Закрытый ИнвестЗавтракЪ. В рамках MALLPIC

Инвестиции в недвижимость были и остаются привлекательными для бизнеса и частных инвесторов. От экономической и политической ситуации в стране зависит, в каких регионах России создается привлекательный климат для инвестиций в различные сегменты коммерческой и жилой недвижимости, а общемировая повестка открывает новые глобальные возможности для ведения бизнеса, связанного с недвижимостью, в любой стране мира.

Так куда стоит инвестировать в 2023 году? Обсудим на инвестзавтраке 19 мая в Сочи в рамках выставки MALLPIC.

Темы для обсуждения:

• Инвестиционно привлекательные регионы России: точки роста, господдержка, новые и запущенные проекты
• Перспективные сегменты и форматы недвижимости для инвестирования в 2023 году и на ближайшие несколько лет
• Глобальные возможности: где ждут российских инвесторов за рубежом?
• Актуальность ESG-технологий для повышения инвестиционной привлекательности объекта

К участию приглашаются:

• Девелоперы с проектами в России и за рубежом
• Банки
• Консультанты по жилой и коммерческой недвижимости
• Эксперты ESG в недвижимости

Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются востребованными как для крупных инвесторов, так и для частных. Привлекательный климат для инвестиций сегодня во многом подчиняется экономической и политической ситуации в стране, а также общемировой повестке — от этого зависит, какие сегменты коммерческой и жилой недвижимости будут востребованы в тот или иной промежуток времени. Куда же стоит инвестировать в 2023 году? Ответить на этот вопрос попытались ведущие представители рынка на инвестиционном завтраке в Сочи от ИД «Коммерсантъ» в рамках выставки MALLPIC.

Международная выставка MALLPIC, которая прошла с 18 по 21 мая в Сочи, стала актуальной русской версией привычных всем нам каннских событий. Эти несколько дней запомнились насыщенной деловой программой и эффективным общением. На русской выставке широко были представлены разные виды недвижимости — ритейл, торговые центры, премиальное жилье и другие. Однако одним из самых важных ее мероприятий стал инвестиционный завтрак, отметил в своем приветственном слове президент «Союза торговых центров: Россия, Беларусь, Казахстан», основатель международной выставки MALLPIC SOCHI, президент группы компаний PRAKTIKA и модератор закрытого завтрака Булат Шакиров. Инвесторы, девелоперы, банкиры и юристы собрались, чтобы поговорить о настоящем и будущем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости.

«В целом прогнозы, которые формировались в середине 2022 года, на сегодняшний день не сбылись — рынок не просто продолжает жить, он развивается! За неполные пять месяцев 2023 года объем закрытых инвестиционных сделок превзошел результат второго полугодия прошлого года на 56% и в принципе превысил исторический максимум,— поделился статистикой по рынку сомодератор завтрака, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.— Лидерами среди сегментов коммерческой недвижимости по объему сделок стали торговые центры и гостиницы — на текущий момент результаты превысили годовой показатель 2022 года в 1,5 и 2,4 раза соответственно. Если говорить про структуру инвестиций, то следует отметить, что несколько крупных сделок прошли с привлечением иностранных инвесторов, сделки с российским бизнесом несколько сократились — игроки по-прежнему предпочитают действовать осторожно, надеясь на то, что ситуация может стабилизироваться и действие ограничений смягчится. Если разбирать интересы инвесторов по сегментам, то в топе все также жилая недвижимость,— продление льготных ипотечных программ в конце 2022 года продолжает поддерживать высокий спрос со стороны жилых девелоперов. В офисной недвижимости большинство проектов строится сейчас на продажу. Доля свободных площадей продолжает расти, на объектах с высокой вакансией наблюдается снижение арендных ставок. При этом на качественные офисные помещения по-прежнему стабильный спрос. На рынке складской недвижимости сохраняется высокая активность. Минимальный показатель по вакансии способствует росту арендных ставок. В торговой недвижимости пока без изменений — реализация многих новых проектов переносится на более поздние сроки, международные бренды продолжают покидать российский рынок, а на освободившиеся площади заходят новые локальные и ранее представленные в России бренды. Пожалуй, самый интересный сегмент сейчас — гостиничная недвижимость. Здесь большая часть сетей уже перешла в локальное управление, но единичные иностранные игроки на рынке все еще остаются. Наблюдается устойчивый интерес инвесторов к российским регионам и активное развитие разнопланового туризма. Подводя итог, все эти тенденции позволяют современным инвесторам корректировать свои интересы и стратегии, выбирая то направление, которое ближе, как говорится, уму и сердцу».

