Layer 1

Апрельские тезисы. Коммерческая недвижимость

13 апреля 2022 Среда
Недвижимость
Место проведения: Москва, Краснопресненская наб., 12А, ресторан «Чайка», «Мягкий зал»
превью
04:52:21

За последние два года мы привыкли к тому, что рынок постоянно меняется, адаптируясь под новые внешние и внутренние вызовы. Казалось бы, многие трудности уже пройдены, и выводы сделаны, но на данный момент по-прежнему остро стоят вопросы инвестиционной привлекательности бизнеса и развития инфраструктуры городов, перспектив торговой недвижимости и арендных взаимоотношений, востребованности офисных площадей и реализации девелопмента. Сегодня, как никогда прежде, рынок нуждается в диалоге. ИД «Коммерсантъ» собрал лидеров рынка, чтобы обсудить текущую повестку, актуальные точки роста, а также возможности и преимущества для государства и бизнеса.

Несмотря на кризисы и различные экономические ограничения, одной из приоритетных задач государства остается развитие своих территорий. В последние годы в этом направлении активное участие принимает бизнес. Для поддержания интереса компаний к проектам развития инфраструктуры городов и регионов и усиления вовлечения в них законодатели разрабатывают специальные меры государственной поддержки. Как правило, все они связаны с предоставлением кредитов на привлекательных условиях, выгодных льгот и щедрого субсидирования.

В 2022 году по поручению президента РФ запущен федеральный проект «Инфраструктурное меню» — комплекс мер поддержки регионов по созданию инфраструктуры для жилищного строительства. Самый востребованный и эффективный инструмент из этого списка — инфраструктурные бюджетные кредиты: в 2021 году на развитие комфортных условий жизни для населения было направлено более 500 млрд руб. Регионы получили средства под ставку в 3% годовых и распределили на все виды сопутствующей городской инфраструктуры, отметила директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич. Также с начала года ресурсоснабжающие предприятия получили средства Фонда национального благосостояния. К остальным мерам поддержки развития относятся также реструктуризация бюджетных кредитов, субсидирование процентной ставки, кредиты ВЭБ.рф, инфраструктурные облигации. В одном проекте возможно использовать несколько инструментов получения средств, что позволяет существенно снижать нагрузку на инвесторов. По данным департамента комплексного развития территорий, на сегодняшний день 81 регион воспользовался предложенными мерами поддержки развития инфраструктуры своих городов. Лидерами в этом направлении остаются Московская и Нижегородская области, но география федерального проекта представлена от Юга до Сибири.

Говоря о развитии инфраструктуры городов и регионов, в первую очередь следует иметь в виду промышленные парки, промышленные технопарки и особые экономические зоны, поддержал коллегу директор Ассоциации кластеров, технопарков и ОЭЗ России Андрей Шпиленко. Все эти объекты могут быть представлены как в сегменте производства, так и туризма. Главное, на что следует обращать внимание при формировании заявки на получение средств федерального проекта «Инфраструктурное меню»,— это полное соответствие заявленным требованиям подобных объектов. Понятия промышленных парков, технопарков и ОЭЗ официально закреплены на законодательном уровне, и претендовать на меры государственной поддержки для развития инфраструктуры могут только такие объекты, подчеркнул эксперт.

Между тем перед регионами сегодня стоит ряд локальных вызовов. К ним относится формирование экономической самостоятельности, предоставление технологического суверенитета, приоритет производственного сектора, создание инфраструктуры, связанной с обеспечением качественной жизни в небольших городах, обеспечение базиса региональной экономики, перечислил точки роста генеральный директор Агентства инвестиционного развития Новосибирской области Александр Зырянов. По его мнению, самое важное на данный момент — оперативно создать реестр импортных продуктов, который позволит понимать картину в целом и видеть, какой именно продукт тот или иной регион может самостоятельно производить. Соответственно, в каждом крае, области и районе необходимо сформировать уникальное, самобытное производственное ядро. Выгодные налоговые льготы и создание новых технологичных рабочих мест также позволят усилить интерес потенциальных инвесторов в этом случае к отдельно взятому региону, убежден эксперт. Ну а регулярная работа над развитием инвестиционной и финансовой грамотности населения вместе с постоянным внедрением максимально широкого спектра инструментов государственной поддержки позволит территориям РФ становится все более независимыми и самостоятельными.

