Девелопмент новой волны

Строительная отрасль в России адаптировалась к кризисам. Компании-девелоперы научились жить в условиях изменяющегося законодательства и волатильности кредитных ставок, они осваивают смежные сегменты и создают новые продукты. Жилые девелоперы переключаются на офисы и торговые центры, а ведущие игроки коммерческой недвижимости пробуют свои силы в создании жилых комплексов. Трудности в виде постоянных новых рисков и оптимизации расходов сочетаются с прогрессом в цифровизации отрасли. С каким настроением девелоперы встречают 2024 год, на какие прогнозы рассчитывают и на что надеются, обсудили в ходе конференции от ИД «Коммерсантъ».

Конец января — отличное время для того, чтобы оглянуться на прошедший год, подвести его итоги, а также заглянуть в будущее и попробовать построить первые прогнозы на текущий год. «2023 год во многом стал переломным для рынка недвижимости, как жилой, так и коммерческой,— задал тон дискуссии ее модератор, ведущий программ радиостанции “Коммерсантъ FM” Марат Кашин.— Ключевая ставка, которая резко выросла во второй половине прошлого года, оказала существенное влияние на многие процессы — увеличилась стоимость строительства, выросла арендная ставка, подорожали ипотечные кредиты. Как следствие, на рынке произошли корректировки мер поддержки, в частности, свернули ряд льготных программ покупки жилья. Тем не менее люди продолжили активно интересоваться жилой недвижимостью, а инвесторы — коммерческой. По итогам 2023 года доля завершенных сделок в Москве стала очень высокой, а если говорить про жилой сегмент, то показатель продаж и вовсе побил все исторические рекорды».

Прошлый год действительно войдет в историю как уникальный период, когда было совершено рекордное количество сделок в сегменте жилой недвижимости. Общий объем продаж квартир на первичном и вторичном рынках превзошел все самые смелые ожидания экспертов. За 2023 год отмечено 122 тыс. регистраций прав участников долевого строительства на первичном рынке и 175 тыс.— на вторичном, поделилась статистикой заместитель руководителя Росреестра по Москве Мария Макарова. При этом средняя цена одного квадратного метра при покупке жилья составила от 260 тыс. руб. в Зеленоградском районе и ТиНАО, 340 тыс. руб.— на севере и северо-востоке столицы, 370 тыс. руб.— в юго-западном, юго-восточном и восточном округе и до 420-465 и 655 тыс. руб.— на юге, западе и в центре Москвы.

Несмотря на высокую стоимость квадратного метра жилой недвижимости, активный спрос на нее поддерживают последствия введения такой меры поддержки от государства, как льготная ипотека, объявленная в 2021 году. С учетом того, что за пару лет до этого на законодательном уровне было предусмотрено проектное финансирование, став гарантом безопасности покупки квартиры, рынок жилой недвижимости получил мощный толчок для своего развития. Конечно, на количество сделок сильно влияет ставка льготной ипотеки, впрочем, как и на сумму, которую потенциальные покупатели готовы вкладывать в покупку жилья, однако спрос на квартиры по-прежнему остается высоким, продолжила эксперт. В 2024 году интерес к рынку жилой недвижимости сохранится, и превалировать будут регионы ТиНАО, а также западный, северный, юго-восточный округа — именно здесь появляются не только комфортные и качественные жилые проекты, но и развитая инфраструктура.

По оценкам аналитического центра ДОМ.РФ, за 2023 год на покупку жилья было выдано 2 млн ипотечных кредитов, что в общей сумме составляет порядка 7,8 трлн руб. Из них 930 тыс. кредитов предоставлено по льготным программам. Самая востребованная из них — семейная ипотека. Вполне резонно, что данный инструмент стимулирования покупки жилья сохранится и в 2024 году, отмечают эксперты.

Если говорить про общий объем ввода нового жилого строительства, то он составил около 110 млн кв. м в 2023 году. Интересно, что чуть меньше половины этого показателя составляет ввод ИЖС. Популярность такого формата, как индивидуальное жилое строительство, сформировалось на рынке недвижимости в период пандемии. Этому способствовали ряд факторов, главный из которых — формирование и распространение льготной ипотеки на покупку индивидуального жилья. В результате на конец прошлого года каждый четвертый дом строился на средства, полученные по льготной программе, отметил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Порядка 120 тыс. ипотечных кредитов было выдано в 2023 году на строительство ИЖС. Показатель удивляет и вдохновляет на дальнейшее развитие в сегменте индивидуального жилого строительства, убежден эксперт. В дальнейшем сегменту ИЖС предстоит развиваться в двух основных форматах — организованного строительства и усиления законодательных норм: рынок с нетерпением ждет вступления в силу закона о ИЖС с использованием эскроу-счетов, который создаст аналог схемы финансирования многоквартирных домов с полной защитой прав граждан в индивидуальном формате. В целом это послужит толчком для развития всего рынка жилья на ближайшие годы.

