Девелопмент новой волны. Инструменты развития и перспективы

19 февраля в Москве прошла конференция ИД «Коммерсантъ», посвященная девелопменту. Эксперты рынка обсудили последние тренды в строительстве, а также перспективные направления жилой и коммерческой недвижимости.

В ходе первой сессии спикеры уделили внимание новым методам проектирования, использованию инновационных технологий и материалов в девелоперских проектах. Также эксперты обсудили основные тенденции в архитектуре и вызовы для рынка. Модератором выступил Сергей Труханов, руководитель архитектурного бюро T+T Architects. Он рассказал о том, как поменялись клиентские запросы за последний год. «90% портфеля любого архитектурного бюро раньше составляло жилье. В 2024 году мы получили рекордное количество непрофильных запросов: инфраструктура, бизнес-центры, туризм, общественные пространства, многофункциональные центры, даже был спорт»,— отметил господин Труханов.

Смену и расширение потребительского запроса подтвердила и Алина Ефимович, главный архитектор и соучредитель CT Architects. Она подробно остановилась на том, какая архитектурная трансформация произошла на рынке Москвы за последние десять лет. Среди ключевых изменений — скачок качества проектов, в том числе благодаря новым технологиям и материалам. Кроме того, механизмы комплексного развития территорий (КРТ) открыли новые возможности для девелоперов и инвесторов. Появились смелые архитектурные и градостроительные решения, а также новые функциональные форматы и их сочетания, добавила эксперт. Среди основных тенденций будущего — новые подходы в проектировании и строительстве с использованием высоких технологий; симбиоз современной архитектуры, транспорта и инноваций; природный ландшафт будет все больше становиться частью города.

Что касается текущих вызовов с точки зрения архитектора, то госпожа Ефимович выделила высокую ключевую ставку и курс на импортозамещение. «У нас сейчас время экономических потрясений, и многие девелоперы притормозили работу над новыми проектами либо переосмыслили долгосрочную перспективу. Но мы, архитекторы, видим эту паузу как время, которое девелопер может использовать для того, чтобы провести полноценное маркетинговое исследование, посмотреть рынок, оценить заново свои перспективы в краткосрочном и долгосрочном периоде и начать концептуальное проектирование с архитектором»,— резюмировала она.

CEO и основатель строительной компании Digniori Arts Арсений Дрожалин поделился спецификой работы с объектами культурного наследия и рассказал о том, как сохранение культурного фонда может быть выгодным инвестпроектом. «Любой редевелопмент ведет к повышению рыночной стоимости объекта. Можно его реконструировать, чтобы впоследствии продать, использовать его для организации собственного бизнеса или сдачи в аренду»,— отметил господин Дрожалин.

При этом эксперт упомянул о росте стоимости реставрационных работ: «Базово строительные и отделочные работы по реставрации стоят дороже. Естественно, ведется индексация и в этой отрасли тоже. Большое количество незавершенных объектов свидетельствуют о том, что девелоперы не до конца просчитали все риски. Некоторые застройщики просели по кэш-флоу, или объекты стали нерентабельными».

Со стороны девелопера выступила Айгуль Юсупова, управляющий партнер компании Unikey. Она рассказала об архитектурных решениях и тенденциях на примере собственных проектов. В ЖК «Новые смыслы» застройщик использовал приемы, которые обычно не применяются в классе комфорт: уход от стандартной ортогональной застройки, разделение башен на блоки, чтобы визуально разбавить высоту, использование сетки на фасадах с объемной пластикой.

Генеральный директор DBC Engineering Роман Дякин остановился на вызовах, связанных со строительством спортивной инфраструктуры и ее интеграции в девелоперские проекты. По его мнению, инвесторы, заходя в проект, не всегда могут до конца сформировать концепцию будущего объекта и с таким вызовом можно работать с привлечением профессиональных консультантов. Также сложности возникают в том, чтобы объединить и систематизировать мнения каждого участника проекта. «Универсального секрета успеха не существует — это симбиоз между талантом управляющего проектом и наукой»,— сказал господин Дякин. С уходом из России западных компаний одной из проблем остается логистика, которую пока не всегда удается решить с помощью импортозамещения, добавил он.

Завершил первую сессию генеральный директор Est group Евгений Тесля. В своем выступлении он сделал акцент на ESG-повестке в недвижимости и том, как она влияет на стоимость объектов. Долгое время в России применялись исключительно зарубежные системы экологической сертификации зданий — LEED и BREEAM. Однако сегодня появились и отечественные стандарты. Среди наиболее востребованных — система «Клевер», Ecosmart и Green house в жилой недвижимости.

