Девелопмент новой волны: как строить и что строить в 2026 году?

25 февраля в Москве прошла конференция ИД «Коммерсантъ» «Девелопмент новой волны: как строить и что строить в 2026 году?». Эксперты обсудили последние тренды в строительстве и перспективы развития жилой и коммерческой недвижимости. Первую сессию о рынке жилья модерировал ведущий радиостанции «Коммерсантъ FM» Петр Косенко.

Управляющий директор головного регионального центра Банка Дом.РФ Александр Галичанин поделился аналитикой по рынку за 2025 год. Ввод жилья сохранился на высоком уровне предыдущих годов, однако застройщики стали осторожнее с новыми проектами в условиях высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки. Тем не менее льготные программы поддерживают спрос: ипотечные сделки по-прежнему составляют основную долю в структуре продаж. Большая часть ввода в прошлом году пришлась на сегмент индивидуального жилищного строительства, в котором набирают популярность сделки с использованием эскроу-счетов. Еще один тренд — омоложение портрета загородного жителя.

Господин Галичанин напомнил о поручении президента восстановить к 2030 году не менее тысячи объектов культурного наследия. Бизнес может получить льготную ставку 9% под эти нужды и «создать эксклюзивный продукт в лучших локациях». Главным драйвером развития отрасли остается комплексное развитие территорий (КРТ). Объем строительства по программе ежегодно растет. По мнению эксперта, рынок КРТ нуждается в профессиональных девелоперах, которые смогут реализовать сложные проекты.

«Рынок не просто адаптируется, он перерождается. 63% жилого фонда в стране морально устарело. Все эти дома построены еще до 1995 года. 20 млн кв. м жилья признаны ветхими. Люди хотят и будут менять жилье, но их запрос изменился… Ключевой вызов 2026 года для нас — это битва за качество. При высокой стоимости кредитов покупатель становится хирургически точен в выборе. Выиграет тот, кто предложит не просто метры, а предложит ценность»,— резюмировал господин Галичанин.

Основатель консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев представил свои цифры и прогноз развития индустрии. По его словам, россияне пока не спешат перекладывать деньги с депозитов в недвижимость, но ситуация может измениться в 2027 году, когда профессиональные инвесторы вновь почувствуют в рынке потенциал. Высокая ключевая ставка сдерживала спрос, в этом году эксперты прогнозируют ее снижение до 13,5–14,5% и рост выдачи ипотеки на уровне 5 трлн руб. Средняя продаваемая площадь квартир и апартаментов продолжит снижаться, а цены на новостройки — расти. Господин Разуваев ожидает увеличение социальной нагрузки и усиление давления регулятора на девелоперов.

На сессии Сергей Разуваев представил рейтинг городов по GMKIndex. Рейтинг ранжирует города от наиболее до наименее перспективных для девелоперов по более чем десятку параметров. Индекс помогает определять локации с лучшими условиями для бизнеса и возведения жилья. Москва в рейтинге уверенно занимает первое место, на втором месте — Санкт-Петербург, замыкает тройку — Краснодар. Примечательно, что Тюмень, будучи не городом-миллионником, вошла в пятерку.

Директор по оценке Sminex Святослав Куланин перешел к сегменту элитной недвижимости. Более качественное предложение стимулировало спрос: в 2025 году число сделок по продаже лотов дороже 1 млрд руб. увеличилось на 44%. Выросло как количество лотов, так и их площадь. Эксперт также отметил повышенный интерес к коллекционным форматам недвижимости. В 2025 году в Москве купили на 20% больше таких лотов, чем годом ранее. Общая стоимость сделок выросла более чем наполовину.

С 2024 года Sminex публикует индекс элитной недвижимости, отражающий как цены экспонирования, так и реальные сделки. Элитный квадратный метр в прошлом году предлагался в среднем за 3,17 млн руб. Его стоимость, согласно заключенным сделкам, составила 2,4 млн руб. В топ-5 районов столицы по продажам элитной недвижимости вошли: Хамовники, Замоскворечье, Пресненский, Мещанский и Тверской.

