II Осенний строительный форум «Недвижимость Татарстана: инвестиционные горизонты»

Офисные центры пустеют, отели на подъеме

Тренды недвижимости назвали на Осеннем строительном форуме в Казани

29 октября в Казани состоялся II Осенний строительный форум «Недвижимость Татарстана: инвестиционные горизонты». Мероприятие организовано Издательским домом «Коммерсантъ» в Relita-Kazan Hotel. Модератором мероприятия стал главный редактор «Коммерсантъ Волга Урал» Александр Третьяков.

Первым слово взял директор по продажам bnmap.pro в регионе ПФО Иван Вершинин.

«В структуре рынка новостроек РТ недвижимость Казани составляет 60%, казанской агломерации 19%, Закамья – 21%. Ситуация в этих сегментах может существенно отличаться», – отметил Иван Вершинин.

Эксперт привел анализ показателей экспозиции (период времени до момента продажи, в течение которого объект находится на рынке недвижимости). По данным октября 2025 по сравнению с январем этого же года, экспозиция новостроек в республике увеличилась на 12,5%. При этом в Казани она добавила 30%, а в Закамье сократилась на 12,5%.

Для объективного взгляда важен подробный анализ рынка новостроек. Данные о ценах на жилье, сделках, скидках, спросе и предложении в сфере жилой недвижимости помогают объективно оценивать инвестиционные площадки и корректировать стратегии продаж.

Что касается числа сделок на первичном рынке в РТ, после взлета показателя в июне 2024 года (в преддверии завершения части льготных программ  с господдержкой на приобретение жилья в новостройках) последовал значимый спад. Однако уже осенью продажи вновь показали рост.

В этом году цифры вышли на плато, что указывает на некоторую адаптацию потребителей к текущим условиям ипотеки.

Как отмечает Иван Вершинин, в периоды роста продаж средняя стоимость лота и средняя площадь объекта меньше, чем в другие периоды. Варианты же с большой площадью более устойчивы к изменениям, поскольку покупатели часто приобретают такое жилье не с инвестиционными целями, а «для себя». Многие потребители из этой категории не нуждаются в заемных средствах.

Чаще всего осуществляется купля-продажа жилья площадью 35 – 40 кв м.

«Поскольку мы отслеживаем запроектированные застройщиком объёмы и объем сделок, то можем подсчитать проектные остатки (нереализованные лоты и помещения в строящемся или построенном проекте, которые остались нераспроданными на этапе продажи. – Прим корр.) Если в январе 2025 года в Татарстане на первичном рынке недвижимости было нераспродано 57% площадей, то сейчас цифра составляет 61%», –  подсчитал аналитик.

Если продавать имеющийся объем жилья такими же темпами, которые наблюдаются сейчас, то для этого понадобится 2,8 года. Но эта картина характерна для многих регионов, например, для Екатеринбурга, Тюмени, Уфы.

«Если ищете вариант для инвестиций, то лучше подбирать его в локации с перспективными точками роста. Например, там, где скоро проложат дорогу или построят логистический центр с сотнями рабочих мест», — в завершение доклада порекомендовал спикер.

«Инвестиционные инструменты: как заработать на недвижимости сегодня» — тема следующего выступления на форуме. Партнер по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольга Шарыгина рассказала о мировых тенденциях в сфере коммерческой недвижимости.

Традиционные торговые центры сегодня переживают упадок, многие вынуждены перепрофилироваться. Главный фактор – то, что на фоне роста электронной коммерции потребитель стал «ленивым». Он больше не готов ехать специально за покупками в крупные моллы, предпочитая торговые точки  в 15-минутной доступности.

«Более-менее благополучны торговые объекты с продуктовым супермаркетом в жилом квартале и районные торговые центры, в которые  жители приходят не столько за покупками, сколько ради досуга с семьей и детьми. Часто успешен и ритейл в туристических коридорах: точки формата «нельзя пройти мимо» на улицах с высоким пешеходным трафиком , в частности, в туристических зонах», – отметила Ольга Шарыгина.