Фокус в развитии регионов необходимо держать на исключительных компетенциях, которыми они обладают, поддержал дискуссию руководитель представительства Калининградской области при правительстве РФ Денис Салий. Целесообразнее заниматься теми ресурсами, которые уже есть. Например, сильной стороной Калининградской области является туризм. Прошлые два года стали рекордными по количеству туристов, при этом тренд на путешествия по региону сохранится до 2023 года, уверен эксперт. Туристов привлекают потрясающая природа и интересные достопримечательности, поэтому в области особое внимание уделяют объектам культурного наследия (ОКН). В частности, для стимулирования интереса инвесторов разработана программа финансирования на восстановление ОКН — выдаются займы до 1 млрд руб. и при условии, если в течение пяти лет объект вводится в эксплуатацию, половина данных средств прощается, а вторая выплачивается в течение 15 лет под ставку 1%. В 2021 году подобное финансирование получили шесть объектов Калининградской области. Таким образом в оборот вовлекаются интересные и значимые для региона объекты, которым в силу разных причин на государственном уровне не уделялось должного внимания, а они, в свою очередь, привлекают туристов, развивают малое и среднее предпринимательство и способствуют росту налоговых отчислений в бюджет области.

Туризм сегодня действительно остается одним из основных драйверов развития регионов. Многое в направлении усиления инфраструктуры делается силами инвесторов, которым интересны локальные объекты. Инвестиции в туристическую отрасль до 2030 года составляют почти 3 млрд руб., при этом ожидается и рост новых рабочих мест, поскольку качественное развитие региона без мест приложения труда невозможно, считает директор по стратегическому развитию курорта Красная Поляна, член экспертного совета комитета по туризму ГД РФ Ольга Филипенкова. Устойчивое туристическое направление поддерживается, как правило, за счет грамотно реализованных курортов. В Сочи, например, таковым остается интегрированный курорт Красная Поляна. Его планомерное и постоянное развитие способствует и повышению экономической эффективности как города, так и Краснодарского края в целом.

На фоне развития туристической отрасли остаются перспективными инвестиции в отельный бизнес. Особенно в те средства размещения, которые предназначены преимущественно для молодежи. В целом же гостиницы на протяжении двух последних лет переориентировались на формат краткосрочного размещения посетителей, в том числе и семей с детьми. По оценке экспертов, туризм по внутрироссийским направлениям продолжит свой рост, однако новых отелей на рынке не появится.

«Девелоперы гостиничных объектов сегодня ждут возможности получить льготное финансирование под реализацию своих проектов, потому что без него построить гостиницу или отель невозможно,— прокомментировал текущую ситуацию президент РГУД, президент Becar Asset Management Александр Шарапов.— Мы в своем портфеле давно сделали ставку на современные средства размещения с дизайнерскими номерами и интересными концепциями. Однако с точки зрения дальнейшего развития даже популярные сегодня урбан-отели окажутся под ударом, если не получат субсидирование доли частных инвесторов и сильных мер государственной поддержки. Например, все отели необходимо освобождать как минимум от налога на имущество, это станет существенным подспорьем для поддержания и развития гостиничной отрасли. Объем выделяемых средств на поддержание объектов коммерческой недвижимости в России с каждым годом сокращается, а это приводит к тому, что мы в конечном итоге начнем отставать в качестве жизни,— будут устаревать и отели, и торговля, и офисы. Гостиничному бизнесу остро необходима поддержка города и страны в целом, тогда и туризм продолжит усиливаться, и бюджеты регионов пополняться. Мы верим в молодежь, в ее активность и готовность путешествовать, но без участия государства развиваться сегодня очень тяжело».

