Редевелопмент: новая история

Одно из основных характерных отличий городов-миллионников — высокий ритм жизни и плотная застройка. Свободных площадей, где можно построить что-то новое, крупное и современное, с каждым годом остается все меньше. Освежить городское пространство и вновь повысить коммерческую привлекательность привычных зданий и объектов позволяет именно редевелопмент. Главное для девелопера при этом просчитать экономику проекта и его риски, тщательно спланировать изменения и заручиться поддержкой местных жителей.

Большинство объектов, попадающих в список редевелопмента, нуждаются прежде всего в ряде реставрационных и строительных работ, а уже потом в переосмыслении формата и концепции. Претендентами на работы с приставкой RE становятся не только обветшалые исторические здания и комплексы, когда-то полные энергии промышленные объекты, морально и физически устаревшие корпуса институтов и лабораторий. В последнее время обострился вопрос невостребованных коммерческих площадей — торговых и офисных центров, не оправдавших финансовых ожиданий из-за пандемии, неудачной локации или концепции. Такие объекты также требуют внимания RE-специалистов!

Город развивается, меняются его среда и поколения людей, которые продолжают пользоваться все теми же объектами. Насколько сильно изменились потребности жителей больших городов и какие новые форматы старых зданий востребованы сегодня, эксперты рынка коммерческой недвижимости обсудят в ходе конференции ИД «Коммерсантъ».

Одно из основных характерных отличий городов-миллионников — высокий ритм жизни и плотная застройка. Свободных площадей, где можно построить что-то новое, крупное и современное, с каждым годом остается все меньше. Освежить городское пространство и вновь повысить коммерческую привлекательность привычных зданий и объектов позволяет именно редевелопмент. Главное для девелопера при этом — просчитать экономику проекта и его риски, тщательно спланировать изменения и заручиться поддержкой местных жителей. Насколько сильно изменились потребности жителей больших городов и какие новые форматы старых зданий востребованы сегодня, эксперты рынка коммерческой недвижимости обсудили в ходе конференции ИД «Коммерсантъ».

Текущее строительство, на которое делали ставку девелоперы, в условиях новой реальности, не оправдывает себя. Некоторые объекты и вовсе встали на паузу и дальнейшая судьба их не известна. В этой ситуации на первый план выходит редевелопмент — именно он становится тем инструментом, который поддерживает девелопмент «на плаву», подчеркнул модератор, руководитель бюро T+T Architects Сергей Труханов. Особенно для тех компаний, которые открыты новому и готовы пробовать иные подходы и форматы в своем деле.

Под редевелопмент сегодня созданы крупные поддерживающие городские проекты, предлагающие девелоперам определенные преференции в ответ на заботу о старом фонде. Только в Москве сосредоточено более 15 тыс. га бывших производственно-промышленных зон, объекты которых нуждаются в редевелопменте. Более того, в 2021 году Москва начала реализацию программ комплексного развития территорий (КРТ), в составе которых рассматриваются не только брошенные промзоны, но и прочая застройка, в том числе памятники культурного наследия, которые на данный момент используются неэффективно либо не используются вовсе. Учитывая градостроительный потенциал таких территорий, город запустил новый проект, объединяющий развитие абсолютно всех территорий.

«Московский проект “Индустриальные кварталы”, запущенный в 2021 году, в перспективе ближайших 10–20 лет позволит реорганизовать около 2 тыс. га промышленных и производственных зон в столице. Сейчас у города в высокой стадии проработки находится около 150 проектов комплексного развития в 11 столичных округах, вложения в их реорганизацию составят 7 млрд руб.,— рассказала заместитель руководителя департамента городского имущества города Москвы Ирина Дегтярова.— Проекты, реализованные в ближайшие годы, станут драйвером городской экономики. Город оценивает градостроительный потенциал “Индустриальных кварталов” в 35 млн кв. м. Благодаря “Индустриальным кварталам” в общей сложности будет создано около 550 тыс. новых рабочих мест. Семь участков уже нашли своих инвесторов, и в самое ближайшее время ожидается создание более 24 тыс. новых рабочих мест в процессе реализации этих проектов. Город создает благоприятную среду для инвестирования в проекты комплексного развития территорий. Мы видим большой интерес девелоперов к проекту “Индустриальные кварталы”. В ближайших планах подписание еще нескольких договоров о комплексном развитии с инвесторами».

