Итоги рынка коммерческой недвижимости

Крупнейшие сделки, знаковые проекты, тренды и перспективы развития, аналитика по каждому сегменту коммерческой недвижимости. Все, чем запомнится 2022 год, обсудим с ведущими консультантами, девелоперами, экспертами в проектировании, строительстве и управлении.

1 декабря ведущие эксперты, девелоперы и консультанты рынка коммерческой недвижимости подвели предварительные итоги противоречивого и непредсказуемого 2022 года на масштабном мероприятии, организованном ИД «Коммерсантъ». Они обсудили, как экономическая и политическая ситуации в стране повлияли на различные сегменты рынка. За день участники успели обсудить множество актуальных вопросов: процесс импортозамещения, перспективы зеленого строительства, актуальные форматы торговой и офисной недвижимости, ситуацию в складском сегменте, проекты комплексного освоения и т. д.

На пленарной сессии освещались основные сценарии развития рынка. Модератором выступил ведущий программ радиостанции «Коммерсантъ FM» Марат Кашин. Председатель совета директоров ricci Владимир Авдеев, который выступал первым, отметил, что год является историческим в плане глобального передела рынков. «Заканчивается период глобализации, который длился достаточно долго, и начинается новый период, которому можно присвоить термин “регионализация” в мировом масштабе»,— подчеркнул Владимир Авдеев и перешел к трем показателям, которые непосредственно влияют на рынок. Первый из них — денежная масса М2 (количество денег в стране). В 2022 году она выросла на 24%, составив 15 трлн руб., и это самый большой прирост за последние 10 лет. Второй показатель — отток капитала из РФ ($251 млрд). Цифра большая, но эту тенденцию нельзя назвать негативной, поскольку экономика выдержала, и курс валют на сегодня устойчив. Третий — сальдо торговых операций. Профицит вырос на $60 млрд в абсолютном выражении с конца 2021 года. «Инвестиции в нынешнем году будут порядка $4,75 млрд, и этот показатель близок к безмятежному 2021-му. Он обусловлен в первую очередь выходом иностранцев и большой инвестиционной активностью в области девелопмента»,— подчеркнул Владимир Авдеев. Самая стабильная ситуация — в сегменте складов, тогда как в офисном спрос упал на 25%. На рынке жилья Владимир Авдеев прогнозирует спад объема продаж, но не критичное снижение цен, поскольку просела маржинальность застройщиков.

Коммерческий директор компании «Пионер» Диана Нилиповская подробнее рассказала о ситуации на офисном рынке. «2021 год был бумом продаж, в 2022 году, очевидно, был период адаптации к ситуации. Однако после периода затишья мы уже сейчас видим определенный возврат интереса. В нынешнем году антирекордов мы тем не менее не фиксируем: было введено 250 тыс. кв. м — столько же, сколько за три предыдущих года. 6 новых проектов вышло на рынок после февраля. Предложение на текущий момент составляет 360 тыс. кв. м, а цена выросла на 30%, составив 390 тыс. руб.»,— привела аналитику рынка Диана. Далее она перешла к ритейлу, отметив, что «нас ждет переориентация на торговые центры меньшего формата, можно сказать районного, в больших торговых центрах вакансия продолжит расти. Думаю, это в том числе может привести к частичному редевелопменту ТЦ — переводу их в другие многофункциональные объекты».

Директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин рассказал про профиль современного арендатора. По его словам, несмотря на сложности, связанные с уходом компаний, трансформацией спроса, активность на рынке есть, она начала возрождаться в четвертом квартале. «Мы не удивились тому, что не видим иностранные компании в роли потенциальных арендаторов, но они тоже бывают. В текущем году значимую сделку мы закрыли со шведами»,— поделился Никола. «Арендатор сегодня хочет получить готовый продукт с минимальными вложениями, но при этом он гибок и расположен подстраиваться под помещение, чего не наблюдалось раньше. Сделки в shell & core и полностью готовых сервисных офисах будут сокращаться, то есть мы возвращаемся к классической аренде»,— подытожил Никола. Активнее всего будут арендовать площади российские IT-компании. «Любой кризис легче всего переживают качественные здания. Это не просто эффективные офисы с современными инженерными системами. Это еще и профессиональная команда, готовая проявлять гибкость, понятные взаимоотношения собственника и арендатора, развитая инфраструктура. Кроме того, арендаторы продолжают уделять внимание зеленому строительству. Таким образом, сейчас главная задача собственника — не ухудшать свой продукт»,— убежден спикер.

