Инвестиции в недвижимость Дубая: тенденции и инсайты

Дубай сегодня — это точка притяжения инвестиций на Ближнем Востоке. Для потенциального инвестора здесь сосредоточены разнообразные объекты недвижимости с разной доходностью. Офисы, склады или жилая недвижимость — что строить и во что вкладывать капитал в ОАЭ, действительно ли рынок недвижимости Дубая настолько перспективен, как о нем говорят, и реально ли выйти туда со своим проектом, успешно себя зарекомендовав,— на эти и многие другие вопросы эксперты рынка недвижимости Дубая поговорили в рамках деловой сессии от ИД «Коммерсантъ».

Дубай в последние несколько лет действительно остается одним из самых привлекательных мест как для отдыха, так и усиления деловой активности. Многие компании рассматривают возможность развивать свой бизнес именно в Эмиратах. Однако, как отмечают эксперты, несмотря на активный рост самого города, рынок коммерческой недвижимости в Дубае развит крайне слабо. С точки зрения девелопмента эта сфера находится на ранней стадии своего становления, подчеркнул модератор, управляющий партнер, генеральный менеджер сети сервисных офисов iSpace Александр Островский. В сегменте недвижимости солнечного Эмирата практически нет качественных предложений класса А, отсутствуют четкие критерии классификации объектов, привычные российским центральным регионам, наблюдаются скромные объемы строительства новых интересных предложений. Однако именно в этом кроется огромный потенциал для российских игроков рынка коммерческой и жилой недвижимости, готовых привнести в эту сферу экономики Дубая свою экспертизу и новые подходы, повысив тем самым востребованность и инвестиционную привлекательность городских объектов, подчеркнул эксперт.

«Главная тенденция рынка жилой недвижимости, которая самым непосредственным образом будет влиять на развитие рынка и формировать потребности конечного покупателя,— рост населения Дубая,— отметил сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.— Только за последний год сюда приехало довольно много состоятельных людей с капиталом свыше $1 млн. Такие люди предпочитают жить в премиальных локациях, расположенных либо рядом с морем, либо в зеленых районах с хорошей развитой инфраструктурой. На фоне такой миграции в этих районах растут стоимость аренды и цены на покупку недвижимости и происходит некоторое смещение людей, которые привыкли жить в текущих премиальных локациях, чуть дальше от побережья, в сторону более демократичных дистриктов. По итогам 2023 года стоимость аренды жилья во всех объектах премиального сегмента в Дубае выросла в среднем на 6%. Еще один фактор, который сказывается на развитии рынка жилой недвижимости,— рост числа сделок с ипотечным кредитованием. Что же касается коммерческой недвижимости, то ситуация обстоит так: объем офисного рынка составляет порядка 10 млн кв. м, и только 30% из него приходится на класс А. При этом уровень вакансии держится на отметке 8%. Прогнозируемый ввод новых площадей в 2024 году составляет 150 тыс. кв. м, тогда как общее поглощение рынка оценивается в 400 тыс. кв. м. На фоне дефицита качественного предложения средние ставки аренды растут и сегодня в некоторых наиболее востребованных районах типа DIFC и Downtown достигают 3400 AED/кв. м с OPEX, без НДС. Коридор ставок аренды в сервисных офисах составляет 1950–3350 AED/год за рабочее место».

«Если говорить о состоянии рынка складской недвижимости Дубая, то стоит отметить, что здесь и продукта как такового на данный момент нет. Особенно с точки зрения привычного нам класса А — полноценного актива с определенными архитектурными характеристиками, нагрузками и высотами,— поддержал дискуссию генеральный директор Radius Group, Россия Захар Вальков.— Мы стали смотреть на этот рынок с осени 2022 года и увидели огромные возможности для развития складского сегмента в Дубае. В рамках отсутствия продукта рынок все же пытается расти, поэтому заметен большой спрос на логистическую и производственную недвижимость. Важным фактором здесь является рост электронной коммерции и ритейла, что также способствует повышению потенциала рынка. Рост ставок аренды по итогам 2023 года составил не менее 25%, и в дальнейшем они будут только увеличиваться. Складских площадок мало, спрос опережает предложение, именно поэтому мы решили вывести на рынок Дубая свой пилотный и при этом полностью уникальный для этой страны проект — Radius City Logistics. Это привычная нам и совершенно не типичная для Эмирата прямоугольная “коробка” высотой 13,7 м и с прямой кровлей. По большому счету RCL — классический объект класса А, который, мы уверены, будет востребован как потенциальными арендаторами, так и инвесторами. Главное для нас — сохранить высокие международные стандарты при проектировании и строительстве складского комплекса, что позволит ему оставаться привлекательным объектом на местном рынке».