Не только отели и гостиницы должны соответствовать высоким требованиям качества объектов, но и вся сопутствующая инфраструктура региона. Это важно для тех партнеров, которые заинтересованы в реализации создания новых зданий и производства на территории РФ. На сегодняшний день по-прежнему сохраняется достаточно высокий интерес зарубежных инвесторов к инфраструктурным объектам российских регионов. Ульяновская область, например, остается инвестиционно привлекательной для многих зарубежных партнеров. При этом запросы инвесторов в последнее время заметно изменились: если раньше им интересна была исключительно земля промышленного назначения, то сегодня их интересует готовая площадка с понятным индустриальным статусом. Ориентируясь на интересы партнеров, регион начал адаптировать помещения старого фонда и самостоятельно строить новые объекты. «Мы знаем, как удовлетворить запросы инвесторов на разнообразные промышленные площадки, умеем создавать и строить помещения любого типа для ведения бизнеса. В Ульяновске действуют все распространенные в нашей стране механизмы господдержки, все виды льгот адаптированы к интересам инвестора. Российскими и зарубежными компаниями, зашедшими на готовые площади, уже реализовано 34 инвестиционных проекта. Объем инвестиций по ним составил более 10 млрд руб., создано около 2500 рабочих мест»,— поделилась опытом развития региональной инфраструктуры заместитель генерального директора АО «Корпорация развития Ульяновской области» Алина Абитова. На сегодня общая потребность инвесторов, готовых запустить проекты в современных производственных корпусах, составляет свыше 100 тыс. кв. м. Ожидаемый объем инвестиций от проектов оценивается еще в 10 млрд руб.

Частных инвесторов сегодня могли бы заинтересовать не только крупные промышленные инфраструктурные объекты, но и такая бизнес-модель, как Light-industrial. Спрос на данные объекты часто пересекается с технопарками, а драйверами развития все так же остаются локализация спроса, импортозамещение и близость к клиентам.

«Такие коммерческие объекты, как Light-industrial, успешно могли бы заменить промышленные объекты, реализующиеся сегодня в регионах,— убеждена партнер ricci Яна Кузина.— Резиденты такого формата нуждаются в тех же мерах поддержки, что и арендаторы технопарков,— в налоговых льготах, инженерно-транспортной инфраструктуре, коммуникациях, готовых и оборудованных площадках. Немного сложнее эта история, конечно же, для девелопера. Им необходимо рассчитывать на льготы по налогам на период стройки, гарантий сдачи в аренду и продажу таких помещений, и только в этом случае такая бизнес-модель объектов будет работать. Инвесторы могли бы прийти не только в большие города, но и в регионы, потому что многие инвестиционные компании вкладывают свои средства именно в такие проекты. Мы искренне надеемся, что текущая ситуация, в которой мы все оказались, приведет к данным мерам поддержки девелопмента и инфраструктурных объектов, и наше сотрудничество будет проходить более активно не только в разрезе перечисления постановлений, но и на конкретных примерах».

Конечно, можно долго говорить о том, как могла бы эффективно развиваться та или иная бизнес-модель, реализуемая девелоперами, пытаться заглянуть в будущее и просчитать, какие объекты инфраструктуры будут пользоваться большим спросом в крупных городах и регионах, но реальность сегодня такова — рынок продолжает развиваться, пытаясь удержать свои позиции под влиянием внешних факторов. Что будет дальше со зданиями и площадками и какой станет инфраструктура городов и регионов в ближайшем будущем, никто из экспертов сказать не может. Время для прогнозов еще не настало, отметил модератор дискуссии, посвященной текущему состоянию коммерческой недвижимости, директор по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслав Холопов.

По-прежнему относительно стабильной и неизменной остается ситуация на складском рынке: общий объем площадей составляет 35 млн кв. м, из которых 55% приходится на Московский регион, почти 13% — на Санкт-Петербург и порядка 30% — на регионы. На протяжении пяти лет все объекты, которые появлялись на рынке, строились исключительно под клиента, что позволяло сдерживать вакансию на низком уровне. За последние два года свободных складских площадей и вовсе не осталось. В 2021 году на рынке снова появились предложения объектов спекулятивного строительства. Будут ли они реализованы в нынешнем году, большой вопрос.