Управляющий партнер девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова рассказала о ситуации в регионах. С 2022 года себестоимость строительства выросла более чем на 70%, однако рыночные цены за этот период увеличились всего на четверть. Текущая модель комфорт-класса в регионах не выдерживает конкуренции и становится нерентабельной для продуктового девелопера. 2025 год наглядно показал эту структурную проблему на Дальнем Востоке: рост строительной себестоимости составил 13% при стагнации цен.

«У девелоперов в регионах больше нет вариантов, кроме как либо “сушить продукт”, либо не работать в определенных сегментах. Если ситуация системно не изменится, продуктовый девелопмент в сегменте комфорт в регионах станет экономически крайне сложным. На дальневосточном рынке продуктовый девелопмент выживет только в сегментах бизнес-класса и премиум. О сегменте комфорт-класса в ближайшем будущем мы не сможем говорить. Для себя мы выбираем сохранять продукт и ценность. Сегодня вопрос уже не только в объемах строительства, а в том, каким будет качество жилой среды в регионах в долгосрочной перспективе»,— отметила госпожа Юсупова.

Первый заместитель гендиректора концерна «КРОСТ» Марина Любельская перешла к теме реновации и КРТ. В 2025 году московский Фонд реновации занял первое место по объему введенного жилья. Такие дома проектируются с учетом высоких стандартов на уровне комфорт плюс и бизнес-класс. Стоимость квадратного метра в них ниже рынка в сравнении с предложением коммерческих застройщиков. Таким образом фонд превратился в основного конкурента для частных девелоперов.

Программа комплексного развития территорий остается мощным драйвером экономики, а девелоперы играют центральную роль в ее реализации. Программа охватывает почти 400 проектов, по которым планируется построить около 70 млн кв. м недвижимости. При этом большая часть этого объема придется на жилую застройку.

Как отметила Марина Любельская, переход от экономики впечатлений к экономике личностной трансформации — ключевой тренд в современном девелопменте. Застройщики в продукте делают упор на человекоцентричность, гибкость, экологичность и повышение качества жизни.

Согласно результатам исследований «КРОСТ», доля удаленщиков в ближайшие годы будет расти за счет выхода на рынок труда поколения альфа, для 70% представителей которого гибридный график работы обязателен. Поэтому концерн уделяет большое внимание созданию функциональных рабочих пространств в своих проектах.

Завершил первую сессию сооснователь и заместитель гендиректора юзабилити-компании (или управляющей организации) C&U Вячеслав Мокшин. Он подчеркнул, что сервис стал полноценной частью девелоперского продукта. Если раньше застройщики конкурировали в локации, архитектуре, планировках, благоустройстве, материалах отделки, то сейчас они соперничают в вопросе обслуживания. По словам господина Мокшина, проектировать любой объект необходимо сразу с учетом требований сервисных услуг в соответствии с классом жилья. Если этого не делать, то обслуживание может выйти кратно дороже.

Сегодня один из главных трендов в деятельности УК — автоматизация и роботы, которые все чаще используются в управлении жилыми комплексами. Умные устройства создают единую экосистему, которая охватывает полный цикл эксплуатации: от поддержания чистоты до обеспечения охраны.

Во второй сессии эксперты обсудили, как меняется рынок коммерческой недвижимости. Модератором выступил Денис Колокольников, основатель и управляющий партнер консалтинговой компании RRG. Он перечислил глобальные тренды в коммерческом девелопменте. Цифровизация и развитие искусственного интеллекта сделало дата-центры (ЦОД) одним из самых динамичных и перспективных направлений в мире. Мировые производители видеокарт и чипов выросли по капитализации в десятки раз. В то же время российский рынок ЦОД развивается по собственному сценарию и больше ориентирован на внутренние корпоративные нужды.

В России мировые тренды частично присутствуют, однако ключевым драйвером трансформации стало импортозамещение, которое требует большое количество новых производственных зданий. Программа КРТ, реновация промзон, внутренний туризм остаются драйвером развития отрасли. Жилищное строительство с комплексной инфраструктурой снижает маятниковую миграцию, формирует комфортную пешеходную среду в духе новой урбанистики и повышает стоимость и ликвидность жилья.