Внушительная доля инвестиций приходится на юго-запад России. В частности, в Краснодарском крае на сегодняшний день в активной стадии реализуется 480 крупных инвестиционных проектов. Привлекательным регион делают ряд факторов, среди которых как местоположение, климат, так и качество и уровень жизни. Так, например, Краснодарский край занимает 3-е место в России по численности населения и миграционному притоку, входит в топ-6 субъектов РФ по качеству жизни и уровню покупательской способности, выходит на 2-е место в России по совокупному рынку сбыта и на 4-е место по динамике рынка труда. Более того, порядка 16–17 млн туристов посетили города Краснодарского края только в 2022 году. Неудивительно, что регион занимает 8-е место среди субъектов РФ в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата, подытожила первый заместитель руководителя департамента инвестиций и развития малого и среднего предпринимательства Краснодарского края Анастасия Шишмарева. Ряд законодательных инициатив и программ для поддержки инвесторов в том числе способствуют такому эффективному развитию региона, ежегодно привлекая сюда новые проекты.

«В целом недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности всегда считалась тихой гаванью, с помощью которой можно зарабатывать,— поддержал дискуссию старший вице-президент ПСБ Алексей Будаев.— Мы со своей стороны наблюдаем умеренный интерес к объектам коммерческой недвижимости. Сегодня востребовано в первую очередь жилье премиум-класса в крупных городах с хорошей концепцией и выгодной локацией. Цены на жилье в сегменте делюкс растут, несмотря на снижение спроса, поэтому инвесторы готовы покупать качественные жилые объекты. Высокий спрос сегодня формируется в импортозамещении технологий, мощностей или товаров. Мы также видим потенциал в складской недвижимости и сегменте Light industrial. Еще одна сфера, в которой мы видим перспективы,— туристическая. Новые объекты гостевой инфраструктуры достаточно быстро и активно появляются в российских городах, особенно на популярных курортных направлениях. Если в целом оценить количество инвестиционных сделок, заключенных в прошлом году, можно отметить сохранение интереса к данному рынку и ожидать аналогичный тренд в коммерческой недвижимости и в 2023 году».

Кризисы последних трех лет далеко не первые, которые переживает рынок коммерческой недвижимости. В режиме постоянных вызовов и изменений он живет последние 20 лет. Раз в три года компаниям приходится пересматривать свои стратегии и адаптироваться под новые реалии, чтобы сохранить свой бизнес и оставаться конкурентоспособными. Поэтому именно управление играет ключевую роль в сохранении и увеличении инвестиционной привлекательности любого вида коммерческой недвижимости. «Прошлый год был особенно сложным для сегмента офисной недвижимости класса А,— поделилась генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова.— Конечно, для нас это в первую очередь было связано с определенной спецификой бизнес-центра, которым мы управляем. В феврале 2022 года в БЦ “Дельта-Плаза” состав арендаторов на 70% состоял из иностранных компаний. Только благодаря богатому опыту и высокому профессионализму команды мы смогли достойно справиться с этим вызовом. К 31 декабря 2022 года нам удалось пересдать 41% всех площадей (из них более 20% было освобождено иностранными компаниями). Сегодня вакансия в “Дельта-Плазе” составляет всего 2,2%. В целом, если говорить об объеме свободных площадей офисного рынка, все не так страшно, как кажется на первый взгляд: офисы в хороших локациях, находящиеся под грамотным управлением, как правило, сохраняют свою привлекательность в любое время. Если говорить о новых трендах управления и реализации офисных объектов, следует отметить, что существенно изменился портрет арендатора и взгляд на деловое пространство в целом. Но несмотря ни на что, именно коммерческая недвижимость остается лучшим защитным активом в портфеле любого инвестора, позволяющим реализовать любую стратегию — от сохранения капитала до преумножения».