«Несмотря на то что многие коллеги-эксперты говорят про рост объемов и цен, в сегменте жилой недвижимости не все так однозначно,— отметила CEO Mered Диана Нилиповская.— В сравнении с аналогичным периодом прошлого года рост по метрам, например, действительно заметен, и он составил 16%, однако наблюдается понижение объемов продаж и падение цены по сравнению с четвертым кварталом 2023 года, за почти уже первое полугодие текущего года цена на жилую недвижимость снизилась на 4%. Снижение сумм сделок купли-продажи объясняется тем, что люди стараются приобретать более дешевые лоты. Тем не менее спрос на рынке есть, поэтому мы приняли решение развиваться в Дубае и уже выходим на стройку нашего нового жилого объекта. Если говорить о том, как начать работу на новом, незнакомом рынке, то здесь следует отметить, как важно найти хорошего подрядчика по стройке. В Эмиратах присутствует международная специфика, в которой есть Lead-консультант и Coast-консультант. И на самом деле это хорошая практика, потому что именно эти люди помогают корректировать финансовую модель проекта девелопера. Развивая свой продукт, мы обращаем особое внимание на архитектуру, эффективные планировочные решения, парковочные боксы с кондиционером, продуманную и развитую инфраструктуру и, конечно же, сроки реализации — в Дубае они более комфортные и оперативные, например».

С управлением жилой недвижимостью в солнечном Эмирате также не все так просто. Во многом это связано опять же с высокими операционными задачами, получением лицензий и разрешительных документов. Поэтому чаще всего инвесторы обращаются к компетентным управляющим компаниям. Особенно для оценки инвестиционной привлекательности объекта. Потенциальный доход здесь зависит от состояния здания, его расположения, количества спален и еще ряда факторов, отметила управляющий директор RAD Holiday Homes, резидент бизнес-клуба Атланты Маргарита Назарова. При этом статистика показывает, что больший уровень дохода инвестору способна принести краткосрочная аренда помещения.

«Еще одна заметная и перспективная, на наш взгляд, тенденция — это стратегия шеринга. Она пришла к нам c проекта Airbnb, основная цель которого — снизить стоимость проживания за счет краткосрочной аренды домов и квартир. Однако людям понравилась концепция останавливаться во время своих поездок в привычных домашних условиях, поэтому отдельные сети отельеров вовремя отреагировали на эту тенденцию и начали развивать формат “как дома”,— поделился директор по продажам компании Kleindienst, проект The Heart of the Europe Алексей Славута.— Вполне может случиться, что в ближайшие 10–20 лет мы откажемся от своих квартир, и рынок жилой недвижимости станет полностью шеринговым — мы будем менять жилье в зависимости от количества членов семьи или места работы, например. Отельные сети развиваются именно в этом направлении, и наш проект изначально планировался исходя из этих современных тенденций. При этом наилучшая доходность действительно возможна при вложении капитала на длительный период: мы гарантируем 8,33% годовых на 12 лет. Гарантированная доходность в отельные номера в туристических локациях лучшая страховка в быстроменяющейся экономической и политической ситуации в мире».

Дубай давно и уверенно стремится к тому, чтобы удержаться в топе трех мировых столиц по уровню жизни, наличию развитой инфраструктуры и индексу удовлетворенности жителей города. Поддерживать такой высокий статус городу позволяет большое разнообразие ресторанов. С точки зрения индустрии питания солнечный Эмират в 2023 году занял 2-е место по концентрации ресторанов, поделился статистикой Babushka restaurant founder and partner Александр Сырнев. Самой популярной кухней в Дубае остается итальянская, на втором месте — ливанская, на третьем — индийская, а замыкают эту пятерку арабская и китайская кухни. Славянская кухня в Эмиратах представлена крайне слабо, поэтому, по словам эксперта, в ближайших планах стоит открытие не менее семи новых точек. По последним данным, только в Дубае живут порядка 500 тыс. россиян, и еще примерно 2 млн туристов ежегодно приезжают отдохнуть из стран одного только СНГ. Будущее у славянской кухни на Ближнем Востоке богатое, уверен господин Сырнев. И это также прекрасная возможность для потенциальных инвестиций в рынок Дубая.

