Layer 1

Пути выхода из пандемии для девелоперов

19 Июня 2020 Пятница
Место проведения: ИД «Коммерсантъ», онлайн-конференция
превью
01:46:40

Ограничительные меры по распространению COVID-19, принятые в России, поставили на паузу не только работу строительных предприятий, но и планы самих девелоперов по выводу на рынок новых объектов. Нарастающая паника среди населения, связанная с тем, что многие либо лишились работы, либо существенно потеряли в доходах из-за вынужденного простоя всех сегментов бизнеса, и вовсе в какой-то момент привела к полной неуверенности игроков рынка жилой недвижимости за свое будущее. Сохранится ли спрос на жилье и какие меры принимаются государством, чтобы поддержать строительство новых жилых проектов,— главные вопросы, которые волнуют сегодня девелоперов. В ходе очередной онлайн-конференции ИД «Коммерсантъ» вместе с партнерами — «Группа “Эталон”» и ДОМ.РФ — эксперты обсудили актуальное положение дел в отрасли.

На рынке жилой недвижимости происходит удивительная трансформация, поделился наблюдением модератор конференции, редактор газеты «Коммерсантъ» Халиль Аминов. Если в начале года девелоперы серьезно опасались грядущих перемен, связанных с очередным экономическим кризисом и объявленной после пандемией, то сейчас многие не только адаптировались к новым условиям, но и продолжают успешно реализовывать свои проекты.

Действительно, несколько месяцев сохранялась паника: рынки переживали по поводу обвала рубля и меняющихся условий работы, а население страны серьезно испугалось за свое здоровье и благополучие. На фоне роста иностранной валюты и непонимания того, как поведет себя финансовый рынок, многие начали искать новые варианты инвестирования и вывели сбережения с банковских счетов. Большая часть этих денег попала в недвижимость в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». Но все же говорить о прогнозах на восстановление жилищного рынка пока рано, уверен министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев. В такой ситуации, как пандемия, наша страна находится впервые, поэтому все те меры, принятые по борьбе с инфекцией, ввиду своей оперативности действовали на территории РФ по-разному: где-то стройки закрылись полностью, где-то работали в половину силы, а кое-где и вовсе не останавливались. Эта разрозненная картина рынка должна выровняться к концу августа.

Главная задача правительства РФ на данный момент, по словам чиновника, стимулировать заинтересованность и стремление девелоперов выходить на новые стройки. Те проекты, строительство которых началось до периода карантина, продолжают возводиться, однако новые проекты застройщики пока не спешат выводить на реализацию. Принятые меры поддержки в этом направлении включают ряд организационных мероприятий по автоматическому продлению разрешений на строительство и другой необходимой для старта работы девелопера документации, составление списка системообразующих организаций, для которых предусмотрена господдержка, финансовую компенсацию процентных ставок, которую застройщики могут использовать на покрытие долгов перед своими сотрудниками и подрядчиками, а также отдельные инструменты поддержки, как, например, действующая льготная ипотека под 6,5% годовых. С помощью этих мер правительство планирует поддержать строительство порядка 15 млн кв. м.

Все мероприятия проходят в рамках программы национального проекта, напомнил господин Якушев. Согласно озвученным планам, рынок жилой недвижимости должен ежегодно пополняться в среднем на 100 млн кв. м, поэтому сегодня так важно сохранить показатели строительства на уровне 2019 года. Многие поправки, которыми «обрастает» программа, по-прежнему направлены на то, чтобы упростить бюрократические процедуры для застройщиков. Меры, сфокусированные на снятии административных барьеров, а также существенная финансовая поддержка позволит правительству РФ не допустить страшных прогнозов об окончании строительства новых жилых объектов и панических настроений, связанных с тем, что люди перестанут покупать жилье, подчеркнул министр.

Согласно статистическим отчетам, спрос на инвестиции и покупку жилья за последние три месяца хоть и просел, но все же наблюдается. На основании договоров купли-продажи в мае 2020 года было зарегистрировано 3918 переходов прав, озвучила данные заместитель руководителя Росреестра по Москве Мария Макарова. Этот показатель почти на треть ниже в сравнении с 2019 годом. Количество договоров ипотечного кредитования также демонстрирует существенное снижение: на май текущего года их зарегистрировано всего 2349, из них 684 — в рамках льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.

За полных пять месяцев 2020 года зарегистрировано 11 056 ДДУ с использованием эскроу-счетов, продолжает эксперт. От общего количества всех принятых договоров этот показатель составляет 33%. На жилой фонд первичного рынка приходится 3093 ДДУ, нежилого — всего 846. Оба этих показателя ниже прошлогоднего почти на 60%. При этом высокую активность демонстрирует онлайн-способ принятия документов в Росреестр: в мае таким образом принято 32 654 заявлений на государственную регистрацию прав и кадастровый учет. 60% из них — это обращения физических лиц. Показатель работы онлайн вырос на 26,5% по сравнению с прошлым годом. Более высокого результата у службы пока не было.

