Инфраструктурные проекты, от идеи до реализации

19 июня в Санкт-Петербурге прошла конференция «Инфраструктурные проекты: от идеи до реализации», в рамках Медиадома Коммерсантъ. Обсуждались государственные приоритеты, нормативные барьеры и доступность финансирования в сфере инфраструктуры, а также все аспекты реализации инфраструктурных проектов, от архитектурной концепции до строительства и сдачи в эксплуатацию. Модератором дискуссии выступила руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate (ex. JLL) Екатерина Ногай.

Архитектор, член экспертного совета при Минстрое России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец выделила три ключевых направления, важных для всех сторон процесса: повышение прогнозируемости, упрощение согласований и улучшение условий кредитования. С точки зрения прогнозирования развития территорий следует отметить важность реформирования градостроительных документов: возможное объединение генпланов и ПЗЗ, а также внедрение мастер-планов — стратегий развития территорий. Президентом утверждена задача по разработке мастер-планов для более чем 200 городов и агломераций, для 2 тыс. населенных пунктов готовятся программы долгосрочного развития. Общий объем инвестиций в реализацию мероприятий, включенных в эти проекты, может достичь десятков триллионов рублей. Говоря же о кредитовании отрасли, стоит в очередной раз отметить сдерживание «высоким ключом» строительства и как результат усложнение достижения в этой теме целевых показателей из указов президента: в большинстве округов, за исключением северо-запада, за последние месяцы зафиксировано снижение объемов ввода на 7–13%. При таких вводных ожидается их дальнейшее снижение в течение года. Возвращаясь к теме прогнозирования инвестиций следует отметить важный ключевой проект-драйвер — строительство ВСМ-1, запуск которого намечен на 2028 год. Он охватит шесть регионов, обеспечив рост экономики в целом и улучшение транспортной доступности. Также среди основных направлений — перспективы новых регионов, для их развития реализуется масштабная инфраструктурная поддержка.

Наталья Афанасова, директор отдела управления эксплуатацией объектов недвижимости CORE.XP, подчеркнула важность раннего привлечения управляющих компаний при разработке инфраструктурных и девелоперских проектов. Это позволяет обеспечить коммерческую эффективность, сократить ошибки и учесть будущие расходы и потребности пользователей. Управляющие компании помогают выстроить логистику, сервис и эксплуатационную модель еще до выхода проекта на рынок. Особенно это важно при реализации жилых комплексов, торговых объектов, light industrial и гостиничной недвижимости. Ошибки на этапе проектирования, например непродуманная логистика, завышенные ожидания или заниженная ставка эксплуатации, часто приводят к проблемам в будущем. Афанасова также подчеркнула необходимость учитывать долгосрочные тренды: сервис, устойчивость, технологии (например, доставка дронами), работу с урбанистами и современные материалы. Главный совет — проектировать с прицелом на 5–10 лет вперед, привлекая профессионалов с международным опытом.

Александр Паршуков, заместитель генерального директора «ВТБ Девелопмент», рассказал о развитии промышленной недвижимости и важности четкой постановки задач при работе с консультантами. По его словам, заказчик сам должен формировать техническое задание и контролировать его выполнение — без этого нельзя рассчитывать на качественный результат. Индустриальные парки и формат light industrial — ключевые направления сегмента. Предприятия либо приобретают землю под строительство, либо готовые помещения. Однако универсальные здания часто не подходят под конкретные технологии, что снижает эффективность. С середины 2000-х отрасль прошла путь от скепсиса к осознанию ценности качественной инфраструктуры. Сейчас в России действует более 150 индустриальных площадок, и интерес к light industrial растет, несмотря на высокий уровень ставки и временное снижение спроса. В Московском регионе уже построено свыше 600 тыс. кв. м таких объектов, и рынок продолжит расти с улучшением финансовых условий.

Генеральный директор и основатель DBC Construction Карлос Абреу Дуарте поделился взглядом на особенности реализации проектов в сфере промышленного строительства — заводов и аэропортовых терминалов. По его словам, импортозамещение стало ключевым драйвером развития отечественной промышленности. Активно развиваются агропромышленный комплекс, деревообработка, машиностроение и производство стройматериалов. Успешная реализация крупного проекта требует четкого планирования. Первый этап — разработка технологической и архитектурно-строительной концепции, в которой закладываются ключевые параметры будущего предприятия и оборудования. Следом идет выбор поставщиков: сегодня основное оборудование поступает из России, Китая и других стран с устойчивыми логистическими цепочками, в то время как поставки из Европы редки. Проектирование поручается специализированным бюро, способным интегрировать инженерные решения от разных производителей. Критически важно также выбрать квалифицированного генподрядчика: на фоне дефицита кадров он должен обеспечить надежную рабочую силу. На этапе монтажа оборудования необходима слаженная координация между всеми участниками — от проектировщиков до подрядчиков.

