Коммерческая недвижимость — жизнь продолжается

Рынок зрелости

Ситуацию в сегменте коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга обсудили на конференции ИД «Коммерсантъ»

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга адаптировалась к актуальным вызовам и сегодня стремится к балансу спроса и предложения. Арендные ставки в офисах, вопреки ожиданиям, остаются стабильными, площади, освободившиеся после ухода иностранных компаний, постепенно заполняются. Торговые помещения в крупных ТЦ также не пустуют, а на коммерческие площади в новых жилых районах на окраинах и вовсе выстраивается очередь из арендаторов. Эти и другие тренды обсудили участники конференции «Коммерческая недвижимость: жизнь продолжается», организованной ИД «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге.

Аналитику по рынку офисной недвижимости представила Нелли Алейникова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Maris. В первом квартале 2023 года объем рынка вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года с 3,89 млн кв. м до 4,1 млн кв. м. Уровень вакансии к началу июня достиг 11,4% (в первом квартале 2022 года показатель равнялся 6,2%).

Несбывшееся падение

«Многие местные арендаторы ждали значительного падения арендных ставок, но сегодня мы констатируем, что они остались на прежнем уровне, а в классе В даже немного подросли»,— рассказала о несбывшихся ожиданиях госпожа Алейникова. Так, средняя арендная ставка в офисах класса А осталась на уровне 2150 рублей за «квадрат» в месяц, а в бизнес-центрах класса В — выросла с 1380 до 1430 рублей.

Оценивая ситуацию, представитель Maris заметила, что, с одной стороны, арендаторы оптимизируют расходы, а с другой — улучшают свои условия размещения: в частности, переезжают в бизнес-центры более высокого класса. Как это произошло, например, с компанией «Эсво», занявшей помещения в бизнес-центре «Соверен», освободившиеся после переезда девелоперской компании RBI. «Вакансия продолжит незначительный рост, но, думаю, все западные компании, которые могли уйти, ушли,— дала прогноз директор департамента по работе с корпоративными клиентами Maris.— Рынок будет естественным образом перенастраиваться, но в целом в сегменте офисной недвижимости есть площади под аренду и есть арендаторы, готовые их снимать».

Коворкинги демонстрируют гибкость

Госпожа Алейникова также выделила положительную динамику в сегменте коворкингов. В сравнении с первым кварталом прошлого года их количество в этом году увеличилось на 19 объектов, до 91 коворкинга, а количество рабочих мест — на 2435 мест, до 10,8 тыс. кв. м.

Генеральный директор ГК PLG Марина Павлюкевич подтвердила интерес к проекту своей компании — коворкингу Fabula в Купчино, где 90% площадей сданы в аренду. Опыт девелопера показывает, что востребованным является гибридный формат сервисных офисов, когда небольшое количество открытых рабочих мест оставляется для «свободных художников», а основная площадь коворкинга сдается одной некрупной компании. При этом коворкинг оснащен всем необходимым набором оборудования: качественной мебелью, оргтехникой и прочим и предлагает улучшенный сервис. «Наш расчет, что площадями в краткосрочную аренду будут активно пользоваться молодые люди, фрилансеры или сотрудники на удаленке, не оправдался,— призналась госпожа Павлюкевич.— Все-таки эту аудиторию привлекают центральные локации с их видами и возможностями».

При этом госпожа Павлюкевич отметила, что районы новой застройки не отличаются наличием большого количества офисных площадей, но на них есть спрос среди небольших организаций. И именно благодаря таким клиентам девелоперу удалось обеспечить низкий уровень вакантности, повысить заполняемость и наладить эффективное управление проектом.

В Кудрово вообще не найти помещений под офисы, высказались некоторые участники конференции. Хотя наверняка офисная недвижимость нужна и там, а не только в Центральном, Петроградском и Московском районах — основных местах концентрации бизнес-центров. В пример приводился опыт Новой Москвы, где офисные площади строятся наряду с жильем, потому что все больше людей хотят работать недалеко от дома.

Перспективная Лахта

Говоря о перспективных территориях деловой активности, спикеры не могли пройти мимо темы развития района вокруг «Лахта Центра». Руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин сообщил, что в структуре поглощения офисных площадей конца 2022 — начала 2023 года 50% долю занимает нефтегазовая отрасль. На протяжении последних нескольких лет в профессиональном сообществе обсуждается так называемый «фактор Газпрома». Инвесторы размышляют, стоит ли вообще вкладываться в бизнес-центры Петербурга или переезд «Газпрома» в разы снизит цены на аренду?

