Layer 1

Рынок недвижимости Лондона: обзор, тренды, перспективы

23 Марта 2021 Вторник
Место проведения: ИД «Коммерсантъ», онлайн-конференция

2020 год стал серьезным испытанием для мировой экономики. Ощутимый удар почувствовали даже стабильно мощные и устойчивые к кризисам города. Лондон — один из них. Притом что экономика Великобритании на протяжении прошлого года подвергалась двойному удару — не только в связи с распространением COVID-19, но и процессом выхода страны из Европейского союза. Сегодня все неопределенности, связанные с этими глобальными событиями, постепенно отходят, поэтому аналитики вновь заговорили об инвестиционных перспективах Лондона и Великобритании в целом. В ходе онлайн-конференции ИД «Коммерсантъ», организованной совместно с Consulco, эксперты оценили состояние рынка недвижимости, а также поговорили о грядущих трендах и больших надеждах на будущее.

Когда пандемия только начиналась, одним из главных вопросов, волновавших мировое сообщество и Великобританию в первую очередь, был разрыв страны с Брюсселем. Brexit на какое-то время вытеснил переживания о распространении коронавирусной инфекции. Летом 2020 года пандемия поставила экономику на паузу, многие отрасли существенно пострадали. Даже недвижимость — сегмент, заработавший славу инвестиционного актива с гарантированной доходностью,— не смогла сохранить свои показатели в полной мере, отметил модератор, ведущий «Коммерсантъ FM» Рамаз Чиаурели. По-прежнему непоколебимой в условиях общей нестабильности осталась только жилая и, как показало время, складская недвижимость.

«Лондон — один из крупнейших мировых финансовых центров и центральных рынков недвижимости, особенно если смотреть на него с точки зрения ликвидности,— подчеркнул директор, сооснователь Consulco Group Дмитрий Хенкин.— Если сравнивать ситуацию с недвижимостью в Лондоне с другими инвестиционными продуктами, например, в сегменте массового жилья, последний показывает себя высокоустойчивым к серьезным рискам. В качестве доказательства результативности данного инвестиционного продукта приведу практику краткосрочных займов, осуществляемых под залог лондонской недвижимости, сохранявшейся на протяжении 2020 года. На данный момент ситуация в стране и в ее столице постепенно выравнивается и позволяет с оптимизмом строить планы на будущее. Однако мало сегодня сказать, что Лондон — прекрасное место для инвестиций. Необходимо хорошо разбираться, о каком классе недвижимости идет речь и какой конкретный объект рассматривается для включения в инвестиционный портфель. Современному инвестору важно иметь опытного и грамотного проводника, который способен разобраться во всех нюансах рынка и подсказать надежный вариант для вложения. Сложные времена несут с собой и новые возможности и перспективы. На сегодняшний день инвестиции в Лондоне интересны как в сегменте коммерческой недвижимости, так и с точки зрения продуктов с фиксированной доходностью, обеспеченных высоко востребованной жилой недвижимостью, особенно той, что строится за пределами центра города. Ценность внешнему жилью столицы Великобритании придает строящаяся ультрасовременная скоростная линия метро, названная в честь правящего монарха Elizabeth Line, существенно сокращающая время путешествий с востока и с запада города в центр».

Но пока экономика Лондона только начинает восстанавливаться после мирового кризиса, пандемии COVID-19 и Brexit. Основных проблем у города на данный момент три — медленная скорость возврата к прежним показателям, существенное влияние на социальные и экономические процессы новых технологий и высокая миграция, перечислил руководитель глобального исследования городов Oxford Economics Ричард Хольт. По его словам, прошлый год действительно стал сложным для Великобритании — показатель валовой добавленной стоимости страны упал на 10%. Впервые за 300 лет существования островного государства. При этом выход Великобритании из ЕС на экономике практически не сказался, уверен эксперт. В первую очередь с последствиями Brexit столкнутся производители.