«Сегодня на рынке складской недвижимости арендодатели разделились на три группы: собственники объектов, девелоперы, которые вошли в проект и начали строить складские площади под клиента, и те, кто планировал начать строительство весной текущего года и теперь, вероятно, скорректирует свои планы,— рассказал о ситуации на рынке региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS.— В целом реализовать проект в текущих условиях высоких кредитных ставок и цен на стройматериалы достаточно сложно. Стоимость строительства в конечном счете скажется и на стоимости арендной ставки, и на доле свободных складских площадей. Вакансия сегодня уже начинает расти — по итогам первого квартала 2022 года она составила 1,2%. Примерно такая же доля приходится и на субаренду. К концу года мы можем увидеть уже показатель в 4–5%. Интересно при этом, что доля западных компаний на рынке аренды составляет всего около 17%, поэтому их возможный уход на вакансию свободных площадей большого влияния не окажет. Тем более что на сегодняшний день об уходе заявило не более 1% иностранных арендаторов. Большинство ждут развития ситуации — продолжают занимать площади и платить за аренду, поэтому небольшой запас прочности для стабилизации ситуации пока есть».

«В строительной отрасли именно сектор складской недвижимости будет демонстрировать больше сдержанного оптимизма, чем другие. Мы видим как минимум два направления для активной работы в ближайшее время,— поделился своим видением развития ситуации генеральный директор “Ориентира” Андрей Постников.— Первое связано с курсом на импортозамещение — будут создаваться новые производства, а значит потребуется строительство как новых объектов для размещения производственных мощностей, так и объектов складской недвижимости для обеспечения их работы. Второе направление — строительство складов и расширение складских мощностей для ритейлеров и оптовиков товаров народного потребления. В связи с нарушениями в цепочках поставок они будут наращивать складские запасы, чтобы иметь возможность хранить больше товаров про запас и гарантировать поставку товаров потребителям. С точки зрения потребностей рынка это будет компенсировать негативные эффекты, возникшие из-за ухода иностранных игроков. В таких новых реалиях преимущество будет на стороне девелоперов, которые имеют возможность строить, не опираясь на кредитное плечо. Именно по такой модели работает “Ориентир”, что позволяет нам продолжать строительство даже в изменившихся условиях».

Что касается сегмента офисной недвижимости, то в этой сфере рынка прогнозы по вакансии делятся на три блока — оптимистичные, умеренные и пессимистичные. Отдельный оптимизм связан с увеличением вакантности офисных площадей до 10–12% за счет предложений по субаренде. Объем западных компаний на рынке аренды действительно не такой большой в сравнении с общей долей арендаторов, все они занимают офисы уровня А и В+, что подразумевает долгосрочные контракты, расторгнуть которые в один момент просто нельзя.

«За первый квартал 2022 года в офисном сегменте нашей компании нет выездов текущих арендаторов. При этом 5800 кв. м за этот период сданы. Правда, стоит учесть, что доля иностранных арендаторов у нас не превышает 5%, но и они освобождать офисы пока не планируют. Так что востребованность высококлассных офисов сохранится. Увеличение цен на отделочные материалы и нежелание арендаторов инвестировать собственные средства в отделку сделало еще более актуальными гибкие офисные пространства. Следуя этой тенденции, мы запустили собственную сеть смарт-офисов K`Rooms. Первый офис бренда откроется для арендаторов уже в текущем году»,— поделился директор по аренде KR Properties Максим Белецкий.

«Себестоимость офисных объектов сегодня растет, что требует от девелопера пересмотра своих проектов,— поддержала дискуссию коммерческий директор ГК “Пионер” Диана Нилиповская.— Проекты, которые находятся на завершающей стадии реализации, в меньшей степени пострадали от влияния внешних факторов, а вот строительство новых очередей пришлось переосмыслить и большую часть из них отложить. Доля нашей компании в общем объеме рынка продаж офисной недвижимости сегодня составляет 25%. К сожалению, отдельным острым вопросом остается банковское финансирование текущих и будущих девелоперских проектов. На данном этапе решений в отношении коммерческой недвижимости банки не принимают. Мы пытаемся лоббировать свои интересы и показывать необходимость государственной поддержки для строительной отрасли, но те меры, которые нам предлагают сегодня, недостаточны для успешной реализации проектов. Тем не менее мы продолжаем верить в то, что новые объекты на рынке должны появляться, что необходимо увеличивать создание новых рабочих мест и в городе, и в области, поэтому, несмотря ни на что, приняли решение вывести на реализацию свой новый проект OPUS Business Center. Спрос на что-то новое и качественное будет всегда».

