Девелопмент новой волны 2020: классика или авангард?
Рынок недвижимости подвел значимые итоги года и обсудил тренды-2020, правила, вступившие в игру. Жилому сектору 2019 год запомнился ударными темпами строительства, переходом на эскроу-счета и изменившейся политикой работы с банками. Коммерческий же сектор, в свою очередь, гордится выходом на российский рынок новых форматов недвижимости и сложившимся дефицитом офисных площадей.
На первый взгляд, такие кардинально разные направления, как жилая и коммерческая недвижимость, ничего не связывает. Тем не менее, одна общая характеристика у них есть — инфраструктура. Именно среда, сформированная для каждого объекта, выходит сегодня на первый план как с точки зрения конкуренции среди девелоперов, так и высоких ожиданий покупателей и, конечно же, планов дальнейшего развития законодательных инициатив.
Жилая недвижимость делает акцент на инфраструктуру
Главный фокус Департамента развития новых территорий Москвы в 2020 году, например, создание комфортной среды в городах Подмосковья. За семилетнюю историю становления Новой Москвы было введено 13 млн кв. м жилья. Каждый год сдается порядка полутора миллионов квадратных метров жилых объектов. Только за прошлый год на территории Новой Москвы обосновались 35 тыс. жителей, появилось 27 тыс. новых рабочих мест. Руководитель Департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин отметил, что на сегодняшний день Новая Москва является по-настоящему уникальной территорией России, и не столько потому что здесь представлены все виды жилья от коттеджей и многоквартирных домов до таунхаусов премиум-класса, сколько благодаря развитой транспортной и социальной инфраструктуре.
Качественная среда, сопровождающая новые территории Москвы, по мнению чиновника, представляет пятиступенчатую структуру — современные квартиры сдаются с отделкой, кардинально поменялся подход к местам общего пользования и дворам, появились отдельные парковки для жителей, владеющих автомобилем, жилые комплексы обязаны содержать объекты под коммерческую недвижимость, а перемещение от одного центра Новой Москвы к другому должно быть доступно для всех жителей и занимать не более 15 минут. И только соблюдая все эти требования к инфраструктуре можно сегодня рассчитывать на успешное развитие новых территорий.
В целом достижения Москвы в вводе жилых объектов повторить не может ни один другой город России. Речь здесь идет даже не о программе реновации, а о подходах к строительству — к формированию земельных участков, к работе с ресурсоснабжающими организациями, к опережающим темпам строительства транспортной инфраструктуры, к сведению всего этого в единую, сбалансированную систему развития города и новых территорий. В 2020 году эта работа не только продолжится, но и наберет обороты. Об этом заявил на пленарной сессии конференции заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин. В планах министерства на текущий год стоит несколько задач. Основная — распоряжение президента РФ о вводе 120 млн кв. м жилья к 2024 году. На сегодняшний день в состоянии стройки находится 102,8 млн кв. м. С учетом того, что цикл строительства составляет в среднем два года, к 2022 году этот объем должен увеличиться как минимум на 50–60 млн кв. м, отметил чиновник. При этом речь здесь идет не только о Москве, но и о других городах России.
Если же говорить только о Москве, стоит отметить, что за последние два года количество введенного жилья в столице существенно увеличилось — с 3 млн кв. м до 4,5 млн кв. м. По оценке экспертов Colliers International, это связано во многом с изменением принципов работы застройщиков с регулирующими органами. Но не стоит забывать и о таком двигателе девелопмента, как спрос. Современные покупатели идут к тому, кто предложит лучшие условия проживания и большую площадь общей инфраструктуры. В борьбе за потенциального потребителя девелоперы сегодня стараются креативно подходить к формированию сопутствующей среды.
«Сегодня недостаточно продавать просто квадратные метры,— уверен Владимир Сергунин, партнер Colliers International.— Помимо бренда девелопера и гарантий, которые он предоставляет, конкурентная борьба разворачивается на поле благоустройства. Сюда входит паркинг, мини-парки во дворах, сервисы по обслуживанию жильцов, оплаты коммунальных услуг, быстрой связи с управляющей компанией, спортивная инфраструктура. Для Москвы важен вопрос экологии, поэтому многие девелоперы стараются сделать свои объекты максимально зелеными: отсюда все эти истории с озеленением, ландшафтным дизайном, высадкой собственных парков. Формирование подобного благоустройства — важный шаг в борьбе за потребителя сегодня, и дальше эта борьба будет только нарастать».
