Опыт девелоперов в работе с жителями при реализации проектов КРТ
«Главный стейкхолдер КРТ — это жители»
Девелоперы и чиновники обсудили расселение домов в рамках КРТ на Урале
В рамках комплексного развития территорий (КРТ) в Екатеринбурге заключено 11 договоров, до конца года, по данным городской администрации, планируют провести пять аукционов для девелоперов по новым площадкам и еще пять в 2025 году. Под снос, в том числе, впервые может попасть пятиэтажный дом. На международном форуме и выставке 100+ TechnoBuild девелоперы и представители власти обсудили расселение жильцов и высказали пожелание о необходимости «стартового пятна» на площадках КРТ, где можно запустить строительство первого дома до расселения.
В 2025 году в Екатеринбурге планируют выставить на аукцион для девелоперов пять площадок под комплексное развитие территорий (КРТ), при этом одна из площадок может включать пятиэтажный дом, рассказал на сессии ГК «Самолет» при информационной поддержке ИД «Коммерсантъ-Урал» на форуме 100+ TechnoBuild вице-мэр Рустам Галямов. «В одном из пяти проектов, которые мы планируем в 2025 году, есть пятиэтажный дом. Если люди нас поддержат и проголосуют, то это будет первый пятиэтажный дом в Екатеринбурге, включенный в КРТ»,— рассказал господин Галямов. По его словам, всего в Екатеринбурге на сегодняшний день заключено 11 договоров по площадкам КРТ, из них семь по жилой застройке — это 67 домов, из которых 10 признаны аварийными, и четыре договора о КРТ нежилой застройки.
Программа КРТ в уральской столице стартовала еще в 2021 году, и как рассказал министр строительства и развития инфраструктуры региона Григорий Сурганов, сейчас реализуется в семи муниципалитетах, это больше 1,3 млн кв.м градостроительного потенциала. «Эти цифры позволяют нам оценить качество того, что мы делаем. Конечно, самое главное, что сегодня механизм обеспечивает финансовые и административные гарантии людей — для кого мы это все и делаем»,– отметил он. Начальник отдела комплексного развития территорий Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Дарья Смирнягина, напомнила, что самый первый договор КРТ в регионе был заключен в Нижнем Тагиле. «Также у нас в Белоярском городском округе два проекта КРТ, Красноуфимске, Богдановиче и планируем расширение территорий»,– прокомментировала госпожа Смирнягина.
Участники дискуссии отметили, что в отличие от предыдущей программы развития застроенных территорий (РЗТ), в КРТ проработаны вопросы взаимодействия с жителями домов, которые попадают под снос, поэтому сократилось количество конфликтных ситуаций, когда жильцы отказываются съезжать. По словам директора по развитию и улучшению жилищных условий группы «Самолет» Виктора Ведехина, компания занимается реализацией программы на двух площадках — на ул. Вилонова, где уже переехали 65 семей, и на ул. Летчиков. «Главный стейкхолдер КРТ — это жители. Отрадно, что в Екатеринбурге это понимают. Важно, что ни один из домов при проведении собраний в Екатеринбурге не вышел из программы, это говорит о хорошей проработке территорий»,— отметил он. Жители расселяемых домов могут выбрать компенсацию или им подбирают другую жилплощадь. «Менее чем за один год нам удалось улучшить жилищные условия порядка 170 семей, и на двух площадках в Екатеринбурге, которыми мы сейчас занимаемся, появится около 100 тыс. кв.м нового жилья. На месте ветхих домов появляются не только современные жилые комплексы, но и точки притяжения в виде новой коммерческой недвижимости. В связи с этим начинает переформировываться и среда вокруг. Создаются новые спортивные площадки»,— рассказал директор кластера «Урал» группы «Самолет» Александр Фролов.
По словам заместителя директора Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Андрея Чернышова, для людей, чьи дома попали в зону КРТ, важно правильно донести информацию: «Надо объяснить, что их желания и запросы — первоочередные. Сейчас к нам не поступает жалоб граждан на инвесторов, спасибо всем девелоперам, которые сейчас работают».
Руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков, делясь опытом при реализации данной программы, отметил, что компания часто сталкивается с проблемой, когда объекты под выкуп не оформлены. «Бывают аресты на основании исполнительных листов, и жители не в состоянии этот объект продать, так как есть долги по этому объекту и им некуда переезжать. Мы разработали механизм, когда арест переносится на новый объект — покупается жилье, они переезжают»,— рассказал господин Гайдуков. Обращаясь к представителям мэрии, он также отметил, что в рамках программы можно было бы сделать «стартовые пятна», где девелоперы могли бы построить новостройку рядом с жильем под снос. «Было бы здорово, если бы в КРТ были пятна для стартовых площадок. Если будет стартовое пятно, где можно запустить первый дом, то это изменит экономику проекта и существенно ускорит с точки зрения запуска первых домов и с точки зрения залогов в банках, и выкуп пойдет быстрее»,— предложил он.
Заместитель генерального директора «Атомстройкомплекса» Александр Копылов в свою очередь заявил, что застройщикам будет легче, если в КРТ будет пересмотрен вопрос строительства инфраструктуры. «В новых аукционах возникает обязательство у инвестора строить инфраструктуру и передавать ее безвозмездно в имущество города, и это вопрос серьезный, и налоговые риски возникают. Неправильно перекладывать все на плечи застройщика, нужно совместные истории смотреть и финансово-емкую инфраструктуру прорабатывать совместно»,— высказал пожелание господин Копылов.
Банковский сектор позитивно оценивает программу КРТ. «Учитывая ограниченность земельного банка, без КРТ невозможно менять облик города, надо двигаться в этом направлении»,— заявил управляющий Свердловским отделением Сбербанка России Владислав Шиленко, добавив, что в будущем может быть охлаждение спроса со стороны застройщиков по сложным площадкам. По мнению руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, было бы преувеличением сказать, что КРТ уже серьезно повлияло на рынок. «Но в дальнейшем проекты КРТ будут если не определять контуры рынка, то серьезно корректировать»,— заявил он, отметив, что данные проекты позволяют сделать рынок более разнообразным. «Роль КРТ в следующие 10 лет будет очень серьезной»,— резюмировал господин Хорьков.
Положительный эффект от программы отметил и директор ООО ИнПАД, доцент УрФУ Виктор Сальников: «Это классный инструмент, которым город должен максимально пользоваться. Это возможность оптимально подготовить площадки и получить максимальную выгоду для города от этих территорий». При это он отметил, когда участки уже подготовлены, например, если вопрос касается сетей, то для девелоперов сокращаются сроки работ. Также господин Сальников отметил, что важно при реализации КРТ задумываться и о точках приложения труда. Так могут решаться вопросы и с транспортной загруженностью. Генеральный директор OTS Lab Валентина Соловьева рассказала про такое явление, как «транспортная усталость», которая обычно накапливается у жителей крупных городов, когда они много времени проводят в дороге. Поэтому транспортная доступность часто стоит на втором месте по важности после стоимости жилья при выборе квартиры. «Типичные транспортные проблемы актуальны не только для проектов КРТ. Всегда идет увеличение плотности населения, а это заторы на выездах, часто бывает низкая обеспеченность общественным транспортом, проблема с парковками и велосипедной инфраструктурой и эти проблемы мы решаем на этапе мастер-планирования, проводим компьютерное моделирование транспортных потоков, где прорабатываются узкие места и оценивается загрузка улично-дорожной сети»,— рассказала госпожа Соловьева.
В завершение дискуссии управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова отметила, что программа комплексного развития территорий является лучшим действующим механизмом градостроительного регулирования. «Те самые процессы и критерии, которые ставило правительство по развитию строительной отрасли — сокращение инвестиционно-строительного цикла, благоустройство территорий, комплексность и устойчивость развития территорий — это все максимально развивается и может быть реализовано при КРТ»,— резюмировала госпожа Жолобова.
В Екатеринбурге активно реализуется программа комплексного развития территорий (КРТ) – мэрия определила больше десятка территорий, которых ждет обновление. Помимо самого развития устаревших кварталов девелоперы вместе с городскими властями решают вопрос по расселению старых и ветхих домов и улучшению жилищных условий. В рамках сессии обсудим, как избежать конфликтов и оставить в прошлом «потребительский экстремизм», как выбирают территории, и что выбирают жильцы при переселении – ключи или деньги? Поговорим о том, какие территории в Екатеринбурге еще ждет КРТ, что дает программа в целом городу, вложении инвестиций в проект и дойдет ли очередь до кварталов с пятиэтажными домами.