Модератором второй сессии выступил Микаэл Казарян, член совета директоров и руководитель департамента рынка капитала и инвестиций IBC Real Estate. Он подвел итоги года на рынке инвестиций в недвижимость, озвучил ключевые тенденции на рынке, а также поделился своим прогнозом на 2025 год. Объем инвестиций в недвижимость по итогам 2024 года превысил 1 трлн руб. Это максимальный показатель за всю историю наблюдений. Одним из главных трендов года стала покупка объектов под себя. В структуре инвестиций, по словам эксперта, офисная недвижимость продемонстрировала самый серьезный прирост. Также хорошо себя чувствовал складской сегмент. При этом наблюдался резкий рост покупок недвижимости через закрытые паевые фонды (ЗПИФ).

По прогнозам господина Казаряна, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2025 года может сократиться почти вдвое и составить 550–600 млрд руб. «Те рекордные цифры, которые мы видели ранее,— беспрецедентный рост. Он связан с увеличением денежной массы, репатриацией капитала и другими факторами. Мы перешли в другой масштаб активности рынка и вряд ли вернемся к низким объемам 2016–2017 годов, поскольку наша экономика выросла и структурно поменялась»,— рассказал он.

Заместитель генерального директора «Донстрой» Анна Коробкова представила аналитику рынка элитной недвижимости. По ее словам, в 2024 году сильно вырос спрос на объекты премиум и люкссегмента. При этом, несмотря на то что спрос на квартиры с отделкой в этих сегментах снижается, пусть и не так сильно, как в массовом, в «Донстрой» этот продукт по-прежнему востребован и сохраняется в достаточном количестве. В ряде проектов, таких как «Татарская 35», «Остров», «Река», целые секции отведены под премиальную отделку «под ключ». В частности, только в проекте «Татарская 35» 20% резиденций будут представлены с двумя видами элитной отделки и оснащены системой «Умный дом», а также кухнями и техникой именитых европейских производителей.

Коммерческий директор проектной компании и архитектурного бюро «Генпро» Анастасия Остапенкова рассказала о росте роли проработки продукта для согласования городом и остановилась на значении высокополигональных 3D-моделей. Такие модели с 1 января 2024 года необходимо предоставлять в Москве при оформлении свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения (АГР) объекта капитального строительства. «С точки зрения инвестиций у нас был опыт привнесения добавочной стоимости за счет использования высокополигональной модели при продажах квартир девелопером. Покупатель мог не только посмотреть планировки или красивый рендер, но и виртуально походить по своей предполагаемой собственности»,— добавила эксперт.

Как отметила генеральный директор DSS Consulting Services Дарья Канева, девелоперы жилой недвижимости стали чаще заходить в гостиничные проекты, но в процессе совершают стандартный круг ошибок, что приводит к невысокой окупаемости. При этом, по ее мнению, дело не в низкой рентабельности гостиниц, а в неправильном подходе застройщиков к специфике отрасли. У гостиничного бизнеса может быть очень высокая маржинальность из-за гибкости и универсальности гостиничных форматов. Возможность господдержки и субсидирования важна, однако это не панацея, добавила она.

Генеральный директор NHOOD Россия Мария Кочйигит рассказала о трендах и ключевых показателях в торговой недвижимости. Объем инвестиций в сегмент в 2024 году составил около 59 млрд руб. При этом доля инвестиций в торговую недвижимость — лишь 6% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Основной объем ввода составили небольшие объекты районного формата, многие из которых реализованы в рамках проектов КРТ.

Госпожа Кочйигит добавила, что посещаемость торговых центров за последние пять лет снизилась на 25%. Ставки аренды в новых проектах ниже ставок в существующих проектах, несмотря на повышающуюся инфляцию. Рост только строительных материалов в 2024 году составил 15%. «Мы приходим в точку, в которой окупаемость в лучшем случае будет 15 лет по модели, а то и 20 лет»,— резюмировала она.

Итоги конференции подвела руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай, представив краткую аналитику по всем сегментам. Отдельно она остановилась на офисах, которые, по ее словам, остаются одним из самых консервативных и устойчивых сегментов. Совокупный объем сделок аренды и купли-продажи за 2024 год превысил рекордный показатель предыдущего года на 9% и составил 2,1 млн кв. м. При этом доля свободных площадей на офисном рынке Москвы — 4,8%, что на 3,3 п. п. ниже по сравнению с итогом 2023 года. На 2025 год госпожа Ногай прогнозирует дальнейшее снижение вакансии до отметки 4,0%. На фоне высокой стоимости заемного финансирования спрос может снизиться на 22% год к году и составить 1,7 млн кв. м. Дефицит качественных площадей продолжит усиливаться.

В 2024 году на строительном рынке было немало потрясений, которые повлекли за собой пересмотр потребительского спроса, повышение требований к конечному продукту, вынуждая рынок адаптироваться к текущей ситуации.

На конференции ИД «Коммерсантъ» 19 февраля эксперты рынка недвижимости соберутся, чтобы обсудить последние новости, а также перспективные направления для жилой и коммерческой недвижимости.