Девелопмент новой волны. Коммерческая недвижимость
Смена потребительского поведения, закрытые границы, удаленная форма работы, негативные настроения населения — все это прямым образом отразилось на мировой экономике, изменив не только подходы к ведению бизнеса, но и вектор развития коммерческой недвижимости. Куда стоит инвестировать и что делать с уже запущенными проектами моллов и бизнес-парков, ведущие эксперты рынка обсудили в ходе конференции ИД «Коммерсантъ».
По мнению социологов, наступает время, когда высокой необходимости в больших просторных офисах, магазинах и ресторанах уже не будет. Пандемия научила нас дистанционному формату жизни — многие компании оценили преимущества удаленной работы, а ритейл переориентировался на онлайн-заказы и быструю доставку. Все это привело к тому, что потребительское поведение современного человека изменилось, обозначил один из ключевых трендов 2021 года модератор, ведущий программ радиостанции «Коммерсантъ FM» Марат Кашин. Конечно же, смена привычек и новые предпочтения потребителей заметное влияние оказали и на рынок коммерческой недвижимости.
«Мы действительно живем сегодня в новой реальности,— продолжил тему член совета директоров, руководитель группы по инвестициям компании JLL Микаэл Казарян.— В первую очередь активный рост демонстрировал сектор электронной коммерции, изменились предпочтения потребителей в области жилой недвижимости. Однако общий негативный эффект от пандемии с каждой новой волной COVID-19 уменьшается, а эффективность вакцины и грамотное управление ограничениями в конечном счете позволяет надеяться на возможность вернуться к нормальному состоянию».
По мнению JLL, среди основных макроэкономических показателей, которые оказывали влияние на инвестиционный рынок России и Европы, следует назвать в первую очередь существенное снижение ВВП: в 2020 году его падение составило примерно 3,6%, но уже в 2021 году ожидается небольшой восстановительный рост на 1,1%. Прогнозируется также стабилизация цен на нефть, что приведет к долгожданному укреплению курса рубля.
Несмотря на опасения и пессимистичные прогнозы, объем инвестиционного рынка в России в 2020 году вырос и составил $4,16 млрд. В 2021 году данный тренд сохранится, специалисты JLL ожидают дальнейший рост объема инвестиционных сделок до $4,5–5 млрд. По словам господина Казаряна, интерес инвесторов к объектам коммерческой недвижимости в прошлом году объяснялся двумя факторами — доступностью заемного финансирования, а также ростом спреда между доходностью высококлассных объектов недвижимости и безрисковой ставкой. Наибольший рост в прошлом году показал сегмент складской недвижимости, а также сделки девелопмента и редевелопмента в жилье. Этот тренд наряду с постепенным восстановлением торгового сегмента сохранится и в текущем году, подытожил эксперт.
Заметная трансформация происходит и в офисном сегменте рынка коммерческой недвижимости. Подавляющее большинство компаний кардинально пересмотрели свое отношение к рабочим помещениям и решились на изменения. 90% обращений от арендаторов сегодня — это запросы на оптимизацию офисного пространства в рамках внедрения гибридной работы, делится опытом партнер, руководитель департамента «Офисная недвижимость» Cushman & Wakefield Наталья Никитина. Конечно, большинство компаний к такому решению подтолкнуло непростое время карантина, но наряду с экономической эффективностью сокращения площади офиса и заботой о сотрудниках пришло и осознание необходимых перемен. Современные арендаторы стремятся к синтезу трех ключевых факторов для работы — гибкости, технологичности и комфорту. Как результат, сокращение площади офиса на 30–50%, передислоцирование в рамках одного бизнес-парка или переезд в другой, более удобный и современный.
Достаточно много запросов у сегодняшнего арендатора к набору технологичных инструментов для организации рабочего процесса, продолжает рассказывать эксперт. Их можно разделить на три тренда — все, что касается работы с офисом, работы с командой и эргономичность самого помещения. Таким образом большое внимание при выборе помещения уделяется наличию таких опций, как дистанционное бронирование рабочих мест, единый мобильный пропуск, электронные доски, различные решения для проведения конференций, онлайн-флипчарты, умное освещение, кондиционирование и т. п. Решающим фактором при заключении сделки по аренде офиса сегодня становится наличие в нем тихих комнат, здорового питания в здании, комнаты для спорта и отдыха, пространств для общения. Все эти нюансы офисного пространства позитивно влияют на работоспособность современных сотрудников.
