Инвестиционный бранч. Коммерческая недвижимость
Рынок малого и среднего бизнеса, гостиничной недвижимости и ритейла, и других секторов экономики с нетерпением ждут стабилизации эпидемиологической обстановки и полного снятия карантинных мер. Последние три месяца для бизнеса выдались особенно напряженными, поэтому официальное заявление о возобновлении работы ряда ключевых для торговли и сегмента общественного питания объектов воспринимается как свет в конце туннеля. Однако работать бизнесу придется все же в новых условиях и по новым правилам. О последствиях карантинных мер и о том, что ждет рынок в ближайшее время, эксперты поговорили во время онлайн-конференции ИД «Коммерсантъ», прошедшей в партнерстве с Five Stones Consulting.
Месяцы самоизоляции наглядно продемонстрировали, как сильно мы соскучились по возможности выбраться в кафе и посидеть за чашкой кофе в компании коллег или друзей. Сегодня, когда рестораны, закусочные и кофейни вновь начинают обслуживать посетителей, людей, кажется, уже ничего не может остановить — на летних верандах нет свободных мест, поделился наблюдением модератор конференции, ведущий «Коммерсантъ FM» Рамаз Чиаурели. Многие не просто отдыхают, но и работают на свежем воздухе. Да и в целом, пешеходов на улицах Москвы с каждым днем становится все больше.
Действительно, ситуация с отменой ограничительных мер в столице выглядит замечательно — открываются магазины, торговые центры, салоны услуг и парикмахерские. Совсем скоро работать начнут фитнес-клубы, бассейны и кинотеатры. Казалось бы, мы возвращаемся к привычной жизни, если бы не одно большое «но». Формально режим повышенной готовности никто не отменял, подчеркивает партнер юридической фирмы Five Stones Consulting Ксения Казакова. Когда наступит конец этой истории, никто не знает: она может закончиться через неделю, а может растянуться на много месяцев. Бесследно для нас она точно не пройдет, уверена эксперт.
«Мы сейчас находимся в ситуации, когда нашу жизнь со всех сторон сильно усложняют разнообразные нормативные акты, которых за последние два месяца на всех уровнях власти было принято немало,— объясняет госпожа Казакова.— В большинстве своем они плохо координируются друг с другом, многие принимались в срочном порядке, писались, что называется, на коленке и так же быстро менялись. Взять хотя бы меры по введению нерабочих дней и режиму самоизоляции: они доставили немало проблем привычной системе права, в которой живет каждый из нас. Многочисленные попытки властей управлять этим хаосом способствовали в конечном итоге новым проблемам, главные из которых — невозможность долгосрочного планирования и полная раскоординированность требований и к нам, как сотрудникам компаний, и к нашим работодателям, и, конечно, к бизнесу».
Нередко большое количество новых нормативных актов приводило к неизбежной конфронтации интересов министерств, продолжает эксперт. Яркий пример — противостояние Роспотребнадзора и Министерства транспорта РФ, когда один постановил ограничить поток пассажиров, а другой счел это невыгодным и не подчинился. Поскольку рекомендации Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека носят больше рекомендательный характер, многие крупные компании и холдинги сами определили для себя баланс между мерами необходимыми и допустимыми. Наверное, поэтому Роспотребнадзор с удвоенным рвением вот уже полтора месяца проверяет, как работают компании и предприятия. За период с 1 мая по 18 июня в Москве было проверено больше 7 тыс. объектов, еще 914 подверглись формальным проверкам. Нарушения выявлены в 81% случаев. Тех, кто работает в строгом соответствии с рекомендованными правилами, практически нет!
Единственное обязательство, которые выполняет каждый работодатель,— обеспечение необходимых мер безопасности. Исполнение этого распоряжения существенно ударило по бюджету компаний, и без того изрядно пострадавшему в период карантина. Помимо дополнительного финансирования многих добила вторая проблема — уменьшение потока посетителей: даже сейчас, когда магазины, салоны и кафе возобновляют работу, они придерживаются определенных мер безопасности, в результате которых столики расставляются на расстоянии не менее 1,5 м друг от друга, парикмахеры обслуживают в три раза меньше клиентов, чем обычно, и так далее.
