Девелопмент новой волны

Ситуация на рынке жилищного строительства меняется: продлили период льготной ипотеки, не льготные ставки продолжают расти, цены на готовые квартиры увеличиваются. Девелоперам приходится подстраиваться под меняющиеся условия и придумывать новые решения для удержания прежних цен на жилье и, соответственно, стимулирования и без того высокого спроса. У государства при этом на рынке жилого строительства свои цели и задачи — формирование интереса к малоэтажному строительству и ИЖС, комплексное развитие новых территорий. Едины ли девелоперы и законодатели в понимании своих стратегий, станет ли индивидуальное строительство новым этапом в развитии девелопмента и с какими трендами текущего года всем нам придется столкнуться, ведущие игроки рынка обсудили в ходе конференции ИД «Коммерсантъ».

Вопросы индивидуального жилищного строительства остаются актуальными как для девелоперов, так и для чиновников, занимающихся регулированием строительной отрасли. Интерес у населения к домам, построенным по ИЖС, всегда был довольно высоким, а вот возможностей для приобретения подобного жилья практически не было. У профессиональных застройщиков рынок малоэтажного и индивидуального строительства до недавних пор считался непривлекательным. С конца 2021 года ситуация в этом отношении начала меняться, отметил модератор, ведущий программ, радиостанция «Коммерсантъ FM» Марат Кашин. В России появилась возможность ипотечного кредитования специально под покупку готового дома у застройщика или под строительство индивидуального жилья. По оценке банков, работающих с ипотечными программами, на сегодняшний день всего 3% населения брали ипотеку под покупку собственного дома. С принятием должных законопроектов по регулированию малоэтажного строительства и ИЖС подобных ипотечных кредитов станет больше, уверены эксперты.

Многие объекты индивидуального жилого строительства сегодня преимущественно в регионах по-прежнему возводятся малокомпетентными застройщиками. Банковскому сектору в таких случаях крайне сложно выдавать ипотечные кредиты, поскольку цепочка строительного цикла остается для них непонятной,— вопросы вызывают залоговая стоимость будущего объекта, локация, инфраструктура и т. д.

«В конце 2021 года был проведен законопроект, который позволяет определить подрядный способ ИЖС как с точки зрения понимания строительства, его будущей залоговой стоимости и подтвержденной себестоимости,— прокомментировал ситуацию на рынке заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин.— Мы дали возможность ИЖС строить свои объекты по принципам эскроу-счетов. Теперь наша основная задача — вместе с банками сформировать готовый продукт по кредитованию. Проблема в том, что готовых площадок под такой вид строительства крайне мало. Речь идет не просто о земле, на которой будет реализован объект, но и о наличии сетей, электричества, транспортных развязок, социальной инфраструктуры и других необходимых для комфортного проживания людей условий. В любом случае мы должны предлагать не просто готовые дома, но также конкурировать качеством самого строительства. Гарантировать качество жилых объектов, поддерживать его на должном уровне и постоянно улучшать — одно из приоритетных наших направлений. Особенно в регионах».

Социальные объекты действительно являются сегодня ключевыми и обязательными элементами инфраструктуры строящегося жилого объекта, поддержал коллегу председатель комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. «Современная стройка без достойной и всеобъемлющей инфраструктуры просто невозможна,— подтвердил чиновник.— С точки зрения малоэтажного строительства мы работаем над полноценным законопроектом по строительству, который призван, с одной стороны, урегулировать все вопросы, связанные с техническим возведением жилых домов, с другой — закрыть вопросы управления такими объектами. В этом плане у нас так же, как и с апартаментами,— строить научились, а обслуживание пока развито слабо, и непонятно, кто и за что отвечает. Это одна из приоритетных задач сегодня. Второй фокус внимания держится на ИЖС: по оценке банков, порядка 60–70% всех строящихся домов не соответствует адекватному пониманию залогового имущества. Банкам нужны гарантии, и мы на данный момент находимся в процессе переговоров, направленных на урегулирование всех этих вопросов с банковским сектором. Мы все нацелены на то, чтобы создать такой законодательный документ, который позволит больше строить квадратных метров индивидуального строительства в том числе».

