Инвестиции в недвижимость Ближнего Востока

24 апреля в Дубае прошла конференция ИД «Коммерсантъ», посвященная инвестициям в недвижимость на Ближнем Востоке. Эксперты обсудили перспективы рынков ОАЭ, Саудовской Аравии и острова Бали, а также поговорили об инструментах продаж и юридического сопровождения проектов. Модератором мероприятия выступил основатель и генеральный директор сети коворкингов Code Гурен Шекоян.

Конференцию открыл инвестбанкир и основатель медиа Bitkogan Евгений Коган рассказом об инвестиционной привлекательности Дубая. Эмират становится одним из ведущих финансовых, производственных и образовательных хабов. Как только FATF исключила ОАЭ из «серого списка», в стране значительно выросло число банков и инвестиционных компаний. Экономика Дубая растет на 3–4% в год. Согласно генплану развития Дубая до 2040 года, ожидается, что население эмирата почти удвоится. Это значит, что будет дефицит как минимум 50 млн кв. м жилья, отметил эксперт. Однако, заходя на рынок недвижимости Востока, важно иметь качественного партнера и понимание местного менталитета, предупредил господин Коган.

Как отметил президент Becar Asset Management Александр Шарапов, рынок земли в ОАЭ намного более динамичный, чем рынок квартир и офисов. Впрочем, купить хороший земельный участок с хорошим разрешением и форматами крайне тяжело. Эксперт коснулся и рынка недвижимости Эр-Рияда, который, по его словам, активно развивается из-за налоговых льгот и большого притока экспатов. За последние 10 лет город вырос фактически в два раза, и на текущий момент есть серьезная нехватка жилья. Доходность от вложений в квартиру без учета платы за обслуживание достигает 8–9%. «На сегодняшний день Эр-Рияд — это Дубай 2002–2005 годов»,— считает господин Шарапов.

Тимофей Носов, партнер BSA Law, одной из крупнейших юридических фирм на Ближнем Востоке, остановился на сложностях, с которыми сталкиваются разные группы российских инвесторов на Ближнем Востоке. Для многих застройщиков из России основная проблема заключается в том, что они приходят на рынок Дубая как миноритарные партнеры. «С одной стороны, контроля на управлении нет, с другой — десятки миллионов долларов надо вложить. Возникает проблема, как это сбалансировать. Трудности появляются и с тем, как оформить инвестиции с учетом специфики подходов к процентам в исламских странах»,— отметил господин Носов. Владельцы коммерческой недвижимости зачастую сталкиваются со спецификой переговоров на Ближнем Востоке. «Некорректно вести себя на переговорах и проверить вас на стрессоустойчивость будут пытаться все, особенно если вас не воспринимают как местного инвестора»,— добавил он.

Руководитель филиала Insight Business Services Екатерина Гридасова коснулась темы корпоративных механизмов инвестирования в недвижимость на Ближнем Востоке. Один из самых простых инструментов — вложение в различные зарубежные активы через создание SPV (компания специального назначения), которая предназначена для покупки и управления конкретными объектами. В Дубае это обычно SPV, которые создаются в специальных зонах: DGM, DMC, RAK. Подобный механизм позволяет нивелировать личные и финансовые риски. Среди других инструментов — инвестирование в недвижимость через использование SPV и закрытого паевого инвестиционного фонда в РФ, а также вложения в трасты.

