Августовский бранч. Инвестиции. Недвижимость

21 августа издательский дом «Коммерсантъ» собрал на своей площадке российских экспертов по инвестициям, специалистов по жилой и коммерческой недвижимости, чтобы подвести итоги первого полугодия, поделиться планами на второе, обсудить тренды и кейсы.

Открыла мероприятие дискуссия «Инвестиции», в качестве модератора ее возглавил Сергей Егоров, основатель Parus, генеральный директор Central Properties. Аналитический блок представил Алексей Ефимов, генеральный директор IBC Real Estate, который рассказал об объеме инвестиционных сделок в недвижимость России на текущий момент, структуре инвестиционного рынка и причинах растущего спроса со стороны розничных инвесторов. «По нашим прогнозам объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2024 года может составить 650 млрд руб., что будет на 26% ниже рекордных показателей прошлого года, но по-прежнему превысит значения предыдущих лет до 2023 года. За январь—август текущего года объем инвестиционных сделок достиг 437 млрд руб., и это сопоставимо со значением аналогичного периода прошлого года (431 млрд руб.)»,— отметил спикер. По словам господина Ефимова, рекорд 2023 года был достигнут благодаря крупным сделкам по выходу иностранных инвесторов из российских активов, их доля составила около 30% от общего объема. В 2024 году она снизилась до 14%, что окажет влияние на годовой результат.

Дмитрий Войтко, управляющий директор, дирекция «Недвижимость, строительство и девелопмент», Банк ВТБ (ПАО), отметил, что при высокой ключевой ставке любое финансирование является дорогим, а не только банковское. Директор по развитию ООО «УК Портфельные инвестиции» Елена Часовских рассказала о состоянии рынка ЗПИФ, инвестирующих в недвижимость. «В условиях высокой ключевой ставки интерес бизнеса к ЗПИФ как инструменту привлечения инвестиций сильно возрос. Несмотря на неоднократное повышение ключевой ставки, замедления притока средств в ПИФ не произошло. По данным Банка России за первое полугодие 2024 года, стоимость активов ПИФ увеличилась на 2,75 трлн руб. (для сравнения, за 2023 год — на 5,4 трлн руб.), достигнув 16,7 трлн руб. При этом почти 2 трлн руб. стоимости активов фондов приходится на недвижимое имущество и права на него, из них 172 млрд руб.— прирост за январь—июнь 2024 года»,— поделилась спикер. Екатерина Батынкова, директор департамента продаж «Галс-Девелопмент», в своем выступлении сделала акцент на трендах и тенденциях на рынке элитных новостроек в Москве. По ее словам, в нынешних условиях элитная недвижимость считается надежным активом. «Продажи в элитном классе сегодня растут причем вместе с расширением объема предложения»,— отметила спикер.

«С 2025 года мы увидим повышение налоговой нагрузки. Так, ставка налога на прибыль увеличена с 20% до 25%. Изменения коснулись ставки налога, зачисляемого в федеральный бюджет (будет 8% вместо 3%). Одновременно с этим ужесточаются наказания за долги по налогам»,— рассказала Евгения Мельник, экономист, советник по экономической безопасности инвесторов и корпораций, директор департамента по налогам и налогообложению бюро адвокатов «Де-юре».

В ходе второй сессии участники также обменялись опытом и обсудили, как ощущает себя рынок жилой и коммерческой недвижимости в текущих условиях. Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, в ходе своего выступления рассказала про текущую ситуацию на рынке недвижимости: «Объем зарегистрированных ДДУ превышает прошлый квартал на 39% и составляет около 945 тыс. кв. м проданных лотов. Ожидаемо высокий спрос сформировался на фоне завершения программы льготной ипотеки с господдержкой 1 июля нынешнего года. В течение II квартала 2024 года в открытые продажи выведено 19 новых ЖК и 38 новых корпусов в уже реализуемых проектах. По данным проектных деклараций, объемы, выведенные в продажу по площади строительства (около 1,3 млн кв. м), во II квартале 2024 года превышают объемы предыдущего квартала в 2,5 раза, а в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — в 1,6 раза». В своем выступлении спикер также уделила внимание доле малогабаритных квартир в общем объеме предложения. «Текущих остатков малогабаритных лотов хватит на 8–12 месяцев при сохранении темпов продаж — без учета студий в тех проектах, которые успели получить разрешение на строительство до ввода ограничений, но пока не выведены в продажу»,— отметила спикер.

Екатерина Ломтева, генеральный директор «Ricci | Жилая недвижимость», поделилась с присутствующими наблюдениями за ипотечным рынком. «В 2023 году 60% сделок было заключено с использованием льготных программ. После сужения льготных ипотечных программ в течение последних полутора месяцев эксперты “Ricci | Жилая недвижимость” отмечают увеличение сроков выхода клиентов на сделку. Наш прогноз: рынок адаптируется и предложит новые инструменты стимулирования продаж»,— сказала спикер. Василий Квливидзе, коммерческий директор девелоперской компании COLDY, рассказал о работе над девелоперским продуктом, которая помогает создавать успешные проекты. «Накопленный опыт и компетенции COLDY в разных сегментах недвижимости вместе с регулярной работой по получению обратной связи от покупателей на всех этапах позволяют нам очень тонко настраивать продукт под запросы конкретной целевой аудитории»,— отметил эксперт. Такой подход помогает сделать предложение максимально адаптированным и востребованным. Даже в условиях, когда доступность покупки жилья снижается, отметил господин Квливидзе.