Первым сегментом, продемонстрировавшим рост, станет финансовый сектор Лондона. Конечно, влияние пандемии, разыгравшейся в 2020 году, страна продолжит испытывать еще на протяжении трех-пяти лет. Однако уже сейчас сформирован определенный положительный опыт — плотная интеграция онлайн-каналов в традиционные процессы ведения бизнеса, дистанционный формат осуществления деятельности, активное развитие e-commerce, внедрение программ поддержки бизнеса. В 2021 году начнется небольшой рост необязательных трат — люди начинают ходить на шопинг и в рестораны, посещать общественные места. К 2022 году этот показатель значительно вырастет. Это приведет к тому, что к началу следующего года такие показатели экономики Лондона, как валовая добавленная стоимость, ВВП и занятость на рынке труда, увеличатся, убежден господин Хольт. Не последнюю роль в этих процессах сыграют, конечно же, технологии.

Лондон всегда входил в первую десятку самых дорогих городов мира. С прошлого года жить в столице Великобритании стало еще сложнее. Ричард полагает, что люди, планировавшие переезд в Лондон, отложили решение из-за пандемии, несмотря на то что уже работали в лондонских компаниях. В результате показатель нетто миграции населения Лондона уменьшился почти на 300 тыс. человек. Но эксперт подчеркнул, что это временное явление, вызванное пандемией. Oxford Economics «чрезвычайно уверены, что население Лондона продолжит рост, что очень важно». Притом что текущий год с точки зрения доступности рабочих мест станет более тяжелым, чем прошлый: эксперты говорят о том, что около 2%, или 70 тыс. человек из 3,7 млн работающих сейчас в Лондоне потеряют работу в 2021 году, как в сегменте гостеприимства, так и в офисном, и в прочих. Динамика роста в этом отношении станет заметна только в следующем, 2022 году.

Рынок коммерческой недвижимости Лондона за 2020 год также сильно изменился. Ритейл, который традиционно занимал первые строчки в рейтинге потребителей, пострадал больше других и до сих пор сохраняет отрицательные показатели. Промышленная недвижимость, куда входят как производство, так и складские объекты, наоборот, показала рекордный рост. В частности, складские комплексы не только удержали свои позиции за время пандемии, но и активно развивались на протяжении всего 2020 года. Этот сегмент коммерческой недвижимости остается востребованным у инвесторов и сегодня. Разрыв между ритейлом и промышленными и складскими объектами на сегодняшний день составляет более 8% и является самым большим в истории Великобритании, отметила исполнительный директор MSCI Хелена Демэй. Притом что онлайн-торговля показала высокий рост, а супермаркеты и вовсе работали, даже несмотря на пандемию.

Хотя офисная недвижимость и не дает блестящих показателей последние пять лет, в 2020 году она удержалась достаточно хорошо, несмотря на сложный год. Одновременно многие компании перешли на удаленный формат работы, а некоторые серьезно задумались о переоценке офисных площадей. Неопределенность с востребованностью офисов усилил и Brexit: выход из Евросоюза способен убрать с рынка Великобритании крупные международные компании. Но Brexit позади, причем Англия получила выход со сделкой. В целом результаты для офисной недвижимости Лондона в 2020 году оказались стабильными — суммарная доходность этого сегмента как в прошлом году, так и сегодня остается довольно скромной.

По оценке госпожи Демэй, хорошие показатели сохранил сегмент жилой недвижимости Лондона. 10-летняя доходность для сектора жилья составляет 8,7%. Для сравнения, показатель доходности индустриальной недвижимости — 12,1%, офисного сектора — 8,3%, а ритейла — 2,6%. Только торговые центры получили убыток за все последние 10 лет, несмотря на средний показатель доходности для недвижимости в общем на уровне 6,9% за последние 10 лет. Опираясь на эти цифры, можно говорить о диаметральной смене потребительского поведения за последние несколько лет, а в 2020 году — особенно. Прошлый год стал периодом низкого уровня бизнес-активности в сфере недвижимости, подчеркнула эксперт.

В 2020 году пустующих офисов в Лондоне действительно насчитывалось гораздо больше, чем раньше, поддержал коллег руководитель аналитики UK, CoStar Group Марк Стенсфилд. Впервые за последние четыре года предложение намного превышает спрос. Сегодня, когда арендаторы постепенно возвращаются к активной работе, люди выходят в офисы, рост сегмента составляет 46%. Интересно, что этот показатель сохраняется как для Лондона, так и для его регионов. Компании стараются сохранить свои договоренности, не спешат занимать прежние площади и тем более не готовы заключать новые арендные договоры, поэтому спрос на офисные помещения остается низким. Большинство сотрудников по-прежнему работают из дома.