Денис Колокольников отдельно остановился на сегменте торговых центров. Классическая модель ТЦ трансформируется под давлением электронной коммерции: доля покупателей одежды и обуви в онлайне уже превысила долю (77%) тех, кто покупает офлайн (55%). Торговым центром приходится адаптироваться и перестраиваться в пространства опыта, общепита, терм, рекреации и спорта. «Устойчиво то, что невозможно или сложно убрать в онлайн… Побеждает тот, кто управляет функциями, а не метрами»,— отметил господин Колокольников.

Руководитель управления коммерческой недвижимости ДОНСТРОЙ Михаил Новиков рассказал, как крупные жилые девелоперы выходят на офисный рынок недвижимости. Застройщики реализуют проекты комплексного развития территорий и получают льготу по программе создания мест приложения труда. Девелоперы строят бизнес-центры в составе массовой жилой застройки и впоследствии продают их «в нарезку». Как отметил эксперт, только треть офисных зданий продается целиком. При этом заметен тренд на увеличение реализуемых площадей, а на первое место выходит продуктовая насыщенность объекта. Также, по словам Новикова, происходит децентрализация офисной недвижимости: девелоперы сфокусировались на строительстве бизнес-центров в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД. Здесь располагается почти 80% от общего объема предложения офисов на продажу. Больше всего БЦ строится на западе Москвы, одним из самых перспективных районов считаются Раменки, где компания ДОНСТРОЙ начала формирование делового кластера за счет двух проектов класса А: бизнес-центра на 22,9 тыс. кв. м и бизнес-парка площадью 81,5 тыс. кв. м.

Руководитель проектов компании «M9 девелопмент» Вадим Шушков перешел к теме туризма и рассказал о гостиничных проектах компании. По его словам, темпы роста турпотока в северо-западных регионах значительно опережают темпы строительства необходимой туристической и обеспечивающей инфраструктуры. Поэтому компания выбрала для себя это направление как приоритетное для реализации инвестиционных проектов в отрасли туризма. «М9 девелопмент» реализует при поддержке правительства региона новый инвестиционный проект в Республике Карелия, где турпоток за последний год вырос на 40%. В стадии проработки — проект на берегу озера Имандра в Мурманской области.

Эксперт напомнил о действующих мерах поддержки при реализации инвестиционных проектов в области туризма: это субсидии для регионов по линии Минстроя России на строительство объектов обеспечивающей инфраструктуры в рамках реализации инвестиционных проектов в туристических кластерах, единая субсидия на создание туристической инфраструктуры, субсидии на создание модульных некапитальных средств размещения, объединенная программа Минэкономики «1764» и программа стимулирования кредитования ПСК с предоставлением льготного кредита до 2 млрд руб. по ставке ниже ключевой и другие меры поддержки и программы льготного кредитования.

Темы промышленного девелопмента коснулся Николай Бурвиков, директор проектов по реализации индустриальный недвижимости AFI Development. К 2030 году площадь промышленных предприятий в Москве должна увеличиться на 13 млн кв. м, поэтому в ближайшее время отрасль ждет тренд на строительство многоэтажных индустриальных объектов с развитой инфраструктурой.

Как отметил эксперт, важно учитывать потребности будущего резидента. Сейчас среди пожеланий при выборе объекта — размер блока от 500 до 1,5 тыс. кв. м, предпочтение формату light industrial, хорошая транспортная доступность, паркинг и современная инженерия. В будущем потенциальные резиденты хотят отдельный офис в составе производственного здания, профессиональную управляющую компанию на объекте, зону ресепшен и развитую индустрию питания, которая включает разные форматы: от столовой для производственного персонала до кафе и кофеен для офисных сотрудников.

Господин Бурвиков выделил проект технопарка «AFI Пром Алтуфьево», в котором удалось совместить все вышеперечисленные функции. Это первый многоэтажный комплекс формата light industrial в России, в котором грузовой транспорт сможет подъезжать к зонам разгрузки любого этажа по автомобильным рампам.

