Апрельские тезисы. Жилая недвижимость

16 апреля прошла конференция «Апрельские тезисы. Жилая недвижимость», организованная ИД «Коммерсантъ».

Председатель комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы РФ Галина Хованская напомнила, что до 2005 года не было понятия наемного жилищного фонда, сейчас же этот жилфонд находится на самоокупаемости. Она рассказала, что из числа нуждающихся граждан 30% было готово снимать квартиру на условиях некоммерческого найма. «Нам нужно так выстроить жилищную политику, чтобы был жилфонд, который решает проблему каждой семьи, должна быть выстроена линейка: безвозмездное пользование, социальное жилье, некоммерческое жилье, кооперативы»,— объяснила госпожа Хованская. При этом эксперт считает, что проект по комплексному развитию территорий (КРТ) еще «сыроват и нуждается в доработке», тем не менее уже в некоторых регионах делается попытка его правоприменения. «Поэтому здесь нужно создавать группу и дорабатывать, нельзя надеяться на дотационные регионы, что они справятся с этой проблемой без помощи федерального бюджета»,— предупредила Галина Хованская.

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин отметил, что принимаемые законодательные инициативы отвечают требованиям людей и направлены на улучшение качества их проживания, однако если говорить про КРТ, то это в первую очередь диалог между муниципальной властью и будущим инвестором. Господин Стасишин уточнил, что тема арендного жилья находится на повестке внутри правительства в рамках стратегии социально-экономического развития, и это называется «агрессивным развитием инфраструктуры». «Мы прекрасно понимаем, что если мы не сделаем цивилизованный рынок некоммерческой аренды, то никаких сверхобъемов жилья в стране не будет, потому что не все готовы покупать на рыночных условиях, даже с учетом всех льготных программ»,— сказал Никита Стасишин. По его словам, чтобы стоимость будущей аренды была соизмерима понесенным затратам и чтобы была какая-то доходность, необходимы налоговые вычеты, а также длинные дешевые деньги.

Заместитель председателя Москомстройинвеста Карина Малхасян напомнила, что с момента перехода отрасли на эскроу-счета прошло полтора года, и в Москве реализуется уже 57% таких проектов, действуют 283 разрешения на строительство общей площадью 17,7 млн кв. м, по которым заключено 62,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Сумма заключенных кредитных договоров с застройщиками составляет 1,48 трлн руб., лидером по кредитованию застройщиков выступает Сбербанк (39% от всех разрешений на строительство), потом идут ВТБ (19%), «Дом.РФ» (5%), «Открытие» (4%), МКБ (4%), поделилась сведениями госпожа Малхасян. Она продолжила, что за январь-февраль 2021 года зарегистрировано 7,81 тыс. ипотечных кредитов (на 25% больше аналогичных показателей прошлого года), средневзвешенная ставка на начало года составляет 6,11%, причем многие банки и застройщики из-за конкуренции реализуют свои программы на более выгодных условиях. «Год был сложный, но мы наблюдаем увеличение спроса: за первый квартал 2021-го зарегистрировано 20,83 тыс. ДДУ, это на 17,6% больше показателей прошлого года»,— подчеркнула Карина Малхасян. Кроме того, по ее словам, многие стали инвестировать в строительство, поскольку льготная ипотека подстегнула спрос «колоссальным образом».

Заместитель руководителя Росреестра по Москве Мария Макарова рассказала, что в первом квартале 2021 года было зарегистрировано 31,7 тыс. договоров долевого участия (жилой фонд — 20,8 тыс., нежилой фонд — 10,8 тыс.), это на 30% выше аналогичного периода 2020-го и на 24% выше такого же периода 2019 года. Она отметила, что жилая застройка относительно стабильна, а количество договоров по нежилому фонду растет. По словам госпожи Макаровой, в первом квартале 2021 года зарегистрировано 16,31 тыс. договоров с привлечением кредитных средств,19,86 тыс. договоров эскроу, 17,13 тыс. подано в электронном виде. «Можно смело сказать, что каждый второй договор, который заходит в Росреестр,— это договор с кредитными средствами, с эскроу-счетами, и эти заявления поступают в электронном виде»,— подытожила Мария Макарова. Также она указала, что за этот период ТиНАО, ЮВАО и ЗАО стали лидерами по госрегистрации договоров.

Начальник управления координации градостроительной документации и инвестиционных проектов департамента развития новых территорий Москвы Рустам Убайдуллаев отметил рост количества предложений на рынке: на данный момент вакантны 530 тыс. кв. м. Он подчеркнул, что порядка 42–45% лотов приобретается на стадии котлована, то есть тот сегмент, который покупается с целью перепродаж, начал расти. Господин Убайдуллаев рассказал, что порядка 50% квартир продается с отделкой, добавив, что застройщики стали «адекватно реагировать на запрос потребителя, который рублем голосует за качественную среду и образ жизни». «Новая Москва в этом плане закрывает всю палитру человеческих потребностей в части формата высокоурбанизированной жизни в зоне пригорода и комфортного загорода»,— заключил Рустам Убайдуллаев.

