Апрельские тезисы. Жилая и коммерческая недвижимость

8 апреля прошла ежегодная конференция ИД «Коммерсантъ» «Апрельские тезисы. Жилая и коммерческая недвижимость». В рамках двух сессий эксперты обсудили текущее состояние отрасли и ожидания на ближайшую перспективу. Первая сессия была посвящена итогам I квартала 2026 года на рынке жилой недвижимости: анализ включал не только статистику, но и оценки участников рынка — динамику спроса, изменение предпочтений покупателей и трансформацию продукта. Сессию открыл модератор и партнер NF GROUP Андрей Соловьев: он отметил, что после перелома 2023 года при ставке 25–30% цена элитного жилья к I кварталу 2026 года достигла рекордных 2 млн 270 тыс. руб. за кв. м, прибавив 3% за квартал и 9% за год. Резких колебаний не ожидается, так как сегмент меньше зависит от ипотеки и больше — от рассрочек девелоперов. При этом девелоперы действуют осторожно: в 2025 году выведены семь новых проектов и новые корпуса в четырех уже реализуемых жилых комплексах, в начале 2026 года заявлены еще пять, но сроки подготовки и продаж остаются длительными, а темпы реализации низкими — иногда один лот уходит за два месяца. В 2025 году число сделок сократилось на 5%, однако в денежном выражении рынок достиг рекорда — около 350 млрд руб., средний чек вырос до 194 млн руб., всего реализовано 1,79 тыс. лотов. Спрос концентрируется в центральных и западных районах Москвы, а ключевой тренд — широкий выбор при сохранении высокой цены без предпосылок к снижению.

Директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева сообщила, что в I квартале 2026 года на первичном рынке Cтарой Москвы объем нового строительства сократился более чем на 30%, а число сделок — на 40%, до 8,5 тыс. При этом средняя цена продолжает расти за счет структурного сдвига в сторону премиальных и deluxe-проектов, тогда как комфорт- и бизнес-класс почти не пополняются новым предложением. В первом квартале вышли лишь семь проектов, все — высоких сегментов, доля премиума в экспозиции приблизилась к 40%, а география расширилась за пределы ТТК. До 2030 года рынок, по оценке, будет развиваться в этой модели. Пятый год подряд снижаются продажи девелоперов в I квартале: реализовано 448 тыс. кв. м — квартальный минимум за пять лет, при этом бизнес-класс, несмотря на долю около 65%, постепенно сокращается. Среднерыночная ипотечная ставка держится около 20% (рефинансирование — 18,9%), однако сделки проходят с использованием льготных и комбинированных программ, где фактическая ставка составляет около 10%.

Генеральный директор девелоперской компании VOS’HOD Диана Нилиповская представила коллекционные проекты в сегменте элитной недвижимости, отметив, что рынок deluxe смещается в сторону камерных объектов с финишной отделкой, ориентированных на устойчиво состоятельных покупателей. По ее оценке, сегмент одновременно сжимается по числу сделок и растет по стоимости: при сокращении новых запусков предложение концентрируется в готовых и близких к сдаче проектах, увеличиваются средний чек и конкуренция за клиента, что усиливает требования к качеству продукта. Среди качественных изменений — укрупнение проектов, смена поставщиков и снижение доли объектов с отделкой из-за логистики и расчетов. В пределах Садового кольца реализуется 29 проектов со средней ценой около 3,17 млн руб. за кв. м и общим объемом 1915 лотов. При этом новых запусков становится меньше, хотя на 2026 год заявлено около десяти проектов с возможными переносами. Доля предложения без отделки достигает 65%, с полной отделкой — около 21%, однако спрос на готовый продукт сохраняется, а рынок концентрируется в дорогих операциях: за квартал прошло около 25 сделок при заметном росте цен.

Генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Василий Булгаков сообщил, что на сужающемся рынке компании удается сохранять и даже повышать маржинальность за счет активного управления спросом и ценой: при падении продаж по ДДУ в Московской области на 37% и одновременном сокращении предложения цены растут главным образом из-за себестоимости, тогда как объемы сделок снижаются. В этих условиях рыночная цена на старте теряет ориентир, поэтому применяется модель из трех элементов: запуск с ценой ниже рынка для формирования спроса, быстрые темпы резервирования для подтверждения проекта банкам и последующий поэтапный рост цен на основе спроса. Такой подход уже показал результат на проекте «Коллекция» в Нахабино, где на этапе пресейла цена выросла на 40%, при этом реализовано около 30% первой очереди, и маржинальность увеличилась на 4 п. п. По оценке господина Булгакова, в 2026 году ключевыми факторами успешного запуска останутся заниженная стартовая цена, пресейл и работа с накопленным платежеспособным спросом.

Адвокат, заведующий бюро адвокатов «Де-юре», заслуженный юрист РФ Никита Филлипов сообщил, что строительный сектор, формирующий около 12% бюджета России, входит в период серьезных изменений: высокая, хотя и снижающаяся ключевая ставка, рост себестоимости и сокращение господдержки усиливают давление на рынок, из-за чего часть игроков может уйти, а проекты — сменить владельцев. При этом более 90% объектов сдаются с недостатками, свыше 80% — с просрочкой, что повышает значение правового регулирования. Внесенные изменения в 214-ФЗ, включая сокращение гарантийных сроков и ограничение ответственности за качество до 3%, снижают нагрузку на застройщиков. Параллельно вводятся внутренние стандарты качества и новый ГОСТ по отделке, который задает детализированные критерии для разных классов жилья. Эти меры должны сократить число споров с дольщиками, однако судебная практика еще формируется, и при нечетких формулировках договоров решения, вероятно, будут приниматься в пользу потребителей.

Управляющий директор—начальник управления Сбербанка Светлана Назарова сообщила, что рынок жилья демонстрирует признаки восстановления: после пикового спроса в IV квартале 2025 года и корректировки условий семейной ипотеки активность снизилась, однако настроение девелоперов стало более позитивным. Стабилизации способствовали рост накоплений на эскроу и снижение ключевой ставки, что поддержало баланс проектного финансирования. При этом запуск новых проектов оживился, хотя год к году объемы остаются ниже, а рост строительства временно замедлился. Девелоперы усиливают региональную экспансию, а «Сбер» сохраняет лидерство в финансировании: в I квартале 2026 года проектное финансирование почти удвоилось, бридж-кредиты выросли в 1,5 раза, постепенно восстанавливаясь после спада 2025 года. В 2026 году банк делает ставку на развитие КРТ, кастомизацию условий под проекты и использование AI-инструментов для ускорения финансирования, что позволяет точнее оценивать риски и предлагать индивидуальные параметры кредитования.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский рассказал о перспективах инвестиций в столичную недвижимость и ключевых законодательных изменениях. Среди них — продление договоров КРТ, введение требований по РНГП по модели ГЧП, а также уточнение правил выноса линейных объектов. Планируется увеличить срок выхода домов из зоны КРТ до аукциона с 30 до 60 дней, пересмотреть ограничения на привлечение соинвесторов и разрешить переуступку проектов КРТ, инициированных правообладателями. Все предложения по улучшению инвестиционного климата прошли профессиональную оценку и уже частично учтены в законопроектах, находящихся на рассмотрении в Государственной думе и Минстрое России. Принятие этого пакета поправок снизит риски инвесторов, сделает бизнес более прогнозируемым и понятным, ускорит реализацию проектов КРТ и в конечном счете улучшит качество городской среды для миллионов граждан.