Вечным на рынке останется и сегмент FM. По мнению экспертов, девелоперы продолжат строить новые объекты, а услуги управляющих компаний по эксплуатации здания все так же будут востребованы.

«За последние два года операторы FM хорошо прокачали свои навыки и компетенции в области антикризисного управления и работы в условиях, слабо поддающихся прогнозированию. Текущая ситуация научила планировать доставки необходимого оборудования, которое везут нам через 15 стран. От нас зависит срок безотказной работы оборудования и продление периода до капитального ремонта,— прокомментировала сложившуюся ситуацию генеральный директор PRO Realty Майя Грехова.— Сегодня мы вновь столкнулись с турбулентностью экономики, ухода с рынка иностранного бизнеса, корректировкой логистических цепочек, нехваткой квалифицированных кадров, стрессом и выгоранием управленцев всех уровней. Это то, с чем нам приходится работать каждый день, при этом быстро меняться под условия и запросы наших заказчиков и арендаторов. Сохраняется тренд на изменение офисных пространств, это ставит перед нами все новые задачи. Самое сложное для отрасли FM сегодня на самом деле — поиск людей, профессиональных специалистов, их вдохновение на работу и удержание в профессии. Чем выше компетенция управляющей компании, тем больше доверия заказчика к ней и сильнее уровень востребованности ее услуг, причем не только в больших городах, но и регионах. Профессионалы будут нужны всегда».

Сложной остается ситуации в сегменте торговой недвижимости. Магазинам, торговым центрам и ритейлерам на протяжении последних двух лет достается больше всех: невозможность осуществлять торговлю, закрытие площадей, снижение трафика — все это самым негативным образом сказывается на развитии отрасли.

«Девелоперы, у которых стадия реализации торговых объектов на сегодняшний день достигла меньше 50%, остановили свое строительство,— поделилась статистикой руководитель управления коммерческой недвижимости ГК А101 Оксана Моисеева.— Большинство пересматривают свои концепции и выбирают наиболее оптимистичные сценарии возврата к стройке. Те проекты, которые продолжили свою реализацию, столкнулись с большими проблемами в области поставок импортного оборудования и поиска их аналогов. Проекты редевелопмента сегодня также встали на паузу и требуют от их создателей пересмотра стратегии реализации. Тем не менее мы убеждены, что все эти трудности носят исключительно временный характер и проектирование новых торговых объектов продолжится прежними темпами. Особенно в отношении тех проектов, которые будут реализованы в составе жилых кластеров. Исследования показывают, что местные жители тратят до 60% своих доходов именно внутри территории проживания. В город выбираются только ради развлечения и ряда других сегментов, которые по каким-то причинам не представлены в его жилом массиве. Поэтому инфраструктура современных комплексов продолжит усиливаться объектами торговой составляющей. В целом же на балансировку всех бизнес-сфер в сегменте торговой недвижимости потребуется не менее одного-полутора лет».

Один из самых обсуждаемых вопросов на рынке ритейла сегодня — уход иностранных брендов с российского рынка. Если международные бренды оставят свои площади, рынок торговой недвижимости столкнется с вакансией до 30%. По факту мы видим пока закрытые магазины и занятые помещения, поэтому освободятся ли площади и когда — большой вопрос. Юристы, в свою очередь, все чаще говорят о том, что быстрого и простого расторжения договорных арендных отношений не произойдет, поскольку текущая ситуация не подходит под описание форс-мажора.

