Августовский бранч. Коммерческая недвижимость: перезагрузка

Российская экономика начинает постепенно наращивать темп и прогнозировать ближайшее возвращение к докризисным показателям 2019 года, и все же ее продолжают испытывать на прочность новые «волны» пандемии и постоянно меняющие свой график ограничительные меры. Ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости на традиционном августовском бранче ИД «Коммерсантъ» обсудили, как все эти внешние колебания сказываются на отрасли в целом и на каждом из ее сегментов в частности.

Уверенность мировых инвесторов в завтрашнем дне с начала текущего года все больше усиливается. 2021 год начался довольно бодро, а на фоне прошлого года и вовсе можно говорить о первой стадии восстановления большей части сегментов экономики. Показатель объема общих инвестиций к концу текущего года достигнет отметки 18%, отмечают эксперты. Тем не менее к показателям 2019 года Россия вернется еще нескоро. В первую очередь это связано с изменением предпочтений крупных инвесторов: сегодня им интересны объекты, доходность которых считается безрисковой. Если раньше первые строчки в рейтинге привлекательных проектов для инвестиций занимали офисы и торговая недвижимость, то опыт последних лет кардинально поменял расстановку сил.

«Интересно, что в лидеры инвестиционной недвижимости сегодня вышло арендное жилье,— комментирует сложившиеся тенденции старший директор, глава рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Россия Ирина Ушакова.— На втором месте объекты складской недвижимости. Некогда популярные сегменты офисной и торговой недвижимости существенно просели. Гостиницы в последние два года и вовсе считаются самой пострадавшей отраслью. Основной фокус инвесторов по-прежнему держится на складах и логистике. Что касается объемов инвестиций в России, то стоит отметить, что с 2018 года непрерывный рост наблюдается в жилом секторе. Сегодня эти темпы несколько снизились, а вот в коммерческой недвижимости, наоборот, чаще стали появляться крупные сделки. К концу 2021 года ожидается прирост инвестиционных средств в размере более 300 млрд руб.».

Сформированный на рынке тренд интереса крупных инвесторов к жилой недвижимости подтвердила и директор по продажам и маркетингу RP Properties Екатерина Фонарева. Вместе с тем эксперт отметила и обратную тенденцию — жилые девелоперы также начали рассматривать объекты коммерческой недвижимости как потенциальные проекты для вложения и развития своего бизнеса. «Сегодня практически каждый крупный объект реализуется совместно с комплексным освоением его территории. В каждом из них девелопер закладывает синергический эффект различных функций. Если в процессе также учитывать такие современные тенденции, как децентрализация объекта, повышение экологической эффективности офисной составляющей и качества рабочей среды, а также разнообразие планировочных решений, то интерес потенциальных инвесторов, заинтересованных в покупке недвижимости, только усиливается. Позитивным направлением в реализации объекта для девелопера сегодня все больше становится интеграция офисных помещений с жилым кластером. Дополнительным преимуществом выступает наличие формата фуд-маркета. Наши проекты, например, такие как “Даниловская мануфактура” и “Красная Роза”, пользуются спросом у арендаторов и инвесторов именно благодаря такой интеграции. На сегодняшний день доля наших конечных покупателей составляет 52%»,— подчеркнула госпожа Фонарева.

Перспективы для развития на рынке коммерческой недвижимости оценил и такой крупный застройщик жилой недвижимости, как ГК «Пионер». На протяжении почти трех лет компания активно наращивает свое присутствие в этом сегменте отрасли. «Многое из наработанного опыта в реализации жилой недвижимости мы перенесли в коммерческие проекты,— поделилась директор по продажам ГК “Пионер” Диана Нилиповская.— В своих проектах большое внимание мы уделяем качеству и эффективной планировке помещений, а также общественным пространствам, в некоторых даже создаем клубную инфраструктуру. Когда мы приняли решение строить офисный кластер Ostankino Business Park в Бутырском районе Москвы, то решили, что жизнь на территории должна быть активной в любое время суток. Это поддерживают как офисные сотрудники и жители соседних домов, так и администрация города».

