Редевелопмент городов. 2.0. Выявление объекта археологии как ЗОУИТ, устанавливающей мораторий на строительство
«Выявление объекта археологии — это не приговор»
Строители в Екатеринбурге обсудили необходимость исторических раскопок
Международный форум и выставка 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге открылся 1 октября секцией, посвященной выявлению объектов археологии как факторов, значительно осложняющих процесс строительства. Участники встречи обсудили возможные изменения в федеральном законе об объектах культурного наследия. По мнению экспертов, важно, чтобы он отвечал требованиям нынешнего времени.
Обсудить выявление археологического наследия на будущих стройплощадках и его последствия для застройщиков на международном форуме 100+ TechnoBuild собрались и екатеринбургские, и иногородние девелоперы, а также эксперты и представители ответственных ведомств. «Мы не должны упустить что-то из исторического наследия, но надо понимать, что и жизнь не стоит на месте. И если нормативный акт тормозит движение вперед, нужно аккуратно и по согласованию со всеми заинтересованными лицами проводить корректировку»,— открыл сессию ИД «Коммерсантъ-Урал» и «Регионсервис» при поддержке администрации Екатеринбурга первый заместитель председателя Законодательного собрания Свердловской области Аркадий Чернецкий.
Директор Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга, главный архитектор Руслан Габдрахманов обратил внимание на важность подготовки девелоперов ко всем этапам строительства, одним из которых являются изыскательные работы. «Уже сейчас при подготовке к строительству я слышу «мораторий на строительство», «ограничение», но в первую очередь надо рассматривать объекты как возможность узнать историю города, людей, как был организован быт, и надо активнее рассказывать, что мы нашли. Что касается нормативной базы, то она должна быстро меняться, чтобы застройщики не боялись этого наследия, культурного слоя»,— отметил он.
Управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики «Недвижимость и строительство» и модератор сессии Анна Жолобова отметила, что часто застройщики проводят археологические изыскания, уже когда приступают к строительству, например, на этапе котлована на территории находят объекты, и у девелоперов возникают дополнительные затраты, так как процедуры необходимо проходить повторно. «Еще один момент — дороговизна процедур в части обследования территорий и подготовки экспертизы. К тому же перечень археологов, которые могут заниматься данными работами, очень ограничен, поэтому процедуры затягиваются по времени»,— рассказала она.
«Решение о том, что объект, который найден, является объектом археологическим, наследием, имеет существенные и правовые последствия»,— подчеркнул заместитель руководителя аппарата мэра и правительства Москвы Дмитрий Аратский.
По его словам, должна быть единая процедура выявления объектов культурного наследия, которая создаст баланс, чтобы к памятникам не относилось то, что не имеет историко-культурной ценности, порождая «необоснованное ограничение по развитию территории» и наоборот, чтобы объекты, имеющие историко-культурную ценность, не упускали из виду.
Доцент МГУ, кандидат юридических наук, председатель комитета по административным процедурам, заместитель председателя экспертного совета НОСТРОЙ по совершенствованию законодательства в строительной сфере Леонид Бандорин заявил, что даже при работе с объектами культурного наследия (ОКН) бывают сложности, а при работах подземных — археологических, могут появляться дополнительные сложности. «Мы предлагаем такую модель в законопроекте, чтобы правительство устанавливало критерии, а субъекты РФ порядок утверждения границ и сами границы зон, которые подлежат археологическому изучению. И любые нормы должны иметь механизм реализации»,— прокомментировал он.
По словам начальника отдела свердловского управления госохраны ОКН Максима Семерикова, в регионе за последние годы зафиксирован шестикратный рост археологических разведок, но только около 5–6% заканчиваются выявлением новых археологических объектов. По его мнению, вариантов корректировок законодательства может быть несколько: от мер эволюционных (когда существующие процедуры можно оптимизировать), до революционных. «У нас выявляются чаще всего культурные слои XIX века, там массовый материал и его ценность даже внутри археологического сообщества — дискуссионная. На сегодняшний момент законодательство трактует культурный слой как археологические артефакты — следы археологической деятельности старше 100 лет. Если осуществить удлинение этого срока на период 200–300 лет для тех территорий, где объекты археологии не являются единственным достоверным свидетельством о деятельности человека, то это может существенно сократить число выявляемых объектов. Это радикальная мера»,— прокомментировал господин Семериков.