«У нашего завтрашнего клиента совершенно новые требования не только к недвижимости, но и к жизни в целом,— поддерживает дискуссию президент Becar Asset Management, один из основателей РГУД, член правления “Ассоциации инвесторов Москвы” Александр Шарапов.— Если раньше мы работали с банкирами и инженерами, создавая офисные пространства для них, то сегодня к нам приходят IT-специалисты, веб-дизайнеры и блогеры. Их требования к рабочей среде кардинально отличаются, и нам нужно предложить им совершенно новый продукт. Таким, например, стали проекты коливинга — единого пространства для жизни и для работы. Это новый продукт, но, я уверен, он станет продуктом следующего десятилетия. Мы уже вывели на рынок проект Vertical Hotel, который представляет собой гибрид отеля и коливинга и который уже сейчас пользуется большим спросом у нового поколения. В данный момент в Санкт-Петербурге идет строительство еще 120 тыс. кв. м недвижимости для них — 5 корпусов, 10 тыс. кв. м общественных пространств. Это будет своеобразный город, центр притяжения для молодежи, пространство для жизни и общения. На сегодняшний день именно такие форматы наиболее востребованы на рынке коммерческой недвижимости».
На первый план у любой компании сегодня действительно выходит забота о сотруднике, его интересах и потребностях. Офисное помещение должно быть удобным и комфортным для каждого, кто там работает,— это позволяет поддерживать высокую лояльность человека компании. В связи с этим перед девелопером сегодня стоит главная задача — вывести на рынок такие здания, которые полностью удовлетворят интересы потенциальных арендаторов и нужды их сотрудников.
Для того чтобы успешно конкурировать на рынке в условиях новой реальности, девелопер старается учесть в своем проекте, как будущем, так и действующем, несколько ключевых факторов, рассказывает директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская. Среди них создание впечатлений, эффективность и эргономичность, гибкий функциональный дизайн рабочего места по принципу «все свое ношу с собой», продуманное сервисное пространство с фокусом на повышение эффективности рабочих процессов. Если крупные компании могут вложиться в переобустройство своего офиса, оборудовав там кафе, спортивный зал и зоны для общения, то небольшие компании такой уровень комфорта для своих сотрудников обеспечить не могут. Всю эту сервисную составляющую современного бизнес-парка реализует девелопер: маленьких компаний на рынке становится все больше, и в перспективе именно они станут будущими арендаторами офисных помещений. А если учесть, что такие компании «молодеют», следует также учитывать тренд на стремление нового поколения на социализацию — больше общественных пространств, зон отдыха и релакса, парков и нестандартных решений, подчеркнула эксперт.
«Для того чтобы привлекать на работу молодежь, действительно нужно постоянно работать с офисными пространствами, как и зданиями в целом,— поделился своей точкой зрения управляющий партнер ГК “Спектрум” Владимир Иванов.— Объекты недвижимости со временем устаревают и чем дальше, тем иначе начинают восприниматься людьми, которые туда приходят. Именно поэтому большой спрос сегодня на переустройство офисов. Радует, что, несмотря на глобальный кризис, связанный с пандемией, запросов от компаний на расторжение арендных контрактов практически не было. Все, кто мог, переехали в меньшее помещение или переделали свой офис под запросы и потребности новой реальности. Сегмент офисной недвижимости продолжит свою трансформацию, поэтому мы довольно оптимистично смотрим на него в будущем».
Гибкость, умение слышать новые запросы потребителей, наличие возможностей и силы воли меняться под них и многофункциональность — основные факторы, которые позволили многим компаниям остаться на рынке в 2020 году. Несмотря на то что их преподносят как нововведения карантинного времени, база для них была создана давно, рассказывает руководитель бюро T+T Architects Сергей Труханов. Несколько лет назад на рынке офисных пространств, например, сформировался тренд Life-Work-Play, о котором уже тогда говорили как о наиболее эффективном, поскольку позволял сочетать в одном здании форматы работы и отдыха. По мнению эксперта, этот принцип нашел свое место в современном подходе к обустройству рабочего помещения. В его составе все тот же ключевой набор из трех факторов — гибкость, возможность выбора и технологии.
Пандемия лишила нас возможности общения с коллегами, друзьями и родными в тех масштабах, к которым мы привыкли. Эта нехватка коммуникации сегодня во многом восполняется за счет организации большего количества общественных пространств — в торговых центрах, местах отдыха и, конечно же, в офисах. Просторные, комфортные, зеленые зоны становятся местами силы для современного человека. Ну а тренд на социализацию подталкивает и рынок коммерческой недвижимости добавлять в свои объекты нестандартные решения, повышая тем самым и их инвестиционную привлекательность.