Концепцию многоуровневых индустриальных парков в сегменте light industrial поддержал первый заместитель гендиректора концерна «КРОСТ» Андрей Сазонов. По его мнению, современные промзоны должны органично вписываться в городской ландшафт и сочетаться с жилой застройкой. Такие комплексы предлагают гибкие блоки от 500 до 3 тыс. кв. м, где можно одновременно разместить производство, офис и склад. В одном комплексе могут соседствовать малые и средние компании различных производств: фармацевтики, легкой и пищевой промышленности, электронной коммерции и т. д.

«КРОСТ» использует собственные разработки для быстрого возведения высокотехнологичных производственных площадей. Эксперт подробно рассказал о системе высокоскоростного индустриального строительства, за счет которой удалось уйти от тяжелого ручного труда и сократить сроки строительства зданий любого значения и сложности на 30–50%. Таким образом промышленное здание площадью 100 тыс. кв. м можно возвести всего за 265 дней.

Гендиректор компании «Алиот» Сергей Ахунходжаев рассказал о том, как девелоперу оптимизировать затраты при строительстве складской недвижимости. Если взять в пример типовой склад 50 тыс. кв. м, то застройщик может повлиять на несколько факторов: излишний срок строительства, который «съедается банковской ставкой», наценка на материалы, простой персонала между разными объектами, прибыль генподрядчика, излишне заложенные риски. С учетом стоимости 4 млрд руб. с НДС девелопер может повлиять на четверть от цены склады. Компания предлагает аудит проектной документации, финансовое сопровождение или управление строительством. По словам господина Ахунходжаева, эти решения позволят компании сэкономить до 10%.

В заключение заведующий бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов рассказал о юридических аспектах партнерства в инвестиционно-строительных проектах. Прямые инвестиции остаются одним из наиболее эффективных способов вложения капитала. Они позволяют инвестору инвестировать в развитие бизнеса и получить взамен долю в компании. Также возможно заключить договор конвертируемого займа, который позволяет выбрать: либо получить деньги назад с процентами, либо потребовать долю в компании.

Корпоративный договор — ключевой инструмент для защиты интересов инвесторов. Документ регулирует права и обязанности участников по управлению бизнесом, приобретению или отчуждению долей, распределению прибыли. Он определяет порядок выхода из бизнеса в случае достижения или недостижения определенных показателей, позволяет разрешать корпоративные конфликты и действует только между подписавшими его сторонами.

Деловую программу мероприятия завершила дискуссия Клуба Коммерсантъ о современных демографических тенденциях и сценариях развития малых поселений. Модератор сессии — футуролог, управляющий партнер MINDSMITH Руслан Юсуфов — рассказал об исследовании «Архитектура счастья». Его авторы описали, как новый подход к развитию территорий может быть связан со счастьем человека.
Текущая модель расселения ведет к вымиранию деурбанизированных территорий, отметил эксперт. В период с 2011 по 2020 год сельское население на периферии сократилось на 2,3 млн человек, за последние пять лет исчезло более 500 населенных пунктов. Миграционный отток в города составляет около 100–250 тыс. человек ежегодно, а доля городского населения в России сейчас составляет 75%. Более 40% жителей сел уезжают в крупные населенные пункты для получения образования.
При этом более половины введенного в эксплуатацию жилья в 2025 году пришлось на сектор индивидуального жилищного строительства. Люди сформировали запрос на жизнь вне мегаполиса, однако им нужны современные стандарты, резюмировал господин Юсуфов.
Девелоперы пока не готовы массово застраивать сельские территории, отметил предприниматель Филипп Бегак. Инфраструктурные ограничения сдерживают спрос: людям необходимы качественное образование и медицина, хорошая транспортная доступность, доставка.
По словам эксперта, запрос на проживание в деревне есть, особенно среди молодежи, которая предпочитает дистанционную работу. При этом дом может быть дешевле и удобнее квартиры. Однако деревня будущего станет привлекательной, если там станут доступны современные стандарты строительства жилья. «Мерилом успеха сельского поселения может быть его привлекательность для длительного проживания и желание жителей, их детей и внуков сохранять связь с этим местом. Деревни, существующие и ветшающие сейчас, и деревни, сильно пострадавшие в СВО, если не восстанавливать их с нужным подходом к проектированию и мастер-планированию, не станут якорными точками для их жителей и будут исчезать. В них будет теряться привязка человека к земле!» — заключил господин Бегак.