Основатель строительной компании и агентства недвижимости Astrum Real Estate Ольга Дыдыко рассказала об инвестиционной привлекательности Абу-Даби. Квадратный метр жилья в столице ОАЭ стоит дешевле, чем в Дубае и крупнейших мегаполисах мира. При этом Абу-Даби предлагает нулевые налоговые ставки на доходы физических лиц — весь доход остается у инвестора. В городе расположены штаб-квартиры крупнейших суверенных фондов мира — ADIA, Mubadala Investment Company, ADQ. Эти фонды инвестируют в технологии, недвижимость, здравоохранение и устойчивую энергетику по всему миру, что свидетельствует о долгосрочной стратегии и высоком уровне доверия к экономике эмирата. Средний доход от долгосрочной аренды составляет 5–9%, от краткосрочной — 7–12%. Рост стоимости объектов на этапе строительства может достигать 75%. Госпожа Дыдыко также выделила основные инвестиционные локации Абу-Даби: Остров Яс — одна из главных туристических зон эмирата, где расположены тематический парк Ferrari World и аквапарк Yas Waterworld. Остров Саадият — территория с самыми дорогими объектами недвижимости. Остров Аль Рим — финансовый и жилой хаб. Остров Худайрият — спортивный и экологический кластер. Абу-Даби остается самым безопасным городом мира и открыт для иностранных инвестиций всего несколько лет. С учетом налоговых преимуществ и государственной стратегии у него есть все шансы обогнать Дубай по темпам развития и инвестиционной привлекательности.

Налоговый партнер компании BaOne Алексей Кузнецов рассказал про последние тренды и изменения в налоговом регулировании на Ближнем Востоке. «Регион проходит через период серьезной трансформации. Еще совсем недавно это был безналоговый рай, то сейчас мы движемся к тому, что корпоративные налоги будут повсеместно. Остался Бахрейн, где корпоративный налог предусмотрен только для международных групп, но в остальном этот маховик затронул все страны региона»,— отметил эксперт.

Доход физлиц от продажи, сдачи в аренду земли или недвижимости в ОАЭ освобожден от корпоративного налога, если деятельность не требует осуществления на основании лицензии. Если инвестиции осуществлялись через компанию, то корпоративный налог, скорее всего, будет применим. При этом в ОАЭ имеются разные инструменты коллективного инвестирования, которые позволяют осуществлять инвестиции в недвижимость эффективным с налоговой точки зрения способом (в том числе инвестиционные трасты недвижимости, а также структуры, которые могут быть признаны для налоговых целей «прозрачными», например, личные фонды (foundations)). В феврале между Россией и ОАЭ было подписано соглашение об избежании двойного налогообложения. Компании и физлица, которые являются налоговыми резидентами одной страны, но получают доход в другой, смогут уплачивать налоги в одном из государств или в обоих, но по сниженным ставкам. Документ должен заработать с 2026 года, он предусматривает ставку 10% на доходы от дивидендов, процентов и роялти. Новое соглашение охватывает частный бизнес и физлиц — его действие будет распространяться на корпоративный налог в ОАЭ, а также на налог на прибыль, имущество и НДФЛ в России. Wael El Barbary из BaOne кратко сказал об управлении недвижимостью как ключевом этапе жизненного цикла объекта недвижимости, а также о важности концепции совокупной стоимости владения недвижимостью для повышения эффективности инвестиций, снижения риска неучтенных и незапланированных затрат, влияющих на возврат инвестиций и окупаемость проекта.

Совладелец Segrex Development Александр Кириятских рассказал о том, как выглядит рынок недвижимости ОАЭ с точки зрения девелопера. В стране нет проектного финансирования, а также нет кредитования под эскроу-аккаунт, поэтому на рынок нужно заходить со своими средствами или финансовым партнером. «Тебя не воспринимают банки, если тебе меньше трех лет и оборот у тебя меньше $100 млн»,— отметил господин Кириятских.

«Каждый наш проект — это партнерский проект с крупными девелоперами, которые и так семи пядей во лбу в России. Но когда они заходят на этот рынок, к сожалению, они пытаются диктовать нам какие-то условия, как партнерам. Мы открыты к этому. Но большинство из решений, которые приносятся из той или другой страны, не работают на этом рынке. Этот рынок крайне специфичен. И основные упоры, которые мы для себя сделали,— на эффективность внутренних команд, на их взаимодействие и сплоченность. Потому что давать на аутсорс архитектуру, финансы или продажи… мы это все прошли за три года и объелись белены»,— резюмировал эксперт.

