Итоги рынка недвижимости
9 февраля в гостинице «Националь» состоялась офлайн-конференция «Итоги рынка недвижимости», организованная ИД «Коммерсантъ».
Заместитель гендиректора ДОМ.РФ Денис Филиппов отметил, что рынок строительства сегодня активно развивается в результате того, что ему была оказана поддержка на протяжении всего прошлого года. Так, с апреля 2020 года действует программа льготных кредитов, выдаваемых под 6,5%, вследствие этого объем ипотеки в прошлом году стал рекордным за всю историю России. «1,7 млн семей улучшили жилищные условия, а объем средств, выданных по ипотеке, составил более 4 трлн руб., из них более 1 трлн руб.— это те деньги, которые выданы с помощью льготной ипотеки»,— подчеркнул господин Филиппов. Он рассказал, что полученные средства рефинансированы в стройку, в которой сегодня находится более 150 млн кв. м. Кроме того, Денис Филиппов добавил, что банки выдают кредиты и по ставке существенно ниже 6,5% при предоставлении справки двух НДФЛ и подтверждении дохода. По его словам, средняя ставка на первичном рынке в 2020-м составила 5,8% годовых, а если брать в расчет вторичное жилье, то чуть выше 7%.
Руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин признал, что 2020 год был непростой, но, несмотря на это, спрос на жилье на новой территории увеличился. По его словам, эти показатели растут последние пять лет, но в 2020-м спрос вырос именно на жилье в начальной стадии, больше было представлено готовых или почти готовых квартир, «и это небольшой диссонанс, который мы видим именно в 2020 году». Это связано с тем, что по рынку жилой недвижимости был «большой задел на домах», которые стартовали в 2018–2019 годах, объяснил спикер. «При этом мы наблюдаем рост стоимости квадратного метра, и он очень высокий для новой территории — порядка 30–32%»,— сказал господин Жидкин. Он назвал основные факторы, повлиявшие на увеличение цены квадратного метра в Новой Москве, среди которых строительство дорог, метро и социальных объектов. Также эксперт рассказал, что по рынку недвижимости увеличился объем ввода жилья с отделкой, а «планка инвестирования» в Новой Москве перешла 2 трлн руб.
Заместитель председателя Москомстройинвеста Карина Малхасян напомнила, что еще в 2019 году рынок перешел на проектное финансирование и использование счетов эскроу и уже теперь можно делать выводы, как это на нем сказалось. «В общем объеме действующих разрешений на строительство уже 53% строятся по эскроу — это 16 млн кв. м общей площади. Сейчас открыто 60,2 тыс. счетов эскроу на 522,64 млрд руб.»,— отметила госпожа Малхасян. По ее словам, пандемия сказалась на рынке, и если бы не принятые меры, то последствия могли бы быть более серьезными. Карина Малхасян объяснила, что все сервисы и услуги были переведены в электронный вид, это дало возможность девелоперам загрузить своих проектировщиков, когда не велась строительная деятельность. Эксперт подчеркнула, что девелоперы успешно ушли в онлайн-формат,— таким путем можно было купить квартиру или оформить ипотеку. Отдельно госпожа Малхасян отметила проведенную законодательную работу — было подготовлено 45 предложений по внесению изменений в законодательство для поддержки отрасли и 17 из них нашли отражение в принятых нормативно-правовых актах (предоставление льготы по аренде, налоговые льготы, мораторий на начисление штрафов и неустоек, продление разрешений на строительство и ипотечная поддержка).
Заместитель руководителя Росреестра по Москве Мария Макарова сообщила, что вторичный рынок недвижимости показал быструю реакцию на вызванные пандемией процессы. «Увеличились продажи в готовых домах, в июне динамика составила 122%, а всего в 2020 году зарегистрировано почти 149 тыс. приходов прав на вторичном рынке»,— рассказала эксперт. Она объяснила колебание спроса влиянием карантинных мер, удаленным режимом работы и переходом на сделки онлайн, при этом, по ее словам, драйвером активности на рынке послужила программа льготного кредитования. За 2020 год было зарегистрировано больше 104 тыс. договоров ипотечного жилищного кредитования, что на 16% больше показателей 2019 года, и свыше 111 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Госпожа Макарова отметила, что 2020 год стал показательным для сделок с привлечением кредитных средств, всего с января по декабрь зарегистрировано свыше 53 тыс. таких ДДУ, кроме того, за год зарегистрировано 45 тыс. ДДУ с использованием эскроу-счетов.
Президент «Интеко», член Общественного совета при Минстрое России Александр Николаев уточнил, что цепочки поставок, логистика начали сжиматься уже с февраля 2020-го и до сих пор еще работа частично ограничена. «С момента начала пандемии строительная отрасль столкнулась с новыми требованиями, но при этом применение этих требований в строительном производстве имело две проблемы: снижение производительности труда (30–35%), дополнительные финансовые затраты (10–27 тыс. руб. на рабочего в месяц)»,— поделился господин Николаев. По его словам, прошлый год был примечателен в плане объединения интересов как со стороны регуляторов, так и со стороны институтов развития и игроков рынка.