Интерес инвесторов и арендаторов к объектам коммерческой недвижимости повышает их интеграция с транспортной инфраструктурой. «С 2011 года в Москве появилось более сотни новых станций метро и километры дорог,— напомнила эксперт.— Городу интересно развивать новые географические локации, поэтому все появляющиеся транспортные артерии сопровождает жилая, коммерческая и торговая недвижимость. Проекты комплексного освоения территории реализуются по концепции 15-минутного города, где можно жить, работать и отдыхать».

Интерес инвесторов в сегменте коммерческой недвижимости постепенно возвращается и к объектам ритейла. Лидерами по инвестициям в качественные торговые объекты традиционно остаются Москва и Санкт-Петербург. Именно здесь заметен новый сложившийся на рынке тренд — переход от крупноформатных зданий к помещениям малых и средних форматов. «Современные торговые объекты, находящиеся на стадии реализации, имеют площадь до 30 тыс. кв. м,— перечисляет генеральный директор Asset Management R2 Вячеслав Рожманов.— Мы, в свою очередь, сосредоточились на покупке объектов площадью до 25 тыс. кв. м, поскольку считаем, что именно такой формат является одним из самых эффективных в торговой недвижимости сегодня. Крупным ТЦ приходится адаптироваться под текущую ситуацию и усиливать свои социальные и развлекательные функции. Несколько лет подряд точкой притяжения для них остаются форматы фуд-холлов и фуд-маркетов. В целом, же, по нашим данным, вакансия крупных ТЦ на сегодняшний день составляет порядка 9,5%. Ставка капитализации в 2021 году подросла на полпроцента, а это уже указывает на то, что объекты торговой недвижимости начинают понемногу подниматься в цене, следовательно, и рынок в ближайшие годы должен стать более живым. Только до конца текущего года ожидается ввод до 400 тыс. кв. м новых объектов ритейла».

В сегменте гостиничной недвижимости эксперты также отмечают начало небольшого роста. В первые месяцы 2021 года загрузка отельеров в России стабилизировалась на уровне 50–60%. Конечно, это случилось во многом благодаря усиленному потоку внутренних туристов. «Сочи, например, показал небывалый бум спроса еще с третьего квартала 2020 года,— комментирует партнер, руководитель департамента “Гостиничный бизнес и туризм” Cushman & Wakefield Марина Смирнова.— Цены на отели при этом не сильно опускались. По итогам прошлого года морской и пляжный кластеры Сочи закончили период с приростом 10–15%. Доходность на номер выросла на 7–19%. Примерно такой же динамики придерживались и другие российские курорты — Карелия, Камчатка и другие. Тренд на развитие внутреннего туризма в дальнейшем сохранится, поскольку последствия пандемии будут продолжать оказывать влияние на развитие рынка гостиничной недвижимости в ближайшие несколько лет. На фоне государственных мер поддержки, предложенных отельерам и инвесторам в прошлом году, в следующие три-пять лет нас, возможно, ждут новые качественные предложения по размещению. Это особенно важно для внутреннего туристического рынка России: курорты преимущественно сохранили инфраструктуру советских пансионатов, тогда как спрос отдыхающих в первую очередь направлен на качественные и комфортные условия проживания»,— отметила госпожа Смирнова.

