Об инвестициях: куда вкладывать, чтобы преумножить?

Куда вкладывать деньги, чтобы их сохранить и преумножить?

Тема инвестиций становится все более актуальной, учитывая текущие события в мире и на рынках. Как сохранить инвестиции на фоне волатильности экономики, как выбрать стратегию, гарантирующую рост капитала? Эти и другие вопросы стали предметом дискуссии, развернувшейся в ходе летнего бизнес-бранча «Об инвестициях: куда вкладывать, чтобы преумножить?», организованного сибирским представительством ИД «Коммерсантъ». Эксперты финансовой сферы, руководители и владельцы бизнеса поделились успешными кейсами и мнениями о том, как действовать в ситуации падающего курса рубля и какую доходность могут обеспечить вложения в недвижимость и ценные бумаги.

Санкции, уход с российского рынка иностранных компаний, трансформация логистических цепочек, снижение доходов населения и резкие изменения курсов валюты — в таких условиях инвесторы вынуждены оперативно пересматривать свои стратегии. «Все происходящие события подталкивают бизнес к тому, чтобы задуматься о своем капитале: как его сохранить, возможно ли его увеличить сейчас»,— начал дискуссию модератор, руководитель отдела мероприятий сибирского представительства ИД «Коммерсантъ» Дмитрий Теньков.

По данным Московской биржи, на май 2023 года открыто 25,6 млн счетов, сообщила территориальный директор в Новосибирске ИК «Цифра Брокер» Регина Дзикавичюте. «Каждый четвертый россиян имеет брокерский счет. Другое дело, что не на каждом есть зачисленные средства и суммы на них могут быть не очень большими. Тем не менее растущий интерес к этому финансовому инструменту очевиден. Я и мои коллеги полагаем, что через несколько лет такие счета будут у каждого второго жителя нашей страны. Это современный и удобный способ сохранения и накопления капитала. Мы говорим об инвестициях как о вложении ценных бумаг и денежных средств в активы, приносящие дивиденды, купонный доход или демонстрирующие рост рыночной стоимости»,— рассказала она. Госпожа Дзикавичюте также отметила, что портфель ценных бумаг, состоящий из разных активов, может начать приносить доход уже с первых месяцев.

«Благодаря мобильным приложениям вы знаете каждую минуту стоимость ваших акций и можете продать их в любой момент. Кроме того, российский фондовый рынок предоставляет множество налоговых льгот. Например, не начисляется налог, если вы владеете ценными бумагами в течение трех лет, есть индивидуальный инвестсчет, с которого вы не платите налог. А главное, вы можете быть в любой точке мира и управлять своим портфелем»,— перечислила она преимущества инвестирования в ценные бумаги.

Рынок инвестиций в недвижимость очень схож с рынком вложений в ценные бумаги, считает руководитель компании «ВОЛНА development» Андрей Добринский. «Есть инвесторы, которые, вложившись на ранней стадии строительства, зарабатывают на капитализации, продав актив при достижении им максимальной стоимости, есть те, кто заинтересован в получении пассивного дохода («дивидендов») от арендных платежей введенной в эксплуатацию коммерческой недвижимости. Сегодня наиболее перспективным направлением мы видим инвестиции в отельный бизнес, а именно в апарт-отели с продуманной концепцией»,— сказал он.

В то же время существуют отличия между инвестициями в ценные бумаги и в недвижимость. «Рынок недвижимости не настолько волатильный, как инвестиционный, — там нет резкого падения или роста стоимости активов. За последние 15 лет, возможно, лишь раза три-четыре фиксировались короткие периоды, когда цена поднималась на 30–50%. В целом рынок характеризуется плавным стабильным ростом, отсутствием резких дисконтов. Последние три года застройщики, в соответствии с законодательством, перешли на схему, когда банк предоставляет полное финансирование проектов. В таких условиях, интерес застройщиков предоставлять существенный дисконт на стадии котлована существенно снизился. Напомню, что раньше средства застройщику предоставляли дольщики, вкладывающиеся в строительство объекта на свой страх и риск. Сейчас инвестиции дольщиков полностью защищены, с другой стороны, и темп капитализации стал немного ниже. Мы предлагаем сравнительно новый на региональном рынке продукт, позволяющий получать стабильный пассивный доход, — инвестиции в апарт-отель GAGARIN CITY»,— рассказал господин Добринский. Он отметил, что инвестор апарт-комплекса не занимается сдачей площадей в аренду, документооборотом и поддержанием жилого юнита в рабочем состоянии — эти функции выполняет профессиональная управляющая компания. «Инвестор такого актива получает пассивный доход так же, как инвестор, вложившийся в акции, получает дивиденды»,— сказал он.