Выводы о переходе конкуренции девелоперов в область инфраструктуры объектов поддержал и первый заместитель генерального директора Группы компаний «Самолет» Виталий Руденко. Он отметил, что набор сервисов, который сегодня существует на рынке жилой недвижимости, крайне ограничен — это все, что связано с упрощением оплаты коммунальных услуг и оперативным взаимодействием с управляющей компанией. Тем не менее некоторые компании пытаются создать продукты, основанные на коммерческой составляющей.
«Нам важно, чтобы жители наших комплексов получали максимум сервиса,— заверил Виталий.— С этой точки зрения продажа квартиры — только первый шаг того взаимодействия, который мы хотим выстроить с людьми. Мы стремимся построить экосистему. Назвали ее “Самолет Life”. По сути, это новый продукт, состоящий из четырех компонентов — взаимодействие с УК, финансовые сервисы, социальная сеть и все, что только может быть связано с системой “умный дом”. Мы верим в эту экосистему, поэтому на данном этапе вкладываем в нее много ресурсов».
Итак, задачи по вводу жилья стоят перед всеми: и перед государственными органами, и перед застройщиками. Для того чтобы у покупателей и впредь была возможность претендовать на качественные квартиры с полной инфраструктурой, девелоперам необходимо создавать комфортные условия для работы. В связи с этим Министерство строительства и ЖКХ РФ заявило, что одна из приоритетных задач, поставленных им на 2020 год,— улучшение комфорта для вхождения в новые проекты через работу с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой, а потом и социальной, а также работа со спросом и с административными барьерами.
За последние три года правила для всех участников рынка по строительству и по регулированию самого процесса серьезно ужесточились. По словам Марии Макаровой, заместителя руководителя Росреестра по Москве, несмотря на то, что игроки жилого сектора с большим волнением относятся к изменениям законодательства, адаптация под меняющиеся правила игры проходит, хоть и медленно, но успешно. Так, например, в первый год ввода эскроу-счетов в Росреестре было зарегистрировано всего 34 договора. В первом полугодии 2019 года количество ДДУ с эскроу-счетами составляло уже 470 штук, а по итогам за год — 8100. На январь 2020 года статистика такова — общее количество ДДУ составляет 6300 договоров, из них с использованием эскроу-счета всего 1639. Это 26% от общего количества зарегистрированных договоров.
По новым правилам с использованием эскроу-счетов на сегодняшний день строится всего четверть нового объема жилой недвижимости, подтверждает слова коллеги по рынку заместитель председателя правления МКБ Александр Казначеев. Несмотря на то что еще полтора года назад как со стороны девелоперов, так и со стороны банков наблюдалась небольшая паника, сегодня процесс работы с Escrow идет в штатном режиме. Прежде всего правильные изменения произошли в банковской отрасли: точек роста мало, поэтому жилое строительство и проектное финансирование — одно из тех направлений, с которыми они связывают свое развитие, преимущественно за счет того, что эскроу-счета стали понятным и прозрачным инструментом для этого. В конечном итоге это привело к конкуренции между банками за девелопера.
Второй важный момент, по мнению Александра Казначеева, заключается в том, что переход на договоры с эскроу-счетами изменил саму технологию финансирования новой стройки. Если раньше девелоперы могли за счет прибыли от продаж вкладываться в новые объекты, то сейчас, когда средства на счетах заморожены, они все чаще сталкиваются с проблемой отсутствия возможностей непрерывного производства. Эта ситуация послужила толчком для развития современных технологичных банковских продуктов, которые позволяют девелоперам поддерживать процесс финансирования сразу нескольких проектов. Таким образом, конкуренция среди банков идет больше не за проект в чистом виде, а за связанную цепочку от момента покупки земли до ее подготовки, получения всех разрешений и последующего проектного финансирования.