Вопросы управления апартаментами неслучайно возникли в ходе обсуждения экспертов рынка. Перевод нежилой коммерческой недвижимости в фонд жилья — один из тех спорных моментов, который обсуждается на законодательном уровне и по-прежнему не имеет решения.

«На рассмотрении в Государственной думе лежит проект о приравнивании апартаментов к жилым объектам, но точно сказать, когда он будет рассмотрен, пока возможности нет,— комментирует острый вопрос партнер “Рустам Курмаев и партнеры” Василий Малинин.— Возможно, в ближайшем будущем мы все же увидим изменение статуса апартаментов. При этом отдельного понятия “апартаменты” закон не предусматривает. Мы привыкли и оперируем понятием “многофункциональные здания” или “нежилые коммерческие помещения”. Предполагаем, что в будущем понятие “квартира” начнет существовать в двух качествах — как объект привычного многоквартирного жилого дома, так и классического делового района в составе МФК».

Между тем высокой потребности в переводе апартаментов в статус квартиры на рынке нет, отметил председатель комитета ГД по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. По его словам, перед законодателем стоит задача только лишь определить правовой статус. Приравнивать данный вид размещения к квартирам — удел продавцов, заинтересованных в скорейшей реализации своих активов. Нагрузка сопутствующей апартаментам инфраструктуры совершенно не рассчитана на то, чтобы они внезапно стали традиционными жилыми объектами, подчеркнул С. Пахомов. Хотя грамотное регулирование данного сегмента все же рынку необходимо, поэтому варианты решения сложившейся ситуации формируются. Девелоперы продолжат строить апартаменты, но квартирами они в ближайшее время точно не станут, заверил чиновник.

Тем не менее интерес к апартаментам у населения сохраняется, их предпочитают покупать не только под задачу полноценного проживания, но и как средство вложения капитала. В целом сегмент жилой недвижимости в 2021 году демонстрировал заметный рост, как с точки зрения новых объемов, так и цен на готовые квартиры.

Причинами взлета цен на жилую недвижимость по итогам прошлого года стали такие факторы, как рост себестоимости строительства, обусловленный удорожанием строительных материалов (+24% за 2021 год) и рабочей силы, напрямую повлиявший непосредственно на рост стоимости жилья, рост ключевой ставки, поднявшейся до 8,5% и послужившей поводом для возврата спроса к депозитам, а также замедление темпов вывода новых проектов на рынок в сочетании с высоким уровнем спроса, что привело к снижению объема предложений на рынке.

«Важным событием 2021 года стало изменение программы льготного ипотечного кредитования. Ставка увеличилась до 7%, а сокращение суммы кредита до 3 млн рублей существенно ограничило возможности для приобретения жилья в Москве. При этом со стороны девелоперского сообщества и при поддержке банков были запущены программы субсидированной ипотеки на покупку первичного жилья, в результате чего именно ипотека осталась основным драйвером для покупки квартир — ее доля на конец 2021 года составляла 59%»,— отметил региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев.

Начиная с середины 2020 года недвижимость пользовалась большой популярностью, и в 2021 году также наблюдался стабильно высокий спрос на покупку жилья. Суммарный объем сделок по итогу прошлого года составил 3,8 млн кв. м жилья (без учета элитной недвижимости), что на 6% выше суммарного объема спроса в 2020 году (3,6 млн кв. м). Предпосылки для снижения спроса в 2022 году отсутствуют благодаря появлению субсидированных ипотечных программ, а также прогнозируемому увеличению объемов предложения и снижению темпов роста цен. Средневзвешенная цена квадратного метра жилья в Москве в 2021 году выросла на 21% (без учета элитной недвижимости). По оценке эксперта, рост цен текущем году продолжится более плавными темпами и будет обусловлен удорожанием себестоимости строительства и повышением качества новых объектов, выходящих на рынок.