Многие крупные компании, занимающиеся строительством объектов рынка коммерческой недвижимости, действительно активно рассматривают возможности редевелопмента бывших промышленных зон, используя при этом эффективные механизмы комплексного развития территорий. Во многом реализованные в конечном итоге проекты становятся по-настоящему уникальными. Для многих работа с объектами культурного наследия, которые входят в состав территорий КРТ,— это способ сохранить историческое наследие для будущего поколения, оставив тем самым и свой след в истории города.

«Мы изначально были коворкингом, но в какой-то момент поняли, что нам хочется чего-то большего,— прокомментировал свой путь к редевелопменту основатель и генеральный директор сети корпоративных коворкингов CODE Гурген Шекоян.— В Москве сохранилось много старого фонда, это прекрасные здания, которые находятся в идеальных локациях, но которыми никто не занимается и поэтому они выглядят заброшенными. Мы поймали себя на мысли, что хотели бы сделать с этими зданиями. Мы представляли, как проезжая мимо какого-то дома, могли бы сказать: “Вон тех балкончиков раньше не было, их сделал я”. Захотелось самореализации, поэтому мы пошли в редевелопмент,— это действительно хороший способ сделать Москву краше. Со временем стало понятно, что творить в городе можно и это очень приятно. Именно редевелопмент — это возможность таким небольшим по сравнению с крупными игроками рынка компаниям, как наша, что-то изменить в самом центре столицы».

Одним из ключевых факторов высокого интереса девелоперов к редевелопменту всегда оставался дефицит площадок под новое строительство, особенно в границах Третьего транспортного кольца, поддержала дискуссию директор по градостроительному регулированию и внешним связям Capital Group Анна Урейская. Тем не менее город продолжает развиваться, поэтому появляются предложения по реновации исторических застроек. Компаний, которые готовы взять в работу такие сложные объекты, эффективно управлять ими или перепрофилировать в нормальный, востребованный и успешный проект, на сегодняшний день крайне мало. Именно поэтому многие здания по-прежнему остаются в аварийном состоянии. Второй момент, сдерживающий более масштабные работы по редевелопменту подобных объектов, по словам эксперта, связан с многочисленными ограничениями и обременениями по использованию таких территорий, а также со сложностями градостроительного регулирования. Работа в исторических локациях сегодня требует серьезной подготовки, поэтому объекты реновации выходят на рынок редко. В период с 2021 по 2024 год ожидается объем ввода порядка 300 тыс. кв. м площадей после редевелопмента. Большая их часть, конечно же, относится к элитному сегменту.

«Когда мы говорим про редевелопмент в рамках Старой Москвы, таких объектов, как дом-книжка на Арбате, например, мы говорим о приспособлении бизнеса и объекта к уже существующей среде и застройке,— поделился мнением партнер Platforma.Legal Дмитрий Мальцев.— Но когда мы говорим про редевелопмент в рамках комплексного развития территории, подразумеваем более глобальную историю. По сути, это уже приспособление среды под задачи бизнеса, причем достаточно масштабное. И если в первом случае это сложившийся механизм, то во втором — мы имеем дело с новыми задачами. Девелоперы, приходя в проект КРТ, решают проблемы не только с самим строительством зданий, но и со всеми сопутствующими вопросами. Город всячески старается помочь им в этом, предлагая льготы, упрощенные процедуры по утверждению проекта планировки территории, проектов межевания и многое другое. Последние пять-семь лет все процессы, связанные с оформлением разрешительной документации, постановкой на кадастровый учет, становятся прозрачнее, быстрее и эффективнее. Представляется, что глобальные проекты КРТ, позволяющие приспособить целый район под новые задачи и развить его, в долгосрочной перспективе будут иметь спрос со стороны девелоперов».