Со второй половины 2020 года началось туристическое освоение даже тех российских регионов, которые прежде никогда не рассматривались для путешествий. Региональные и столичные отельеры, конкурируя за посетителя, существенно снижали цены на размещение. С одной стороны, это позволило обеспечивать минимальный уровень загрузки, с другой — усложнило работу с постояльцами. Став доступными для большинства слоев населения, гостиницы столкнулись с клиентами, демонстрирующими завышенные ожидания и высокие требования. «Отели стали селить семьи с детьми, предлагать номера для самоизоляции, придумывать дополнительные возможности для удержания посетителей. Многие отмечают, что уровень хамства клиентов за это время вырос, а уровень сервиса упал. Притом что квалифицированного персонала в гостиницах осталось меньше, а расходы на сотрудников, работающих на аутсорсе, заметно увеличились,— перечисляет проблемы гостиничной недвижимости инвестиционный директор компании Ales Capital Арон Либинсон.— Тем не менее отельеры за период карантина научились контролировать свою расходную часть, стали больше внимания обращать на релевантные каналы продвижения своих услуг и уделять время развитию социальных сетей, осознали необходимость вложений в реновацию номерного фонда, начали ориентироваться на семьи с детьми. На сегодняшний день это наша новая реальность»,— подытожил эксперт.

Тенденцию на доступность гостиничного размещения и вытекающие из этого последствия снижения уровня сервиса и повышения количества необоснованных претензий к работе отеля поддержал и заместитель генерального директора по финансам и коммерции ЦМТ Вадим Субботин. По словам эксперта, гостиницами на протяжении последнего года стали пользоваться преимущественно для того, чтобы разнообразить будни. «Если раньше загрузка гостиницы в составе Центра международной торговли во многом осуществлялась за счет большого количества деловых мероприятий, которые проводились в конгресс-центре, то теперь это больше отдыхающие, приехавшие на выходные, и туристы из других городов. Сейчас, когда офлайн-мероприятия понемногу начинают проходить все чаще, активность деловой площадки и загрузки гостиницы подрастает: мы прогнозируем, что к концу 2021 года по доходам выйдем на отметку 70–75% в отношении показателей 2019 года. При этом для нас важно поддерживать высокий уровень сервиса, которого придерживались всегда. В целом же мы видим, что гостиничный бизнес жив и потенциал у него хороший»,— убежден господин Субботин.

Новым активом на рынке коммерческой недвижимости эксперты выделяют студенческое жилье. С точки зрения потенциальных инвестиций это уникальный объект, устойчивый к негативным влияниям на рынок или экономическим циклам. Его доходность легко просчитывается в связи с семестровыми или годовыми условиями аренды. На сегодняшний день спрос на современное студенческое жилье в Европе, например, превышает предложение, а в России, по большому счету, его и вовсе нет. «Возможность получения стабильной доходности на рынке студенческого жилья существует в Испании,— поделился опытом в реализации подобных проектов генеральный директор инвестиционной группы “РВМ Капитал” Феликс Блинов.— Дисбаланс спроса и предложения и высокие ставки капитализации создают интересные возможности для инвестиций в этом сегменте. Студенты хотят жить в современных условиях, приближенных к варианту гостиничного размещения, но таким продуктом сейчас закрыто только 5–10% реального спроса. С учетом этого мы реализовали в Севилье проект студенческого кампуса, который включает в себя 217 комнат, фитнес-зал, бассейн, то есть практически всю инфраструктуру стандартной трехзвездной гостиницы. Приятно видеть, как рынок кампусов зарождается и в России: в соответствии с поручением президента РФ принято решение о создании сети университетских кампусов, запланированное на 2022–2030 годы. В ближайшие четыре года на развитие инфраструктуры образовательных организаций высшего образования из федерального бюджета будет направлено более 36 млрд руб. Привлечение частного капитала в такие проекты осложняется новыми нормативами по строительству студенческих общежитий, которые вступили в силу 1 июля 2021 года. Избыточные требования к общественным пространствам кампусов делают такие проекты экономически неэффективными. Поэтому пока такие проекты целесообразно реализовывать на основе государственно-частного партнерства. В целом же это крайне интересный сегмент, и я призываю инвесторов обратить внимание на этот зарождающийся на нашем рынке недвижимости тренд».