«До сих пор наш гигант не обрушил рынок, и вряд ли это произойдет в дальнейшем»,— успокоил собравшихся господин Лазутин. Переезд, по мнению эксперта IPG.Estate, будет происходит постепенно, и, возможно, сам «Лахта Центр» с его последующими (пока лишь заявленными) очередями займут высшие эшелоны и представительские офисы этой огромной компании. Основная часть сотрудников будет распределяться по другим районам. «Это подстегнет девелоперов строить качественное предложение в новых локациях,— убежден господин Лазутин.— Вот с этим оптимизмом мы смотрим в будущее, понимая, что нефтегаз — замечательный драйвер развития Петербурга, даже несмотря на пересмотр его ориентации в международном сотрудничестве».

Рынок стал сложнее, озвучил выводы представитель IPG.Estate, с точки зрения структурирования сделок. «Да, доходность снижается, но за счет чего? За счет снижения рисков, потому что становится больше профессиональных игроков, а это говорит о зрелости рынка»,— поставил точку в дискуссии господин Лазутин.

Рациональный переезд

Практические вопросы переезда из одного офисного пространства в другое затронула руководитель проектного отдела студии Designic Елена Елисеева. Адаптация дизайна, оставшегося после предыдущего арендатора, при ограниченном бюджете — боль многих компаний сегодня. «Наверное, один из самых актуальных запросов от наших клиентов сейчас — как создать гибкое пространство, которое можно быстро менять, потому что сложно прогнозировать, что будет дальше,— поделилась госпожа Елисеева.— У арендаторов может вырасти штат или, наоборот, кто-то может уйти на удаленку, в компании может произойти реорганизация. Здесь мы предлагаем универсальные комплексные решения».

Смена цветов интерьера или использование графики в дизайне стен (паттернов, навигационных табличек, постеров, арт-объектов современных художников) преображают пространства малыми временными и финансовыми затратами. Текстиль и различные акустические приемы по-новому наполняют офисное пространство и задают необходимую, отвечающую философии компании, атмосферу. «А когда клиенту нужен максимально мобильный офис, который мог бы перестраиваться под разные задачи, мы делаем акцент на модульных, трансформируемых решениях мебели и конструкций»,— уточнила дизайнер.

Самое приятное, что все вышеперечисленные варианты можно воплотить с помощью материалов и оборудования российских производителей, а также поставщиков из дружественных стран — Турции и Китая, поддержала общий оптимистический тон встречи руководитель проектного отдела студии Designic.

Проверка на прочность

Обсудив ситуацию в офисной недвижимости, участники дискуссии обозначили текущие тренды сегмента торговых площадей. «2022 год дал возможность собственникам торговых центров проявить гибкость и мобильность: заменить одних арендаторов на других. Кто-то воспользовался этим в большей степени, кто-то — в меньшей,— считает Людмила Рева, коммерческий директор «Ай-Би-Ай Девелопмент».— И, конечно, прошлый год наглядно продемонстрировал нам, какие из российских fashion-операторов — профессионалы, а какие еще только готовятся к этому».

Процесс трансформации торгового рынка еще продолжается, делать выводы пока преждевременно, сделала оговорку госпожа Рева. Что касается арендных ставок, они остались прежними. Изменились сроки заключения контрактов. «Если ушедшие международные компании планировали свои бюджеты по арендным контрактам на 20 лет вперед, российские компании так глубоко не планируют»,— пояснила госпожа Рева.

Новые точки торговли

Город расширяется и прирастает новыми улицами с жилыми массивами, а там, где живут люди, всегда будет торговля. О портрете арендатора коммерческих помещений в новых жилых комплексах, а также стратегии управления такой коммерческой недвижимостью рассказала Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).

За последние годы конъюнктура этого сегмента рынка поменялась, и если раньше застройщики включали коммерческую недвижимость в состав своих комплексов по остаточному принципу, в настоящее время этот подход в корне изменился. «Наша компания работает над продуктом встроенных коммерческих помещений, и здесь очень важно запроектировать площади определенного качества и размера, чтобы рынок сумел их поглотить»,— объяснила госпожа Московченко.