Директор по аренде KR Properties Максим Белецкий тоже говорил про офисы. «Можно выделить две волны восстановления спроса. Первая — это июль—сентябрь (первая его половина) и ноябрь. Лицо нового арендатора текущего года — большая доля госкомпаний, и это достаточно требовательный арендатор»,— подчеркнул он.

Директор департамента аренды ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур продолжила тему офисов. «Для нас год оказался неплохим: в нашем пуле нет иностранных игроков, мы изначально были ориентированы на крупные российские компании, и чутье нас не подвело. С уходом иностранцев российские арендаторы стали укрупняться и развиваться и поглотили все оставшиеся помещения. К июлю 2022 года у нас было сдано практически все, за исключением 10 тыс. кв. м в БЦ “Искра-Парк”. В марте 2022 года, когда мы столкнулись с беспрецедентными санкциями, многие девелоперы быстро переориентировались как на материалы, так и технологии и других производителей. Но наша компания начала это делать еще до санкций — есть интересные поставщики как на азиатском, так и на турецком рынках»,— рассказала Светлана. Говоря о планах, спикер анонсировала строительство офисов класса B, которые будут отличаться только менее дорогой отделкой.

Президент РГУД, президент Becar Asset Management Александр Шарапов подвел итоги в гостиничном сегменте: «Нас ждут два непростых года, а потом рынок снова начнет налаживаться. Будущее рынка гостиниц — за “цифровыми кочевниками”, они перемещаются между городами и странами, и им нужны новые форматы типа коливингов — они могут себе это позволить».

Исполнительный директор Radius Group Захар Вальков, обращаясь к истории складского сегмента, отметил его активное развитие в годы пандемии. «Ставки будут, скорее всего, фиксироваться на уровне 5500–6000 руб. за кв. м в зависимости от локации и качества объекта, а также от объема арендуемых площадей. Это позволяет сектору чувствовать себя комфортно. Мы в течение года наблюдали увеличение выручки в активе в пределах 20%»,— с этого начал Захар свое выступление. Далее он отметил, что в целом текущая ситуация неблагоприятна в том числе и для складов, западные арендаторы задавали определенные тренды и позволяли поддерживать здоровый уровень конкуренции. Он продолжил мысль других спикеров, что качественный продукт сегодня важен как никогда.

Директор по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслав Холопов, продолжая тему складов, отметил, что «складская недвижимость — это инфраструктурные решения, которые необходимы для того, чтобы все остальное работало». Радиус планирования сегодня снизился до трех месяцев. «Будет ли еще одна стая “черных лебедей” в 2023-м — сказать невозможно. Финальным аккордом станет выезд иностранных компаний, но мы тоже не сидим на месте, а занимаемся замещением. Сегодня клиенту нужна гибкость, и те собственники, кто готов идти в том числе на короткие контракты, все делают правильно»,— отметил Вячеслав. Падения ставок спикер не прогнозирует ниже уровней 5800–6000 руб., как и существенного роста вакансии (она останется в пределах 3,5%). «Складской рынок действительно себя чувствует неплохо, но это не благодаря, а вопреки»,— сделал выводы Холопов.

Директор по развитию бизнеса компании GENPRO Анастасия Остапенкова сконцентрировалась на комплексном развитии городов. По ее словам, сегодня набирает обороты тренд «город 15 минут», когда в пешей доступности должно быть все необходимое для жизни. 10% коммерческих площадей в высотных комплексах — это уже данность столицы. «Там, где существуют туристические кластеры, есть и развитая коммерция. Сегодня их количество растет небывалыми темпами — такого не было за последние 15 лет»,— отметила Анастасия. Архитектурных доминант становится все больше, когда речь заходит о высотном строительстве.