Начиная реализацию проекта коммерческой недвижимости, первое, о чем стоит подумать,— это выбор надежного подрядчика. На фоне резкого увеличения стоимости строительных материалов, что, безусловно, негативным образом сказывается на динамике рынка, и развития больших объектов как в Москве, так и в регионах, надежный подрядчик не только позволит определиться со схемой реализации объекта, но и существенно сэкономит время и вложенные в строительство средства. «Стандартно на рынке применяются три модели — традиционная, которую отличают долгие сроки реализации и прочие малоприятные особенности, ЕРСМ, где партнерство характеризуется высокими затратами на начальном этапе, и Design & Build, когда подрядчик выбирается на основании тендерной документации и впоследствии разрабатывает рабочую документацию под себя,— рассказывает директор по строительству коммерческой недвижимости в ГК «Спектрум» Марат Нуриев.— Последняя модель является предпочтительной, поскольку при ней за результат отвечает единое лицо, а также оптимально сокращается срок реализации объекта. Мы в нашей компании пошли дальше и начинаем использовать модель Progressive Design & Build. Заказчик привлекает подрядчика на ранних этапах проекта, они становятся полноценными партнерами, поэтому подрядчик на этапе планирования объекта вкладывает в него решения, которые в дальнейшем не позволят попасть в ловушку увеличения сметы строительства. Оценка заказчика строится на его квалификации, а не на стоимости работ. В целом эта модель помогает придерживаться суммы, заложенной в финмодель проекта, и существенно экономит время на этапе подготовки документов»,— отметил эксперт.

Построенный объект коммерческой недвижимости живет в среднем 50–60 лет, и все это время постоянно нужно вкладывать дополнительные средства для поддержания его привлекательности: эксплуатация, коммунальные затраты, ремонты. Доходность здания во многом зависит от того, насколько оно сохраняет свою востребованность и соответствует современным требованиям. Такая эксплуатация объекта — задача Facility management. Высокий уровень сервиса также напрямую влияет на то, будет ли помещение пользоваться спросом у потенциальных арендаторов. Например, наличие консьержа в апартаментах делает их чуть более привлекательными по сравнению с тем объектом, где его нет. Или эргономичные общественные зоны, ставшие популярными в последние несколько лет настолько, что ни одно здание уже не обходится без них, организованные для обеспечения комфорта. «Мы научились грамотно организовывать все сегменты доверенного в управление здания и стремимся поддерживать высокий уровень оказываемых услуг, поскольку понимаем, что от нас зависит инвестиционная привлекательность и доходность самого объекта,— комментирует генеральный директор PRO Realty Майя Грехова.— Сегодня как никогда актуальна проблема выбора способа эксплуатации объекта недвижимости — собственный штат или профессиональная управляющая компания. Для того чтобы подчеркнуть свою экспертность и надежность, мы вывели на рынок услугу консалтинга для разработки методологии, документации и процессов формирования команды для собственников здания. Мы также предлагаем контракт с профессиональной командой по эксплуатации, с последующей передачей технологий проекта. Facility компания — двухсторонний канал связи в жизненном цикле объекта недвижимости. Мы слышим собственника и арендатора, знаем всю историю жизни объекта и можем рассказать, что можно сделать сегодня, чтобы избежать непредвиденных затрат завтра, посоветовать, какие тонкости следует учесть на этапе проектирования, чтобы избежать увеличения бюджета владения объектом в будущем»,— подчеркнула госпожа Грехова.

В целом же коммерческая недвижимость, несмотря на все экономические бури и ковидные волны, упорно демонстрирует выдержку и стремление к удержанию своих позиций. Своевременная адаптация под нужды и предпочтения потребителей позволяет прогнозировать дальнейшее развитие. Даже самые пострадавшие сегменты, такие как ритейл и гостиницы, уже говорят о начале периода восстановления. И пока офисы меняют политику своих форматов, склады по-прежнему возглавляют топ привлекательных для инвестиций объектов. По словам директора по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслава Холопова, арендная ставка складских помещений уже добралась до отметки 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м, а к концу года может перебраться и за 5 тыс. руб. за 1 кв. м.