«Если смотреть на рынок жилой недвижимости более детально и глубоко, следует помнить о том, что поведение потребителя и его покупательская способность очень сильно зависят от самого сегмента недвижимости. В 2023 году высокий спрос прочно держался на покупке жилья премиум-класса, и в начале текущего года он сохраняется. А вот покупатель такого сегмента жилой недвижимости, как комфорт-класс, оказался наиболее чувствителен к изменениям внешних и внутренних факторов экономики,— обратила внимание коллег на тенденцию генеральный директор “Ricci / жилая недвижимость” Екатерина Ломтева.— При этом покупатели в каждом из сегментов говорят о том, что, даже несмотря на высокую ставку по ипотеке, все равно верят, что она в ближайшее время снизится и им снова станут доступны многие банковские предложения по покупке жилья. Именно поэтому, вероятнее всего, сильного снижения спроса, о котором говорят некоторые наши коллеги, в 2024 году мы не увидим, и все же небольшая коррекция по стоимости сегментов рынка произойдет. Застройщики, в свою очередь, тоже сильно реагируют на изменения — на сегодняшний день они активно пользуются таким инструментом стимулирования интереса конечных покупателей, как ипотечное кредитование, однако уже сейчас начинают смотреть в сторону разработки новых предложений для продажи. В том числе поэтому больших скидок от девелоперов на покупку квартир в 2024 году мы не увидим».

«Некоторые коллеги по рынку действительно в последнее время стали говорить о том, что на фоне повышения ключевой ставки и снижения доходов населения цены на жилье в 2024 году снизятся. Могу смело заявить, что это маловероятно,— поддержал коллегу заместитель генерального директора, руководитель бизнес-направления “Девелопмент Донстрой” Андрей Багаев.— С учетом того, что в отрасли складывается дефицит кадров, растут стоимость труда и цена на необходимые строительные материалы, понижение цены на квадратный метр жилой недвижимости просто невозможно. Застройщикам остается конкурировать за интерес покупателя качественными и интересными проектами. Например, такими, которые будут формировать облик города и среду для проживания наших будущих поколений. Это проекты редевелопмента, когда, подходя к проектированию и строительству таких больших территорий, мы просто обязаны думать на несколько десятков лет вперед. Один из таких проектов, которым мы гордимся,— это “Сердце Столицы”. Это бывшая промзона площадью 14 га. Мы приступили к его реализации еще в 2014 году, а в декабре 2023 года получили разрешение на ввод в эксплуатацию последнего жилого корпуса этого масштабного проекта. Его строительство заняло у нас девять с половиной лет, но за это время он отмечен большим вниманием со стороны властей и жителей города, а также занял десятки премий. На сегодняшний день это пространство, где появилось порядка 900 тыс. кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости, благоустроена набережная, построены школа, детские сады, центральный парк, открылись фитнес, бассейны, магазины, кафе и рестораны. В прошлом году там запустили речные трамвайчики и появилась специальная остановка для них. Или, например, еще один наш проект редевелопмента — ЖК “Символ”, который находится на территории бывшего завода “Серп и Молот”. Он также достался нам в 2014 году, вместе с городом мы провели международный конкурс среди архитектурных бюро на право проектирования и формирования облика этого района. По итогам девяти лет развития степень реализации этого проекта составляет 80%. Редевелопмент — это не только перспектива развития для девелопера, но и большая ответственность перед своими конечными покупателями».

«Помогать девелоперам продавать объекты жилой недвижимости в 2024 году в большей степени смогут новые финансовые продукты,— твердо убежден генеральный директор группы “Родина” Захар Калмыков.— Формировать такие предложения следует совместно с банками, поскольку они также заинтересованы в увеличении сделок по покупке и продаже. При этом в создании новых финансовых продуктов сегодня на первое место выходит креативная составляющая. На фоне таких последних изменений, как сокращение размера льготной ипотеки и государственных субсидий по семейной и IT-ипотеке, принципиально новые продукты просто жизненно необходимы для поддержания объема продаж на рынке жилой недвижимости. Одним из таких продуктов может быть, например, отсрочка первоначального взноса. Если говорить на примере нашего проекта, то мы предлагаем такое конкурентное преимущество, как дополнительная инфраструктура, которая усиливает обязательную. Наш флагманский проект — культурно-образовательный кластер RDD, первый в России район русских дизайнеров. Общий объем жилья составляет чуть больше 50 тыс. кв. м, из которых на инфраструктуру отводится 15 тыс. кв. м. Центральный объект нашего проекта — многофункциональный спортивно-образовательный комплекс, который идеально подходит для проведения международных спортивных соревнований в том числе. В целом в основе нашего проекта лежит симбиоз направлений “среда для жизни”, благоустройство и социально-культурные функции. Его главная цель — предоставить все условия для семей с детьми, чтобы они оставались жить здесь как можно дольше».

