Гостиницы и апартаменты. Инвестиции и перспективы

Гостиничная отрасль в России на сегодняшний день демонстрирует стремительные изменения на фоне происходящих во внешней и внутренней политике событий. Расширение внутреннего туризма ведет к созданию альтернативных направлений, зарождается потенциал для строительства новых площадей. В ближайшие годы мы увидим не только количественные, но и качественные перемены в отрасли. На этом фоне апартаменты, оставаясь частью гостиничного бизнеса, все больше завоевывают своих почитателей — их покупают как для проживания, так и для самостоятельной организации гостиничного бизнеса. Об этом и многом другом эксперты рынка совместно с эксклюзивным партнером-консультантом IBC Real Еstate поговорили в рамках мероприятия от ИД «Коммерсантъ».

Экономика России демонстрирует стремительные темпы восстановления. Предварительная оценка ВВП сегодня составляет 3,9% — это самый высокий показатель за последние годы. Такое стремительное оживление сказывается на стоимости нового строительства — индекс цен производителей держится на отметке 11,7%. По оценке экспертов, он сохранится и в следующем году. Потребительская инфляция при этом составляет 7,3%.

«Несмотря на изменение трендов в макроэкономике, гостиничный сегмент рынка коммерческой недвижимости демонстрирует явный бум нового строительства,— задал тон модератор дискуссии, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.— Большинство инвесторов сегодня по-прежнему с большой осторожностью подходят к новым приобретениям действующих стабилизированных объектов, что связано с дорогим финансированием, при этом в сфере девелопмента новых гостиничных объектов наблюдается большая активность. Наша задача — понять, что происходило с рынком в последние годы, что происходит сейчас, и попытаться сделать выводы о перспективах будущего развития рынка».

«Туристический поток с начала 2024 года составил 118 млн поездок по всей стране, что превышает индикатор прошлого года на 4%,— поделилась статистикой руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.— По количеству посещений лидирует Центральный федеральный округ — на него пришлось 38,3 млн поездок. С точки зрения прироста турпотока в тройку лидеров вошел Северо-Западный федеральный округ, который посетили 22 млн раз. Замыкает тройку лидеров регионов ЮФО с показателем 20,1 млн поездок. При этом рынок гостиничной недвижимости на данный момент составляет 31,5 тыс. объектов коллективных средств размещения, а это 1 млн 100 тыс. номеров. Из них профессиональные качественные объекты формата 3, 4 и 5 звезд, а также номерным фондом более 150 номеров — это около 1 тыс. объектов совокупным номерным фондом 165 тыс. номеров. Подавляющее количество номеров приходится, конечно же, на Москву и Санкт-Петербург — это 30 тыс. и 16 тыс. соответственно. С начала текущего года на рынок вышло больше 500 новых номеров в Москве и почти 300 — в СПб. Что касается инвестиций, то в сегмент гостиничной недвижимости с начала 2024 года проинвестировано 15 млрд руб. Этот объем инвестиционных сделок с существующими объектами гостиничной недвижимости. Но основной фокус инвесторов направлен на девелопмент новых объектов. Так, с начала года в рамках крупнейшей программы льготного кредитования по постановлению правительства РФ №141 совокупно было законтрактовано 162 проекта на 31,5 тыс. номеров, объем выданных кредитов составил 509 млрд руб. Девелоперы предпочитают строить объекты уровня 4 и 5 звезд. Это объясняется прежде всего сформированной привычкой конечного потребителя получать высокий уровень сервиса».

Одна из масштабных мер поддержки, направленных на развитие туризма,— программа, регулируемая постановлением правительства РФ №141. Согласно государственной директиве, в перспективе ближайших пяти лет номерной фонд России увеличится более чем на 50 тыс. В фокусе внимания развития гостиничной инфраструктуры находятся большинство регионов РФ. На сегодняшний день подписано 239 объектов с совокупным номерным фондом 51 тыс. номеров. По оценке экспертов, это рекордный объем нового строительства и, конечно же, высокие темпы развития гостиничного рынка. Лидерами в этом направлении остаются Краснодарский край, Московская область, Санкт-Петербург и Республика Крым. Всего по программе ПП РФ №141 заявили о своем развитии в направлении индустрии гостеприимства более 60 регионов.