Говоря об актуальности редевелопмента, следует учитывать не только интерес к нему бизнеса. Компании, заинтересованные в развитии своего портфеля, всегда готовы идти вперед и пробовать новое, но при наличии двух фундаментальных составляющих — спроса со стороны самого бизнеса и финансирования. Вопросы денег не всегда заканчиваются на уровне городских льготных программ, во многом учитываются интересы конечных потребителей таких объектов — арендаторов. Несмотря на все сложности и нестабильную ситуацию, многие привыкли к комфорту и рассчитывают сохранить его в дальнейшем. Немало случаев, когда арендаторы сами приносят управляющей компании или собственнику объекта свои мысли и планы интересных концепций.

«Разработать или взять в работу готовую концепцию сегодня не сложно, вопрос в другом: на каких условиях ее можно реализовать? Несколько лет назад у арендаторов сформировалось непреодолимое желание получить альтернативу стеклу и бетону, поэтому вырос спрос на помещения с интересным концептом, свободными и зелеными зонами,— отметил закономерности коммерческий директор “Трехгорной мануфактуры” Станислав Гончаренко.— У нас, например, по-прежнему очень низкая вакансия, потому что мы отвечаем этим требованиям. Современный арендатор, выбирая офис, ориентируются не только на экономику, но и на элемент комфорта, что предлагает само помещение, его локация и окружающая территория. В ближайшем будущем эти запросы не сильно изменятся, и совершенно точно сохранится ставка на максимальный комфорт. Для одних — это концептуальные лофты, для других — современные здания из стекла и бетона. Поэтому прямого ответа на вопрос, чего хочет конечный потребитель проектов девелопмента и редевелопмента, нет. А в силу того, что многие компании сегодня выводят на рынок действительно качественные и интересные объекты, спрос на удобство продолжит расти».

«И в офисном сегменте, и в жилом, и в апартаментах действительно сохраняется спрос на качественное обслуживание,— поддержала дискуссию коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарева.— Все хотят жить и работать с комфортом, уделяя минимум времени на решение каких-то своих бытовых забот. Именно поэтому многие покупатели большое внимание по-прежнему уделяют тому, есть ли консьерж в здании, какая управляющая компания обслуживает объект, присутствует ли отель на территории жилого комплекса. Все привычные нам на сегодняшний день сервисные составляющие по-прежнему остаются актуальными. В объектах редевелопмента этот высокий уровень сервиса также сохраняется. Конечно, сейчас рынок оказался в стадии определенной стагнации — темпы продаж существенно замедлились. Все находятся в ожидании того, как будет вести себя рынок, появятся ли новые игроки из Турции и ОАЭ, как в дальнейшем распределится спрос. Многие международные бренды, с которыми мы работали ранее, остались с нами, и это радует. Сделок мало, но они есть. Такова наша новая реальность. Всем нам нужно набраться терпения и уделить внимание другим, не менее важным задачам. Сейчас у девелоперов хорошее время для того, чтобы пересмотреть свой портфель и скорректировать его, разобраться в команде и возможно, изменить свои бизнес-процессы. Редевелопмент в такой ситуации неопределенности действительно остается хорошим инструментом развития портфеля компании».

Несмотря на то что реконструкция и перепрофилирование существующего объекта — эффективный инструмент, который поддерживает девелопмент на плаву, построить новое здание зачастую бывает намного легче. Очень много ограничительных нюансов сопровождает работу с памятником архитектуры или историческим наследием. Тем не менее выбор в пользу редевелопмента происходит по нескольким причинам. Во-первых, под такой объект можно получить банковское финансирование. Во-вторых, это более ценный актив, чем построенное с нуля современное здание, просто потому что овеяно аурой культурного наследия, перечисляет преимущества президент Sawyer Group Вера Сецкая. Ну и в-третьих, наверное, самое главное — это возможность получения хорошей доходности при реализации такого объекта, конечно, при условии грамотного подхода и эффективной поэтапной работы.