Директор по развитию ООО «УК Портфельные инвестиции» Елена Часовских рассказала о состоянии рынка ЗПИФ недвижимости в период турбулентности: «Несмотря на сложную экономическую ситуацию, количество ЗПИФ за третий квартала 2022 года выросло на 123 фонда, а общее количество ПИФ составило 2108. Доля фондов, которые могут инвестировать в недвижимость, составляет более 75%. Общая стоимость активов ПИФ за 2022 год снизилась на 740 млрд руб. и составила 7,2 трлн руб., при этом доля недвижимости приросла на 180 млрд руб. Розничные ЗПИФ недвижимости активно развиваются. Это единственная категория ПИФ, показавшая положительную доходность в первом полугодии. Основным активом розничных ЗПИФ является складская недвижимость — около 70%, ТРЦ и стрит-ритейл — 20–25%, оставшаяся доля — офисы и иные сегменты. Наблюдается рост интереса к частным ЗПИФ, реализующим девелоперские проекты».

Вторая сессия была посвящена блицинтервью с ведущими консультантами рынка. Марат Кашин задавал вопросы о том, каким стал 2022 год для компаний, с какими сложностями они столкнулись, какие успешные сделки закрыли, чего ждут от следующего года. В сессии приняли участие генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев, генеральный директор IBC Real Estate (ex.JLL) Алексей Ефимов, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex-Knight Frank Russia) Ольга Широкова, управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский и председатель совета директоров Ricci Владимир Авдеев.

По мнению Ольги Широковой, несмотря на негативные прогнозы и сценарии развития, рынок недвижимости в очередной раз продемонстрировал устойчивость к внешним факторам. Николай Казанский, оценивая новую реальность существования без иностранных головных компаний, отметил: «Мы относимся к этому с позитивным настроем. С одной стороны, нам было грустно расставаться с теми, с кем мы работали последние 15 лет. С другой стороны, нам повезло в том, что мы самостоятельно инициировали бизнес-планы, по сути, мы были компанией, у которой больше свободы, чем у других международных консультантов. Доля международных корпоративных клиентов нашей компании составляла 2% от выручки, поэтому их уход не отразился на оборотах нашей компании». Алексей Ефимов самым сложным периодом уходящего года назвал май-июнь, когда компания преодолевала стадию трансформации. Владимир Пинаев «месяцем надежд» обозначил каждый из месяцев 2022-го: «Каждый консультант надеется на лучшее все время своего существования».

Владимир Пинаев привел в качестве примера самой необычной сделки помощь ФСК вступить в партнерство с оператором связи ФИЛАНКО. В рамках этой сделки сейчас реализуется уникальный проект, который будет включать в себя большой объем офисных и лабораторных площадей, но также и крупный проект дата-центров на 5 тыс. стоек. Для компании CORE.XP это не первая такая сделка, но в объемах именно дата-центров для компании эта сделка продемонстрировала очень хороший и необычный опыт.

На вопрос о кадровых ротациях Николай Казанский отметил, что плохие прогнозы, к счастью, не сбылись, компания сохранила все направления бизнеса и штат сотрудников. Интересно, что, отвечая на вопрос о наиболее перспективных форматах инвестиций, Николай Казанский тоже отметил важность человеческого фактора: «Мы инвестировали в наш главный актив — людей». По его словам, у компании сейчас появилось больше возможностей инвестировать ресурсы именно в наших сотрудников, а также сохранить и приумножить все те преимущества, которые были ранее.

Владимир Пинаев, CORE.XP, отвечая на вопрос об изменении стиля управления, отметил, что с каждым кризисом он становится спокойнее и мудрее. Он не поменял радикально стиль управления, но скорректировал взаимодействие внутри команды, которая исключительно правильно отреагировала на все изменения. С командой, которая может независимо принимать верные решения, легко быть руководителем.

Алексей Ефимов в качестве перспективных направлений отметил выход на региональные рынки, а также в страны СНГ, среди которых выделил Казахстан и Узбекистан.

Ольга Широкова отметила, что в новом году рынок складской недвижимости Москвы пополнится новым предложением на уровне 1,5–1,7 млн кв. м, в сегменте офисной недвижимости к вводу заявлено более 500 тыс. кв. м, а в торговой недвижимости ожидается более 200 тыс. кв. м новых объектов, при этом многое будет зависеть от хода строительства крупных ТПУ.

Завершая вторую сессию, Владимир Авдеев отметил: «2023 год будет во многом зависеть от внешнеполитической ситуации. Как только она исправится, у нас появятся невероятные перспективы. Я верю в Россию». А Владимир Пинаев пожелал всем на Новый год мира, здоровья, а также найти новые точки роста и позитива, которые позволят провести предстоящий год плодотворно и на высокой ноте.