Как отметил директор центра геодемографии и пространственного развития МГУ Александр Панин, сеть опорных населенных пунктов может стать сильным инструментом пространственной политики, если опираться на реальную динамику расселения и экономические связи. Сегодня страна переживает «сжатие освоенного пространства»: население и возможности концентрируются в крупнейших городах, тогда как периферийные территории теряют людей. Поэтому ключевая задача — придать сети «опорников» понятную иерархию и функциональные роли: от крупных региональных центров до малых «столиц территорий», которые держат на себе сельскую экономику, сервисы и качество жизни. В такой логике развитие сельских территорий становится предметным и управляемым, добавил эксперт. Пандемия COVID-19 показала, что мобильность населения и выбор места жизни могут быстро меняться, а спрос на малые города и жизнь вне мегаполисов способен возникать волнами. Чтобы этот потенциал работал на страну, малые города и села важно глубже встроить в экономику региона и страны — через рабочие места, транспортную связанность, цифровые сервисы и новые функции территорий. Тогда такие территории получают устойчивые основания сохранять население и привлекать людей.

«В какой-то момент мы стали реже мыслить единой картой страны. Управление во многом приобрело отраслевой и “точечный” характер: каждое федеральное министерство размещает свои объекты в муниципалитетах по ведомственной логике, но на уровне страны картина распадается на набор разрозненных решений, а рисунок расселения и хозяйственные связи между территориями так и не собираются в единый замысел. В экономгеографии важны иерархия центров, зоны притяжения, коридоры связности и специализация территорий. Если собрать эти слои в единую карту решений и синхронизировать инвестиции, инфраструктуру и сервисы, опорные пункты начнут работать как каркас расселения и экономики, а не как просто перечень населенных пунктов»,— рассказал господин Панин.

Тему демографических проблем продолжил заместитель директора института демографической политики имени Менделеева Иван Сухов. Суммарный коэффициент рождаемости (СКР) в России составляет около 1,4 с тенденцией к снижению. Это значительно ниже необходимого уровня для нормального воспроизводства населения — 2,1 ребенка на женщину. При этом показатель в мегаполисе нужно очищать от миграционного притока и перинатального туризма, когда женщины едут в другую страну, чтобы родить там и обеспечить своего ребенка вторым гражданством. Таким образом, СКР может опуститься ниже единицы.

«Большой город — это убийца демографии»,— отметил господин Сухов. По его мнению, когда настроенные на рождение детей люди осознают это, возможен всплеск интереса к периферии. Эксперт также назвал культурный редевелопмент одним из перспективных направлений для изменения демографической ситуации. На смычке между сельскими территориями и малыми городами формируются точки роста за счет культурных проектов, которые способствуют притоку населения.

Рынок недвижимости как жилой, так и коммерческой в России сейчас находится в стадии глубокой структурной трансформации, девелопмент окончательно переходит из стадии «рынка продавца» в стадию «рынка смыслов и эффективности». Основной фон задают высокая ключевая ставка ЦБ, которая делает классическое девелоперское финансирование очень дорогим, и уход западных брендов, который уже практически полностью отыгран перераспределением долей в пользу локальных игроков и брендов из дружественных стран.

На повестке дня обсудим:

— Набор аналитических данных, кейсов и готовых решений, которые помогут трансформировать бизнес.

— Как проектировать сегодня, чтобы построить и продать завтра?

— Экономика девелопмента: поиск доходности в условиях дорогого финансирования и новых логистических цепочек.

— Продукт-2026 — от квадратных метров к экосистеме жизни? Дефицит свободных участков с готовыми коммуникациями.

И другие.

В рамках данного мероприятия проходит дискуссия Клуба Коммерсантъ «Опустение земель или ренессанс жизни вне города»