Денис Бородако, генеральный директор Dominanta, отметил, что удержать внимание покупателей на турбулентном рынке позволяет репутация девелопера и выстроенные партнерские связи с брокерами: «Сейчас каждый 7-й покупатель квартиры в ЖК hideOUT — тот, кто ранее купил в hide. Особенное значение приобретает брокер, и куда он приведет клиента. Мы можем забыть про 2,5% комиссионных, на сегодняшний день ставка брокерских доходит до 5%, и это не предел, особенно в премиальных и элитных проектах». Относительно перспектив рынка эксперт выразил умеренно оптимистичный прогноз: «Через полгода или полтора неизбежен рост. Я убежден, что сейчас хорошее время покупать проекты и вкладываться в активы, если у вас есть собственные инвестиционные ресурсы или хорошие отношения с банками».

Даниил Горьков, адвокат, партнер Criminal Defense Firm, в своем выступлении поделился статистикой преступлений за последний год на рынке недвижимости, явными признаками «подозрительной» сделки, также подробно рассказал о доступных способах минимизации рисков при сделках с недвижимостью и эффективных действиях защиты при подозрении в мошенничестве. «При покупке квартиры ее нужно тщательно проверить. В частности, если она стоит дешевле остальных, это должно насторожить. Если за последние пять лет квартира, которую вы хотите купить, неоднократно меняла собственника, это также повод задуматься о целесообразности ее приобретения. К признакам подозрительной сделки относится и требование собственника внести предоплату»,— поделился эксперт.

Наталья Никитина, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP), в ходе своего выступления представила свежие аналитические данные. «Средневзвешенная базовая ставка аренды офисов Москвы по классам А и Б по итогам 2024 года может вырасти на 15%. При этом на фоне прогнозируемого рекорда по вводу новых площадей компании все чаще предпочитают приобретать офисы, а не арендовать их. Ставка аренды по классам А и В в первом полугодии составила 22 695 руб. за кв. м в год. Заметный рост ставки на 5% наблюдается в классе B — 18 118 руб. за кв. м в год. Доля свободных площадей сейчас оценивается в 5,4%, что является самым низким показателем за последнее время. Что касается нового строительства, то во втором квартале 2024 года оно составило 284 тыс. кв. м, при этом 92% ввода пришлось на один объект — Moscow Towers. По итогам года новое строительство может стать рекордным с 2016 года и составить 680 тыс. кв. м. Более того, впервые за всю историю наблюдений такой высокий уровень показателя сохранится в течение двух лет»,— рассказала спикер.

По словам Юлии Башмариной, директора, руководителя отдела по работе с корпоративными клиентами CORE.XP, сегмент офисной недвижимости сегодня пользуется повышенным спросом. «Уровень вакансии на столичном рынке на сегодня опустился до исторического минимума и составляет 5,1%. Причина в том, что объем строительства по сравнению с докризисным периодом упал более чем в два раза и на сегодня составляет всего 450 тыс. кв. м в год. И пока предпосылок для повышения активности девелоперов нет. Однако до 2035 года застройщиками заявлено порядка 5 млн кв. м офисной недвижимости, еще около 11 млн “квадратов” могут добавить проекты КРТ (комплексного развития территорий). Но это пока лишь “бумажные” планы и говорить с уверенностью о том, что все они будут реализованы, преждевременно»,— поделилась данными эксперт.

Дефицит офисных пространств для покупки и аренды Василий Квливидзе объясняет высоким спросом со стороны малого и среднего бизнеса, а также тем, что частные инвесторы тоже все чаще интересуются офисами, а не квартирами, ведь ставки аренды растут, и сроки окупаемости таких объектов обычно гораздо меньше. Кроме того, в офисном сегменте есть большой потенциал для роста стоимости квадратного метра за время строительства, в отличие от рынка жилья.

О спросе на сервисные офисы, а также о сильных сторонах формата рассказал владелец и управляющий партнер девелопера и оператора сервисных офисов полного цикла Business Club Мурад Дамиров. «Сервисные офисы набирают популярность. В целом за последние годы наблюдается повышение статуса гибких сервисных офисов и смещение спроса с частных розничных клиентов к крупным корпоративным арендаторам, что нам, в частности, позволяет не просто предлагать готовое решение, но и применять индивидуальный подход к каждому арендатору»,— поделился спикер.

Говоря о трендах рынка торговой недвижимости, Павел Люлин, вице-президент Союза торговых центров, подчеркнул, что в августе 2024 года посещаемость торговых центров в Москве и Санкт-Петербурге продолжила демонстрировать умеренный рост. Александр Хомич, генеральный директор, партнер Skladman USG, рассказал о тенденциях развития промышленной недвижимости в Москве. «Очевидна нехватка системного девелопмента light industrial. Несмотря на активный рост сегмента, объем предложения все еще остается достаточно сдержанным»,— отметил спикер.

Диана Одинцова, коммерческий директор АО «Специализированный депозитарий “ИНФИНИТУМ”», рассказала о специфике ЗПИФ. «Когда речь заходит об инвестициях, например, в офисы, необходимо не только их строить, но и развивать корпоративную культуру под заказчика»,— отметила Диана, рассказывая о нюансах инвестирования в различные сегменты. Также она представила портреты квалифицированных и неквалифицированных игроков и детали работы с каждой из этих групп.

Выступая, участники мероприятия были единодушны в том, что инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются востребованными как для крупных инвесторов, так и для частных.

Наш традиционный летний «Августовский бранч» по итогам полугодия соберет экспертов инвестиционного и рынка недвижимости.

Проговорим на мероприятии вопросы про:

• Высокие ставки и как рынку недвижимости конкурировать в данных реалиях?
• Рост объемов строительства ИЖС. Сместят ли крупные застройщики фокус развития на малоэтажное строительство?
• Нехватка качественных офисных площадей.
• Лайт-индастриал — инструмент развития МСП и фактор развития экономики.

И многое другое.