Круглый стол «Недвижимость-2025: инвестиционные горизонты»

19 июня на полях Петербургского международного экономического форума ИД «Коммерсантъ» провел круглый стол на тему инвестиций в недвижимость. Эксперты обсудили глобальные тренды, наиболее востребованные продукты на рынке и перспективы вложений в объекты за рубежом. Модератором мероприятия выступил управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский. Он отметил, что прошлый год стал рекордным по вводу жилья в России, а объем инвестиций в коммерческую недвижимость, по разным оценкам, составил от 1 трлн до 1,5 трлн руб. При этом цены продолжили расти.

Президент группы RBI Эдуард Тиктинский уделил внимание сегменту премиальной недвижимости. Состоятельные россияне начали возвращать активы из-за рубежа в Россию и захотели получить инфраструктуру, сопоставимую или лучшую по качеству в сравнении с той, что была у них за границей. Все это стало серьезным вызовом для девелоперов, с которым они справились. «Премиальная недвижимость в России — одна из лучших в мире. Уровень сервиса, инфраструктуры и требовательности российского клиента — очень высокий»,— добавил господин Тиктинский.

С точки зрения инвестора, востребованными в сегменте остаются студии и небольшие квартиры из-за высокой ликвидности. Также повышенный интерес наблюдается к апарт-отелям. Инвесторы часто предпочитают вкладываться в недвижимость без необходимости заниматься ежедневными операционными задачами. Клиенты покупают сразу несколько юнитов, а компания берет на себя услуги, связанные с поиском арендаторов, обслуживанием и управлением недвижимостью.

По словам Эдуарда Тиктинского, один из трендов сегмента премиальной недвижимости — уменьшение средней площади лота. «Люди становятся более рациональными. Но в наших лучших проектах мы стараемся идти против трендов. Оставляем большие квартиры на верхних этажах, которые пользуются хорошим спросом»,— заключил он.

Стоимость самого дорогого квадратного метра жилья в проектах группы RBI превышает 1 млн руб. При этом в столице, по словам управляющего партнера Nikoliers Николая Казанского, средняя цена «квадрата» в премиальных новостройках составляет 2,6–2,7 млн руб., а самый дорогой метр стоит больше 6 млн руб. в строящихся домах. «Цены стали сопоставимы с самыми дорогими домами Лондона и Нью-Йорка при пересчете в доллары или другую валюту»,— добавил господин Казанский.

Контролирующий акционер федерального девелопера ГК «Место» Вячеслав Семененко коснулся темы инвестиций в сегмент гостиниц. Развитие внутреннего туризма стимулирует рост гостиничного строительства, в том числе за городом. Несмотря на высокий спрос, девелоперы часто сталкиваются с трудностями: при возведении объектов в отдаленных зонах отсутствует необходимая инфраструктура. Там, где правительства регионов идут на встречу и пытаются эту задачу решать, возможно появление курортов, добавил господин Семененко.

«Наша компания предоставляет доходность 12% для инвестора. Туда вкладывают люди, которые диверсифицируют портфель. Это люди, которые раньше вкладывались в квартиры для сдачи в аренду или стрит-ритейл. При этом доходность составляет выше, чем в стрит-ритейле. Наш продукт высокого инвестиционного качества»,— рассказал эксперт.

Генеральный директор ГК «Самолет» Анна Акиньшина перешла к ситуации на рынке жилья. Девелопер планирует сохранить объем продаж на уровне прошлого года. При этом он не наращивает продажи в метрах, а фокусируется на выручке через рост цены. По прогнозам госпожи Акиньшиной, не стоит ожидать снижения цен на жилье из-за высокой себестоимости строительства. На рынке продолжается конкурентная борьба за квалифицированную рабочую силу в условиях ужесточения миграционного законодательства.