«Стабильным сегментом с точки зрения как инвестора, так и арендатора на сегодняшний день является Light Industrial. Он динамично развивается и демонстрирует высокий спрос со стороны бизнеса,— поддержал дискуссию коммерческий директор холдинга “Строительный альянс” Александр Никишов.— Light Industrial представляет собой небольшие промышленные помещения площадью от 500 кв. м. Такие боксы обладают всеми необходимыми коммуникациями и достаются компании вместе с земельным участком. На данный момент мы можем говорить о трех проектах. На данный момент реализовано 100 тыс. кв. м с нулевой вакансией, а в стадии строительства находится еще 435 тыс. кв. м. При этом спрос на них растет. Инвестиция в Light Industrial становится не просто покупкой помещения, но и стабильным активом, который сам по себе прирастает в стоимости объекта недвижимости. Чаще всего такими боксами интересуются наукоемкие предприятия: объем резидентов среди промышленных компаний составляет порядка 60%».

Если складской сегмент так или иначе оставался стабильным, то о гостиничной недвижимости такого сказать нельзя. Два года назад сфера гостеприимства испытывала серьезный спад, однако сегодня данное направление эксперты называют чуть ли не лидирующим с точки зрения инвестиционной привлекательности. Аналитика связывает это с развитием местного туризма и, конечно же, с новыми подходами к самим средствам размещения.

«Новый путешественник — молодой человек от 20 до 40 лет, который научился как зарабатывать деньги, так и грамотно их тратить. Основной пик активности у него пришелся на пандемию, когда большинство осознало, что они не привязаны к определенной территории, а владение современными технологиями позволяет работать из любой точки страны или мира,— нарисовала портрет современного постояльца сферы гостеприимства вице-президент Becar Asset management Ольга Шарыгина.— Таким людям важно оставаться личностью, но при этом находиться в социуме. Они ищут не столько место размещения, сколько опыт, впечатления и эмоции. И находят все это либо в лайф-стайл отелях, либо в коливингах — новых форматах привычных гостиниц. О чем мы говорим? Мы говорим о трех составляющих новых отелей — пространство, коммуникация и диджитализация. Основная социальная жизнь проходит, конечно же, в зоне общественного пространства, поэтому этим помещениям отведены основные квадратные метры гостиничного объекта. Сами номера небольшие — примерно 18–19 кв. м. С точки зрения инвестиций лайф-стайл отели и коливинги интересны преимущественно мелким, частным инвесторам. По большому счету каждый человек может стать владельцем отеля, пусть даже и из одного номера, поэтому для девелопера здесь работает правило: чем меньше площадь, тем выше доходность».

Если в целом говорить о способах приобретения объекта недвижимости, можно остановиться на пяти пунктах, выгодных для инвестора. Первый — покупка с помощью профессионалов. Крупные застройщики, как правило, устанавливают близкий уровень цен по всем видам этажей строящегося здания, поэтому выбирать следует более ликвидный, подходящий под размещение торговой недвижимости, например. Выбрав выгодную локацию, инвестор может получить большую ставку арендной доходности, поделился секретами выгодных покупок совладелец инвестиционной компании по девелопменту ASA Capital Андрей Любунь. Второй способ — это покупка объекта с торгов и не только. Другими словами, купили что-то дешевое и продали потом по рыночной цене. Чем менее объект понятен для большинства, тем проще его купить, так как люди просто не понимают реальной ценности объекта — этим следует пользоваться. Третий способ — покупка старого и его дальнейшее улучшение или поиск недооцененных объектов. Улучшив то, что уже куплено, можно рассчитывать на прибыль в среднем до 30%. Четвертый способ — редевелопмент недвижимости. И, наконец, пятый — строительство и продажа коттеджей через ипотечное плечо. При этом реализация и покупка при помощи ипотечных средств может касаться любого объекта недвижимости — каждый инвестор это хорошо знает.