Управляющий партнер Segrex Sales Олег Ступеньков остановился на теме продаж и поделился опытом взаимодействия с риэлторами. «Мы полностью изменили подход к маркетингу. Мы подумали о том, что надо сделать продажу, как мы это умеем делать в Москве. Мы умеем продавать через идею, концепцию того, что дом – это не просто дом. Мы запустили наш следующий проект, который называется Vitality. И на основании него начали раскручивать маховик работы с риэлторами, чтобы они продавали идею»,— рассказал господин Ступеньков.

Эксперт по зарубежной недвижимости CEO агентства Ageeva Real Estate Татьяна Агеева рассказала о перспективах инвестиций в недвижимость на Бали. «Есть четкий тренд на диверсификацию активов. 70% тех инвесторов, которые покупали у нас ОАЭ, возвращаются, чтобы вложиться в другие рынки. И сейчас в топе покупок у нас именно Бали, где рынок недвижимости показывает самую высокую доходность в мире на данный момент»,— отметила госпожа Агеева.

По ее словам, на сегодняшний день самую высокую в мире доходность от аренды приносит недвижимость на Бали. Сформировался высокий спрос на краткосрочную аренду апартаментов и вил. Ожидаемая доходность от аренды составляет 15–17%, а доход от перепродажи объекта может достигать 50%.

Как отметил старший менеджер по продажам Alex Villas Group Эльнар Зейналов, только 12% территории на Бали доступно для туристической застройки. На сегодняшний день на острове в 1,5–2 раза больше туристов, чем местного населения. Это обеспечивает высокую заполняемость арендуемой недвижимости, добавил господин Зейналов. Alex Villas Group — вертикально интегрированный холдинг полного цикла, который специализируется на строительстве, продаже и управлении недвижимостью на Бали и входит в топ-3 крупнейших девелоперских холдингов на острове. В его состав входят компании, производящие бетон, металлоконструкции, мебель, а также осуществляют интеграцию в проекты систем «Умный дом».

Инвестиционная привлекательность Ближнего Востока обусловлена выгодным географическим положением, прозрачностью государственного регулирования, качеством инфраструктуры, относительной политической стабильностью и активным ростом экономики. Среди стран, которые потенциально интересны инвесторам,— ОАЭ, Катар, Саудовская Аравия, Оман. В чем привлекательность недвижимости на Ближнем Востоке, насколько это перспективный актив, какие сложности ждут инвесторов в каждом из регионов и в какой формат недвижимости максимально интересно вкладываться, обсудим на мероприятии ИД «Коммерсантъ» с экспертами сферы недвижимости и финансов.

Онлайн-трансляция по московскому времени 10:00—12:00

Вопросы к обсуждению:

• Аналитика от консультанта по всем регионам Ближнего Востока
• Инвестиционная привлекательность Саудовской Аравии
• Юридическая специфика сделок с недвижимостью в ОАЭ
• Юридические аспекты инвестирования в недвижимость Ближнего Востока: возможности и стратегии защиты капитала для российских инвесторов
• Абу-Даби: новая столица инвестиционного будущего
• Инвестиции в недвижимость Ближнего Востока на фоне тектонических изменений в налоговом регулировании в регионе
• Выход новых игроков на рынок – как избежать ошибок
• Выход российских девелоперов на рынок Дубая: практический опыт
• Бали, как альтернатива инвестициям на Ближний Восток

What makes investments in the Middle East so attractive? An advantageous geographical location, transparent government regulation, high-quality infrastructure, relative political stability, and dynamic economic growth. Among the countries of potential interest for investors are the UAE, Qatar, Saudi Arabia, Oman. Why the investment potential of the Middle East is so strong? What are prospects? What difficulties await investors in each region? Which property forms are most attractive for investors? Real estate and financial experts will discuss this and much more at KOMMERSANT conference.

Topics for discussion:

• Investment opportunities in the UAE (Abu-Dhabi, Dubai, Ras Al Khaimah)
• Qatar, Oman & Saudi Arabia: investment potential
• Regional analytics by consulting experts
• Residential & commercial real estate as investment assets
• Construction economics & sales tools
• Real Estate Investments in Middle East amid transformative changes in tax regulation. New market entrants: lessons learned
• Legal and financial support for projects.