Августовский бранч. Инвестиции. Недвижимость

23 августа издательский дом «Коммерсантъ» собрал на своей площадке российских экспертов по инвестициям, специалистов по жилой и коммерческой недвижимости, чтобы подвести итоги первого полугодия, поделиться планами на второе, обсудить тренды и кейсы.

Открыла мероприятие дискуссия «Q&A инвестиции-2023». Модератором выступил Андрей Постников, генеральный директор «Ориентира». «Насколько еще ключевая ставка может вырасти и как долго она с учетом внешних факторов останется на высоких уровнях?» — обратился он к первому спикеру Евгению Когану, основателю медиа bitkogan, профессору ВШЭ. Тот отметил, что год является историческим в плане глобального передела рынков. По его словам, в ближайшее время мир финансов и денег изменится до неузнаваемости.

Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, в ходе своего выступления представил свежие аналитические данные и поделился прогнозами. «Общий объем инвестиционных сделок с недвижимостью России в январе—августе 2023 года составил 439 млрд руб., а к концу года может достичь 580–600 млрд руб., что станет абсолютным рекордом за всю историю наблюдений»,— отметил он и пояснил, что такая динамика во многом продиктована уходом иностранных собственников с рынка. Что касается структуры инвестиций по секторам, то в 2023 году к объектам коммерческой недвижимости наблюдается повышенный интерес. Наибольший объем инвестиций, по оценке Алексея Ефимова, зафиксирован на рынке торговой недвижимости. Исторический максимум трансакций отмечается и на рынке складской недвижимости. Объем купленных и арендованных в первом полугодии 2023 года площадей складской недвижимости по всей России составил 2,7 млн кв. м, что уже на 8% больше, чем за весь 2022 год.

Директор по развитию ООО «УК Портфельные инвестиции» Елена Часовских рассказала о состоянии рынка ЗПИФ недвижимости: «В международной практике REIT — одни из крупнейших владельцев недвижимости. В России в последние несколько лет мы также наблюдаем активный рост индустрии коллективных инвестиций: стоимость активов ПИФ за 2021 год увеличилась более чем на 2 трлн руб., за 2022 — на 0,7 трлн руб., а только за пять месяцев 2023 года — почти на 1 трлн руб. Доля недвижимости в составе ЗПИФ (без учета имущественных прав и прав аренды, долей/акций компаний, владеющих недвижимостью, и прочих активов, связанных с недвижимостью) по итогам пяти месяцев 2023 года превысила 1,3 трлн руб., из которых более 1 трлн руб. приходится на ЗПИФ для квалифицированных инвесторов и около 300 млрд руб.— на ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов. Количество инвесторов-пайщиков ЗПИФ также стремительно растет: в розничном сегменте спросом пользуются ЗПИФ с объектами рентной недвижимости, в основном склады, ТЦ, стрит-ритейл, редко — офисы. Активно начали развиваться фонды жилой недвижимости, с начала года в рынок вышло несколько новых проектов. До окончания года мы ожидаем выход еще нескольких ЗПИФ в сегменте жилой недвижимости. Также активно развиваются “проектные ЗПИФ”, в том числе наблюдаем активный спрос к инструменту со стороны девелоперов для реализации инвестиционных проектов, проектов Built-to-suite, проектов КРТ».

Управляющий партнер группы компаний «Самолет» Андрей Иваненко поделился опытом компании по внедрению и применению технологий в девелопменте, а также остановился на нюансах перехода строительной отрасли на «цифру». По его словам, цифровизация группы «Самолет» стартовала в 2018 году. За это время девелоперская компания внедрила более 60 проектов в рамках трех глобальных платформ. «Цифровизация необходима компании “Самолет” для достижения целей по масштабированию, росту производительности и запуску новых продуктов»,— уточнил Иваненко.

Владислав Сурков, партнер Platforma.Legal, в своем выступлении выделил несколько моментов. Владислав отметил парадоксальную ситуацию в связи с выходом иностранцев с российского рынка. Для них последовательно усложняют пути и способы выхода с российского рынка, делая эту процедуру очень сложной с юридической точки зрения и откровенно непривлекательной с коммерческой точки зрения. Но сделки продолжаются. Очевидно, что для расчетов используются серые схемы. Владислав обратил внимание на то, что в контексте сделок по купле-продаже объектов недвижимости на рынке наблюдается тенденция к максимальному упрощению юридических документов. Если раньше для сторон было свойственно предусматривать немало отлагательных условий, обсуждать комплекс гарантий продавца по сделке, прорабатывать сложные механизмы расчетов, что приводило к большому объему документации, то в настоящее время многие сделки заключаются на основании простеньких договоров на несколько страниц. Нам еще предстоит увидеть, как это отразится на покупателях.

