Апрельские тезисы. Жилая недвижимость

22 апреля 2022 года состоялась конференция «Апрельские тезисы. Жилая недвижимость», организованная ИД «Коммерсантъ». В мероприятии, посвященном тому, как в новых условиях будет развиваться рынок жилья, приняли участие представители органов власти, девелоперов и консалтеров в сфере недвижимости.

Директор подразделения ДОМ.РФ «Государственные программы в жилищной сфере» Виталий Насонов посвятил свое выступление антикризисным мерам поддержки строительной сферы. Спикер отметил, что «сейчас непростое время для всей экономики» и для стройки в том числе, но «задел 2020–2021 годов создал хорошую подушку». Так, в прошлом году было выдано более 2 млн ипотечных кредитов на общую сумму в 5,7 трлн руб. Ввод жилья в 2021 году тоже показал рекорды — почти 93 млн кв. м, «таких цифр не было за всю историю России», подчеркнул господин Насонов. По его словам, по итогам первого квартала 2022 года будет выдано около 400 тыс. ипотечных кредитов, включая льготную ипотеку, и построено уже больше 30 млн кв. м жилья, что превышает показатели аналогичного периода прошлого года на 65%. Из-за санкционного давления поддержка государства, по его словам, «сейчас имеет огромную роль». Он уточнил, что сейчас порядка 40% ипотечных кредитов для граждан — льготные, а для компаний уже действует программа поддержки проектного финансирования, застройщикам дали возможность получить кредит для новых проектов по ставке не более 15%.

Начальник управления координации градостроительной документации и инвестиционных проектов ДРНТ города Москвы Рустам Убайдуллаев развил эту тему, рассказав о мерах поддержки жилищного строительства, которые разработала мэрия Москвы. Спикер отметил, что надо работать над субсидированием спроса, «это один из ключевых вопросов для девелоперов и застройщиков». Он уточнил, что застройщики сейчас закрывают текущие проекты и почти не «вписываются» в новые из-за санкций. Стандарт- и комфорт-классы жилья, по его словам, меньше зависят от оборудования, которое производится в Европе, но в премиальном и бизнес-классе эта зависимость уже более серьезная. Город уже принимает меры по поддержке, например, по градостроительной документации застройщикам дали отсрочку. Но больше внимания надо уделить тому, чтобы сохранить и подпитывать спрос на жилье. В связи с этим, пояснил господин Убайдуллаев, в Москве принимаются меры «по стимулированию создания мест приложения труда» для поддержания трудоспособного рынка в городе. Также крупным предприятиям «с хорошим НДФЛ» решили предоставлять земельные участки за рубль и субсидировать подключение к инженерным сетям. Кроме того, для девелоперов предусмотрены транспортные и налоговые преференции.

Начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере управления Росреестра по Москве Дарья Кудинова отметила, что по итогам первого квартала 2022 года цифры достаточно оптимистичные. По ипотеке жилых помещений, указала спикер, зарегистрировано более 31 тыс. ипотек в отношении квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке. Этот показатель вырос на 19% к аналогичному периоду прошлого года и на 27% — к 2020-му. Госпожа Кудинова подчеркнула, что «несмотря на достаточно непростые экономические условия, в которых оказалась наша страна, рынок недвижимости не замер, ипотечное кредитование продолжается». Она также отметила, что за первый квартал 69,5% документов при регистрации ипотек были поданы в электронном виде. При этом рост зарегистрированных ДДУ на квартиры в этот период превысил на 26% количество договоров в первом квартале 2021 года и на 49% — 2020 года. Лидером на территории Москвы по количеству зарегистрированных ДДУ, сообщила Дарья Кудинова, является Новомосковский и Троицкий административный округ. В топе также Западный, Северо-Западный и Юго-Восточный округа.

Партнер EY, руководитель группы по оказанию услуг компаниям секторов недвижимости, индустрии гостеприимства, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ Ольга Архангельская углубилась в проблемы импортозамещения в российской строительной сфере. Она отметила, что до 2022 года системы вентиляции и кондиционирования были на 100% импортные, системы видеонаблюдения — на 93%, лифты и эскалаторы — на 92%, противопожарные системы — на 75%, отделочные и лакокрасочные материалы — на 50%. Некоторые страны, уточнила спикер, готовы помочь с замещением, но есть проблемы с логистикой поставок, например, из Турции. На крупных девелоперов материалов хватит, а региональные девелоперы боятся очень внутренней конкуренции, что им таких замещающих материалов не хватит, поделилась опасениями госпожа Архангельская.

Вице-президент по развитию группы «Эталон» Максим Берлович полагает, что за коммерческое строительство стоит меньше переживать, и в связи с санкциями будет больше проблем с обеспечением школ, больниц: «Это государственная стройка, потому что тут надо быстро адаптироваться, менять режимы, регламенты работы, тендерные процедуры. Поэтому для госсектора вызов гораздо более серьезный». Еще один сложный вопрос — цифровизация строительной отрасли. Господин Берлович рассказал, что сейчас приходится менять поставщиков программного обеспечения, переходить на собственные разработки. Говоря о переориентации на китайских производителей, он привел в пример одну из крупнейших компаний-застройщиков КНР Vanke, объем ввода жилья которой сопоставим с объемом ввода жилья по всей России. Основная проблема строительства в выстраивании цепочки поставок, добавил господин Берлович, «так как железная дорога загружена, никто не был готов к такому объему переориентации на других производителей». Впрочем, спикер выразил уверенность, что «российская строительная отрасль быстро адаптируется».

Руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А 101» Анатолий Клинков добавил, что застройщикам в данный момент «приходится искать поставщиков в Китае и Турции». И главная проблема, по его словам, «с логистикой». Он считает необходимым ««следить за тем, какие тарифы ставят наши грузоперевозчики, потому что есть большие нюансы в части роста тарифов, в части загруженности, в части того, как будет переориентировано движение железной дороги», которая будет самым главным каналом снабжения. Тяжелая ситуация, добавил спикер, и с фрахтованием контейнеров, что сильно будет влиять на строительную сферу. «Самое серьезное, с чем мы столкнемся, когда начнем заниматься импортозамещением,— заключил господин Клинков,— это ограничение каналов поставки и их стоимость».

В заключение деловой сессии CEO «Юникорн» Светлана Перминова обратилась к вопросу цифровизации. Эта тема не уходит с повестки, несмотря на все текущие события, отметила спикер. «Надо сказать, что активное наращивание темпов строительства привело к тому, что девелоперы были вынуждены применять технологию цифровизации своих процессов», как к бизнесу, так и к стройке, и «внедрять определенные цифровые сервисы в свои продукты», указала госпожа Перминова. Она рассказала о едином мобильном приложении, «где можно решать все проблемы жильцов» от оплаты коммунальных счетов, вызова сантехника, покупки необходимых товаров для дома и до коммуникации с соседями и заказа пропусков. В цифровизации строительства, по ее словам, в 2021 году «произошел переломный момент», в результате ЕРЗ разработал целую методику по оценке «умности» жилых комплексов. Сейчас ее продолжают дорабатывать и модернизировать, но теперь у любого ЖК может быть индекс «умности» и класс A, B, C, D, E, подытожила Светлана Перминова.