Склады с «Коммерсантом»

11 февраля в гостинице «Метрополь» в Москве состоялась конференция ИД «Коммерсантъ», посвященная сегменту складской недвижимости. В ходе двух сессий эксперты отрасли обсудили основные тенденции и ключевые изменения на рынке, а также поделились прогнозами на год. Модератором выступил Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate (ex.JLL).

Мероприятие открыла директор по макроанализу банка «Дом.РФ» Жанна Смирнова, которая рассказала, как поменялась макроэкономическая реальность за прошлый год. «Мы уперлись в дисбаланс спроса и предложения — потолок ресурсов. С точки зрения рабочей силы мы находимся на грани возможностей нашей экономики. По загрузке мощностей мы также на максимуме, и пока этот показатель не снижается»,— отметила она. При этом высокий уровень потребления остается основным источником инфляции. На фоне роста доходов и высоких ставок по вкладам средства физлиц в российских банках по итогам 2024 года увеличились на рекордные 12 трлн руб. Всего на депозитах размещено, по разным оценкам, от 54 трлн до 57 трлн руб. Средний размер вклада составил 500 тыс. руб. При этом большинство вкладов достаточно короткие: 13% из них рассчитаны на срок больше года, все остальные входят в диапазон от полугода до года. Однако, чтобы сохранялся выбор в пользу сбережений, ставки должны быть высокие, подчеркнула эксперт.

Что касается дальнейших прогнозов, то госпожа Смирнова обозначила два основных сценария. В первом случае текущие тенденции сохранятся, и к концу года инфляция замедлится, а ключевая ставка начнет постепенное снижение до уровня 17–18%. Согласно второму сценарию, новый всплеск инфляции приведет к вынужденному повышению ставки на несколько процентных пунктов и будет сопровождаться ростом числа реструктуризаций и банкротств. «Для складов это будет означать увеличение зависимости от клиентов, их финансового менеджмента и того, какую рыночную позицию они занимают и как могут подстраиваться под спрос и корректировать ценовую политику. Управление арендными ставками будет более ограниченным»,— резюмировала эксперт.

Директор группы PLT Михаил Тарасов рассказал о тонкостях инвестирования в складской сектор и поделился своим опытом, как крупный бизнес смог адаптироваться к новым реалиям. «Мы делали расчет, что на протяжении трех-пяти лет могут быть турбулентные периоды, и постарались просчитать несколько сценариев. Когда ключевая ставка начала расти, мы поняли, что кредиты брать нельзя и нужно инвестировать в себя»,— отметил господин Тарасов. По его словам, рабочая модель на текущий момент — 60% собственного капитала и 40% заемных средств.

Владимир Стольников, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал», обрисовал ситуацию на рынке ЗПИФ недвижимости. Он рассказал о преимуществах коллективных инвестиций и необходимости диверсифицировать портфель. «Когда в портфеле находятся акции, облигации и недвижимость, то на длинном горизонте он, как правило, более устойчив»,— подчеркнул эксперт. Одним из перспективных направлений для вложений господин Стольников назвал формат light industrial.

Данными о состоянии потребительского сектора поделилась руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. По итогам 2024 года предварительная оценка темпа роста оборота розничной торговли составила рекордные 8,6%. Это максимальное значение с 2009 года, которое отражает очень высокий уровень потребления. Среди ключевых факторов, которые повлияют на потребителя, эксперт отметила высокий уровень обязательств и накоплений, рост доходов населения, а также общественные настроения. В 2024 году депозиты физлиц без учета средств на счетах эскроу составили 53,6 трлн руб. Больше всего деньги на вклады размещали в Москве. Рост реальных располагаемых доходов у населения достиг максимума с 2008 года. В 40 регионах России темп роста зарплат превысил значение среднего показателя по России. В Москве индикатор составил 18%, что ниже среднего показателя по стране — 19%. Как прогнозирует IBC Real Estate, по итогам года оборот розничной торговли в России составит 64,1 трлн руб. Доля онлайн-продаж вырастет с 19% до 22%.

Завершила первую сессию директор дирекции корпоративного страхования управления имущественного страхования АО «СК ПАРИ» Ольга Клячикова. Она рассказала о том, как изменился страховой рынок за последние три года и поделилась самыми простыми, дешевыми, но эффективными способами защиты склада от риска возникновения пожара, которыми пренебрегают на практике.

В начале второй сессии модератор Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate (ex.JLL), подвел итоги ушедшего года на рынке складской недвижимости. В 2024 году в России было введено в эксплуатацию 4,9 млн кв. м складов, что стало максимальным показателем в истории развития сегмента. Доля build-to-suit объектов составила 46% от общего объема ввода. Стал активно развиваться сегмент light industrial, где объем строящихся объектов, запланированных к вводу в 2025 году, превышает 450 тыс. кв. м.