На 200 тыс. кв. м встроенных помещений в ЖК Выборгского и Приморского районов, а также Мурино располагается 900 арендаторов, а общий уровень заполняемости составляет 71%. Не такой высокий процент, если примерять показатель к классическому рынку стрит-ритейла в центральных локациях. Но в данном случае уровень заполняемости зависит от сроков сдачи жилого объекта, раскрыла детали эксперт «Петербургской недвижимости»: «Если корпус был сдан менее года назад, то в аренде находится 33%, к первому-второму году после заселения уровень заполняемости достигает уже 77%, а после двух лет с момента сдачи дома — 90%».

Инвестиционный спрос диктует условия аренды. Ставки в определенных частях Мурино сопоставимы с ценами на улице Маяковского в центре. «В проекте в Новосаратовке (Всеволожский район Ленинградской области) формируется очередь на встроенные коммерческие помещения, потому что скоро в локации будет жить большое количество людей, а значит, будет хорошая проходимость»,— поделилась наблюдениями госпожа Московченко.

«В стрит-ритейле Петербурга, в отличие, скажем, от наших проектов в Новой Москве, больше востребованы небольшие помещения для бизнеса. Это говорит о более низких инвестициях на входе. И доля общепита значительно выше»,— рассказала руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева.

По ее словам, успешность и устойчивость таких бизнесов в ЖК зависят от выбранной модели, качества продукции, клиентоориентированности и многих других факторов, которые должен учитывать предприниматель. В свою очередь, ГК «А101», как арендодатель и девелопер, также заинтересован в долгосрочных отношениях с бизнесом, а также в том, чтобы жители районов имели доступ к полному набору качественных сервисов, услуг и продукции.

«Например, мы готовы делиться нашим опытом управления коммерческой недвижимостью, опираясь на цифровые инструменты. Для арендодателей мы готовы предоставлять самые актуальные данные по трафику, который мы замеряем как коптерами, так и ручным подсчетом. Так мы получаем реальные цифры по локации»,— объясняет эксперт.

На интерактивной карте специалисты группы учитывают точки притяжения: действующие и планирующиеся станции метро, основные пешеходные маршруты и так далее. На карте выделяются и менее проходимые участки — их арендуют под места специального спроса: МФЦ, пункты выдачи заказов.

Не просто торговля

Директор по развитию компании KNRU Полина Фиофилова между тем обратила внимание на то, что просто открывать объекты торговли в наше время уже неинтересно. 10–15 лет назад как грибы появлялись торговые центры, эта ниша была востребована, но сегодня подходы меняются, высказала мнение госпожа Фиофилова. Сейчас активно развивается формат общественных пространств: люди устали от банального шопинга, им стало интереснее посещать места, в которых объединены несколько функций. С появлением спроса в эту сторону начали смотреть и девелоперы.

На примере преобразования в новое общественное пространство комплекса сооружений бывшей АТС на улице Некрасова, 3–5, госпожа Фиофилова продемонстрировала, что, когда девелоперы стремятся не просто построить, заселить и получить прибыль, а еще и внести новые смыслы в городскую среду, это находит отклик и у горожан, и у потенциальных арендаторов. «Еще на стадии внутренних строительных работ у нас подписаны договоры с 60% резидентов, которые параллельно начинают какие-то свои работы. Многие хотят быть причастными к культурной ценности»,— убедилась на собственном опыте директор по развитию компании KNRU.

Жизнь на рынке не просто продолжается, а бьет ключом, резюмировала итоги встречи госпожа Фиофилова и привела в заключение цитату из новостной ленты «Коммерсанта»: «В мире стало меньше миллиардеров, а в России — больше».

Александра Тен

За последний год на рынке коммерческой недвижимости произошли серьезные изменения: уход иностранных брендов привел к крупной ротации арендаторов торговых центров, релокация значительной части технологических компаний изменила рынок офисной недвижимости. Вместе с тем, часть магазинов открывается под новыми названиями, растет популярность гибких офисных пространств, на рынок выводятся новые торговые и офисные объекты.

Как будет развиваться сегмент коммерческой недвижимости в Петербурге? Какими брендами замещают освободившиеся площади торговые центры? Как рынок офисной недвижимости реагирует на отъезд крупных арендаторов и переезд структур Газпрома в «Лахта Центр»? На эти и другие вопросы ответят эксперты на конференции «Коммерческая недвижимость – жизнь продолжается». Приглашаем девелоперов и арендаторов коммерческой недвижимости к обсуждению.