Строительство в Челябинской области: состояние, тенденции, перспективы
В Челябинской области стоимость квадратного метра в новостройках за год выросла на 23,5%, достигнув в среднем 170,9 тыс. руб. При этом в отдельных проектах бизнес-класса цены уже превышают порог в 200–300 тыс. руб. Эксперты констатируют: период «дешевого Челябинска» закончился, а рынок перешел от конкуренции за квадратные метры к борьбе за качество среды и создание мест приложения труда. Как федеральные девелоперы планируют создать в центре города аналог Арбата, участники строительной отрасли рассказали на бизнес-завтраке «Коммерсантъ Южный Урал».
Одной из самых обсуждаемых тем стал заход в регион федеральных игроков. Генеральный директор проектной компании ГК «КОРТРОС» Александр Копин сравнил поведение челябинских покупателей с екатеринбургскими, отметив неожиданную разницу в реакциях на внешнюю повестку.
«Для нас родной город Екатеринбург, и там волатильность спроса в сегменте „комфорт плюс“ не так подвержена влиянию кризисных явлений. В Челябинске иначе: платежеспособный спрос крайне чувствителен к внешним факторам»,— констатирует генеральный директор проектной компании ГК «КОРТРОС» Александр Копин.
На текущий момент «Кортрос» реализует в Челябинске два крупных проекта. Первый — высотный жилой комплекс на северо-западе (пересечение Университетской Набережной и улицы Чичерина). По замыслу девелопера, четыре башни станут символом района, объединив в себе жилье, сервисы и офисные пространства. Второй проект — комплексное развитие территории (КРТ) в центре города на улице Орджоникидзе.
«Это достаточно сложный, проблемный участок в самом сердце города, где требуется особый подход. Очень важно не потерять идентичность этого пространства. Мы изучаем историю этого места, чтобы проект был правильно интегрирован в окружение — Драматический театр, Элеватор, сад Пушкина. Мы будем стараться, чтобы локация стала местом притяжения, в том числе и для туристов»,— рассказал директор проектной компании.
Одним из главных итогов последних двух лет эксперты называют стремительный выход Челябинска из списка мегаполисов с самым доступным жильем, что в том числе привлекает и крупных федеральных застройщиков. Долгое время город занимал последнее место по стоимости метра среди миллионников, однако сейчас по темпам роста цен уступает только Москве.
«Если сравнивать состояние дел в отрасли с температурой по больнице, то она нормальная. Наш город долго был последним по стоимости жилья, но сейчас ситуация изменилась. Квадратный метр у нас должен был стоить дороже. Рост происходит за счет более сложного входа на площадки и появления нового уровня продукта»,— отмечает заместитель министра строительства и инфраструктуры региона Антон Серебровский.
По словам чиновника, «вторичка» в городе на 90% состоит из старых панельных серий, что и создает визуальный разрыв в цене с первичным рынком, где застройщики перешли к созданию индивидуальных сценариев жизни.
Заместитель министра архитектуры и градостроительства региона Антон Серебровский подчеркнул, что долгое время рынок сдерживала стратегия «быстрых денег».
«Хотелось просто и очень быстро зайти на территорию, построить какое-то очень простое жилье — например, ту же панельную 97-ю серию, быстро вернуть деньги и быстро с этой территории убежать. Этот фактор выражен в разрыве цены жилья на первичном и вторичном рынках: “вторичка” в Челябинске на 90% состоит всего из трех типов панельных секций»,— отмечает господин Серебровский.
Эту мысль развил гендиректор ГК «Икар» Сергей Соловьев, указав на то, что статистика часто дает ложную картину из-за обилия старого фонда, тогда как качественная вторичка в центре (например, ЖК «Башни Свободы») стоит дороже многих новостроек. При этом себестоимость работ выросла критически.
«Стройка — это одно, а отделка… Материалы, стоимость работ — все подорожало раза в два объективно. И сейчас купить квартиру с голыми стенами — это сущий кошмар»,— считает Сергей Соловьев.
Обоснование сохраняющегося спроса при такой стоимости метра эксперты видят в уникальной для России «экономике комфорта». Операционный директор «Группы Голос» Наталья Ермолаева отметила, что соотношение «цена-качество» жизни в Челябинске остается конкурентоспособным даже в мировом масштабе, что привело к смене миграционных трендов.
«Сейчас, грубо говоря, не уезжают из России. Из Челябинска тоже перестают уезжать, к счастью. На Западе относительно зажиточный человек отдал 50% своего дохода государству, и ему говорят: “Ну конечно, за такой же уровень жизни платить надо”. Ты же в России думаешь: “Да я свои 15–18% отдам лучше”. И прекрасный у меня уровень жизни с точки зрения того, сколько я как человек вкладываю против того, что я получаю. Тут основной вопрос: могу ли я себе позволить в данном случае брать квартиру или дом и дальше платить за него?»,— рассуждает Наталья Ермолаева.
С ней согласился основатель агентства R.I.C.H. Максим Фридман, добавив, что в городе сформировался рынок «старых денег».
«Я вижу, когда ко мне приходят дети собственников, которым родители передали бизнес в управление. Челябинск — очень комфортный город, и куда отсюда уезжать — мне не очень понятно»,— резюмировал риэлтор.