«Еще одна возможность инвестирования в недвижимость — это проект “Городских терм”. Этот рынок только начинает появляться и развиваться в России: на сегодняшний день в разных городах нашей страны работает порядка 40 комплексов. Новые проекты показывают настолько эффективные результаты, что мы готовы выходить на новые рынки. Ближайшие регионы, кому могут быть интересны “Городские термы” — это Турция и ОАЭ,— убежден основатель “Городских терм” Юрий Бычков.— Лучшее место, где могут расположиться термы,— это торговые центры. Люди давно уже ходят в ТРЦ не столько ради шопинга, сколько ради общения и получения новых эмоций и впечатлений. На первое место среди ценностей у современного человека выходит время и качество жизни. Городские термы как раз предоставляют людям время и повышают его качество. А еще большую пользу для здоровья, поскольку в состав комплекса входят всевозможные бассейны, бани, парные и сауны. У нас насчитывает более 200 видов хаммамов, саун и бань, а также процедура лечебных грязей. Конечно же, в любой проект “Городских терм” спокойно встает большое количество арендаторов, а сам продукт способен приносить 50-процентную доходность инвестору».

На фоне всех возможных инвестиционных перспектив, которыми богат рынок недвижимости Дубая, самой большой и ценной остается инвестиция в команду. Как обычно отмечают HR-специалисты, работать всегда кому-то нужно. Важно, чтобы люди, которые находятся рядом, составляли правильную и эффективную рабочую команду. Эмираты в этом плане — хороший регион для найма сотрудников: стабильный курс местной валюты, устойчивая законодательная ситуация и возможность принимать большой поток мигрантов позволяют получить доступ к лучшим мировым практикам и опыту, отметила CEO, международное HR-агентство Propersonnel Татьяна Долякова. По словам эксперта, только за последний год в Дубай приехало порядка 25 тыс. человек, среди которых и мигранты, и экспаты, открытые новым рабочим предложениям.

«Один из актуальных вопросов у каждого, кто приезжает в Дубай, как остаться жить и работать в этом городе? Для некоторых ответом становится получение рабочей визы, а другие стремятся получить вид на жительство. Приобретение недвижимости — хороший способ остаться в Дубае,— отметил партнер BaOne ОАЭ Алексей Кузнецов.— При этом срок действия золотой визы напрямую зависит от стоимости недвижимости — при покупной цене 750 тыс. дирхамов заявку на возобновляемый ВНЖ можно подать сроком на два года, а вот при стоимости 2 млн дирхамов — на срок до десяти лет. При этом ситуация с владением и наследованием жилой недвижимости в Дубае достаточно непростая и своеобразная. Тут все дело в налогах и в законодательстве ОАЭ. Если коротко, то владеть помещением может как физическое, так и юридическое лицо. При этом объекты недвижимости, заведенные на юрлицо, при условии их коммерческого использования облагаются налогом на прибыль. Если объект недвижимости принадлежит непосредственно физлицу, то налогов нет. Отмечаются и различные формы приобретения недвижимости в Дубае, у каждого из которых также есть свои преимущества и недостатки, поэтому все это требует определенного осмысления и оценки исходя из обстоятельств конкретного инвестора. Спрос на офисную недвижимость в Дубае также высок, и во многом это объясняется тем, что открыть счет в банке Эмирата можно только при наличии офиса. В любом случае интерес к рынку недвижимости Дубая заметен, и в будущем он будет только расти».

Дубай сегодня — это точка притяжения инвестиций на Ближнем Востоке. Потенциальный инвестор сможет найти самые разные объекты недвижимости для вложения собственного капитала с разными ценовыми категориями и способами получения дохода от них.
Совместно с экспертами рынка недвижимости Дубая в рамках деловой сессии обсудим плюсы и минусы, риски и уровень доходности при вложении в этот регион.

Онлайн-трансляция по московскому времени 12:30—14:30

Вопросы к обсуждению:

• Эволюция рынка недвижимости Дубая
• Инвестиции в жилую недвижимость уровня премиум и бизнес-класса
• Эффективные инвестиционные стратегии на рынке ОАЭ
• Коммерческая недвижимость, все направления, от гибких пространств до складов
• Развитие ресторанных сетей как инвестиции
• Банковские ставки и условия кредитования в Дубай для граждан РФ, налоги
• Локация как фактор уровня доходности
• Доверительное управление недвижимостью и фондами
• Инвестиции в персонал. Стратегия работы в межкультурной среде