Вице-президент по региону Москва группы «Эталон» Максим Берлович отметил преимущества эскроу-счетов, по его словам, с ними можно более гибко управлять ценообразованием и темпом продаж, имея защиту в лице банка, предоставляющего финансирование под объект. «Научились работать с процентными ставками, с прогнозированием спроса на первоначальном этапе, чтобы набрать необходимую массу ДДУ для получения низкой ставки, поэтому преимущества очевидны»,— подытожил он. Из неочевидных преимуществ можно указать то, что девелоперы стали ускоренно думать над темпами строительства, цифровизацией и над теми инструментами, которые позволят строить быстрее, добавил он.

Генеральный директор Ikon Development Антон Детушев рассказал, что сейчас на рынок выходят масштабные проекты (15–20 лет), к примеру, ЖК «Новый Зеленоград» на 650 тыс. метров жилой недвижимости, который будет реализовываться 25 лет, и в итоге мы получим «город рядом с городом», где должно быть комфортно. «Мы столкнулись с тем, что сейчас очень мало проектировщиков, которые могут действительно осознать те 30–40 тыс. человек, которые будут жить, и это абсолютное отсутствие культуры создания коммерции»,— поделился господин Детушев. Он рассказал, что в данный момент на двух крупных комплексах они с помощью консультантов наполняют микрорайон «полезностью, торговыми площадями». По мнению Антона Детушева, одна из серьезных проблем и вызовов при работе с КРТ — это умение создавать города, районы, из которых можно не уезжать.

Вице-президент по маркетингу и продажам ГК «КОРТРОС» Филипп Третьяков рассказал, что во второй половине 2020 года вырос интерес региональных застройщиков к городам-миллионникам, им становится тесно в своих городах. Кроме того, он отметил в 2021 году сильное развитие трейд-ина, по многим направлениям развивается ипотека (субсидирование ставки, совместные проекты). «С точки зрения изменения продукта в первом квартале по Москве: 55% остается без отделки, 9% это вайт бокс, 25% это чистовая отделка и 11% чистовая с мебелью»,— поделился господин Третьяков. Он отметил профессионализацию рынка на всех уровнях, некоторые игроки в своих компетенциях начинают больше преобладать, появляется новый формат для инвесторов, развивается рынок паевых фондов.

Коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова рассказала, что недвижимость практически во все времена была одним из наиболее популярных и надежных способов сбережения средств, и на сегодняшний день она является не только одним из самых безопасных, но также и выгодных вариантов их вложения. «За последние пять лет рост цены квадратного метра в новостройках бизнес-класса составил 45%. Для сравнения, в 2016 году средняя цена на бизнес-класс была 230 тыс. руб. за 1 кв. м, сегодня же она составляет 335 тыс. руб.»,— отметила госпожа Севастьянова. В среднем за 2–2,5 года от начала до финальной степени готовности дома рост цены составляет 15–20%, продолжила эксперт. Елизавета Севастьянова посоветовала при покупке с целью инвестирования выбирать проект не «для себя», а ориентироваться на того, кому в будущем планируется перепродавать или сдавать квартиру в аренду. Поэтому, по ее словам, в первую очередь стоит обращать внимание на то, куда направлен вектор потребительского спроса, кроме того, очень важно выбирать проект не только по стоимости, но также по расположению проекта, инфраструктуре, транспортной доступности, наличию большого выбора планировок и их эргономичности.

По словам директора департамента консалтинга и аналитики KALINKA GROUP Александра Шибаева, в 2020 году все застройщики показали рекордные результаты, в том числе элитный рынок. «Цена на элитную недвижимость выросла на 16%, за первый квартал 2021 года увеличилась еще на 5–6% и составила порядка 850 тыс. руб. за 1 кв. м, причем элитный рынок вырос в классе делюкс на 18%, в классе премиум рост составил 14%»,— рассказал господин Шибаев. По его словам, порядка 70% на элитном первичном рынке достаточно динамично повышали свои цены. Лидером по спросу и предложению в элитном сегменте стал район Дорогомилово, а самым востребованным форматом для инвестирования остаются квартиры, рассказал эксперт. Александр Шибаев добавил, что мотивы покупки во многих жилищных комплексах элиткласса сменились на покупку второй квартиры для себя, при этом раньше спрос был направлен только на мелкие квартиры и студии, сейчас же он расширяется.

Заведующий бюро адвокатов «ДЕ-ЮРЕ» Никита Филиппов предупредил о рисках привлечения к солидарной и субсидиарной ответственности. Он считает одной из основных проблем для строительства постоянное изменение законодательства. «Ответственность постоянно ужесточается, и, борясь за права дольщиков, законодатель ввел в №214 ФЗ правило, которое практически заставляет застройщиков создавать холдинги, состоящие из головной и дочерней компаний, и это порождает ряд острых вопросов»,— предупредил господин Филиппов. При солидарной ответственности основное общество отвечает солидарно с дочерним, и, по словам эксперта, суды сейчас не подходят к вопросу привлечения формально, они изучают реальные корпоративные отношения и могут привлечь конечного бенефициара («срывание корпоративной вуали»). Относительно субсидиарной ответственности, то если «дочки» оказываются в банкротстве, к «субсидиарке» могут быть привлечены не только руководители, но и, по сути, неограниченный перечень иных лиц, суды в таких ситуациях устанавливают степень вовлеченности этих лиц в процесс управления. По словам Никиты Филиппова, риски привлечения к субсидиарной ответственности минимизируются соблюдением требований разумности.