Вторая сессия была посвящена итогам I квартала на рынке коммерческой недвижимости. Ее модератором выступил партнер NF GROUP Станислав Бибик, открывший обсуждение обзором ключевых трендов и прогнозов. На офисном рынке Москвы сохраняется высокий спрос, при этом предложение качественных площадей остается ограниченным. На этом фоне арендные ставки продолжают расти, особенно в классе «Прайм», где за последние два года рост превысил 50%, а разрыв между классами увеличивается. Вакантность (на аренду и в продажу, в построенных зданиях) в классе А по итогам I квартала 2026 года сохранилась на уровне 8,4%, тогда как в классе B продолжила снижаться. Отдельно он отметил, что по итогам всего 2026 года в Москве ожидается ввод около 1 млн кв. м офисов, однако часть заявленных объектов может быть перенесена на 2027 год.

На складском рынке России, напротив, ключевой темой стал рекордный объем нового предложения: в 2025 году было введено 6,4 млн кв. м, а на 2026 год заявлено 7,1 млн кв. м. Такой масштаб ввода уже влияет на рыночные показатели: в Московском регионе ставка аренды в I квартале 2026 года составила 10,5 тыс. руб. за кв. м (по данным на март), а вакантность к концу года может вырасти до 8,2% с учетом субаренды.

Управляющий директор, начальник Управления финансирования недвижимости департамента кредитования ключевых клиентов, лидер отрасли «Коммерческая недвижимость» ПАО «Сбербанк» Анатолий Слуцкий сообщил, что сегменты коммерческой недвижимости развиваются неравномерно: торговые центры остаются наиболее уязвимыми — ввод новых объектов минимален и смещается в сторону районных форматов, а конкуренция с e-commerce снижает трафик и продажи отдельных категорий, усиливая тренд на трансформацию в торгово-развлекательные пространства. В офисах сокращение вакансии (до 5–6% в Москве и около 3% в «Москва-Сити») поддерживает рост ставок аренды, тогда как на складском рынке избыток предложения при замедлении спроса стабилизирует ставки и смещает интерес девелоперов к форматам built-to-suit. Гостиничный сегмент выигрывает от роста внутреннего туризма, хотя после активного 2024 года рынок в 2025 году стабилизировался. При этом банк активно финансирует отрасль и участвует в новых программах поддержки, включая проект «5 морей и озеро Байкал», ориентированный на строительство крупных гостиниц в ключевых туристических локациях.

Генеральный директор IBC Real Estate Алексей Ефимов сообщил, что в 2026 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость может снизиться до 700 млрд руб. после рекордных 1,2–1,3 трлн руб. в 2024–2025 годах, что означает возврат к нормальным значениям. За I квартал уже зафиксировано около 140 млрд руб., при этом лидирует жилая недвижимость. По оценке господина Ефимова, потенциал роста сохраняется за счет значительного объема денежной массы, сконцентрированной на депозитах: эти средства могут перейти на рынок недвижимости по мере сокращения разрыва между ключевой ставкой и показателем CapRate. Офисный и складской сегменты остаются основным фокусом инвесторов в коммерческую недвижимость, тогда как сделки в торговой и гостиничной недвижимости носят точечный характер. В сегменте розничных инвестиций сохраняется устойчивый интерес к офисным блокам, помещениям формата стрит-ритейла и паям ЗПИФ, которые остаются одним из ключевых инструментов вложений благодаря диверсификации и относительной простоте входа.

Генеральный директор NHOOD Россия Мария Кочийгит сообщила, что рынок торговой недвижимости переживает трансформацию: крупные региональные проекты почти не запускаются из-за роста затрат и снижения доходности, а новые объекты ограничиваются районными форматами и проектами в составе ЖК или КРТ. При этом значительная часть торговых центров начала 2000-х требует реконцепции. Трафик в 2025 году сократился примерно на 9%, а рост потребления в реальном выражении остается умеренным при смещении расходов в сторону продовольствия и сервисов. Онлайн-торговля продолжает расти быстрее офлайна, но темпы замедляются, растут комиссии и издержки для продавцов, что снижает привлекательность маркетплейсов. В этих условиях наиболее устойчивой становится омниканальная модель: ритейлеры сохраняют офлайн-присутствие ради клиентского опыта, а спрос постепенно смещается в сегменты впечатлений — рестораны, развлечения и услуги. В ближайшие годы ожидается перераспределение покупателей и арендаторов между каналами с последующей стабилизацией и постепенным восстановлением офлайн-форматов.