«Все сделки с недвижимостью можно условно разделить на простые и сложные. Простые сделки — это когда в сделку заходит один инвестор (покупатель), который приобретает объект, заключая договор купли-продажи либо в отношении объекта, либо в отношении корпоративной структуры, владеющей таким объектом. В данном документе обычно отражаются коммерческие вопросы, на которые бизнесу необходимо обращать пристальное внимание,— рассказал о потенциальных опасностях партнер, глава практики недвижимости и строительства юридической фирмы LEVEL Legal Services Сергей Любимов.— Следует отразить условия для закрытия сделки, обязательства продавца, покупную цену и механизмы расчетов, гарантии и заверения продавца и, конечно же, обратить особое внимание на ответственность продавца, которая не должна быть слишком занижена с точки зрения защиты интересов инвестора (покупателя). Это позволит в дальнейшем избежать многих неприятных моментов. Что касается второго вида сделок — это сложные инвестиционные проекты, часто реализуемые корпоративной структурой, созданной несколькими партнерами / инвесторами, которые могут играть разные роли, например, инвестор, который обеспечивает финансирование проекта, и девелопер, который, используя свой профессиональный опыт, отвечает за реализацию проекта. Такая совместная деятельность должна быть детально прописана, множество коммерческих вопросов должны быть согласованы и зафиксированы между сторонами, и делается это посредством соглашения акционеров. Так, очень важно согласовать перечень решений, которые принимают акционеры и каким числом голосов, механизмы решения кризисных ситуаций, вопросы дополнительного финансирования проекта, формулу распределения доходов от реализации проекта, механизмы и последствия выхода участников из проекта и другие. Все договоры, обеспечивающие реализацию и простых, и сложных сделок, могут быть подчинены как российскому, так и английскому праву в зависимости от различных обстоятельств».

У девелопера, за исключением городских властей, есть уникальная возможность влиять не только на спрос и предложение объектов коммерческой недвижимости города, но и на сознание его жителей. Происходит это за счет грамотной, продуманной и привлекательной архитектуры самих зданий. Архитектура оказывает влияние на формирование городской среды, а она, в свою очередь — на восприятие образа города у людей, убежден основатель и генеральный директор инвестиционно-строительной группы «Мармакс» Юрий Юров. Именно поэтому на первых этажах бизнес-центров и жилых комплексов необходимо размещать стрит-ритейл — магазины, кафе, аптеки, фитнес и другие объекты социальной инфраструктуры. Все они обладают одним общим преимуществом — большой площадью остекления и количества света, что создает у человека чувство комфорта и безопасности. Бизнес-центры сегодня становятся новыми памятниками архитектуры, современными достопримечательностями, поэтому важно не просто реализовывать объекты коммерческой недвижимости, но и правильно адаптировать их в городской контекст. С точки зрения инвестора, большой потенциал в этом направлении сосредоточен в регионах — в небольших городах очень мало качественных объектов в любом сегменте недвижимости.

В целом инвестиционный рынок активен: наблюдается большое количество частных инвесторов, крупные компании с осторожностью, но все же также вкладываются в различные проекты. Интерес к объектам недвижимости прослеживается как в больших городах, так и в регионах. Если говорить о топ-3 сегментов с точки зрения рисков и доходности для инвестора, то на сегодняшний день это торговые помещения, небольшие офисы и земельные участки.