«В российском праве существуют правовые механизмы, которые могут сглаживать острые углы в рамках исполнения договорных обязательств, и суды их достаточно эффективно применяют. Однако сегодня мы живем во время перемен и с точки зрения применения института форс-мажора все не так однозначно,— поделился законодательными новеллами партнер “Рустам Курмаев и партнеры” Василий Малинин.— Например, 22 марта в Государственную думу был внесен законопроект, предусматривающий определенные корректировки, которые прямым образом повлияют на позицию судов в применении института форс-мажора. Законодатель отмечает, что в связи с недружественными действиями иностранных государств должник может быть освобожден от исполнения обязательства, либо договор может полностью прекратиться, однако подобные правила будут действовать только для лиц, не связанных с так называемыми недружественными странами. Иностранные граждане или юридические лица, имеющие связи с недружественными странами, могут получить законодательный запрет на использование института форс-мажора. Таким образом, с юридической точки зрения предлагается установить принцип национального дисбаланса и лишить иностранцев возможности ссылаться на форс-мажор при исполнении договорных обязательств. Это приведет к тому, что арендаторы с иностранными корнями, которые закрывают магазины и надеются на освобождение от ответственности в силу института форс-мажора, не получат такой возможности, а собственники ТЦ будут по всей строгости закона применять все договорные законные механизмы понуждения, взыскивать убытки, неустойки и арендную плату за период простоя. На строительном рынке подобная политика законодателя может выражаться в том, что одни и те же обстоятельства могут рассматриваться в качестве непреодолимой силы для одних лиц (к примеру, в отношениях застройщика, который затягивает срок строительства, и дольщиков) и не считаться таковыми для других лиц (к примеру, для поставщика иностранного оборудования, который сорвал поставку в отношении того же застройщика). Пока что данный законопроект не прошел даже первого чтения, но у судов уже наблюдается некий смещенный подход с точки зрения защиты национальных интересов при рассмотрении гражданских споров между частными лицами».

Таким образом, текущая ситуация в целом на рынке коммерческой недвижимости характеризуется несколькими факторами — частичная или полная приостановка реализуемых объектов, отмена планового вывода новых проектов, рост уровня вакансии арендованных помещений в различных секторах недвижимости, приостановка деятельности многих иностранных компаний, поиск отечественных аналогов как необходимого оборудования, так и отделочных материалов. Из относительно положительных тенденций можно отметить развитие туристического направления и отельного бизнеса. Во многом потому что хорошо поддерживается государством, отметила глава MAD Architects Мария Николаева. Отельерам стоит отдельное внимание сегодня уделять вопросам повышения сервиса и развития своей инфраструктуры. Мы все настроены на то, что в конечном итоге качество предлагаемого продукта сильно улучшится.