Таким образом, успех в ритейле определяется локацией и якорным арендатором, и инвестиции должны быть нацелены на объекты, стоящие на естественных потоках людей (жителей или туристов), полагает Ольга Шарыгина. Она отметила также, что торговые центры сейчас активно покупаются, так как они расположены в местах с хорошо развитой инфраструктурой.

Что касается жилой недвижимости и средств размещения, особый интерес вызывают нишевые форматы: специализированное жилье для студентов и сервисные апартаменты гостиничного типа. Это тот формат, где доход формируется не только за счет аренды, но и за счет предоставления сервисов и организации комьюнити.

Опорой для инвесторов являются объекты логистической сферы, дата-центры, но они требуют крупных капиталовложений, исчисляемых десятками миллионов долларов.

Офисная недвижимость находится в наибольшей депрессии среди всех сегментов. Инвестиционный интерес к ней низок. Компании не нуждаются в прежнем объеме офисных пространств, поскольку часть работников используют их несколько дней в неделю. Устаревшие офисные парки перепрофилируются под жилую недвижимость, отели, общественные пространства, объекты досуга.

Проще выживать офисам в городах с растущим населением и ВВП. Нарастает также спрос на гибкие и креативные офисные пространства.

«Однако пассивные, непродуманные инвестиции в офисные здания рискованны, — предупреждает Ольга Шарыгина. — Успех становится вероятнее благодаря участию грамотной управляющей компании, которая сфокусирует внимание на уникальных локациях с устойчивым спросом, а при необходимости предложит  смену формата или реновацию».

Спикер упомянула и о так называемых стресс-активах. «Появляются возможности для покупки активов у собственников, находящихся на грани банкротства или вынужденных рекапитализировать свои портфели.

Это лакомый кусок для тех инвесторов, у кого есть экспертные знания и время», – сказала Ольга Шарыгина.

Отели являются лидерами в стране по капитализации и доходности (12 – 14% в год), проинформировала спикер.

«Треть населения планеты – миллениалы, а среди их главных интересов – путешествия. Пандемия наложила свои ограничения, но уже в 2023/2024 годах активность путешественников выросла на 20% в сравнении с доковидными показателями, – заявила специалист. – Внутренний турпоток РФ в 2024 году – это 92-96 млн. поездок. Рост составил по разным оценкам от 8 до 18%

в сравнении с 2023 годом (данные: Росстат, Российский союз туриндустрии, Ассоциация туроператоров России). Но Татарстану не хватает отелей «с характером» – ярких, с классной концепцией. Кроме того, в РТ наблюдается дефицит креативных кластеров-магнитов, таких как «Винзавод» (Москва), «Севкабель Порт», «Новая Голландия» (Санкт-Петербург), «Арт-квадрат» (Уфа). А ведь в том же Питере гость сегодня сначала идет сначала в «Новую Голландию», а потом уже в музеи».

«Банк Казани» работает уже 35 лет, но именно в последние годы к нам все чаще обращаются  инвесторы, которые хотят приобрести землю, цеха, склады, машиноместа, чтобы начать производство или, скажем, дать старт  работе апарт-отеля», — отметила в своем выступлении начальник управления развития МСБ ООО КБЭР «Банк Казани» Светлана Воронова, рассказав об услугах банка для предпринимателей.

«Интересно  было услышать о тенденциях и прогнозах в такой востребованной  у жителей страны инвестиционной сфере, как недвижимость.  Гости узнали, куда перспективнее сейчас вкладываться — и в разрезе коммерческой  недвижимости, и жилья. Плюс этого форума в том, что спикеры представляли различные отрасли, и получился объемный взгляд на явление», – отозвался о форуме депутат Чебоксарского городское собрания Андрей Андреев.