За последние пять лет в крупнейших агломерациях с населением от 1 млн человек жилье относительно дохода подорожало на 65%. Если раньше ряд регионов России входил в список территорий с доступным для большинства населения жильем, то к началу 2024 года таких агломераций больше нет. На фоне изменений последних нескольких лет само понятие «доступное жилье» перестало существовать. Фундаментальные изменения произошли в характеристиках рынка недвижимости, убеждена вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. На сегодняшний день строительный бизнес сильно зависит от государственных программ поддержки, а это не вполне правильно. Девелоперы не должны рассчитывать на государство, потому что в таких постоянно меняющихся условиях развиваться сложно. Необходимо добиваться стабильно низких ставок по проектному финансированию, ипотечному кредитованию, тем самым создавая идеальную среду для развития. Макроэкономические приоритеты гораздо важнее, чем поддержание отраслевых интересов, в том числе и строительной отрасли, считает эксперт, поэтому участники рынка должны строить свои стратегии исходя из свободной рыночной конкуренции, в том числе и за счет разработки собственных девелоперских и кредитных продуктов.

Что же касается развития новых форматов рынка коммерческой недвижимости, то и здесь следует упомянуть о ряде рекордных показателей. Прошлый, 2023 год прошел успешно для офисного, складского и даже торгового сегмента. Объекты коммерческой недвижимости продолжали строиться, заполняться и, конечно же, меняться в силу новых требований и запросов своих арендаторов.

Главным акцентом бизнес-парка Comcity в 2023 году стала работа с отделкой своих офисных помещений, особое внимание к запросам новых компаний и возврат к классической, мелкой нарезке. В конечном итоге из 60 тыс. кв. м свободных площадей были сданы 40 тыс. кв. м, поделился результатами работы прошлого года генеральный директор Comcity Александр Ходоров. Гибкость бизнес-парка и большой опыт по реализации различных, в том числе нестандартных, запросов арендаторов позволили предложить каждому, кто заинтересовался возможностью аренды помещения в Comcity, достойный формат. Одно из самых распространенных пожеланий последнего времени — небольшой формат офисных помещений от 1300 до 2000 кв. м. Такими площадями интересуются как банковский сектор, так и компании, которые занимаются дизайном, и многие другие. 22% из доли новых арендаторов, которые пришли в Comcity в 2023 году, составили иностранные компании.

«В целом 2023 год показал, что рынок коммерческой недвижимости сильно эволюционировал,— отметил основатель и генеральный директор CODEVELOPMENT Гурген Шекоян.— Большинство клиентов, с которыми мы работали в прошлом году, обращались с одним-единственным запросом — срочно заехать в офисное помещение. Быстро занять офис можно только при условии, что оно уже готово либо будет готово в ближайшие несколько месяцев. Компании не хотят заморачиваться с ремонтом, и у них нет возможности ждать полгода, когда помещение будет готово для аренды. Именно поэтому многие девелоперы стали большое внимание уделять готовой отделке офисов, которые уже сдаются в аренду. Так весь наш рынок постепенно становится гибким. Наблюдается тренд на срочную кастомизацию. Сдвиг в сторону малых форматов, который вновь активно проявляется на рынке, объясняется тем, что за прошлый год появилось довольно много инвесторов, готовых вложить в объекты небольшие по инвестиционным меркам суммы. На сегодняшний день это 101 площадка, представленная на российском рынке коммерческой недвижимости, общей площадью 334,6 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей при этом составляет всего 16%, учитывая площадки, которые только запустились, поэтому реальная вакансия сильно меньше. Основной запрос идет на помещения площадью до 500–600 кв. м. 85% сделок на рынке происходят с помещениями до 1 тыс. кв. м, и только 15% сделок приходится на большие объемы. Но на 15% сделок приходится основной объем площадей».

Основные рекорды в 2023 году фиксировались, конечно же, в сегменте складской недвижимости — выросли показатели заполняемости объектов, рост арендой ставки, объемы рынка в целом. Почти половину спроса по аренде и новому строительству в прошлом году составил e-commerce. Парочка ведущих игроков сегмента электронной коммерции в два раза увеличили свои прогнозы на 2024 год. Именно они являются ведущим драйвером развития складской логистики на ближайшее время — e-com сфокусирован на усиление объема рынка и наращивание складских мощностей, даже несмотря на рост арендной ставки, убежден генеральный директор ООО «Кластер Шереметьево», руководитель коммерческого девелопмента ГК «Михайловский девелопмент» Александр Гутекулов. В целом рынок складской недвижимости продолжит расти, однако конечные пользователи помещений по-прежнему будут стремиться к тому, чтобы находить максимально готовые участки земли и самостоятельно строить свои комплексы, снижая таким образом цену складского комплекса на маржу девелопера. Сохранится интерес компаний к строительству объектов под заказ — на сегодняшний день если и вкладывать в строительство большие суммы, то только под конкретный жесткий проект.