Сокращение объемов предложения до минимальных значений на рынке наблюдается на протяжении последних шести лет, притом что покупательская активность только росла. Средняя площадь сделки в элитном сегменте в Москве, например, выросла на 1%, средний бюджет сделки — на 20%. Первое место среди городов, лидирующих по росту и уровню цен на элитную недвижимость, осталось за Сочи. При этом существенно выросло количество запросов на загородный консалтинг — почти в десять раз. Однако прогресс данной сферы будет напрямую зависеть от развития инфраструктуры пригородов. Курортные поселки — еще один перспективный вид развития загородного жилья.

«Тренды, которые мы фиксируем и ждем их дальнейшего развития на российском рынке,— это, безусловно, отделка, экотренды, сервисные апартаменты, курорты и лайфстайл, развитие уникальных форматов, а также выход новых “старых” игроков — застройщиков многоквартирного жилья — на рынок ИЖС»,— подчеркнула заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Елена Ржавская.

Одна из динамично развивающихся тенденций рынка недвижимости сегодня — ESG-повестка. Она охватывает и гибкие офисные пространства для работы и жизни, построение устойчивой связи с арендаторами, стимулирование эффективного достижения компаниями собственных ESG-целей, мотивацию ответственного потребления за счет инфраструктуры, грамотное управление и инновации, разработку систем совместного использования пространств, сети ответственных поставщиков и партнеров. Основные усилия девелопера коммерческой недвижимости в этом направлении, поделилась директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская, направлены на экологическую и социальную ответственность, поддержание многообразия и равенства и развитие инфраструктуры. «На сегодняшний день рынок недвижимости в Москве достаточно продвинут в вопросах экологической повестки — насчитывается более 250 зданий, сертифицированных по различным экологическим сертификатам», — отметила эксперт. В конечном итоге все сводится к конкуренции девелоперов за качество предлагаемых объектов и сопутствующей масштабной и комфортной среды вокруг них.

Помимо восстановления спроса на офисную недвижимость в 2021 году выросла активность и на инвестиционном рынке. Объем трансакций в секторе коммерческой недвижимости в России достиг $5,4 млрд, что на 30% выше результатов 2020 года. Всего за прошлый год было закрыто 187 сделок. «2021 год стал рекордным для инвестиций в складскую недвижимость: объем сделок на российском рынке вырос на 60% до $1,2 млрд. Более половины складских трансакций было закрыто в четвертом квартале. Однако самый большой интерес у инвесторов в прошлом году вызывали площадки под жилую застройку, на долю которых пришлось 47% против 36% годом ранее,— комментирует руководитель группы по инвестициям компании JLL Микаэл Казарян.— Стоит отметить, что существенный объем инвестиционных сделок в 2021 году наблюдался в Санкт-Петербурге. По сравнению с 2020 годом объем трансакций в Северной столице вырос в 2,6 раза и составил $1,8 млрд. В Москве этот показатель увеличился на 8% до $3,3 млрд. Ключевыми драйверами роста стали отложенный с 2020 года спрос, когда многие инвесторы занимали выжидательную позицию, а также низкая стоимость финансирования, бум на логистическом рынке и резкий рост цен на рынке жилья».

В целом основными трендами развития рынка недвижимости в 2022 году остаются высокая инвестиционная привлекательность складского сегмента, восстановление спроса на офисы в центральных локациях, стабильный интерес инвесторов к объектам с повышенной доходностью и потенциалом роста, а также появление альтернативных форматов недвижимости. И, как выяснилось в ходе дискуссии, новый импульс развитию Москвы дает реализация градостроительных программ («Индустриальные кварталы» и программа реновации) — в настоящий момент многие столичные девелоперы активно ищут нетипичные площадки для редевелопмента как в жилом, общественно-деловом, так и индустриальном сегментах.