Отдельно Владислав обратил внимание на набравшую силу на рынке коммерческой недвижимости тенденцию по приобретению в собственность небольших помещений в крупных объектах покупателями, не являющимися профессиональными инвесторами на рынке недвижимости. Это приводит к появлению множества собственников помещений и зон общего пользования в рамках одного здания, которые не до конца понимают суть бремени собственности. При этом собственники не заключают между собой никакие соглашения между сособственниками, а также, как правило, соглашаются на предложенный управляющей компанией договор на управление. Это приводит к тому, что мелкие собственники становятся заложниками управляющих компаний и крупных собственников.

Александр Островский, управляющий партнер и генеральный менеджер сети сервисных офисов iSpace, поделился с участниками опытом запуска и реализации проекта сети гибких офисов iSpace в ОАЭ. «Рынок коммерческой недвижимости Ближнего Востока остается открытым к инвестициям и продолжает демонстрировать хорошие результаты с устойчивым спросом на высококачественные помещения класса А. В 2022 году фонд офисных площадей в Дубае вырос до 9,1 млн кв. м. За второе полугодие 2023 года ожидается рост офисных площадей на 99 тыс. кв. м»,— рассказал Островский.

Говоря о сложностях, с которыми столкнулась команда при запуске проекта, спикер отметил ограничения в доступе к банковскому и небанковскому финансированию, большие временные затраты на оформление и получение правоустанавливающих и эксплуатационных документов, зависимость уровня спроса на офисные помещения от времени года, ограничение рабочего времени государственных органов.

В ходе второй сессии участники также обменялись опытом и обсудили, как ощущает себя рынок жилой и коммерческой недвижимости в текущих условиях.

«За первые семь месяцев 2023 года в столице зарегистрировано 79,18 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) с жилыми и нежилыми помещениями, что является абсолютным рекордом за последние 15 лет. Достигнутый показатель на 5,4% превосходит результат за аналогичный период прошлого года (75,14 тыс.) и на 0,7% — показатели 2021 года (78,66 тыс.). Еще один рекорд зафиксирован на первичном рынке жилой недвижимости Москвы. Продажи в новостройках в январе—июле 2023 года выросли на 6,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (до 54,45 тыс. ДДУ) и на 4,2% в сравнении с результатом 2021 года (52,25 тыс.), когда был установлен предыдущий рекорд»,— привела статистику Дарья Кудинова, помощник руководителя управления Росреестра по Москве.

Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании PIONEER, поделился с присутствующими актуальной аналитикой рынка жилой недвижимости. По его словам, квартиры массового сегмента формируют 54% общего предложения на первичном рынке Старой Москвы, на бизнес-класс приходится 40%, доля премиального сегмента составляет 5%, а элитный сегмент составляет всего 1%.

Отвечая на вопрос о принятом законе, который запрещает чаще одного раза в год менять управляющую компанию, обслуживающую многоквартирный дом, Денис Троценко, партнер, руководитель департамента управления недвижимостью CMWP, генеральный директор УК CMWP, отметил, что как элемент управления и защиты интересов УК механизм предложен хороший.

Андрей Перегудов, директор по развитию бизнеса DAKO professional team, говоря о клининге, осветил вопросы управления, кадрового дефицита, мотивации сотрудников. УК, по его словам, опасаются турбулентности на рынке. Нехватка персонала побуждает к роботизации, но это не панацея, а очень дорогая история.

Илья Жарский, управляющий партнер экспертной группы VETA, дал рекомендации, как подготовиться к изъятию земельного участка для государственных и муниципальных нужд. По словам эксперта, оспорить или затянуть процесс изъятия невозможно. При этом собственнику изымаемого имущества целесообразно занимать активную позицию с момента получения решения о предстоящем изъятии. А именно оценить законность самого факта изъятия, провести рыночную оценку размера компенсации, включающей как рыночную стоимость имущества, так и расходы в связи изъятием, упущенную выгоду и т. д., согласиться на предложения о выкупе имущества с указанием размера компенсации.

Александр Шин, менеджер по работе с ключевыми партнерами «Авито» в коммерческой недвижимости, в ходе своего выступления поделился актуальной аналитикой рынка коммерческой недвижимости. По его словам, спрос на покупку коммерческих объектов за последнее полугодие в России вырос в среднем на 21%. Во втором квартале посетители платформы «Авито Недвижимость» на 37% чаще интересовались покупкой офисной недвижимости, на 31% — торговых площадей. Спрос на складскую недвижимость в Москве снизился на 12%. По словам эксперта, такие показатели объясняются реализацией отложенного спроса и более гибкого подхода собственников к реализации.

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE`S, в своем выступлении сделал акцент на грамотной инвестиционной стратегии. «В условиях санкционных ограничений и кризисов инвесторы ищут так называемые защитные активы — наиболее понятные и надежные форматы для вложения и сохранения своих денежных средств. Наиболее популярным вариантом остается коммерческая недвижимость. В нынешних реалиях, когда девелоперы отказываются от реализации проектов классических гостиниц, торговой недвижимости из-за их длительной окупаемости, сервисные апарт-отели являются антикризисным решением. Это подтверждает как объем предложения, который только в Петербурге по итогам первого полугодия 2023 года составил 2,8 тыс. апартаментов, так и количество реализованных юнитов — более 1 тыс., что на 28% больше, чем за аналогичный период прошлого года»,— отметил Агапов.