Он подчеркнул, что «выявление объекта археологии — это не приговор», и напомнил, что за последние годы в регионе были десятки случаев частичного изъятия археологического слоя на месте будущих строек и шесть случаев, когда изымали культурный слой полностью.
Заместитель руководителя функционального направления «Правовое» ГК Галс-Девелопмент Илья Рябов поделился опытом и рассказал, что поскольку компания строит в центре Москвы, то «археология стала близка» и каждая стройка начинается с археологии. «Конечно, эта неопределенность напрягает: а вдруг что-то найдется и придется приостановить стройку, а с акционером уже согласована финансовая модель. А если речь идет про жилищное строительство, то наличие культурного слоя не исключает ответственности перед будущими жильцами. Для создания сбалансированного регулирования между строительной отраслью и археологией должно быть стройное сбалансированное регулирование, причем оно должно быть гибким. Сейчас перед строительной отраслью стоят большие вызовы. Мы видим, что подготавливаются законопроекты, которые дают послабления, акцент смещается с консервативного на прогрессивный»,– прокомментировал господин Рябов. Он также добавил, что у любого участника хозяйственного оборота должна быть уверенность, сколько процедура займет по срокам и деньгам, важно, чтобы застройщик не оказался в правовой неопределенности.
Уральские застройщики, в свою очередь, пожаловались на проблемы с кадрами для данных работ, а также заявили, что стоит урегулировать вопрос стоимости работ. Первый заместитель генерального директора «Синара-Девелопмент» Данил Значков считает, что в текущей нормативной базе пробелов минимум и из-за этого она наименее гибкая. «В части лицензирования деятельности и в части проведения работ мы столкнулись с «кадровым голодом»»,— заявил господин Значков и задался вопросом, какие меры в новой законодательной базе будут предприняты с точки зрения восполнения кадрового потенциала.
Коммерческий директор «Атомстройкомплекса» Данил Кузнецов отметил важность планирования и просчитывания всех процессов на этапе проектирования и отметил, что компания не испытывала сильных проблем из-за археологических работ. А заместитель гендиректора «УГМК-Застройщик» Дмитрий Сторожилов, в свою очередь, попросил «озадачиться вопросам урегулирования стоимости» археологических работ. «Когда мы говорим о больших объемах, — это десятки, а в нашем случае даже сотни миллионов рублей (площадка «Екатеринбург Сити»), которые нужно потратить на эту работу»,— прокомментировал господин Сторожилов.
Управляющий Свердловским отделением Сбербанка России Владислав Шиленко рассказал, что банк, когда рассматривает проектное финансирование, проговаривает с клиентами, какой срок закладывается на работу, связанную с археологией, и закладывает срок чуть больше. «Анонс потенциальных изменений в законодательстве, в том числе, позитивен для финансового учреждения, потому что более прозрачными становятся сроки, ответственность, стоимость, а это позволяет лучше считать модель, оценивать риски»,— прокомментировал господин Шиленко.
Подводя итоги, участники встречи согласились, что объект культурного наследия — не повод отказываться от проекта. «Любой археолог вам скажет, что культурный слой — не приговор. И не надо отказываться от инвестиционного проекта на этой территории. Необходимо разговаривать с археологами, ставя перед ними прозрачную задачу. Мы не те люди, чьи устремления направлены в глубь веков, мы готовы предлагать более гибкие варианты. Давайте находиться в диалоге»,— заключил директор Музея истории Екатеринбурга Игорь Пушкарев.
Исторические центры крупных городов активно развиваются и застраиваются. Власти и девелоперы, сохраняя историческое наследие возводят новые объекты, переплетая прошлое и настоящее. Перед строительством эксперты проводят историко-культурные экспертизы, во время которых могут обнаружить культурный слой или выявить объекты археологического наследия. Что в этом случае делать девелоперу, и ставится ли стройка под запрет? Какие финансовые и юридические последствия при «выявлении новой истории» ждут застройщика? И что получает, помимо дополнительных рисков, инвестор за редевелопмент центра города?