Государство действительно предложило беспрецедентные меры поддержки для отрасли, поддержал дискуссию директор по взаимодействию с органами власти АО «Корпорация “Туризм.РФ”» Михаил Шелдунов. Наблюдается системный вход регионов в гостиничный сегмент — правительство субъектов, а также крупные компании выступают инвесторами для создания развитой и полноценной инфраструктуры гостеприимства, подчеркнул эксперт. Так, по программе льготного кредитования строится 50 тыс. номеров, а общий объем инвестиций в отрасль в сравнении с показателем прошлого года вырос на 64%. Рынок кардинально меняется. И главный тренд сегодня — это высокая конкуренция за доступ к мерам поддержки. Именно поэтому огромное значение необходимо уделять качеству проработки проекта еще на этапе его предынвестиционного позиционирования. Среди прочих трендов следует назвать также смену основных бенчмарок, курс на профессиональные кадры и формирование новых продуктов. По оценке корпорации «Туризм.РФ», таким продуктом сегодня выступают готовые инвестиционные лоты. На данный момент, по словам эксперта, сформировано более 160 подобных проектов.

Один из ключевых банков в системе финансирования гостиничной недвижимости в рамках ПП РФ №141, конечно же, Сбербанк. В период первых двух отборов проектов на реализацию строительства новых объектов сферы гостеприимства было профинансировано 20 проектов с общим лимитом кредитования 43 млрд руб. В третьей волне отбора банк заключил соглашения еще по 62 проектам на 177 млрд руб. Итого при поддержке «Сбера» реализуется 82 проекта с объемом льготного финансирования 220 млрд руб., поделился статистикой управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости ПАО «Сбербанк» Арсен Оганджанян. География реализации новых гостиничных средств размещения постоянно растет — сегодня это более 40 субъектов, и с каждым этапом отбора появляются новые.

Третьим в России по объему кредитования в гостиничной отрасли стал Банк ДОМ.РФ. На сегодняшний день в его портфеле находится более 40 проектов на 160 млрд руб., проходящих в рамках программы развития туристической отрасли в регионах, поддержала коллег и дискуссию руководитель подразделения «Туризм» Банка ДОМ.РФ Анна Маликова. В ноябре текущего года ожидается четвертая волна отбора проектов нового строительства, которые увеличат номерной фонд страны еще на 8–9 тыс. номеров. Это говорит только о том, что конкуренция за попадание в список кредитуемых в рамках госпрограммы проектов будет большой, поэтому отбор пройдут только самые лучшие и качественные объекты. Участникам следует хорошо и заранее готовиться к защите, подчеркнула эксперт. Выбор девелоперов действительно падает на объекты уровня 4 и 5 звезд — это объясняется спросом туристов именно на такого уровня отели. Активнее всего получается строить у девелоперов, так как они обладают большим опытом и экспертизой. Интерес также вызывают большие мегапроекты и объекты культурного наследия — по оценке эксперта, именно они несут большой потенциал для современного инвестора.

Рост туристического потока — те дополнительные 4%, на которые прирос показатель поездок по сравнению с прошлым годом,— отразился на конечном числе потребителей, которые воспользовались услугой размещения в гостинице или санатории. К примеру, на период с января по сентябрь 2024 года сеть отелей AZIMUT посетили порядка 2,5 млн человек, обратил внимание на тенденцию генеральный директор AZIMUT Hotels Максим Бродовский. Отвечая росту внутреннего туризма, с начала текущего года новые объекты крупнейшей российской гостиничной сети открылись в Йошкар-Оле, Калуге, Тюмени, Казани и Ташкенте. А до конца текущего года планируется открытие гостиниц в Абакане, Иркутске и Южно-Сахалинске. По оценке эксперта, основным драйвером инвестиционного развития в отрасли сегодня действительно является господдержка и в рамках ПП РФ №141 AZIMUT Hotels реализует большие проекты на Шерегеше, в Чегете, а также еще в шести регионах России.