Еще одна интересная статистика от Росреестра — предпочтения в приобретении жилья по округам Москвы. В мае 2020 года абсолютным лидером по регистрации ДДУ стал ТиНАО, на который приходится 22% договоров. На второй и третьей строчке — ЗАО и САО с показателями 17% и 16% соответственно. Показатели зарегистрированных ипотечных сделок распределились немного иначе: на первом месте ТиНАО — 12%, затем ЮВАО — 12%, ЮАО — 11%. Лидирующее положение Новой Москвы на рынке жилой недвижимости очевидно не только по первичным предложениям квартир, но и по ипотечному кредитованию.

Хороший спрос на ипотеку сохраняется в том числе благодаря льготному кредитованию с низкой процентной ставкой. Господдержка в этом вопросе стала своевременной и актуальной мерой, позволяющей влиять как на поддержание строительной отрасли, так и на спрос покупателей, говорит заместитель генерального директор ДОМ.РФ Денис Филиппов. «Мы, как куратор основных программ по господдержке строительной отрасли, видим, насколько этот инструмент действительно работает. Со своей стороны мы также активно участвуем в поддержке спроса и предложений — предлагаем девелоперам работать в рамках Земельного закона. Тот объем жилья, который нам необходимо выполнить согласно нацпроекту, в принципе невозможен без грамотного развития региональных территорий, которые находятся в том числе в составе федеральных земельных участков. До 2024 года мы должны вовлечь в оборот в целях жилищного строительства более 18 тыс. га! Поэтому мы активно работаем с субъектами по этому направлению, выявляем земельные участки, которые могут стать перспективными для застройки жилых комплексов»,— рассказывает эксперт.

Являясь также оператором торгов имущества и активов, которые могут быть использованы и для реализации нацпрограмм, и для стабилизации показателей ввода жилья и старта строительства новых проектов, финансовый институт развития в жилищной сфере предлагает решения и по вопросам важных социальных задач. Например, в 2019 году был предложен и принят проект по аукциону за долю. Этот новый формат торгов проводится как на продажу объектов недвижимости или земельных участков, так и по аренде, не отвлекая денежные средства застройщика на его начальной стадии. Земля предоставляется девелоперу по минимальной фиксированной стоимости, а предметом торгов является будущая доля кв. м проектов жилья. Само строительство при этом происходит в соответствии со стандартами по развитию комплексного освоения территорий, требованиями к жилым помещениям, домам, входным группам и сопутствующей инфраструктуре. Застройщик после реализации объекта передает его обратно группе ДОМ.РФ, которая распоряжается этими метрами по своему усмотрению в рамках задач нацпроектов: может передать в фонд аренды, или в рамках взаимодействия с субъектами по предоставлению жилья отдельным категориям граждан многодетным, сиротам, либо же использоваться под переселение жителей из жилья аварийного состояния, объясняет принцип действия аукциона за долю господин Филиппов.

С помощью нового формата аукциона решается две проблемы, уверен эксперт. Во-первых, по его итогам строится по-настоящему качественное жилье с развитой инфраструктурой. Особенно это будет заметно в регионах, где состояние самих домов и планировка в подавляющем большинстве оставляют желать лучшего. Во-вторых, аукцион за долю предполагает гарантированную реализацию проекта. На некоторых участках, которые ранее были переданы субъектам РФ, по-прежнему ничего не происходит. Победители нового формата торгов вместе с земельным участком получают возможность обратиться к организатору аукциона за помощью, вместе с ним разработать план развития территории и получить готовый проект для строительства. Все это позволяет выводить на рынок привлекательное для покупателей жилье, пользующееся спросом сегодня и которое останется востребованным и через несколько лет.

Рынок жилой недвижимости сохраняет свою инвестиционную привлекательность, поддерживает дискуссию и старший вице-президент Сбербанка Владимир Ситнов. С начала 2020 года банк принял 277 кредитных заявок на сумму почти 400 млрд руб., причем 130 из них, а это 215 млрд руб., были оформлены в апреле-мае текущего года. Продолжают регистрироваться и эскроу-счета: с начала года зафиксировано 34 тыс., из них 19 тыс. пришлись на пик периода карантина. С июля 2020 года открыть такой счет можно будет еще проще — в личном кабинете приложения «Сбербанк online».