По прогнозу эксперта спрос на склады в РФ в 2025 году может сократиться более чем на 30%. В Московском регионе по итогам года объем сделок может составить 2,5 млн кв. м, что на 19% ниже в сравнении с 2024 годом. При этом вакансия вырастет, а ставка аренды сохранится на уровне 13,5 тыс. руб. за кв. м в год. «Количество объектов, которые девелоперы хотят ввести в 2025 году в Московском регионе, составляет 5,4 млн кв. м. Зная, как работает рынок, и то, что все сдвигается, мы консервативно оцениваем новое строительство в 2,2 млн кв. м. Такого объема заявленных проектов никогда в Москве не было. По России объем заявленных помещений — 14 млн кв. м. Для меня это пугающие цифры, которые могут сильно поменять рынок»,— отметил господин Бумагин. Дальнейшее снижение спроса, а также резкое сокращение ввода новых площадей он ожидает и в 2026 году. Доля вакантных площадей может приблизиться к отметке 4%, а ставка аренды чуть снизится до уровня 13 тыс. руб. за кв. м в год.

В ходе второй сессии эксперты обсудили, стоит ли арендовать, или покупать склад, а также остановились на особенностях продуктового и фэшн-ритейла для складов и логистики. Как заявил руководитель управления по развитию больших форматов и РЦ ритейлера «Магнит» Алексей Белоусов, в идеале достичь баланса между собственными и арендными складами. «В приоритете мы хотели бы арендовать, но покупка — вынужденная мера сейчас, поскольку рационально вкладывать деньги в развитие собственного бизнеса»,— отметил господин Белоусов. По его словам, в прошлом году «Магнит» законтрактовал порядка 200 тыс. кв. м складов, которые планируется открыть в 2026 году. В 2025 году будет открыт склад в Московской области на 86 тыс. кв. м.

Руководитель управления развития технологий цепочек поставок департамента логистики торговой сети «Пятерочка» Юрий Козлов отметил, что с учетом роста ставок гораздо выгоднее держать собственный склад, чем его арендовать. По его мнению, на горизонте это окупается гораздо быстрее. Среди основных вызовов для отрасли в 2025 году эксперт назвал стоимость денег и кадровый голод. Эффективность логистики необходимо решать с помощью автоматизации, добавил он.

«Я понимаю, когда фонд или инвестор покупает стены и сдает их в аренду. Однако непонятно, зачем конечному потребителю, у которого маржинальность его бизнеса гораздо интереснее, замораживать свои деньги. Еще хуже идти в банк, брать кредит и соответствующие риски. Доходность в бизнесе, которым ты занимаешься, снимая в аренду склады, гораздо выше, чем доходность в этих стенах»,— поделился мнением генеральный директор «Инстоун Девелопмент» Валерий Жуков.

Как отметила директор по инфраструктуре «Мэлон Фэшн Груп» Юлия Шевкаленко, крупные фэшн-ритейлеры стремятся к автоматизации процессов, что склоняет их к покупке складов. Впрочем, по ее мнению, долгосрочные отношения по аренде также возможны.

Управляющий партнер девелоперской компании Parametr (ГК ПИК) Александр Манунин отдельно рассказал о том, что в сегменте классических складов спрос на покупку увеличился в 1,5 раза, и спрогнозировал дальнейшее увеличение дефицита предложения big box в аренду и переход клиентов к модели покупки.

В целом, по мнению Александра Манунина, рыночные условия благоприятны для дальнейшего роста спроса на склады. В частности, эксперт отметил перспективы развития e-com, который в ближайшие пять лет только в Москве может вырасти в 2,6 раза. Чтобы обеспечить этот рост, сегменту нужно в три раза больше складских площадей, чем он занимает сейчас.

Перечисляя основные вызовы для развития в ближайшие годы, руководитель отдела развития FM Logistic Артем Хомышин отметил дефицит ресурсов в виде рекордно низкой безработицы и относительно невысокой вакансии складских объектов. По его мнению, оптимальным решением будет оптимизация процессов за счет автоматизации и роботизации операционных процессов. «На участке одного из клиентов, которого мы обслуживаем, мы сделали сортировочную линию, которую разгоняем в пики до 50 тыс. заказов в день, и планируем поднять эту планку еще выше. Автоматизация процессов позволяет высвободить людей, переключить их на более комплексные задачи, такие как подготовка заказов клиентов к отгрузке»,— рассказал господин Хомышин.

В последние годы складской сегмент коммерческой недвижимости постоянно в рекордсменах по строительству, росту ставок и нехватки площадей. Сейчас крайне заметно, что нехватка площадей перекидывается с крупных регионов на мелкие, жилые девелоперы для диверсификации портфеля активно идут в строительство, в том числе и складов, и лайт индастриал, а банки, несмотря на общую мировую тенденцию, готовы сопровождать подобные проекты. Обо всем этом и более поговорим с экспертами рынка совместно с эксклюзивным партнером-консультантом IBC Real Estate на нашей конференции.