На фоне издержек и отсутствия прибыли многие представители бизнеса невольно начинают задумываться о том, чтобы закрыть свой бизнес. Подогревают эти упаднические настроения арендодатели, требующие в это непростое время полной оплаты арендных платежей, не желая идти на компромисс. И это несмотря на то, что возможность арендатора потребовать отсрочки платы за аренду установлена законодательством. При этом платить штрафные санкции за раннее расторжение договора предприниматель не обязан, но доказать это арендодателю тоже бывает непросто. Однако собственника площадей тоже можно понять: с одной стороны, для них предусмотрены льготы, с другой — их размер ничтожен, а получить их непросто. Вот и получается, что основным способом решить проблемы обеих сторон остаются переговоры. Они могут быть как по «понятиям», так и со ссылками на специальные законы, говорит госпожа Казакова. В конце концов форс-мажор и существенные изменения обстоятельств никто еще не отменял.
Необходимость выстраивать отношения с арендодателями в условиях новой реальности подтверждают и сами ритейлеры. Генеральный директор ГК «Шоколадница» Олег Подгорный, например, признался, что из 280 ресторанов, находящихся в Москве, 30 уже закрыты окончательно. Еще 20 находятся под вопросом: переговоры по арендным условиям этих точек находятся в процессе, но по оценке эксперта, высока вероятность того, что работу они не возобновят. На сегодняшний день работают 40 ресторанов сети «Шоколадница», а до 23 июня откроются еще 190. Особенно популярны летние веранды, за счет которых общая выручка компании выросла до 25%. Информация о том, что с открытием летних кафе заработок ресторанов поднялся до 90%, которую обкатывают широкие СМИ, полностью надумана, заявляет господин Подгорный. Из 11 площадок, принимающих посетителей сегодня, лучший показатель — всего 35%.
Сфера общественного питания в период пандемии признана наиболее пострадавшим сегментом экономики. Период ее восстановления так же, как и ритейла, составляет три года, и это будет сложное время для всех. Да, все искренне радуются возможности открыто работать, но пока весь этот процесс по возобновлению проходит в режиме даже не борьбы за выживание, а хотя бы дотянуть до того момента, когда можно будет немного выдохнуть и жить дальше, оценивает перспективы своего бизнеса эксперт.
О сложном положении, в котором находятся магазины, говорит и председатель совета директоров хобби-гипермаркетов Леонардо Борис Кац. С одной стороны, краткосрочные перспективы возобновления работы гипермаркетов сети довольно радужные: люди устали сидеть дома, тот накопленный спрос, который сформировался у них за это время, они пойдут «выплескивать» в магазины. С другой стороны, многие все еще сторонятся общественных пространств, и как долго этот страх продлится, предсказать невозможно. Покупатели с удовольствием посещают магазины в формате «у дома», просто потому что могут дойти до них пешком, и не хотят ехать в крупный ТРЦ, добираться до которого надо на транспорте. Чем дальше магазин от дома, тем меньше его выручка, и это одна из актуальных тенденций современного рынка, которую приходится учитывать, подчеркивает господин Кац. На этом фоне идея небольших районных центров становится по-настоящему актуальной и востребованной, признался он.
Малые торговые центры в период пандемии действительно оказались в более выгодном положении, чем крупные ТРЦ. Идея самих районных центров идет от потребителя, их потребностей и тех изменений, которые происходят в обществе. Люди хотят пользоваться развитой инфраструктурой, а между тем в большинстве районов до сих пор нет хороших кафе, куда можно забежать утром за чашкой кофе, или уютных ресторанчиков, где можно отдохнуть с детьми после прогулки. В ответ на эти запросы появилась сеть районных центров, которая помимо товаров повседневного спроса, продуктов и услуг предлагает еще и возможности интересно провести время, рассказывает коммерческий директор ADG group Анна Образцова. Пять месяцев назад такой объект появился в Нагорном районе Москвы. «Ангара» стал первым из 36 районных центров, открывшимся в рамках программы реконструкции бывших кинотеатров. Помимо самого кинозала там работают кафе и рестораны, а также такой популярный на сегодняшний день формат, как фудхол. С 1 июня центр работает полностью, конечно же, с учетом всех необходимых мер по обеспечению безопасности посетителей. Сегодня это главное условие для работы, подчеркнула эксперт.