  • Такие коммерческие объекты, как Light-industrial, успешно могли бы заменить промышленные объекты, реализующиеся сегодня в регионах. Резиденты такого формата нуждаются в тех же мерах поддержки, что и арендаторы технопарков,— в налоговых льготах, инженерно-транспортной инфраструктуре, коммуникациях, готовых и оборудованных площадках. Немного сложнее эта история, конечно же, для девелопера. Им необходимо рассчитывать на льготы по налогам на период стройки, гарантий сдачи в аренду и продажу таких помещений, и только в этом случае такая бизнес-модель объектов будет работать. Инвесторы могли бы прийти не только в большие города, но и в регионы, потому что многие инвестиционные компании вкладывают свои средства именно в такие проекты. Мы искренне надеемся, что текущая ситуация, в которой мы все оказались, приведет к данным мерам поддержки девелопмента и инфраструктурных объектов, и наше сотрудничество будет проходить более активно не только в разрезе перечисления постановлений, но и на конкретных примерах.
    Яна Кузина
    партнер ricci Яна Кузина
  • За последние два года операторы FM хорошо прокачали свои навыки и компетенции в области антикризисного управления и работы в условиях, слабо поддающихся прогнозированию. Текущая ситуация научила планировать доставки необходимого оборудования, которое везут нам через 15 стран. От нас зависит срок безотказной работы оборудования и продление периода до капитального ремонта. Сегодня мы вновь столкнулись с турбулентностью экономики, ухода с рынка иностранного бизнеса, корректировкой логистических цепочек, нехваткой квалифицированных кадров, стрессом и выгоранием управленцев всех уровней. Это то, с чем нам приходится работать каждый день, при этом быстро меняться под условия и запросы наших заказчиков и арендаторов. Сохраняется тренд на изменение офисных пространств, это ставит перед нами все новые задачи. Самое сложное для отрасли FM сегодня на самом деле — поиск людей, профессиональных специалистов, их вдохновение на работу и удержание в профессии. Чем выше компетенция управляющей компании, тем больше доверия заказчика к ней и сильнее уровень востребованности ее услуг, причем не только в больших городах, но и регионах. Профессионалы будут нужны всегда.
    Майя Грехова
    генеральный директор PRO Realty Майя Грехова
  • Сегодня на рынке складской недвижимости арендодатели разделились на три группы: собственники объектов, девелоперы, которые вошли в проект и начали строить складские площади под клиента, и те, кто планировал начать строительство весной текущего года и теперь, вероятно, скорректирует свои планы. В целом реализовать проект в текущих условиях высоких кредитных ставок и цен на стройматериалы достаточно сложно. Стоимость строительства в конечном счете скажется и на стоимости арендной ставки, и на доле свободных складских площадей. Вакансия сегодня уже начинает расти — по итогам первого квартала 2022 года она составила 1,2%. Примерно такая же доля приходится и на субаренду. К концу года мы можем увидеть уже показатель в 4–5%. Интересно при этом, что доля западных компаний на рынке аренды составляет всего около 17%, поэтому их возможный уход на вакансию свободных площадей большого влияния не окажет. Тем более что на сегодняшний день об уходе заявило не более 1% иностранных арендаторов. Большинство ждут развития ситуации — продолжают занимать площади и платить за аренду, поэтому небольшой запас прочности для стабилизации ситуации пока есть.
    Константин Фомиченко
    региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS Константин Фомиченко
  • Девелоперы, у которых стадия реализации торговых объектов на сегодняшний день достигла меньше 50%, остановили свое строительство. Большинство пересматривают свои концепции и выбирают наиболее оптимистичные сценарии возврата к стройке. Те проекты, которые продолжили свою реализацию, столкнулись с большими проблемами в области поставок импортного оборудования и поиска их аналогов. Проекты редевелопмента сегодня также встали на паузу и требуют от их создателей пересмотра стратегии реализации. Тем не менее мы убеждены, что все эти трудности носят исключительно временный характер и проектирование новых торговых объектов продолжится прежними темпами. Особенно в отношении тех проектов, которые будут реализованы в составе жилых кластеров. Исследования показывают, что местные жители тратят до 60% своих доходов именно внутри территории проживания. В город выбираются только ради развлечения и ряда других сегментов, которые по каким-то причинам не представлены в его жилом массиве. Поэтому инфраструктура современных комплексов продолжит усиливаться объектами торговой составляющей. В целом же на балансировку всех бизнес-сфер в сегменте торговой недвижимости потребуется не менее одного-полутора лет.
    Оксана Моисеева
    руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева
  • В строительной отрасли именно сектор складской недвижимости будет демонстрировать больше сдержанного оптимизма, чем другие. Мы видим как минимум два направления для активной работы в ближайшее время. Первое связано с курсом на импортозамещение — будут создаваться новые производства, а значит потребуется строительство как новых объектов для размещения производственных мощностей, так и объектов складской недвижимости для обеспечения их работы. Второе направление — строительство складов и расширение складских мощностей для ритейлеров и оптовиков товаров народного потребления. В связи с нарушениями в цепочках поставок они будут наращивать складские запасы, чтобы иметь возможность хранить больше товаров про запас и гарантировать поставку товаров потребителям. С точки зрения потребностей рынка это будет компенсировать негативные эффекты, возникшие из-за ухода иностранных игроков. В таких новых реалиях преимущество будет на стороне девелоперов, которые имеют возможность строить, не опираясь на кредитное плечо. Именно по такой модели работает «Ориентир», что позволяет нам продолжать строительство даже в изменившихся условиях.
    Андрей Постников
    генеральный директор ОРИЕНТИР Андрей Постников
  • За первый квартал 2022 года в офисном сегменте нашей компании нет выездов текущих арендаторов. При этом 5800 кв. м за этот период сданы. Правда, стоит учесть, что доля иностранных арендаторов у нас не превышает 5%, но и они освобождать офисы пока не планируют. Так что востребованность высококлассных офисов сохранится. Увеличение цен на отделочные материалы и нежелание арендаторов инвестировать собственные средства в отделку сделало еще более актуальными гибкие офисные пространства. Следуя этой тенденции, мы запустили собственную сеть смарт-офисов K`Rooms. Первый офис бренда откроется для арендаторов уже в текущем году.
    Максим Белецкий
    директор по аренде KR Properties Максим Белецкий
  • Девелоперы гостиничных объектов сегодня ждут возможности получить льготное финансирование под реализацию своих проектов, потому что без него построить гостиницу или отель невозможно. Мы в своем портфеле давно сделали ставку на современные средства размещения с дизайнерскими номерами и интересными концепциями. Однако с точки зрения дальнейшего развития даже популярные сегодня урбан-отели окажутся под ударом, если не получат субсидирование доли частных инвесторов и сильных мер государственной поддержки. Например, все отели необходимо освобождать как минимум от налога на имущество, это станет существенным подспорьем для поддержания и развития гостиничной отрасли. Объем выделяемых средств на поддержание объектов коммерческой недвижимости в России с каждым годом сокращается, а это приводит к тому, что мы в конечном итоге начнем отставать в качестве жизни,— будут устаревать и отели, и торговля, и офисы. Гостиничному бизнесу остро необходима поддержка города и страны в целом, тогда и туризм продолжит усиливаться, и бюджеты регионов пополняться. Мы верим в молодежь, в ее активность и готовность путешествовать, но без участия государства развиваться сегодня очень тяжело.
    Александр Шарапов
    президент РГУД, президент Becar Asset Management Александр Шарапов
  • В российском праве существуют правовые механизмы, которые могут сглаживать острые углы в рамках исполнения договорных обязательств, и суды их достаточно эффективно применяют. Однако сегодня мы живем во время перемен и с точки зрения применения института форс-мажора все не так однозначно. Например, 22 марта в Государственную думу был внесен законопроект, предусматривающий определенные корректировки, которые прямым образом повлияют на позицию судов в применении института форс-мажора. Законодатель отмечает, что в связи с недружественными действиями иностранных государств должник может быть освобожден от исполнения обязательства, либо договор может полностью прекратиться, однако подобные правила будут действовать только для лиц, не связанных с так называемыми недружественными странами. Иностранные граждане или юридические лица, имеющие связи с недружественными странами, могут получить законодательный запрет на использование института форс-мажора. Таким образом, с юридической точки зрения предлагается установить принцип национального дисбаланса и лишить иностранцев возможности ссылаться на форс-мажор при исполнении договорных обязательств.
    Василий Малинин
    партнер «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин
  • Себестоимость офисных объектов сегодня растет, что требует от девелопера пересмотра своих проектов. Проекты, которые находятся на завершающей стадии реализации, в меньшей степени пострадали от влияния внешних факторов, а вот строительство новых очередей пришлось переосмыслить и большую часть из них отложить. Доля нашей компании в общем объеме рынка продаж офисной недвижимости сегодня составляет 25%. К сожалению, отдельным острым вопросом остается банковское финансирование текущих и будущих девелоперских проектов. На данном этапе решений в отношении коммерческой недвижимости банки не принимают. Мы пытаемся лоббировать свои интересы и показывать необходимость государственной поддержки для строительной отрасли, но те меры, которые нам предлагают сегодня, недостаточны для успешной реализации проектов. Тем не менее мы продолжаем верить в то, что новые объекты на рынке должны появляться, что необходимо увеличивать создание новых рабочих мест и в городе, и в области, поэтому, несмотря ни на что, приняли решение вывести на реализацию свой новый проект OPUS Business Center. Спрос на что-то новое и качественное будет всегда.
    Диана Нилиповская
    коммерческий директор ГК «Пионер» Диана Нилиповская

Партнеры

Программа

13 апреля Среда

Генеральный информационный партнер

При поддержке

Информационные партнеры

Контакты