Инвестирование доступно лишь тем, у кого в кармане суммы с шестью нулями?

Брокерский счет — инструмент и для накоплений, и для инвестиций, начиная с любой суммы, говорит Регина Дзикавичюте. «Технически вы можете начать, купив любой лот, который торгуется на российской бирже. Торгуется, например, банк за 350 руб. Вы можете внести на счет такую сумму, купить эту ценную бумагу, акцию и стать акционером. Но чтобы обеспечить эффективное портфельное управление, вы можете докупить акции банка, диверсифицировать свой портфель, приобретя акции другого эмитента: “Русала”, “Норникеля” и др. Чтобы вы получали удовольствие, видя поступающие доходы, могли реинвестировать поступающие доходы опять в покупку ценных бумаг, сумма вложений в 400–500 тыс. руб. — это эффективный капитал. Если вы рассматриваете брокерский счет как источник накопления средств, то удобно использовать этот инструмент как способ инвестирования тех сумм, которые для вас комфортны. Нужно понимать, что в данном случае капитал работает на вас — деньги делают деньги. Жизнь быстрая, и вы не успеете оглянуться, как за пару лет доход вырастет до 1–2 млн руб.»,— рассказала Регина Дзикавичюте. Важный фактор — системность пополнения брокерского счета.

Андрей Добринский отметил, что на рынке недвижимости одним из инструментов приобретения активов является ипотека. «Для инвесторов в апарт-отель GAGARIN CITY мы предлагаем различные программы ипотеки. При стоимости юнита около 5,2 млн руб. собственные средства инвестора составят 30%, или примерно 1,6 млн руб., на период строительства ежемесячный платеж по ипотечному кредиту будет всего 15 тыс. руб., а после ввода объекта в эксплуатацию ежемесячный платеж банку составит 38 тыс. Это намного ниже, чем ипотечный платеж для средней квартиры в Новосибирске, даже с учетом программ господдержки. По нашим расчетам доходность с юнита будет перекрывать эту сумму. А стать инвестором апарт-отеля можно начиная с капитала всего 500–600 тыс. руб.»,— рассказал он.

Какие факторы оказали наибольшее влияние на рынок ценных бумаг и как они повлияли на стратегии инвесторов?

Последние полгода отмечаются весьма серьезные перемены в экономике России. В числе факторов, влияющих на рынок ценных бумаг, — уход с рынка нерезидентов и уменьшение глубины российского рынка, а также антироссийские санкции, введенные против многих компаний. «Тем не менее сохраняется интерес инвесторов к российским облигациям. Многие компании сегодня выбирают не банковские кредиты, а размещение облигаций для развития бизнеса, обеспечивающих публичность и масштабность. Также напомню, что Московская биржа объявила, что до 2025 года ожидается не менее 40 IPO различных компаний, из них порядка 10 планируется к размещению в 2023 году»,— сказала Регина Дзикавичюте. Два из них уже состоялись и стали вполне успешными. Так, в конце апреля центр генетики и репродуктивной медицины Genetico разместил свои акции на Мосбирже (после размещения котировки за три дня выросли более чем в два раза). Также разместил свои бумаги российский финтех-сервис CarMoney, который работает в сегменте микрофинансовых организаций в формате займов под залог автомобиля. В данном случае было проведено не IPO, а DPO — процедура прямого листинга. Такой формат размещения тоже может стать популярным, поскольку позволяет эмитенту экономить на размещении за счет отсутствия посредников и больших затрат на маркетинг и рекламу, уточнила она.

«Появление новых имен на рынке — позитивный тренд, и это можно только приветствовать. Новые имена и инструменты увеличивают ликвидность рынка, расширяют возможности инвесторов для диверсификации, что в сегодняшних реалиях актуально сохраняет интерес инвесторов к паевым фондам, к замещающим облигациям. Это хорошие тенденции»,— говорит Регина Дзикавичюте.