Пока в Москве торговые центры открываются, в регионах они свою работу и не прекращали. Дело в том, что ограничительные меры по предотвращению распространения коронавирусной инфекции за пределами столицы принимались не сразу. На Дальнем Востоке, например, ТЦ не закрывались, но работали все же не в полную силу. Ситуация, конечно, не простая, но объекты работают, признается директор Brosko Mall Ксения Рагимова. При этом ставки аренды в ТЦ Хабаровска сохраняются высокими. По словам эксперта, чтобы сохранить хорошие деловые отношения с арендаторами, сохранить свой tenant mix, администрация торгового центра обнулила арендные платежи за апрель, но в мае все же пришлось обговаривать другие компромиссные решения. На данный момент у ТЦ подписано всего три договора о расторжении. Речь идет о небольших местных операторах, занимавших небольшую площадь, уверяет госпожа Рагимова. Крупные бренды, в том числе и федеральные, остались на своих местах, поскольку именно они остаются точкой притяжения покупателей в торговый центр. Одна из задач на будущее, по словам эксперта, работать над тем, чтобы люди приходили сюда не только за покупками, но и за эмоциями.
Малые районные центры — формат, который выдержит любые экономические бури. Ориентация на базовые нужды потребителей позволяет такому формату торговой недвижимости оставаться востребованным у покупателя и, соответственно, перспективным для инвестора. Поддержка подобного формата торговых центров — одно из ключевых направлений развития инвестиционного портфеля, убеждена вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Второе, на что стоит обратить внимание,— современные средства размещения, такие как апарт-отели или коливинги, говорит эксперт. Это небольшие современные отели и так называемые общежития для интровертов. Коливинг, например, занимает площадь не более 1 тыс. кв. м, стоимость аренды примерно в размере одной $1 тыс. в месяц, а количество постояльцев рассчитывается в среднем на 25 человек. Останавливаться в нем предпочитают молодые люди преимущественно творческих профессий, которые пока не обзавелись семьей, но при этом не хотят оставаться в одиночестве. Только за первые полгода 2020 года общее количество коливингов в мире выросло на 14%: 3 тыс. объектов расположено в Китае, Индии, США и Западной Европе. Даже в период пандемии показатели их загрузки оставались на уровне 80%. Результаты по России намного скромнее — крупных объектов у нас пока нет.
С точки зрения инвестирования лучшую доходность показывает именно европейская недвижимость. Конечно, ее объекты — только часть инвестиционных портфелей, тем не менее именно она является хорошей альтернативой для вложений. Стоимость актива в лучших локациях Европы, например, корректируется не более чем на 5%, говорит инвестиционный директор RE UFG Wealth Management Тимур Переверзев. По его словам, в кризис наиболее устойчивы сегменты офисной и складской недвижимости. Инвесторам стоит обратить внимание на такие города, как Москва, Франкфурт, Берлин, Стокгольм, Вена, Люксембург, Амстердам и Брюссель. По росту ВВП, ликвидности рынков, ставок капитализации, аренды и загрузки эти города демонстрируют быстрый выход на доходность. Если логистика, офисная недвижимость, студенческие общежития, дома престарелых и жилье остаются наиболее перспективными активами, то гостиничная недвижимость и ритейл внушает инвесторам серьезные опасения: период их восстановления после кризиса происходит в два раза дольше, чем у других секторов, отметил эксперт.
Если смотреть глобально на то, что происходит сегодня в мире, следует отметить, что наблюдается определенная динамика развития активности во всех сферах экономики. Привычная жизнь постепенно возвращается в свое русло. Да, сложности есть, на их решение потребуется время, в процессе придется адаптироваться под новые условия, и ряд игроков эти изменения не переживут, а с другой стороны, это хорошая возможность пересмотреть свои форматы и сделать ставку на что-то новое.