Модератором блока, посвященного складам, стал Вячеслав Холопов.

Член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate (ex.JLL) Евгений Бумагин открыл сессию аналитическим срезом по основным показателям сегмента — объему нового предложения, ставкам и вакансии, а также обозначил ключевые тренды, с которыми рынок завершает год. «В нынешнем году спрос на складскую недвижимость претерпел значительную трансформацию. Адаптируясь к новой экономической реальности, бизнес выбирал разные для себя стратегии. Достаточно комфортно чувствовали себя компании, которые обеспечивали полную загрузку своих складских объектов, прежде чем открывать новые. С определенными трудностями столкнулись те, кто, фокусируясь на экономическом росте прошлого года, брал площади на перспективу. Были те, для кого сокращение стало вынужденным. Так или иначе, но сегодня арендаторы смотрят в сторону гибкости: главным приоритетом становится возможность быстрого доступа и комфортные условия договора, позволяющие оперативно реагировать и перестраивать свои логистические стратегии в условиях сжатого горизонта планирования»,— резюмировал Евгений Бумагин.

Партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia) Константин Фомиченко рассказал, что год стал рекордным с точки зрения ввода — в России показатель составил 3,5 млн кв. м складских площадей, таким образом, общий объем предложения достигает 39 млн кв. м. Ставки стабилизировались, вакансия — низкая. «Изменились логистические цепочки. Старые маршруты больше не работают, при этом появляются новые коридоры, которые раньше тоже существовали, но не были загружены. Крупные города выходят на передний план, как и страны СНГ. Но в последних сейчас практически нет свободных площадей».

Заместитель генерального директора по работе с арендаторами УК MLP Глеб Белавин: «Сегментация рынка происходит по принципиально изменившимся цепочкам. Разрыв в ставках будет обусловлен разрывом в спросе. Пока у нас идет замена на e-com, активизировались запчасти. Но прогнозировать на дальний период не имеет никакого смысла».

Заместитель директора по аренде и маркетингу Radius Group Александра Шакола, говоря об иностранных игроках, отметила, что с ними необходимы постоянный диалог и поиск компромиссных решений. «Вакансия в нашем парке нулевая, этого удалось достичь за счет нескольких факторов, прежде всего инерции при уходе арендаторов, которой хватило для формирования нового спроса со стороны компаний, замещающих ушедших с рынка игроков. В основном это российские игроки, наши знаковые сделки это подтверждают. Второй фактор — постоянный контакт с резидентами и с рынком. Третий — высокое качество продукта, нашего индустриального парка»,— подчеркнула она.

Генеральный директор ООО «Кластер Шереметьево», руководитель коммерческого девелопмента ГК «Михайловский девелопмент» Александр Гутекулов предложил не путать инвестиции с принудительной продажей активов. К тому же непонятно, как новые игроки будут реагировать на вызовы рынка и как их приход повлияет на ставки. «Как нам вернуть складскую недвижимость в инвестиционно здоровый климат? — задался вопросом Александр.— Мне кажется, когда ты не можешь двинуться ниже себестоимости, надо давать твоему потенциальному арендатору больше за те же деньги». Один из возможных путей — проекты комплексного развития, когда арендаторы могут на одной площадке сконцентрировать несколько бизнесов.

Следующий блок был посвящен рабочим пространствам, его модератором стала генеральный директор PRO Realty Майя Грехова. Директор по аренде Metrika Investments Даниил Ткаченко, начав с плюсов гибких офисов, отметил качественную отделку, возможность краткосрочной аренды, быстрые сроки заезда. «Из преимуществ собственника — диверсификация портфеля, возможность сдавать гибкие офисы как классические и максимизировать прибыль»,— продолжил он. Москве в плане расширения рынка есть куда расти.

Старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирина Хорошилова напомнила про итоги 2021 года и радужные прогнозы на 2022-й. «В итоге скорректировался объем ввода — он составит всего около 280 тыс. кв. м. При этом объем новых сделок, по нашим оценкам, превысит скорректированный прогноз, сделанный в феврале, и составит на конец 2022 года свыше 1,1 млн кв. м. Не было предпосылок ожидать серьезной коррекции ставок аренды,— подчеркнула Ирина, отметив, что доля международных компаний в общем объеме офисного стока изначально была невелика.— Те компании, которые выходили из договоров в аренды, преимущественно применяли дипломатичный подход, договариваясь о разумных и существенных для собственника условиях выхода и компенсации своих обязательств».