Она отметила, что, кроме известных российских и зарубежных компаний, бумаги которых давно обращаются на биржах, сейчас также активно открываются новые имена, предлагаются бумаги эмитентов «третьего эшелона». «Например, “Куйбышевазот”, ПАО “СЭС им. Серго Орджоникидзе”, “Белуга”, “Черкизово”. Покупать бумаги тех компаний, бизнес которых вы понимаете и продуктами которых пользуетесь, — это тоже инвестиционная стратегия»,— сказала Регина Дзикавичюте, отметив при этом, что популярность ценных бумаг российских компаний растет. «Купить акции можно, открыв счет у иностранного брокера, но можно и в юрисдикции российского брокера»,— отметила она.

До конца года привлекательным выглядит сектор финансов на фоне прогнозируемой рекордной прибыли банковского сектора и благодаря уходу иностранных организаций с рынка, говорят в ИК «Цифра Брокер». Среди сектора особенно можно выделить акции Сбера и расписки TCS Group. Из других секторов выглядят привлекательными акции «Позитива» и Ozon. А вот подешевевших акций не так много. Из них можно отметить «Русал» и «Норникель».

На какие моменты нужно обратить внимание, выбирая проект апарт-отеля для инвестирования?

В Новосибирске не редкость формат многофункциональных центров без конкретной концепции — помещения в них могут использоваться под офис, салон красоты и т.д., отметил Андрей Добринский. «Мы в GAGARIN CITY закладывали четкую концепцию. Это настоящий отель, его отличие от гостиницы классического типа — не один собственник, а несколько. Еще одна особенность — наличие кухни в каждом юните. Человек может жить там длительный период, а не арендовать непонятную по качеству квартиру в неизвестном жилом фонде. Отель поддерживает высокий стандарт качества предоставляемых условий проживания. Согласно статистике, заполняемость апарт-отелей выше, чем в традиционных гостиницах. Особенно это стало явно в период пандемии коронавируса, когда классические отели стояли пустые, а апарт-отели не просели по заполняемости. Такой объект оттягивает клиентов и с рынка посуточной аренды жилья, и из сегмента классических гостиниц. На примере действующего комплекса BonApart — на сегодня загружены все номера. Конечно, есть периоды межсезонья, когда наполняемость номеров снижется, но большая часть тех, кто пожил в апарт-отеле, туда возвращается: привлекает и четкая концепция, и хорошая локация, и стандарты сервиса»,— рассказал господин Добринский. По его оценкам, интерес инвесторов к такого рода объектам растет.

«Мы учли предыдущий опыт и решили построить апарт-отель еще более высокого класса. Одно из условий — выбор локации, имеющей высокой пешеходный и автомобильный трафик. Я для себя вижу несколько таких локаций, где есть потребность в создании подобных объектов: верхняя зона Академгородка, площадь Карла Маркса, площадь Ленина и площадь Калинина. Во всех них очень высокий трафик, рядом есть вузы, крупные бизнес-центры. В проекте GAGARIN CITY мы сразу закладывали уровень не менее четырех звезд, продуманную концепцию и богатую внутреннюю инфраструктуру для удовлетворения потребностей гостей апарт-отеля. Для управления привлекли крупного отельного оператора — российскую компанию Valo, управляющую брендами Ramada и Mercure. Они также отметили, что наш проект отвечает всем условиям успешности проекта: локация, продуманная концепция и профессиональное управление по гостиничным стандартам»,— подытожил он.

Говоря также о приоритетах выбора апарт-комплекса для инвестирования, один из участников дискуссии — директор многофункциональной компании Veda Group Сергей Беседин — рассказал, что, принимая решение, он обращал внимание на сочетание нескольких факторов: удобная система оплаты, предполагающая беспроцентную рассрочку, доступная стоимость актива, отсутствие похожего объекта в районе его расположения.

С какого момента можно начать зарабатывать на инвестициях в апарт-отели?