Коммерческий директор компании «УГМК-Застройщик» Евгения Хохлова сообщила, что компания развивает диверсифицированный портфель — от жилых и офисных проектов до гостиниц, ресторанов и образовательной инфраструктуры, при этом ключевые проекты сосредоточены в Екатеринбурге с постепенной экспансией в другие регионы. В гостиничном сегменте в управлении находятся несколько объектов, включая курортные и городские отели, среди которых новые проекты с поэтапным увеличением номерного фонда. Одновременно в Екатеринбурге сохраняется высокий спрос на офисную недвижимость: сейчас реализуются два бизнес-центра и готовится запуск еще одного проекта.

Директор по развитию Professional FM Александр Устинов сообщил, что профессиональное управление коммерческой недвижимостью становится ключевым фактором эффективности на фоне усложнения объектов и роста их доли: МФК активно развиваются через проекты КРТ, офисы переходят к модели с множеством собственников, что превращает управление в «коммерческое ТСЖ», а торговые центры требуют реновации без остановки бизнеса. Одновременно склады и дата-центры усложняются технологически, что повышает требования к инженерной экспертизе управляющих компаний. В отрасли усиливаются тренды сервитизации и человекоцентричности — акцент смещается с эксплуатации зданий на бизнес-результаты пользователей, а цифровые решения позволяют переходить к предиктивному управлению. При этом рынок сталкивается с кадровым дефицитом и ростом стоимости услуг на 40–50% за последние три года.

Управляющий директор «Х5 Недвижимость» Денис Маслов сообщил, что рынок складской и индустриальной недвижимости входит в фазу активного роста: макроэкономические условия постепенно улучшаются, ожидаются новые инвестиции и развитие фондовых инструментов, а драйвером выступает e-commerce, который может вырасти в 1,5 раза. На фоне рекордного ввода 2025–2026 годов отрасль быстро технологизируется — склады переходят к роботизированным и цифровым форматам, повышая эффективность. Ключевой тренд — укрупнение рынка и формирование индустриально-логистических агломераций рядом с крупными городами, где будет сосредоточено производство, хранение и логистика, что создаст новые рабочие места и превратит сектор в самостоятельную точку роста экономики.

Генеральный директор RODINA Hotels Наталья Обыденнова сообщила, что внутренний туризм в России продолжает расти: в 2025 году турпоток достиг 85 млн поездок (+6%), при этом премиальный сегмент формирует лишь 8% поездок, но спрос на такие туры увеличился вдвое. На фоне дефицита качественных пятизвездных отелей (обеспеченность в 2,7 раза ниже, чем в Европе) усиливается сдвиг потребительских приоритетов: растет интерес к wellness и медицинским форматам, персонализированному сервису, гастрономии и bleisure-поездкам. Ключевой запрос клиента — не отдельный отель, а полноценная экосистема, поэтому компания развивает премиальные туристические кластеры в Москве, Сочи, Владивостоке и Иркутске, что позволяет повышать лояльность гостей, усиливать бренд и диверсифицировать доходы.

Директор по аренде и продажам делового квартала «Товарищество Рябовской Мануфактуры» Инна Куприянова представила результаты редевелопмента компании: после преобразования исторической территории ставки аренды выросли с 10 тыс. до 50 тыс. руб. за кв. м, что отражает высокий спрос на качественные пространства с концепцией «город в городе». Уже реализованы два этапа, включая корпуса Рябовской мануфактуры и завода имени Власова, создан формат сервисных офисов и линейка помещений с готовой отделкой redbox. В развитии — новые проекты, включая реконструкцию здания с арендной площадью около 5,5 тыс. кв. м и строительство нового бизнес-центр класса А «Башня Рябов» на 21 тыс. кв. м. На территории работают более 300 арендаторов и свыше 130 собственников, а ключевым преимуществом остается удачная локация, развитая инфраструктура и полноценная среда для работы и жизни.