Сохранится в 2024 году и еще один популярный тренд рынка складской недвижимости — формирование сегмента Light-Industrial. Игроков, которые предлагают такой формат, немного, девелоперы только начинают понимать, как строить такие объекты и как с ними работать, считает соучредитель холдинга «Строительный альянс» Артем Петрухин. Представленные сегодня на рынке проекты Light-Industrial пользуются спросом и отмечают нулевую вакансию. В первую очередь формат востребован за счет созданной вокруг него инфраструктуры. Подходит она преимущественно компаниям, задействованным в легкой промышленности — именно они составляют основной спрос помещений Light-Industrial и являются его арендаторами. По оценке эксперта, не только в текущем году, но и в ближайшие пять лет перспективы развития у данного формата высокие, поскольку небольшой юнит — это большое преимущество как для девелопера, так и для собственника. Основная конкуренция среди проектов Light-Industrial развернется между теми, кто предложит большую и лучшую инфраструктуру для работы.

Довольно успешным прошлый год стал и для гостиничного сегмента коммерческой недвижимости. В связи с закрытием границ мощное развитие получило направление внутреннего туризма. Последние два года оно активно поддерживается правительством РФ — разработаны и внедрены различные программы поддержки новых проектов развития туризма, поделился генеральный директор «РосинвестОтель. Девелопмент & Консалтинг» Кирилл Иртюга. Объем туристического потока в 2023 году составил 75 млн человек. Средний доход на один гостиничный номер вырос на 30% по сравнению с 2022 годом. В целом сегмент гостеприимства в прошлом году чувствовал себя достаточно хорошо, а перспектива развития отрасли в 2024 году остается по-прежнему высокой. У нас в стране остается немало крупных кластеров, готовых развиваться под туризм, а в регионах появляются инвесторы, заинтересованные в новых современных средствах гостиничного размещения. Лидерами на рынке туризма и, соответственно, сегмента гостеприимства остаются Краснодарский край, Крым, а также регионы, у которых сохранилось авиа- или железнодорожное сообщение. Хорошо показывают себя Дальний Восток, Алтайский край и Калининградская область. В последнее время появляется немало новых форматов, которые привлекают туристов, например, гастротуры или гастрономические туры по сельской местности, а также новые средства размещения, такие как глемпинг. Все, что укладывается в тенденцию «модно, интересно и востребовано», на сегодняшний день широко представлено в сегменте туризма и гостеприимства, отметил эксперт.

Единственный, кто болезненно воспринял события последних нескольких лет,— это рынок торговой недвижимости. Однако и он прошлый год прошел достойно, подчеркнула директор по управлению активами ADG Group Мария Ромашина. Особый интерес по-прежнему наблюдается к формату небольших районных центров. Среди самых заметных тенденций следует отметить пересмотр набора якорных арендаторов. Основной пул иностранных брендов ушел, некоторые крупные сети ощутили дефицит привычных товаров и сократили темпы своего развития, на рынок вышло большое количество локальных игроков, начал активно развиваться малый бизнес — все это привело к тому, что tenant-mix торговых центров заметно изменился. В работе над возвращением в ТЦ и ТРЦ привычного трафика объекты торговой недвижимости особое внимание уделяли в 2023 году диджитализации своих процессов. В текущем году сохранится упор на изучение своей аудитории. По оценке эксперта, перспективы развития ритейла и торговой недвижимости в 2024 году довольно радужные — новый год станет временем новых открытий и возможностей.

В целом прогнозы на 2024 год у экспертов рынка жилой и коммерческой недвижимости позитивные, наполненные большими ожиданиями и достаточно реалистичными планами. Учитывая, что каждый из сегментов продемонстрировал хорошие показатели по итогам прошлого года, в текущем году нас ждут новые рекорды, по возможности положительные.

Строительная отрасль в России адаптировалась к кризисам. Каждый следующий делает ее сильнее. Компании-девелоперы научились жить в условиях изменяющегося законодательства и волатильности кредитных ставок. Они осваивают смежные сегменты  и создают новые продукты! Жилые девелоперы переключаются на офисы и торговые центры. Киты  коммерческой недвижимости пробуют свои силы в создании жилых комплексов. Трудности в виде постоянных новых рисков и  оптимизации расходов сочетаются с прогрессом в цифровизации отрасли.
С каким настроением девелоперы встречают 2024 год? На какой сейчас они волне?
Обсудим с экспертами рынка недвижимости 24 января.