«Формат light industrial активно развивается. Общий объем обращения на формат light industrial за восемь месяцев 2023 года составил 1,2 млн кв. м, что в несколько раз превышает показатели 2022 года,— поделился статистикой рынка Александр Манунин, директор компании Parametr (девелопер коммерческой недвижимости в составе ПИК).— Основной спрос на формат light industrial формируют три сегмента компаний: производители (55% запросов), оптово-розничная торговля (25%), логистика и е-ком (20%). Соотношение спроса между сегментами меняется в зависимости от локации. Так, при удалении от МКАД растет доля производства и уменьшается интерес со стороны торговых компаний. В городской локации наблюдается обратный процесс: производители по-прежнему находятся на первом месте по уровню спроса, но существенно увеличивается доля торговли, е-кома и логистики».

Екатерина Чичек, директор по работе с ключевыми клиентами отдела услуг корпоративным клиентам департамента офисной недвижимости CORE.XP, выступила с презентацией исследования, посвященного офисным кластерам Москвы, и рассказала, откуда ждать предложение. По словам спикера, в 2023 году ожидается рекордный спрос со стороны арендаторов на уровне 1,8 млн кв. м. Ставки аренды на предложения в новых проектах в популярных локациях будут выше средней ставки на рынке. Наибольшая активность в части спроса будет наблюдаться в традиционно востребованной левой части Москвы.

Сергей Труханов, руководитель бюро T+T Architects, отметил, что изменился портрет арендатора офисов,— проекты стали крупнее и масштабнее. Между тем многие из существующих офисов не готовы к текущим запросам сотрудников и к новым форматам. Преимуществом же офиса перед работой в удаленном графике является большая эффективность. Осталось лишь приспособить объекты для максимального решения этой задачи.

Евгения Аничкова, директор подразделения управление коммерческой недвижимостью ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ): «Жилой, офисный и торговый сегменты дополняют друг друга, насыщая бизнес-пространство гарантированным трафиком, а его резидентов — необходимой инфраструктурой. Территория бывшего завода “Слава” долгие годы была сегрегированным пустырем, выключенным из жизни города. Этот актив достался Группе ВЭБ как результат работы с непрофильными активами. Поэтому было важно сделать здесь новую точку притяжения наравне с уже существующими тремя центрами: историческим, районом “Москва-Сити” и южным центром в районе ЗИЛа. Проект получился комплексным — здесь есть и жилье, и рабочие места, и ритейл, сгруппированный в стилобате комплекса. Мультиформатность проекта дает большой потенциал для взаимодействия различных аудиторий. Мы уверены, что реализация такого амбициозного для Москвы и в целом для России проекта редевелопмента в самом центре крупнейшего мегаполиса станет стимулом для запуска аналогичных проектов в городах страны».

По словам Сергея Черноусова, коммерческого директора сети сервисных офисов BusinessClub от Capital Group, на рынке наметился тренд на укрупнение формата build-to-suit: «Достаточно крупные компании, в том числе государственные и окологосударственные, увидели в инструментах, которые может предложить сервисный оператор, возможность для себя построить большой офис (штаб-квартиру), совершить переезд, и все это — силами единого поставщика без капитальных затрат на строительство, оставаясь в рамках регулярных арендных платежей». Спрос на офисы без отделки существенно сократился.

Даниил Малкин, заместитель генерального директора по стратегии и партнерствам АО «Бизнес-Недвижимость» (группа компаний ПАО «АФК Система»), в завершение встречи отметил: «Мы видим огромную дельту между способностями и желаниями покупателей при приобретении объектов и ценами, которые продавцы за них выставляют. И это очень большой разрыв».

Выступая, участники мероприятия были единодушны в том, что инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются востребованными как для крупных инвесторов, так и для частных. Одним из главных факторов, влияющих на рынок, является экономическая ситуация в стране и мире — от этого зависит, какие сегменты коммерческой и жилой недвижимости будут востребованы в тот или иной промежуток времени.

Традиционный августовский бранч объединит экспертов по инвестициям, специалистов по жилой и коммерческой недвижимости, чтобы подвести итоги первого полугодия, поделиться планами на второе, обсудить тренды и кейсы. Инвестиции в недвижимость были и остаются привлекательными для бизнеса и частных инвесторов. От экономической и политической ситуации в стране зависит, в каких регионах России создается привлекательный климат для инвестиций в различные сегменты коммерческой и жилой недвижимости, а общемировая повестка открывает новые глобальные возможности для ведения бизнеса, связанного с недвижимостью, в любой стране мира.

Как чувствует себя рынок жилой и коммерческой недвижимости в 2023 году и чего ожидают эксперты во второй половине года, обсудим на традиционном августовском бранче 23 августа.