Единственное, за что отдельные компании готовы платить высокую ставку по аренде и менять дислокацию,— высококачественные офисные объекты. Спрос сегодня идет на первоклассные площади, обратил внимание на актуальный тренд господин Стенсфилд. Порядка 60 новых контрактов на аренду в Лондоне за прошлый год были заключены с акцентом на расширение — площадь более 20 тыс. футов. Расположились такие компании в основном в таком районе города, как Сити, и подобных. Положительная динамика офисного сегмента наблюдается и в районе Хемпстед. Арендная ставка здесь даже в пиковый период пандемии не опускалась ниже 100 фунтов за 1 кв. фут. Самой рекордной стоимостью в 2020 году была сумма в 277 фунтов за 1 кв. фут. Инвесторы готовы вкладывать в качественные объекты элитной офисной недвижимости, желательно в таких популярных районах, как Мейфэр, Сент-Джеймс, Фаррингдон. Лондон остается ключевым направлением для глобального капитала, сказал эксперт. И все же, несмотря на интерес крупных инвесторов к объектам элитной недвижимости, рост спроса на офисные площади в Лондоне на протяжении следующих двух лет по-прежнему останется слабым. Ставки аренды сохранятся. По оценке эксперта, в секторе офисной недвижимости к показателям докризисного и докарантинного уровня арендные ставки вернутся в 2025 году.

Существенное изменение ожидается в сегменте торговой недвижимости. Эта сфера начала меняться еще в 2019 году, долгосрочная аренда торговых помещений постепенно снижалась на протяжении последних двух лет. Уровень вакансии в ритейле неуклонно рос. Магазины закрываются на таких показательных с точки зрения шопинга и развлечений улицах, как Оксфорд-стрит. В будущем стандартные торговые улицы ждет диверсификация: на место привычных торговых точек придут коворкинги и гастромаркеты, отметил господин Стенсфилд. Те же тенденции прослеживаются и на улицах Бонд-стрит, Риджент-стрит и Ковент-Гарден. При этом трафик этих популярных для шопинга общественных мест в сравнении с аналогичными улицами других городов упал диспропорционально отчасти при отсутствии туризма, который в случае Лондона на 80% — международный. Все это позволяет говорить о том, что восстановление торговой недвижимости в Лондоне возможно будет проходить относительно медленными темпами.

В целом же сценарий оздоровления коммерческой недвижимости можно описать в следующем порядке: к концу третьего квартала 2021 года будет проведена массовая вакцинация населения Великобритании, что приведет к восстановлению бизнеса по ходу распространения вакцины. На этом фоне вырастет спрос на офисные пространства, увеличится количество необязательных трат, вырастут обороты сферы гостеприимства и туризма, откроются рестораны, рассказал директор Consulco Group Дэвид Кинг. Оживут такие районы Лондона, как Сохо и Ковент-Гарден, как «сердце» гламурной и социальной жизни города.

На восстановление экономики и рынка недвижимости в том числе серьезное влияние окажет и главный инфраструктурный проект страны, который планируется ввести в эксплуатацию в 2022 году, подчеркнул эксперт. Речь идет о новой линии метро Elizabeth Line, названный в честь Ее Величества. Она соединит восточные окраины и находящийся к западу от города аэропорт Хитроу с центром Лондона и деловым центром Кэнери Уорф. На запад ветка протянется до Рединга, выйдя далеко за пределы Лондона. В перспективе этот проект приведет к тому, что вырастет как население города, так и общая площадь доступной недвижимости. В первую очередь, конечно же, жилой.

Лондон — стойкий к мировым кризисам и внезапным событиям, оказывающим влияние на экономику страны, город, солидарны в мнении эксперты. Он обязательно вернется к прежним показателям. А основа его экономического оздоровления лежит на «трех китах» — сохранение позиции крупнейшего финансового центра мира, акцента на современные технологии производства и сочетания массы самых востребованных факторов с мощной притягательной силой для капитала и людей; таких как политическая и финансовая стабильность, туристическая популярность, лидерство в высшем образовании, богатое культурное наследие, превосходство в медицине и общее космополитическое реноме Лондона как прекрасного места для жизни и работы.Сбор полных и актуальных данных сегодня особенно важен для принятия решений по инвестиционным сделкам.

Программа

27 Сентября Понедельник