В рамках мероприятия также прошла дискуссия Клуба Коммерсантъ «Культурный капитал: зачем бизнесу инвестировать в искусство», где участники обсудили различные подходы к интеграции искусства в девелоперские проекты. Ее модератором выступила издатель и главный редактор журнала «DOM и стиль» Анна Павлова.

Предприниматель, коллекционер, дизайнер, руководитель реставрационной компании, основатель галереи «ВЫСОТА» Валентина Кузина считает, что искусство формирует эмоциональное содержание интерьера, выводя его за пределы чистой функциональности. По мнению госпожи Кузиной, подбор произведений требует участия профессионалов — галеристов и экспертов, а оптимальным инструментом становится «тест-драйв», позволяющий пожить с работой и оценить ее в пространстве. Искусство, отмечает она, должно присутствовать в каждой комнате, создавая атмосферу и усиливая личное восприятие пространства. Важно помочь клиентам осознать ценность такого подхода и интегрировать искусство в повседневную среду.

Архитектор, председатель Московского архитектурного общества, профессор МАрхИ Борис Уборевич-Боровский отметил, что интеграция искусства в интерьер остается сложной задачей: архитекторы часто не обладают достаточной экспертизой в этой сфере, а сами пространства нередко проектируются так, чтобы функционировать и без художественных элементов. При этом, по его мнению, такой подход ошибочен — искусство изначально создается для жизни в интерьере, а не только для музеев, и должно гармонизировать пространство. Основная проблема — найти баланс и органично вписать произведения в дизайн, тем более что многие российские художники не всегда учитывают требования интерьерного рынка, из-за чего их работы сложно адаптировать в реальных проектах.

Девелопер премиального поселка на Волге, экс-вице-президент Sminex Роман Семчишин отметил, что в его практике сознательно избегают акцента на арт-сегменте, рассматривая инвестиции в искусство с прагматичной точки зрения девелопера. По его словам, для покупателей в высокобюджетном сегменте приоритетны приватность, безопасность, комфорт и сервис, тогда как искусство воспринимается как дополнительная опция — «вишенка на торте», за которую клиенты, как правило, не готовы отдельно платить.

Учредитель УК РИОТЭКС Даниил Евдокимов рассказал, как при покупке объекта РТС «Селигерская» компания превратила бетонный забор в площадку для граффити-фестиваля, пригласив художников со всей России, которые создали работы на тему «город будущего». Проект быстро вырос в ежегодное событие — сейчас прошло уже семь фестивалей, объединяющих арендаторов, подрядчиков и партнеров через концерты, фуд-зоны и совместные активности. По словам господина Евдокимова, такой формат усиливает лояльность арендаторов, формирует сообщество вокруг объекта, поддерживает молодых художников и дает заметный PR-эффект.

Ежегодно в начале апреля эксперты рынка недвижимости подводят итоги прошедшего квартала на площадке «Коммерсанта». Элитная и премиальная недвижимость окончательно перестанет оцениваться только по «золоту и мрамору». На первый план выйдут технологии, экология смыслов и новая география. Российский рынок коммерческой недвижимости будет развиваться в условиях дефицита качественных площадей, перестройки логистики и бурного роста внутреннего спроса. Главным трендом станет «гибкость и технологическая эффективность». Чем «дышит» отрасль и что ждет нас в обозримом будущем, обсудим на мероприятии «Апрельские тезисы. Жилая и коммерческая недвижимость».

В рамках данного мероприятия проходит дискуссия Клуба Коммерсантъ «Культурный капитал: зачем бизнесу сегодня инвестировать в искусство?»