«Год назад мы действительно переживали, как будем работать с банками в первую очередь,— солидарен с коллегой Вениамин Голубицкий, президент ГК «КОРТРОС».— Для крупных застройщиков ситуация в корне изменилась. Если раньше нам приходилось бегать за банками, то сегодня банки с готовностью идут нам навстречу. Между ними развивается определенная конкуренция, и это хорошо для рынка жилой недвижимости».
Переход на эскроу-счета, по мнению Вениамина Голубицкого, прошел достаточно плавно и спокойно. Многие видят, что этот механизм работает. Единственное замечание девелоперов к банкам — ограниченный инструментарий для проектного финансирования с эскроу-счетами. Поскольку момент вхождения в проект, вопросы собственных средств застройщика и оценки проекта важны для стимулирования строительства, то появление новых банковских продуктов в значительной мере повлияет на активность девелоперов.
Коммерческая недвижимость начинает ассоциироваться с общественными пространствами
Наряду с тем как жилая недвижимость делает ставку на широкую инфраструктуру, коммерческий сектор пробует создавать у себя общественные пространства. Например, активно зонируют свои лобби под места для общения отели. Со слов модератора сессии, президента Becar Asset Management Александра Шарапова современные гостиницы перестают быть просто номером для проживания. Люди хотят быть кем-то большим, чем постояльцы, им нравится роль гостя, поэтому центральным местом в отелях становится бар или кафе. Некоторые гостиницы идут дальше и отводят помещения под коворкинги, тем самым конкурируя за своего молодого, современного посетителя.
«Мы, как проектировщики, подтверждаем, что на рынке наблюдается тренд на организацию общественных пространств,— поддерживает коллегу Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум».— Многие компании ставят на первое место интересы своих сотрудников, поэтому создают для них самые комфортные условия. Так, в офисных пространствах появляется упор на цифровизацию, например, или организуется музейное пространство». При этом пожелания заказчика по наличию общественных мест закладываются не только на этапе проектирования, но и в процессе редевелопмента объекта.
«Стремление быть ближе к потребителю — действительно один из сильных трендов нашего времени,— соглашается инвестиционный директор направления Real Estate, UFG Wealth Management Тимур Переверзев.— Коммерческая недвижимость отвечает этим запросам на мобильность логистикой последней мили, сокращением сроков доставки, гибридными формами помещений. Это когда днем, например, работает коворкинг, а вечером он превращается в точку общепита. Пространство становится услугой, и мы уже начинаем наблюдать явное подтверждение этому».
Заботу о персонале, как двигателе арендного бизнеса, называли актуальной тенденцией еще в прошлом году. Крупные компании арендуют качественные офисные помещения, способные удовлетворить интересы и потребности сотен людей. Фокусироваться на улучшении офисных пространств начали госкорпорации, что привело к нулевой вакансии в главном деловом кластере столицы «Москва-Сити». Директор по развитию арендных отношений Prime Property Management Павел Тигер отмечает, что сегодня большим компаниям практически нечего арендовать. В текущем году ожидается ввод 300 тыс. кв. м качественных офисных площадей, спрос на которые формируется уже сегодня. При этом эксперты отмечают, что одним из основных моментов, на которые будут обращать внимание арендаторы потенциальных пространств,— качество его инфраструктуры.
В целом 2019 год показал беспрецедентный спрос на офисные помещения за последнее десятилетие. Вакансия в этом сегменте коммерческой недвижимости сегодня составляет 10%, и это при том, что ввод новых площадей в прошлом году составил порядка 400 тыс. кв. м. Рынок находится в абсолютном дефиците офисных пространств и в полной зависимости от арендатора, отмечает Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента «Офисная недвижимость» Cushman & Wakefield. Основной спрос был там, где опять же присутствует определенная атмосфера. Например, полностью практически реализован Центральный район столицы и Ленинградский коридор. В деловом кластере «Москва-Сити» сдано все, кроме башни «Нева Таур», которая будет сдана в эксплуатацию в конце 2020 года и большинство площадей которой уже реализованы по предварительным договорам. При этом Павелецкий район большим спросом у арендаторов не пользуется. По словам эксперта, там нет инфраструктуры, поэтому компании, конкурирующие за комфорт сотрудников в офисе и интересный досуг после работы, выбирают другие места. Кажется, даже такое непоколебимое долгие годы преимущество, как выгодная локация, в современных реалиях проигрывает качественной среде и общественным местам.