«Важно, чтобы на рынке недвижимости каждый занимался своим делом, коммерческие девелоперы строили офисы и торговые центры, а жилые — дома или привлекали соответствующих специалистов для реализации несвойственных основному профилю компании проектов. Accent Capital более 14 лет успешно управляет портфелями объектов в разных секторах недвижимости на уровне Asset Management и Property Management. В нашем портфеле есть кейс, где потребовалось делать полную реконцепцию торгового центра, который был построен профессиональным девелопером жилой недвижимости,— это торговый центр “Сокольники”,— поделилась опытом работы над проектом директор департамента управления торговой недвижимостью Accent Capital Светлана Кузьмина.— Первым шагом смены концепции ТЦ стало масштабное исследование — мы определили целевую аудиторию и ее потребности, потенциальный костяк арендаторов и их текущие предпочтения. Второй шаг — изменение внешней и внутренней архитектуры здания. И третий, конечно же, полный реброкеридж и ребрендинг. В результате оптимизации планировок удалось на 14% увеличить GLA объекта. Были разработаны и внедрены несколько уникальных для данного места концепций, таких как, например, универмаг российских дизайнеров “Телеграф” размещен в полностью безвитринном пространстве в центре второго этажа. На сегодняшний день объект стилизован под продолжение парка “Сокольники” и на 85% сменил пул арендаторов. Число федеральных и международных ритейлеров увеличилось до 68%. Поскольку ТЦ, по сути, является торговым объектом “возле дома”, то крупные иностранные бренды изначально не проявляли к нему интереса, несмотря на смещение фокуса потребления в сторону районных ТЦ после пандемии. В итоге на сегодняшний день, несмотря на приостановку деятельности многих иностранных операторов, уровень вакансии составляет менее 1%, а трафик посетителей после реконцепции увеличился на 64%. По большому счету все наши арендаторы подобраны очень грамотно и полностью закрывают ежедневные потребности жителей района».

Привлечение специалистов на первоначальном этапе реализации проекта, будь то строительство нового здания или его редевелопмент, крайне важно, поддержал коллегу операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев. Это касается не только разработки концепции будущего объекта, но и всех технических составляющих. Именно поэтому девелоперу настоятельно рекомендуют опираться на экспертное мнение специалистов эксплуатационных компаний на этапе проектирования и выполнения строительно-монтажных работ, подчеркнул эксперт. Даже при наличии определенных особенностей объектов редевелопмента такое мнение позволит в будущем наиболее эффективно эксплуатировать здание. Речь здесь идет вовсе не о комфорте для управляющей компании, а именно об успешности его дальнейшего использования — минимизации вероятных затрат на эксплуатацию и перераспределение расходов.

В последнее десятилетие в понятие редевелопмент включают также экологическую повестку — сохранение ограждающих конструкций, использование солнечных панелей, экологически чистых и перерабатываемых материалов в каркасе здания. Современное здание, прошедшее через реконструкцию и реконцепцию, по умолчанию воспринимается как качественное, а в идеале еще и сертифицированное по международным стандартам.

«Из 100% рынка “зеленых” проектов порядка 35% — объекты редевелопмента, и практически все они находятся в Москве,— отметил генеральный директор Est group Евгений Тесля.— Если раньше все проекты стремились получить международный сертификат качества, то сегодня ставка делается на российские системы, которые позволяют существенно экономить бюджет на реализацию проекта. Главные инструменты, которые направлены на сокращение издержек,— это математическое моделирование и организация микроклимата здания. Такие решения позволяют понять, как движется воздух в помещении и как правильно распределить его потоки так, чтобы в дальнейшем не тратить деньги на доработку и ремонт инженерных систем и вентиляции. Не бойтесь передовых решений, именно они помогут вам сократить издержки на эксплуатацию здания в будущем».

Таким образом, большинство объектов, попадающих в список редевелопмента, нуждается как в реставрационных и строительных работах, так и в полном переосмыслении формата и концепции. Девелоперам достаются не только обветшалые исторические здания и комплексы, когда-то полные энергии промышленные объекты, морально и физически устаревшие корпуса институтов и лабораторий, но и невостребованные коммерческие площади — торговых и офисных центров, не оправдавших финансовых ожиданий из-за пандемии, неудачной локации или концепции. Город развивается, меняются его среда и поколения людей, которые продолжают пользоваться все теми же объектами, а значит пришло время меняться и зданиям.