Заместитель генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктория Васильева, отвечая на вопрос модератора о причинах увеличения спроса на небольшие офисы класса А — до 150 кв. м, отметила, что связано это как с оптимизацией площадей крупного бизнеса, так и развитием малого и среднего бизнеса. «Исторически сегмент класса А был представлен крупными объемами, но ввиду оптимизации крупных компаний и активного развития предпринимательства мы видим развивающийся потенциал спроса на небольшие помещения, при этом на рынке аренды сейчас представлено менее 1% таких площадей. Оценивая конъюнктуру спроса, мы формируем разноформатную линейку предложения — от небольших блоков до зданий целиком. Так, в нашем новом бизнес-центре “STONE Дмитровская” появилось предложение с минимальными лотами в линейке бренда от 44 кв. м»,— добавила Виктория. Эксперт STONE HEDGE также подчеркнула, что ключевым аспектом для девелопера в условиях турбулентности остается сохранение заявленных концепций. «Полный девелоперский цикл занимает порядка четырех лет, и мы должны понимать, что если следовать внешним факторам в моменте и оптимизировать концепции, то в будущем это грозит невостребованностью продукта на офисном рынке»,— уточнила Виктория.

Основатель проекта officeless и генеральный директор АО «Бизнес-Недвижимость» Денис Беэр, говоря про гибкие офисы, отметил высокий — порядка 30% — уровень вакансии в этом сегменте. «Самым большим трендом рынка flex 2023 года станет гибрид, поскольку изменились предпосылки компаний на переезд в гибкий офис»,— сказал он. Основный фокус у арендаторов сейчас не на «фишки», а на оптимизацию затрат на аренду. «Коворкинг — это не дизайн и технологии, а “движ” и коллаборации. Пустые коворкинги не продаются»,— отметил Денис.

Коммерческий директор «Альфа-Сервис» Наталья Карасева посвятила свой доклад основным трендам рынка клининга и в качестве первого из них назвала обеление. Далее были обозначены автоматизация бизнеса, учет рабочего времени и контроль качества. «Офисный сегмент — тот, на который внимание ФНС будет обращено в последнюю очередь, потому что это небольшие контракты и площади»,— подчеркнула Наталья. Но до офисов, по ее мнению, данная тенденция тоже со временем дойдет.

Последний блок, посвященный комплексному освоению территорий (КОТ), модерировал директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин. Он отметил возрастающую активность жилых девелоперов, которые координируют свои усилия с коммерческими игроками. По мнению руководителя управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леона Пряжникова, обеспеченность стрит-ритейлом в проектах КОТ должна составлять 6–9%. «Если на коммерцию отвести больше, она будет менее ликвидная и дешевая — это не нужно ни нам, ни инвесторам, ни жителям, которые увидят пустые помещения»,— убежден Леон. Освещая требования к нарезке коммерческих площадей, он отметил необходимость соблюдения единого функционала первого этажа секции, увеличенную высоту окон и особые задачи каждой линии размещения. Playhub многие воспринимают как большую детскую площадку, хотя по факту это место встречи всех жителей района и драйвер для всей коммерции в округе.

Директор подразделения Управления коммерческой недвижимостью ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Евгения Аничкова продолжила тему 15-минутного города, которую компания реализует в своих проектах по принципу «Пространство-360». Суть концепции: баланс между продажей помещений и сдачей в аренду, что позволяет контролировать качество арендаторов и разнообразие распределения торговых профилей. В результате жители получают оптимальный набор магазинов и сервисов в нескольких минутах от квартиры.

Руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева отметила, что «деловая активность не снижается. Например, фармацевтические компании готовы дорого покупать высоколиквидные активы, в которые будут садиться сами. Поэтому их риски минимальны». В 2022 году успешно продавались офисы небольшой площади (40–60 кв. м). 30% коммерческих помещений ГК «А101» оставляет в собственном управлении. Для этого была создана отдельная компания.

Подводя итоги мероприятия, можно отметить сдержанный оптимизм большинства приглашенных экспертов и их осторожность в прогнозах на 2023 год.