«На особом счету у инвесторов сегодня не только классические средства размещения, но и такие варианты, как загородные экоотели,— отметила директор по развитию инвестиционного проекта ECORANCHO Home Сапижат Каммаева.— Наш проект вошел в топ-5 лучших экоотелей, по версии минтуризма Московской области. Площадь отеля и прилегающих к нему территорий составляет более 70 га, а сам комплекс насчитывает более 20 единиц объектов действующей инфраструктуры. Собственные инвестиции в проект составили более 600 млн руб. С каждым годом интерес аудитории к такому роду туризма увеличивается, поэтому для увеличения номерного фонда мы вывели на рынок уникальное предложение, предполагающее надежные инвестиции в загородную недвижимость и экологический отдых,— вы инвестируете в земельный участок и коттедж, готовый к приему гостей, мы строим и обустраиваем локацию, управляем и привлекаем гостей, а вы получаете ежемесячный доход. Капитализация объекта составляет от 20%, пассивный дохода инвестора — более 20%, таким образом инвестор зарабатывает более 40% годовых. Показатели работы экоотеля достаточно высокие — рейтинг удовлетворенности гостей держится на отметке 96%, загрузка номеров по скользящему году составляет 55%, а 40% гостей считаются постоянными».

Несмотря на то что за последние два года происходит рост туристического потока и операционных показателей средств размещения, в скором времени этот тренд может измениться на обратный, убежден отельер, сооснователь и руководитель компании Hotel Advisors Сергей Данильченко. По словам эксперта, первые «ласточки» уже появляются в ряде городов России. Спрос на существующий номерной фонд начинает постепенно снижаться: если на конец прошлого года такая локация была одна, то сегодня — уже семь (в текущей выборке городов, участвовавших в оценке). Конечно, на изменение показателей сказывается и сезонность, однако отельерам уже сейчас следует задуматься о том, какие шаги необходимо предпринять, чтобы удержать достигнутые темпы роста операционных метрик. В 2025 году помимо замедления прироста показателей и стабилизации сезонных значений ожидается также необходимость совершить непростой выбор будущей стратегии продаж объектов гостиничной инфраструктуры — повышать тарифы, что может приводить к большему снижению загрузки, или стараться удерживать умеренный рост цен для сохранения загрузки, подчеркнул эксперт.

Большой потенциал для роста туристического потока в будущем году эксперты видят в регионах РФ. По оценке директора по развитию Cosmos Hotel Group Дениса Денисова, из 1 млн номерного фонда, которым располагает сегмент рынка гостиничной недвижимости, только 10% остается качественным и квалифицированным предложением с понятным уровнем сервиса для потребителя. Именно поэтому гостиничный оператор удвоил количество номеров в своих объектах до 10 тыс. и сосредоточился на гостиницах и отелях уровня от 3 до 5 звезд, подчеркнул эксперт. Большой объем проектов находится на стадии девелопмента, однако в 2024 году удалось вывести на рынок объекты в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Также планируется ряд открытий в Карачаево-Черкесии, Кабардино-Балкарии и Северной Осетии. Инвесторы и девелоперы готовы строить отели в регионах, однако заинтересованы при этом в таких партнерах, которые способны оказать комплексную услугу.

Большую роль в распределении туристического потока играет наличие в регионе качественного коллективного средства размещения. Хорошо при этом, если такие объекты самостоятельно смогут в дальнейшем генерировать турпоток. На этом фоне интерес инвестора привлекают действующие курорты и курортные отели, убежден директор департамента развития гостиничной компании Alean Collection Андрей Абрамов. В их портфеле находится более 1700 номеров в 5 действующих отелях в Анапе, Сочи и Геленджике. Кроме того, компания выступает техническим заказчиком и управляющей компанией в четырех инвестиционных объектах в Краснодарском крае и Республике Крым. Это позволит увеличить общий номерной фонд сети на 3 тыс. номеров. Объем инвестиций при этом составляет от 9,5 млрд до 16 млрд руб. Еще более 25 тыс. номеров разрабатываются в рамках партнерских отношений. Самая ценная находка, по оценке эксперта, заключается в сотрудничестве специализированного застройщика с отельером — это позволяет создать по-настоящему качественный гостиничный продукт, интересный не только потенциальному посетителю, но и инвестору.