Смену парадигмы застройки подтверждают и архитекторы. Если раньше город развивался по модели «спальных окраин», то сейчас акцент сместился на реновацию центральных территорий.
«Мы в свое время сделали тепловую карту: центр города был максимально насыщен сервисами, но обделен жильем, а периферия — наоборот. Сейчас и власти, и девелоперы меняют эту историю. Появилось желание прийти в центр, и здесь очень вовремя подоспел механизм КРТ (комплексного развития территорий), который решил многие проблемы входа на застроенные участки»,— пояснил генеральный директор ПАО АПРИ Павел Крутолапов.
Развитие пригородов и «спальных» районов Челябинска вызывает у части экспертов тревогу из-за отсутствия рабочих мест.
Путь решения проблемы предложил бывший главный архитектор Челябинска, ныне гендиректор ПАО АПРИ Павел Крутолапов. По его словам, девелоперы должны эволюционировать до создания полноценных городов.
«Нам всем придётся нащупать эти синергии — к каждому квадратному метру жилья создавать коэффициент “иного” метра. Социальные связи развиваются не внутри жилых квартир, а в иных пространствах»,— подчеркнул господин Крутолапов.
Эту позицию поддержали и представители L-Town Development. Генеральный директор компании Василий Пыхно отметил, что покупатель стал более избирательным:
«Он не за квадратными метрами гонится, он гонится за средой, за социальными элементами. Это как раз показывает то, что покупательская способность Челябинска, его жителей, позволяет приобретать в том числе дорогой продукт. Но в целом рынок стал жестче, значительно жестче. И наша задача грамотно подстроиться под избирательность нашего клиента, сделать это так, предложить ему то, что сориентирует его именно на нас», — считает Василий Пыхно.
Директор по развитию территорий L-Town Development Андрей Курбацких добавил, что переход от квартиры к собственному дому — это «закон природы», но этот процесс должен быть организованным:
«Центр не может вместить всех. Тогда следующий шаг — это свой дом, ИЖС. Оно, к сожалению, у нас почти все неорганизованное. Но тем не менее. Это нормальное движение рынка — в более развитых странах это уже все произошло, потому что это, закон природы, естественная история», — отмечает Андрей Курбацких.
В сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) также наблюдается трансформация спроса. Доля ИЖС в первом полугодии достигла 63% от общего объема ввода жилья в регионе.
Андрей Курбацких добавил, что ИЖС для многих становится единственным логичным шагом после «перерастания» городских квартир, однако рынку все еще не хватает организованных поселков с готовой инфраструктурой.
Представители сообщества указывают на стабильность в премиальном сегменте, где количество сделок (100–150 в год) не меняется на протяжении шести лет, несмотря на рост среднего чека с 15 до 20–40 млн руб.
Итогом дискуссии стало признание необходимости перехода от строительства жилых кварталов к созданию полноценных городских экосистем с рабочими местами.
«Коллеги, мы все паразитируем на городе. Мы даем жилье, а больше ничего не даем. Развивать субурбию без МПТ (мест приложения труда) позволительно только Америке, потому что они со всего мира деньги тащат», — выступил с критикой Андрей Бодрягин.
Резюмируя перспективы челябинского девелопмента, Павел Крутолапов подчеркнул: «Сегодня приходит понимание: мы эволюционировали до создания полноценных городов. Нам всем придется нащупать эти синергии — к каждому квадратному метру жилья создавать коэффициент “иного” метра».
Представители отрасли допустили совместные коллаборации и совместное участие в проектах. Финальную точку в обсуждении стратегии развития города поставил генеральный директор проектной компании ГК «КОРТРОС» Александр Копин:
«Мы хотим создавать среду, которая позволит молодежи не уезжать. Город — это не набор зданий, а отношения в семье и коллективе. Хочется, чтобы они развивались в комфортной среде. Мы подходим деликатно к каждому региону. Заходя в локацию, учитываем местные особенности, адаптируем продукт, чтобы он комфортно входил в городской ландшафт», — отмечает господин Копин.
Автор фото: Марат Муллыев
Издание «Коммерсантъ Южный Урал» 13 августа проводит бизнес-завтрак, посвященный развитию строительной отрасли, стройиндустрии и рынка недвижимости в Челябинской области.
Вопросы для обсуждения:
1. Каково состояние строительной отрасли в Челябинской области? Основные факторы, влияющие на сегодняшнее положение дел?
2. Заход в Челябинск иногородних компаний-девелоперов («Кортрос», «Брусника» и тд.): благо или излишняя конкуренция?
3. Рынок труда в строительстве. Основные тренды, проблемы, возможные пути решения.
4. Рынок жилья: чего хочет покупатель, и что предлагают застройщики.
Спикеры:
заместитель министра архитектуры, градостроительства и комплексного развития территории Челябинской области Антон Серебровский
генеральный директор проектной компании, входящей в группу компаний «КОРТРОС» Александр Копин
генеральный директор ПАО АПРИ Павел Крутолапов
операционный директор «Группы Голос» Наталья Ермолаева
генеральный директор L-town development Василий Пыхно
директор по развитию территории L-town development Андрей Курбацких
генеральный директор «ИКАР» Сергей Соловьев
основатель агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман
эксперт по градостроительству, эксперт Общественной палаты Челябинской области Андрей Бодрягин
Модератор:
главный редактор „Ъ-Южный Урал“ Дмитрий Моргулес