Советник по работе с инвесторами и резидентами Федерального проекта ИТМО «Хайпарк» Михаил Мастин описал реализацию второго кампуса Университета ИТМО — проекта, вызванного стремительным ростом числа магистрантов (до +30 % в год). Несмотря на наличие распределенного кампуса — около 40 зданий в Петербурге, было решено создать второй кампус для специалитета, сохранив бакалавриат в центре города. Вторая задача — создание технологической долины на полностью инженерно подготовленной территории. Проект Технологической долины реализуется без федерального финансирования: наличие Университета ИТМО как якоря уже стимулирует рост коммерческих индустриальных объектов. Подписано соглашение о строительстве 115 тыс. кв. м гибкоконфигурируемых пространств класса А (light industrial) — офисов и производственных помещений, масштабируемых под рост компаний. Третий уровень проекта — частная девелоперская инициатива — «Город-спутник Южный», который уже перешел к стадии застройки. Таким образом, формируется экосистема по модели Кремниевой долины, где ядром выступает ведущий университет, окруженный технологической и жилой инфраструктурой для стартапов, ученых и высококвалифицированных специалистов.

Генеральный директор инфраструктурного оператора «Новые башни» Александр Соболев рассказал о ключевых аспектах развития инфраструктуры связи. Это опоры и башни, которые являются ключевым элементом телекоммуникаций, фундаментом, определяющим зону охвата и качество услуг. Сегодня абсолютное большинство таких объектов принадлежит инфраструктурным операторам, таким как компания «Новые башни». Они инвестируют в строительство и подключение к электросетям, а также эксплуатируют опоры, предоставляя услуги размещения на них оборудования сотовых операторов. В ближайшие годы наступит эпоха 5G, требующая значительных инвестиций и нового подхода к развитию инфраструктуры. Это значит, что инфраструктурные операторы будут брать на себя все больше задач, выходящих за рамки традиционной роли, становясь «оператором для операторов». Они будут не только обеспечивать размещение оборудования на опорах и техническое присоединение к электросетям, но и предоставлять в аренду базовые станции, аккумуляторы, оптические волокна и радиорелейные линии. Такой комплексный подход создания «опор под ключ» сформирует экосистему технологических сервисов для операторов и ускорит развертывание сетей связи для конечных клиентов. В свою очередь, сотовые операторы смогут сфокусироваться на развитии своих продуктовых экосистем и качестве услуг для абонентов.

Генеральный директор УК «Сититель», директор отеля «Санкт-Петербург» Андрей Петелин отметил текущее состояние гостиничного сектора и девелопмента. По его словам, отрасль серьезно пострадала в пандемию, но с ее окончанием получила заметную государственную поддержку — в виде налоговых льгот и субсидий, что повысило рентабельность бизнеса. Дополнительным стимулом стал рост внутреннего туризма, что привлекло внимание девелоперов к гостиничным проектам. Особенно активно развивается сегмент апарт-отелей, который оказался коммерчески успешным и нашел широкое применение в Петербурге. Несмотря на замедление темпов роста (с более чем 20% в год до 10–12%), рынок продолжает развиваться, в том числе за счет ввода новых объектов. 2025 год стал рекордным по количеству введенных номеров по всей России — только в Петербурге открыто более 3 тыс. Классические отели остаются капиталоемкими и требуют поддержки государства из-за высокой ставки и длительной окупаемости. В то же время на рынке заметен тренд на повышение качества: девелоперы все чаще уделяют внимание общественным зонам, сервисам и привлекают профессиональных операторов уже на стадии проектирования и управления. Этот подход формирует новую модель гостиничного девелопмента и будет развиваться дальше.

Текущая рыночная конъюнктура, в которой мы живем уже более трех лет, требует от российского бизнеса особого внимания к инвестициям во внутренние инфраструктурные проекты.
Это и развитие туристических локаций, неминуемо влекущее за собой появление рабочих мест, и направления промышленного девелопмента, заводов, улучшение логистического и складского направления. Государство поддерживает развитие в сфере транспорта – появляются проекты скоростных трасс, строятся магистрали.