На фоне снижения ипотечной ставки выросла доля граждан, планирующих покупку жилья. Многие отводят себе для этой цели срок в один-два года. Согласно данным опроса по мониторингу спроса на жилье, на начало 2020 года доля респондентов, рассматривающих покупку квартиры на вторичном рынке, достигла своего максимума: последний раз такие показатели были в начале 2017 года, отмечает эксперт. Тем не менее основная масса мер господдержки сегодня направлена на первичный рынок жилья. Это объяснимо, большинство все же стремится купить квартиру в новом доме, потому что старые варианты не устраивают и по количеству метров, и по состоянию самих зданий. На этом фоне льготная ипотека стала настоящим хитом среди общей линейки кредитных предложений банков: на сегодняшний день одобрено более 40 тыс. договоров ипотечного кредитования со ставкой в 6,5% годовых. Однако сама по себе она работать не будет — необходимо поддерживать ее комплексной работой с застройщиками, улучшением сервисов по администрированию и по процессу поиска и заключению сделок с покупателями.

Одним из самых привлекательных предложений для покупателя остается жилье, расположенное в современных кварталах с развитой инфраструктурой. На сегодняшний день такие объекты реализуются в рамках проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Отличают их большой масштаб, срок реализации более пяти лет и единый инвестор, который берет на себя обязательства по возведения и самого жилья, и строительству инженерных сетей, дорог, социальной инфраструктуры и т. д.

«За последнее время “начинка” КОТов сильно изменилась,— рассказывает руководитель Московского территориального управления группы “Эталон” Максим Берлович.— В первую очередь девелопер сегодня стремится предусмотреть варианты типовой застройки объекта, то есть запланировать разные виды сооружений, планировок самих квартир в рамках одного квартала. Второй момент — спрос со стороны клиентов привел застройщика к тому, чтобы он на начальном этапе проектирования территория подумал о пространстве вокруг дома. В итоге девелопер стремится наделить это пространство такими разнообразными функциями, которые позволят ему оказывать необходимые жильцам услуги, удовлетворяя все их потребности. Люди сегодня, выбирая квартиру, смотрят на нее не только как на квадратные метры и стены, в которых они будут находиться, но и как на различные сценарии жизни внутри жилого комплекса. Отсюда и безусловный тренд — программируемые сервисы первых этажей, то есть коммерческие помещения. Застройщик уже не стремится реализовать их любой ценой, а тщательно выбирает оператора, который “сядет” на эти помещения или собственника, которому он их продаст».

«Еще одно отличие — реализация проектов по максимально приближенным европейским стандартам жилья,— продолжает эксперт.— В Москве и Санкт-Петербурге обеспеченность человека жильем ниже, чем в аналогичных столицах других стран: в Лондоне, Берлине, во Франции, например, на одного человека приходится 30 кв. м. В центральных городах России не превышает 20 кв. м. Именно обеспеченность достаточным количеством площади — одна из основных причин, по которым люди стараются улучшить свои жилищные условия, поэтому тренд на ориентацию европейских стандартов с точки зрения планировок и комфортности квартир становится наиболее востребованным при ведении проекта комплексного освоения территории. И, конечно же, изменилось внимание к приватности и безопасности самой территории».

Тренд на изменения продолжится, уверен эксперт. Девелоперы уже начали закладывать в свои проекты новые возможности — для физического и ментального развития жителя квартала, для удовлетворения бытовых нужд, для создания транспортной карты и комфорта перемещения, для формирования среды устойчивого развития и экологии, для обеспечения безопасности, для возможности адаптировать здания и пространства под запросы их жителей, наконец. Все эти решения находятся в проектах реализуемых территорий, поэтому в ближайшее время мы их не увидим, тем не менее это актуальные тренды, которые девелоперы непременно учитывают при проектировании КОТов.

Развитие полноценной инфраструктуры там, где живет человек,— задача, которой занимаются не только застройщики рынка жилой недвижимости, но и правительство РФ. При этом на состояние общественных пространств ни кризис, ни пандемия не влияют. Либо территории с точки зрения архитектуры и градостроительства освоены грамотно и профессионально, либо нет, убежден главный архитектор города Москвы Сергей Кузнецов. Во время режима карантина чиновники не раз задавались вопрос, а не зря ли большие средства вкладываются в развитие парков, набережных и зон отдыха, ведь люди сидят дома и в принципе боятся взаимодействовать друг с другом. По оценке эксперта, освоение общественных пространств необходимо для города, поскольку побуждает их заниматься физической активностью на свежем воздухе, общаться и отдыхать. Как только начали снимать ограничения, жители вышли на улицы, буквально заполонив эти пространства, просто потому что человеку необходима коммуникация друг с другом в красивом, удобном и полностью отвечающем запросам на комфортный отдых месте.

Отвечая на волнующие игроков рынка жилой недвижимости вопросы в отношении будущего развития отрасли, можно смело сказать, что новые проекты продолжат строиться, а их количество — неизменно расти. Со стороны правительства РФ, банков и частных компаний с большим опытом по освоению территорий идет активная работа для создания всех необходимых для этого мер.