Высокое качество сервиса при приемлемых ценах обеспечит спрос, уверен Андрей Добринский. Пассивный доход инвесторов любого апарт-отеля начинает формироваться после сдачи объекта в эксплуатацию, он будет расти по мере продвижения актива на рынке. «При инвестициях в 2,7 млн руб. в юнит BonApart он приносит более 30 тыс. руб. дохода в месяц. Можно посчитать, как быстро окупятся вложения»,— сказал господин Добринский. В вопросе получения дохода с таких объектов компания опирается на свой и изученный опыт, говорит Андрей Добринский. «GAGARIN CITY будет введен достаточно быстро — в декабре 2025 года, и пока сложно говорить о цене аренды номера. Сейчас трехзвездочные отели в городе предлагают свои номера за 3–8 тыс. руб. в сутки. В случае с GAGARIN CITY мы говорим о цене аренды от 5 тыс. руб. в сутки. С учетом всех затрат и вознаграждения управляющей компании инвестор ежемесячно получает 60% от общей выручки гостиницы»,— сказал он.

Зачем инвестициям нужен управляющий и на какой доход может рассчитывать инвестор?

Доверять всегда лучше профессионалам, сошлись во мнении участники дискуссии. «Я рекомендую иметь своего менеджера, который подскажет по вопросу льгот, формирования инвестиционного портфеля, возьмет на себя отчетность и т.д. В этом есть схожесть с рынком коммерческой недвижимости. Самому начать управлять всегда можно, если есть время и желание»,— говорит Регина Дзикавичюте. По ее данным, доходность облигационного диверсифицированного портфеля сегодня составляет в среднем 11–13% годовых.

О важности профессионального управления говорят и инвесторы действующих апарт-отелей. В числе очевидных плюсов: отсутствие необходимости самостоятельно следить за бизнесом апарт-отеля, решать текущие вопросы, связанные с управлением недвижимостью, и сравнительно низкий стартовый капитал. «Вся отчетность по управлению и доходности оперативно предоставляется клиентам в режиме онлайн в личном кабинете»,— говорит Андрей Добринский. Доходность апарт-комплексов, по некоторым оценкам, составляет 11–10% годовых без учета капитализации при 7% годовых в традиционном жилом фонде.

«В ситуации турбулентности рынков, возможно, самая правильная стратегия — часть активов держать в недвижимости, часть — в ценных бумагах»,— считает Андрей Добринский. Финансовые инструменты, приносящие в текущих условиях стабильный доход, — сейчас есть, причем в разных валютах, говорит Регина Дзикавичюте: «У инвесторов должны быть разные классы активов, в кризисной ситуации они все не просядут одновременно — да, что-то обесценится, а что-то вырастет. Мы очень много времени уделяем развитию собственной инфраструктуры, созданию удобных инструментов для клиентов, работаем над открытием счетов в других странах, проводим обучение инвесторов. Мы открыты к диалогу о доходности, выбирать — вам».

Сибирское представительство ИД «Коммерсантъ» благодарит всех партнеров мероприятия: ИК «Цифра Брокер», компанию «ВОЛНА development» ипромопартнера офис-галерею «Статус», предоставившую для розыгрыша три коллекционных серебряных доллара.

_{ООО «Цифра брокер», ООО «Специализированный застройщик «Ситистрой». Проектная декларация на сайте: наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/объект/51283?id=51283&objectIds=46701%2C52852%2C42571}

Реклама 16+

Сибирское представительство издательского дома «Коммерсантъ» совместно с Волна development и Цифра брокер приглашает вас на летний бизнес-бранч, посвященный вопросам инвестиций в нынешнее время.

В формате живого диалога экспертов с аудиторией обсудим основные вопросы, связанные с успешными инвестициями. Как влияет текущая геополитическая ситуация на возможность инвестирования? Во что лучше вкладывать собственные деньги, чтобы гарантировано получить прибыль? С какого стартового капитала возможно начать? Коммерческая недвижимость — как один из новых инструментов успешных вложений.

В обновленном дискуссионном формате обсудим с вами эти вопросы 10 августа, расскажем об успешных кейсах инвестиций на реальных примерах клиентов наших партнеров и послушаем ваше мнение. А также в формате случайного определения победителей разыграем 3 коллекционные серебряные монеты, предоставленные нашим промо-партнером офис-галереей «Статус».

Возрастное ограничение: 16+