С 2018 года на гостиничном рынке активно начал развиваться сегмент апартаментов. Позиционирование этого объекта коммерческой недвижимости как гостиничного оператора на тот момент позволило стандартизировать все те действия и операции, которые необходимы для данного рынка, отметил председатель правления Межрегиональной ассоциации апарт-отелей Николай Антонов. Но сейчас ситуация изменилась, и вопрос отдельного позиционирования апарт-отелей в правовом поле вновь встал перед рынком. Ассоциация стала ответом на запрос профильных игроков рынка сферы гостеприимства. Ее цель — собрать профессионалов рынка на единой экспертной площадке для того, чтобы помочь государству создать соответствующую законодательную базу, которая позволит быстро и спокойно выходить на строительство апартаментов в любом регионе. По мнению эксперта, это позволит обеспечивать экономику города за счет привлечения микроинвесторов, поддерживать и увеличивать номерной фонд и, конечно же, привлекать туристический поток. Сейчас ассоциация привлекает в каждом регионе отдельного представителя из числа крупных игроков в сегменте апартаментов, поэтому открыта к предложениям.

Апартаменты традиционно входили и в состав гостиничных объектов известных международных брендов. После ухода с рынка сети Marriott его отели получили новое название и сохранили свое конкурентное преимущество на российском рынке. Альтернативные средства размещения реализуются в формате аренды на одну ночь или долгосрочного использования. Например, в отеле на Новом Арбате, принадлежавшем ранее бренду Marriott и считающемся центральным, загрузка апартаментов составляет 95%, отметил генеральный директор Балтийской строительной компании Юрий Сапожников. В планах компании вывести на рынок в ближайшей перспективе дополнительный номерной фонд апартаментов, которые будут реализовываться по той же схеме.

Мария Амелина, руководитель проектного офиса по разработке и сопровождению инвестиционных проектов TRYANGLE TEAM, представитель Агентства развития Мончегорска: «Согласно статистике, туризм в Заполярье стал новым трендом. С 2020 года количество туристов в Мурманской области увеличилось почти вдвое и достигло рекордных для региона 670 тыс. человек в 2023 году. Путешественники стремятся получить новые впечатления, а Север России предоставляет им такую возможность. Мончегорск входит в топ-5 направлений, которые посещают туристы Мурманской области. Город зарекомендовал себя в качестве локального центра событийного туризма и стал новой точкой на туристической карте россиян. Несмотря на увеличение числа туристических сервисов в Мончегорске за последние годы, инфраструктурное наполнение города еще не исчерпало свой потенциал. Мурманская область лидирует среди регионов по суммарному приросту постояльцев в коллективных средствах размещения, поэтому Агентство развития Мончегорска разработало портфель туристических лотов, среди которых есть апарт-отель, глэмпинг, комплекс хаусботов и т. д. Запросы туристов стали специфичнее — в 2024 году россияне искали информацию о глэмпингах на 40% чаще, чем за аналогичный период 2023 года, а информацию о домах отдыха и хостелах, наоборот, стали искать реже (количество поисковых запросов сократилось на 7,7% и 4,1% соответственно)».

Таким образом, будущее рынка гостиничной недвижимости, по оценке экспертов, вполне привлекательное — основная ставка делается на развитие программ внутреннего туризма и вследствие этого увеличение туристического потока в регионы и центральные города России. При этом трендами на будущий год остаются важнейшая роль господдержки как драйвера развития отрасли в целом, восстановление доли делового туризма и рост операционных показателей. Сами же игроки профильного рынка основным показателем успеха называют грамотное управление объектами недвижимости — от этого напрямую зависит, останутся ли гостиницы и отели интересными со стороны инвесторов и востребованными с точки зрения конечного потребителя.

Сегодня гостиничная отрасль в России претерпевает стремительные изменения на фоне происходящих во внешней и внутренней политике событий. Расширение внутреннего туризма ведет к созданию новых направлений, зарождается потенциал для строительства новых площадей. В ближайшие годы мы увидим не только количественные, но и качественные перемены, развитие инфраструктуры. Государство активно поддерживает девелоперов и инвесторов, предоставляя субсидии на строительство и реновацию, это означает, что перспективы развития гостиничного бизнеса выглядят максимально привлекательными для инвесторов на ближайшие годы. Апартаменты являются частью гостиничного бизнеса, и данный формат все больше завоевывает своих почитателей, так как их покупают как для проживания, так и для самостоятельной организации гостиничного бизнеса. Все тренды и перспективы данной отрасли обсудим с экспертами совместно с эксклюзивным партнером-консультантом IBC Real estate в рамках мероприятия «Коммерсанта».