство потребуются, поэтому без стартового капитала не обойтись, поддержала дискуссию основатель Bogovich Wine & Vineyard Ирина Богович. Если просто мять виноград в тазике, вино не получится, для его создания нужно иметь специальное оборудование — емкости, бочки, шланги и многое другое. Все это стоит немалых денег. Вино — это еще и стерильность производства. Это душа, которую вкладываешь в процесс. Только в этом случае получается определенный стиль, характер и качество напитка, убеждена эксперт. В свою очередь, все эти составляющие хорошего вина требуют опять же существенных инвестиций. Зато результат по-настоящему радует, особенно когда виноделу возвращаются не только вложенные средства, но и благодарные отзывы клиентов.

«Виноделие и виноградарство — очень сложная отрасль, требующая колоссальных усилий. И нам особенно ценно жить именно в то время, когда она столь стремительно развивается. Во многом это произошло благодаря формированию винного туризма,— рассказала об опыте развития нового направления руководитель Центра винного туризма WINEPARK Евгения Константинова.— Туристы едут не за тем, чтобы пить вино, а за эмоциями и уникальным опытом. Вино само по себе существовать не может, это отражение культуры и людей, которые его создают, поэтому появился Центр винного туризма на территории курорта Mriya Resort & SPA. Здесь мы рассказываем о виноградарстве, виноделии, искусстве, истории. В самом начале наших гостей встречает робот-сомелье, предлагая более 40 побокальных позиций российского вина. Причем часть представленных вин выпускается в столь ограниченном объеме, что их довольно сложно найти в продаже, а здесь у гостей есть уникальная возможность увидеть результат трудов малых хозяйств. Кстати, на долю робота приходится 40% продаж винной продукции. В 2021 году наш центр посетило 26 тыс. человек, 50% из которых — обычные туристы, которые приехали посмотреть на красивую картинку из буклета. Они далеки от понимания того, что такое винодельня и какие глубокие корни имеет виноделие в Крыму, и мы стараемся погружать их в эту культуру. Нам важно, чтобы гости иначе взглянули на вино как на продукт, и, судя по всему, нам это удается. Так и родилась основная идея — вино как метафора жизни человека, ведь сопоставляя этапы перевоплощения винограда в вино с нашими жизненными циклами, мы отчетливо понимаем, какие глубокие процессы трансформации проходят на этих этапах. В центре разработано 24 экскурсионных и дегустационных проекта, в винотеке числится более 500 российских вин. Кроме того, мы также проводим несколько масштабных мероприятий и уже провели три фестиваля. Главная цель всего этого одна — привлечь внимание к винному туризму, раскрыть многообразие терруаров и открыть для людей такой интересный и многообразный мир российского виноделия».

Производство вина, как и любая другая активно развивающаяся отрасль, не терпит дилетантства. Это дорогой, сложный процесс, который требует от винодела полного вовлечения и самоотдачи. Хорошее вино получается только у настоящих профессионалов, душой переживающих за свой продукт и готовых постоянно инвестировать в свое производство, несмотря на все проблемы и сложности.