«Во многом 2020 год стал историческим для компании. Несмотря на все его сложности, Tekta Group завершила год с 30-миллиардной выручкой и заняла 11-е место среди топ-застройщиков Москвы по объемам продаж. Благодаря государственной программе льготной ипотеки и проектному финансированию многие девелоперы избежали кризисных ситуаций, и в целом отрасль не просела, как могла бы без этих инструментов поддержки. Система эскроу проявила себя с наилучшей стороны, ведь финансирование строительства жилых комплексов было бесперебойным и не зависело от внешних обстоятельств»,— рассказал генеральный директор Tekta Group Дмитрий Зиканов. Он также отметил, что в 2021 году не стоит ожидать взрывного покупательского спроса, а, напротив, можно настроиться на стабилизацию отрасли. При этом покупатели будут все больше обращать внимание и отдавать свое предпочтение самым качественным проектам, даже в рамках одного сегмента. На первый план при выборе квартир, по мнению Зиканова, выйдут эргономичные планировки, архитектура и дизайн проектов, а также благоустройство придомовых и общественных пространств.
Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев отметил важный, по его мнению, момент, а именно, что переход на эскроу-счета состоялся. «Системообразующие компании от этого выиграли, для органов власти тут тоже проблем нет, институты развития работают, отрасль показывает определенные результаты»,— заключил он. При этом переход на эскроу-счета — это главный фактор, который сформировал ключевые тенденции 2020 года. Также, по оценке господина Киселева, в прошедшем году порядка 30% застройщиков рынка ушло, в стройке же сейчас находится 95 млн кв. м. «В среднем за этими 30% застройщиков стояли порядка 30–35 млн кв. м, то, что сегодня перераспределяется между оставшимися игроками»,— пояснил спикер. Станислав Киселев обратил внимание на рост цен на жилье на 21%, причем, по его мнению, 10% роста цены вызваны «механикой новой законодательной базы».
Управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков отметил, что как ни парадоксально, но для «Самолета» этот год был успешным по операционным показателям,— одна из причин этого в том, что рынок становится более открытым. Господин Волков предположил, что льготная ипотека была не единственным драйвером роста. «Помимо ипотеки мы видим еще одну благоприятную ситуацию, после которой наступила золотая эра массового девелопмента,— предложение снижается, а рынок консолидируется»,— рассказал Дмитрий Волков. Он спрогнозировал, что во второй половине 2021-го динамика объема экспонирования будет увеличиваться, и это позволит ценам вырасти не так сильно, как в прошлом году. При этом, по его словам, рынок продолжает быть интересным, девелопмент из традиционной сферы становится более динамичной, современной, цифровой сферой, а у многих компаний уже сейчас формируются экосистемы.
Первый заместитель генерального директора МосТУ группы «Эталон» Михаил Викторов рассказал про BIM-технологию — новацию, которая поможет сократить издержки до 30–40%. «Уже с января 2022 года все госзаказчики обязаны делать BIM-модель, а это означает, что на ноутбуке или смартфоне можно посмотреть детализацию не только пространства квартиры, но и всю инженерию,— пояснил он.— Здесь приняты все нормативные документы, в Градостроительном кодексе есть свои отражения, и уже в Москве мы обкатываем первые примеры, когда BIM-модель можно передавать не просто в стройку, а органам строительного надзора». Господин Викторов не счел, что рост цен на жилье связан со льготной ипотекой, он уточнил, что ее надо продлевать, более того, делать ее стандартной, а отдельным социальным категориям (учителям, врачам) делать льготную — 2%.
Директор проектной компании GENPRO Даниил Катриченко рассказал о новых трендах на рынке недвижимости. В сегменте, удаленном от Москвы на два-три часа, возникают запросы на среднеэтажную застройку (ЖК порядка 4–5 этажей с высоким качеством благоустройства и низкой плотностью). «Значительно возрос спрос на планировочные решения с выделенными рабочими кабинетами или зонами. Касательно инженерных решений — существенно увеличился спрос на решения умного дома, также он вырос на помещения с открытым пространством (квартиры с балконами продавались лучше, чем без них)»,— поделился господин Катриченко. Он рассказал, что в одном из жилых комплексов создавалось коворкинговое пространство для того, чтобы люди, не имеющие возможность выйти на работу, комфортно работали рядом с домом. Эксперт отметил, что теперь появляются запросы на бесконтактные двери, электронные системы доступа. Еще один сильный тренд, который подчеркнул Даниил Катриченко,— это то, что строительные компании стремятся в южные приморские города (Сочи, Крым), поскольку те работники, которым не нужно возвращаться на работу, переезжают в более приятные климатические зоны.
Конференция состялась при поддержке медиахолдинга MAER — федерального оператора имиджевой наружной рекламы.