Что касается инвестиций, то «Самолет» предоставляет возможность приобрести квартиру для дальнейшей сдачи ее в аренду. Точка входа составляет 7–8 млн руб. со средней доходностью 6,5%. Чек входа для коммерческой недвижимости начинается от 15 млн руб. при доходности 10–11%.

В апреле «Самолет» также запустил закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ). Активы фонда сформированы объектами недвижимости в различных локациях на 3 млрд руб. Ожидаемая доходность по инструменту достигает 24% годовых. При этом чек входа в такую инвестицию — всего от 1 тыс. руб.

Партнер юридической фирмы «Монастырский, Зюба, Степанов & партнеры» Виктория Дергунова рассказала о том, как инвесторам защитить свои активы. Большой популярностью пользуются личные фонды — альтернатива завещанию для управления имуществом и передачи активов после смерти учредителя. Этот инструмент позволяет заранее определить, кто и на каких условиях получит выгоду от активов, что невозможно в рамках завещания. Если по состоянию на август 2024 года число зарегистрированных личных фондов было порядка 30 в России, то сейчас их количество приближается к отметке 300, добавила эксперт.

«Порядка 70% наших клиентов говорят о том, что они испытывают стресс при передаче какой-либо информации о владении и активах своим членам семьи или доверенным лицам. При этом только 6% понимают, что все проблемы, связанные с консолидацией и сбором информации об этих активах, лягут на их наследников в случае непредвиденного с ними события. Это не только наследственные события, но и вопрос какого-то форс-мажора и невозможности управлять всеми теми активами, которые у них есть. У семьи может просто отсутствовать информация»,— рассказала госпожа Дергунова.

Председатель правления общественного объединения Азербайджано-Российского делового совета, президент Agalarov Development Эмин Агаларов поделился опытом масштабирования бизнеса. Проект Sea Breeze изначально задумывался как загородный поселок с минимальной инфраструктурой, однако впоследствии получил развитие благодаря апарт-отелям и превратился в город-курорт на побережье Каспийского моря. Если в 2022 году было введено в эксплуатацию 120 апартов, то в прошлом ноябре число апарт-отелей достигло 42. На территории 500 га было построено 2 млн кв. м коммерческой и жилой недвижимости. При этом средства для строительства привлекались через инвестиции и продажу без использования эскроу-счетов.

Как заявил предприниматель, он планирует превратить Sea Breeze в международный бренд и открыть подобные курорты в других странах. «Если изначальной идеей Sea Breeze было стать интересным для Азербайджана, то через десять лет я понял, что надо стать интересным и для соседей. А теперь я понимаю, что надо стать интересным для всего мира»,— заключил господин Агаларов.

Партнер юридической фирмы BSA LAW Тимофей Носов рассказал о сложностях, с которыми сталкиваются российские инвесторы на Ближнем Востоке. Рынок Дубая продолжает расти и остается привлекательным для инвестиций. Согласно планам развития, население эмирата в ближайшие десять лет должно увеличиться с 3,6 млн до 7,2 млн человек. При этом ОАЭ до сих пор остаются одной из немногих юрисдикций, где «российские деньги чувствуют себя относительно комфортно». Однако необходимо учитывать местную специфику ведения бизнеса, отметил эксперт. Среди основных сложностей — работа с номинальными владельцами, специфика при заключении контрактов между российскими и дубайскими девелоперами, а также работа российских инвесторов с мастер-девелопером. «Для нас Дубай — это не отели и коктейли, а череда сделок и череда арбитражных и уголовных дел»,— резюмировал господин Носов.

Вопросы для обсуждения:

• Инвестиционные стратегии: как выбрать правильный объект недвижимости?
• Какой продукт сейчас наиболее востребован? Мнение девелопера
• Глобальные тренды в недвижимости: масштабирование проектов в странах СНГ на примере Sea Breeze
• Премиальная и инвестиционная недвижимость в России – миф или реальность?
• Российские инвестиции в недвижимость за рубежом — подводные камни
• Эффективные решения для структурирования активов